Решение от 11 октября 2023 г. по делу № А06-10430/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-10430/2022
г. Астрахань
11 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2023 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Ковальчук Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании незаконным распоряжения Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» от 12.09.2022 года №р-10-02-2537 «Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка по ул. Хибинской, 8 в Трусовском районе с видом разрешенного использования - дошкольное, начальное и среднее общее образование (для завершения строительства детского сада),

обязании Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области в течении 30 дней с даты вступления решении в законную силу направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:040025:9 площадью 3107 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 2 года, для завершения строительства детского сада.

Заинтересованные лица: Администрация МО «Город Астрахань», конкурсный управляющий ООО «АСПМК №3» ФИО3, Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области.


при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО4, представитель по доверенности от 12.03.2021 года (диплом);

от Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань»: не явились, извещены;

от Администрации МО «Город Астрахань»: не явились, извещены;

к/у ООО «АСПМК №3» ФИО3: не явилась, извещена;

от Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области: ФИО5, представитель по доверенности от 17.01.2023 (диплом).


Индивидуальный предприниматель ФИО2 ( далее ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным распоряжения Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» от 12.09.2022 года №р-10-02-2537 «Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка по ул. Хибинской, 8 в Трусовском районе с видом разрешенного использования - дошкольное, начальное и среднее общее образование (для завершения строительства детского сада) и обязании в течении 30 дней с даты вступления решении в законную силу направить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:040025:9 площадью 3107 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 2 года, для завершения строительства детского сада.

19.09.2023г. от заявителя через систему «Мой арбитр» поступили уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд

- признать незаконным распоряжение Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» от 12.09.2022 года №р-10-02-2537 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка по ул. Хибинской, 8 в Трусовском районе с видом разрешенного использования - дошкольное, начальное и среднее общее образование (для завершения строительства детского сада)».

- обязать Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области в течении 30 дней с даты вступления решении в законную силу направить ИП ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:040025:9 площадью 3107 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 2 года, для завершения строительства детского сада в соответствии с действующим законодательством.

Судом уточнения приняты.

В судебное заседание представители Управления муниципальным имуществом Администрации МО «Город Астрахань, Администрации МО «Город Астрахань», конкурсный управляющий ООО «АСПМК №3» ФИО3 не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о движении данного дела размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru.

02.10.2023г. в суд через систему «Мой Арбитр» от конкурсного управляющего ООО «АСПМК № 3» ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

С учетом мнения сторон, участвующих в деле, суд в порядке статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проводит судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и пояснениях суду.

Представитель Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях суду.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 23.04.2021г. заключил с ООО «Астраханская специализированная передвижная механизированная колонна № 3» в лице конкурсного управляющего ФИО6 договор купли-продажи объекта недвижимости - объект незавершенного строительства ( детского сада) кадастровый номер 30 : 12 : 040025: 110, площадью застройки 268,3 кв.м., степень готовности 10%, расположенный по адресу: <...>.

Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 08.06.2022г. № 30 : 12 :040025 :110-30/078/2022-5

25.07.2022г. ФИО2 обратился в Управление муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 30:12:040025:9 площадью 3107 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 3 года, для завершения строительства детского сада на основании п.п.9 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

12.09.2022г. Управление муниципального имущества распоряжением № р-10-02-2537 отказало ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка по ул. Хибинской, 8 в Трусовском районе с видом разрешенного использования - дошкольное, начальное и среднее общее образование (для завершения строительства детского сада, в связи с тем, что обратилось лицо, которое не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов ввиду несоблюдения условий, предусмотренных п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ и п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Предприниматель, не согласившись с отказом, обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03. 2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с 5 прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2)

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06. 2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на 6 договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Как следует из материалов дела, Администрацией ООО «АСПМК №3» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 30:12:040025:9 площадью 3107 кв.м., расположенный по адресу: <...> для проектирования и строительства здания детского сада на основании договора аренды № 50 от 27.03.2007г. со сроком до 21.02.2010г.

Дополнительным соглашением от 03.04.2012г. срок аренды был продлен до 21.02.2013г.

Дополнительным соглашением от 09.07.2013г. срок аренды был продлен до 20.02.2014г.

Дополнительным соглашением от 28.05.2015г. срок аренды был продлен до 11.11.2015г.

16.08.2016г. ООО «АСПМК №3» был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 30:12:040025:9 площадью 3107 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства здания детского сада на основании договора аренды № 908/2016 сроком до 29.05.2019г.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.10.2017г. по делу №А06-11049/2016 ООО «АСПМК № 3» было признано не состоятельным ( банкротом) и открыто конкурсное производство. Определением суда от 18.06.2021г. конкурсным управляющим ООО «АСПМК № 3» утверждена ФИО3

23.04.2021г. ФИО2 заключил с ООО «Астраханская специализированная передвижная механизированная колонна № 3» в лице конкурсного управляющего ФИО6 договор купли-продажи объекта недвижимости - объект незавершенного строительства ( детского сада) кадастровый номер 30 : 12 : 040025: 110, площадью застройки 268,3 кв.м., степень готовности 10%, расположенный по адресу: <...>.

Срок действия договора аренды № 908/2016, заключенный с ООО «АСПМК № 3» закончился 29.05.2019г.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2019 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Согласно технического паспорта от 29.07.2022г., представленного в материалы дела, площадь застройки 264,2 кв.м., степень готовности объекта 10%.

С учетом изложенного, суд считает обоснованным указанный предпринимателем 2-х летней срок для завершения строительства

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Управления муниципального имущества в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ИП ФИО2 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которые были оценены в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу, что у Управления муниципального имущества отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, следовательно, требования ИП ФИО2 подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022г. по делу №А63-4067/2021, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2023г. по делу №А63-4067/2021

Как следует из пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

15.12.2022г. был принят Закон Астраханской области «О перераспределении отдельных полномочий в сфере земельных отношений между органами местного самоуправления муниципального образования «Городской округ город Астрахань» и органами государственной власти Астраханской области № 108/2022-ОЗ.

Согласно статьи 2 указанного закона органы государственной власти Астраханской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в области земельных отношений.

В соответствии с абз.18 п.2.1.8 Постановления Правительства Астраханской области от 04.07.2022г. № 302-П «О Министерстве имущественных и градостроительных отношений Астраханской области» указанное Министерство осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в области земельных отношений.

Постановлением Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области № 29 от 19.12.2022г. утвержден административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное ( бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной собственности Астраханской области, без проведения торгов».

Постановлением Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области № 26 от 30.05.2023г. внесены изменения в постановление № 29 от 19.12.2022г.

Таким образом, полномочия по заключению договора аренды земельного участка в настоящее время переданы Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области.

Как пояснил представитель Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области заявление ИП ФИО2 из Управления муниципального имущества не передавалось, следовательно, подготовить проект договора аренды не представляется возможным по причине отсутствия заявления с приложением необходимых документов.

В связи с признанием распоряжение Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» от 12.09.2022 года №р-10-02-2537 незаконным, в качестве устранения нарушения прав заявителя на Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области подлежит обязанность повторно рассмотреть заявление ИП ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства с учетом выводов суда, указанных в решении.

Руководствуясь статьями 167-170,170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Признать незаконным распоряжение Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» от 12.09.2022 года №р-10-02-2537 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка по ул. Хибинской, 8 в Трусовском районе с видом разрешенного использования - дошкольное, начальное и среднее общее образование (для завершения строительства детского сада)».

Обязать Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области в течении 20 дней с даты вступления решении в законную силу повторно рассмотреть заявление ИП ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 30:12:040025:9 площадью 3107 кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком на 2 года, для завершения строительства детского сада в соответствии с действующим законодательством.

Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» в пользу ИП ФИО2 госпошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru


Судья

Т.А. Ковальчук