Решение от 10 марта 2021 г. по делу № А05-13051/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13051/2020
г. Архангельск
10 марта 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Техно" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163069, г. Архангельск, Архангельская область, пр. Ломоносова, дом 81)

к ответчику - индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>; место жительства: Россия, г.Архангельск)

об обязании освободить арендуемые нежилые помещения,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>; место жительства: Россия, г.Архангельск)

к обществу с ограниченной ответственностью "Техно" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163069, г. Архангельск, Архангельская область, пр. Ломоносова, дом 81)

о признании недействительным уведомления от 23.09.2020 о досрочном расторжении договора субаренды нежилых помещений № 126/к от 01.10.2017,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО7 (ОГРН <***>)

при участии представителей: от истца – ФИО8 (доверенность от 11.01.2021); от ответчика – ФИО9 (доверенность от 12.01.2021);

установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью "Техно" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) об обязании освободить часть нежилого помещения № 14, общей площадью 20,0 кв.м, часть нежилого помещения № 15, помещения №№ 19, 20, 21, 22, общей площадью 510,0 кв.м, расположенные на 1 этаже Торгового центра «Корона» по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Воскресенская, дом 14, передав указанные помещения по акту приема-передачи ООО «Техно».

Представители истца в судебном заседании предъявленные требования поддержали.

В судебном заседании представитель ответчика с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву, заявил встречный иск о признании недействительным уведомления от 23.09.2020 о досрочном расторжении договора субаренды нежилых помещений № 126/к от 01.10.2017.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Спор рассмотрен в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия третьих лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, суд установил:

01 октября 2017 года между истцом и ответчиком заключён договор субаренды нежилых помещений №126/к, по условиям которого арендодатель (истец) предоставляет субарендатор (ответчик) принимает в субаренду следующие нежилые помещения, расположенные в Торговом центре «Корона» по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Воскресенская, дом 14, для оказания услуг общественного питания, а также для организации сопутствующих деятельности столовой (производственных, складских и административно-бытовых помещений): объект № 1 - часть нежилого помещения № 14, общей площадью 20,0 кв.м., объект № 2 - часть нежилого помещения №15, помещения № 19, 20, 21, 22, общей площадью 510,0 кв.м., расположенные на 1 этаже здания.

На момент заключения договора сдаваемое в субаренду помещение находится у арендодателя во временном владении и пользовании на основании договора аренды от 01.11.2016 (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 1.6. договора субаренды срок действия договора устанавливается с 01 октября 2017 года по 30 сентября 2027 года (10 лет).

Согласно пункту 1.7. договора субаренды договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ. С даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

В соответствии с п. 3.1. договора субаренды субарендатор обязуется ежемесячно уплачивать Арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Постоянная часть арендной платы составляет 350 350 руб. (НДС не облагается). Субарендатор оплачивает постоянную часть арендной платы до 5 числа текущего месяца, (п. 3.1.1.1. и 3.1.1.2 Договора субаренды).

Переменная часть арендной платы эквивалентна (равна) стоимости потребленных Субарендатором следующих коммунальных услуг: отопление, электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, в соответствие с показаниями приборов учета. Субарендатор оплачивает переменную часть арендной платы ежемесячно на основании счета Арендодателя в течение 5 рабочих дней после его получения (п. 3.1.2.1. и 3.1.2.2. Договора субаренды).

В соответствии с условиями договора субаренды Ответчику 01 октября 2017 года по Акту приема-передачи были переданы по Объекту № 1 - часть нежилого помещения № 14, общей площадью 20,0 кв.м., по Объекту № 2 - часть нежилого помещения №15, помещения № 19, 20, 21, 22, общей площадью 510,0 кв.м., расположенные на 1 этаже ТЦ «Корона».

Договором субаренды предусмотрены основания досрочного расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке по требованию Арендодателя (пункт 4.3. договора) и по волеизъявлению одной из сторон (пункт 4.4. договора).

Так в соответствии с пунктом 4.3. договор субаренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом субарендатору не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты расторжения по следующим основаниям: использование помещения не по целевому назначению или с существенными или неоднократными нарушениями условий настоящего договора (пп.4.3.1.), существенное ухудшение субарендатором состояния помещения и не осуществление субарендатором его текущего ремонта (пп.4.3.2.), при передаче помещения субарендатором (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя (пп.4.3.3.), при проведении субарендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем (пп.4.3.4.), при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы в течение 5 дней (пп.4.3.5.).

25.08.2020 арендодатель, руководствуясь пунктом 4.3. договора субаренды направил субарендатору уведомление о досрочном расторжении договора субаренды и освобождении помещений 04 сентября 2020 года по причине нарушения сроков внесения арендной платы (пп. 4.3.5), а также длительным неисполнением требований Арендодателя по соблюдению пожарной безопасности в Помещениях.

04.09.2020 Субарендатор не освободил помещения и не возвратил их по акту приема-передачи, продолжил пользоваться в целях, установленных договором. В ответ на уведомление арендодателя от 25.08.2020 от субарендатора поступило сообщение от 10.09.2020 о необходимости снижения арендной платы, предоставления отсрочки погашения задолженности в связи с тем, что деятельность субарендатора (общественное питание) включена в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

В соответствии с пунктом 4.4. договора субаренды стороны вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору и расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив другую сторону о таком отказе и расторжении не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

23.09.2020 арендодатель, руководствуясь пунктом 4.4. договора субаренды направил субарендатору уведомление о досрочном расторжении договора субаренды и освобождении помещений 22 ноября 2020 года.

19.11.2020 арендодатель направил уведомление субарендатору о необходимости освободить помещения в установленный срок - 22.11.2020, а также предложил заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки уплаты задолженности по арендной плате.

В ответ на указанное уведомление субарендатор направил арендодателю заявление исх. №25 от 20.11.2020 о предоставлении отсрочки в соответствии с указанным им графиком платежей и признании договора действующим в течение срока аренды, установленного пунктом 1.6. договора, т.е. до 30 сентября 2027 года.

20.11.2020 арендодатель направил в адрес субарендатора дополнительное соглашение от 20.11.2020 о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы. В адрес арендодателя подписанное субарендатором дополнительное соглашение не возвращено

Истец, ссылаясь на наличие права на односторонний отказ от договора аренды, а также на то обстоятельство, что ответчик такой отказ не признаёт, продолжает использовать арендованное имущество и не возвращает его, обратился в арбитражный суд с иском об обязании освободить арендованные помещения.

Ответчик, не соглашаясь с первоначальным иском, ссылается на то, что договор аренды от 01.11.2016 и договор субаренды от 01.140.2017 являются незаключенными в связи с отсутствием их государственной регистрации и у истца отсутствует право требовать освобождения помещений. Такой иск, по мнению ответчика, вправе предъявить только собственники помещений. Также ответчик указывает на то, что подписание истцом соглашения об отсрочке уплаты арендных платежей свидетельствует о совершении юридических действий, направленных на продление арендных отношений. Общество злоупотребило правом на одностороннее расторжение договора, поскольку отказ от исполнения договора является немотивированным, препятствует осуществлению коммерческой деятельности и влечет причинение ущерба. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ответчик заявил встречный иск о признании недействительным уведомления от 23.09.2020.

Заслушав представителей сторон, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а во встречном иске следует отказать, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статьях 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Исходя из пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, ни статья 310, ни пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Проанализировав содержание пункта 4.4 договора субаренды, суд приходит к выводу, что договором предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора путем направления арендатору уведомления об этом.

Какими-либо условиями для такого одностороннего расторжения договора истец не связан. Стороны в указанном пункте предусмотрели безусловное право арендодателя отказаться от договора, уведомив субарендатора в письменной форме за 60 календарных дней. Данное условие договора субаренды не предусматривает каких-либо оснований для отказа, создает равные условия для каждой из сторон по договору и соответствует положению пункта 1 статьи 1 ГК РФ.

Форма уведомления истцом соблюдена. Уведомление от 23.09.2020 получено ответчиком 26.09.2020, о чем имеется отметка на уведомлении. Также уведомление о расторжении договора направлено в адрес ответчика посредством почтовой связи, что подтверждается копией почтовой квитанции.

Следовательно, истец обоснованно воспользовался предоставленным ему пунктом 4.4 договора субаренды правом и отказался от договора, о чем уведомил ответчика.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вышеуказанные положения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с пунктом 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Между тем материалами дела не подтверждается наличие у истца умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

В рассматриваемом случае истец реализовал свое право на отказ от договора в соответствии с пунктом 4.4 договора субаренды. Данное условие определено по взаимному соглашению сторон и не противоречит действующему законодательству.

В силу статьи 421 ГК РФ в гражданско-правовые отношения субъекты гражданского права вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия. При этом, согласно статьи 2 ГК РФ, предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумность и осмотрительность.

Возражений со стороны ответчика на момент заключения договора субаренды в части пункта об одностороннем отказе от договора не поступало, доказательств обратного суду не представлено, что свидетельствует о том, что ответчик в полной мере осознавал все правовые последствия, заключаемого им договора субаренды.

В этой связи доводы ответчика относительно отсутствия у истца права на одностороннее расторжение договора, наличия в его поведении признаков злоупотребления правом, отклоняются судом, как основанные на неверном толковании условий договора и норм гражданского законодательства.

Доводы ответчика об отсутствии нарушений санитарных правил, а также правил пожарной безопасности не имеют правового значения. В рассматриваемом случае, поскльку у истца и при отсутствии со стороны ответчика каких-либо нарушений имеется право на односторонний отказ от договора.

Относительно доводов ответчика о незаключенности договора аренды и договора субаренды в связи с отсутствием государственной регистрации договоров суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В части 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из смысла приведенной нормы следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

Аналогичная правовая позиция выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1.6. договора аренды нежилых помещений от 01.11.2016, заключенного между истцом и третьими лицами срок действия договора устанавливается на 10 лет с 01.01.2017 по 31.12.2027. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. С даты подписания договора и до даты его государственной регистрации Договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания Сторонами.

В соответствии с пунктом 1.6. договора субаренды, заключенного между истцом и ответчиком, договор заключается на срок 10 лет, срок действия договора устанавливается с 01 октября 2017 года по 30 сентября 2027 года. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. С даты подписания договора и до даты его государственной регистрации Договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания Сторонами (п.1.7. Договора субаренды).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами договор аренды и договор субаренды не были зарегистрированы в уполномоченном органе, осуществляющем регистрацию.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указано в абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление №49), при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из анализа пунктов 1.6 договоров аренды и субаренды следует, что до регистрации договоров аренды и субаренды стороны рассматривают указанные договоры как краткосрочные и действующие не более 360 дней с момента их заключения.

Из материалов дела следует, что стороны по истечении установленного срока регистрацию договоров аренды и субаренды не произвели, арендуемые по договорам помещения не возвратили, продолжили использовать помещения в соответствии с условиями заключенных договоров аренды, субаренды.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Из содержания положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ вытекает, что государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

В соответствии с договором аренды обязанность по регистрации договора аренды была возложена на собственников помещений – арендодателей (пункт 1.6 договора).

Третьи лица в письменном мнении на иск, на вопрос суда о причинах отсутствия регистрации договора аренды, пояснили, что стороны не видели необходимости в регистрации договора, договор исполнялся и исполняется сторонами.

Отсутствие регистрации договора аренды между истцом и третьими лицами прав ответчика не нарушает, ответчику было известно о том, что ООО «Техно» владело и пользовалось помещениями на основании договора аренды, ссылка на него имеется в договоре субаренды.

В соответствии с пунктом 2.3.2. договора аренды истец как арендатор по данному договору имеет право сдачи помещения в субаренду без дополнительного согласия Арендодателя.

Судом установлено, что на момент заключения договора субаренды 360-дневный срок действия договора аренды без регистрации в соответствии с пунктом 1.6 договора аренды не истек. У ООО «Техно» имелись полномочия на заключение договора субаренды в отношении переданных по договору аренды помещений.

Поскольку ООО «Техно» продолжило использование арендованных помещений, а собственники не заявили возражений в отношении использования, суд с учетом положений статьи 621 ГК РФ пришел к выводу о том, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок.

Таким образом, ООО «Техно» вправе обратиться в суд с требованием о понуждении ответчика освободить арендуемые помещения.

Ответчик, как сторона договора субаренды, не вправе ссылаться на его незаключенность в связи с отсутствием его регистрации с учетом разъяснений содержащихся пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, а также условий договора и положений статьи 621 ГК РФ.

Суд отклоняет доводы общества о незаключенности договора субаренды в связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора, так как помещения, переданные по договору субаренды, не индивидуализированы.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 9 Постановления № 73 положения статьи 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

При этом в пункте 15 Постановления № 73 разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Из содержания акта приема-передачи, удостоверяющего передачу помещений по договору субаренды от 01.01.2017 и подписанного сторонами, следует, что указанные в договоре нежилые помещения переданы от арендатора (истца) субарендатору (ответчику). Субарендатор принял помещения в порядке и на срок, указанный в договоре.

В акте приема-передачи отражено, что помещения осмотрены субарендатором, замечаний, претензий по техническим характеристикам помещений он не имеет.

Документов, свидетельствующих о наличии со стороны ответчика претензий, споров, требований к истцу относительно ненадлежащего исполнения последним обязанности по передаче объекта аренды, в материалах дела не имеется.

Договор между сторонами исполнялся: помещения субарендатору были переданы, уплачивалась арендная плата. Основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

Доводы ответчика о намерении истца продолжить арендные отношения, в связи с направлением в адрес ответчика дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы, не принимаются судом.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В связи с обращением ответчика о предоставлении отсрочки, истцом при направлении уведомления о необходимости освободить помещения в установленный срок - 22.11.2020, были предложены ответчику условия Дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки уплаты задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с апреля 2020 года по июль 2020 года.

В указанном Дополнительном соглашении не предусмотрено продление арендных отношений, а предложены условия (сроки оплаты, расчет сумм платежа) и порядок уплаты задолженности, образовавшейся за период с апреля 2020 года по июль 2020 года.

В ответ на указанное уведомление ответчик направил истцу заявление исх. №25 от 20.11.2020 о предоставлении отсрочки в соответствии с указанными им иными сроками и суммами оплаты задолженности, а также предложением признать договор субаренды действующим до 30 сентября 2027 года.

В данном случае расторжение между сторонами договора аренды не препятствовало заключению соглашения по отсрочке уплаты арендных платежей и направление в адрес ответчика дополнительного соглашения подписанного со стороны истца не может признаваться согласием на продление арендных отношений. В дополнительном соглашении отсутствуют условия предусматривающие отзыв направленного в адрес ответчика уведомления о расторжении договора субаренды и о признании договора действующим, после уведомления о его расторжении.

При таких обстоятельствах оснований для признания одностороннего отказа от договора недействительным у суда не имеется, во встречном иске суд отказывает.

На момент обращения в суд с иском и рассмотрения спора судом договор субаренды прекратил свое действие.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В связи с тем, что договор субаренды прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа ООО «Техно» от договора, вместе с тем доказательств освобождения ответчиком нежилых помещений и возврата их арендодателю по правилам статьи 655 ГК РФ в деле не имеется, первоначальное требование истца об обязании освободить арендуемые помещения, подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на ответчика, расходы ответчика по уплате государственной пошлины по встречному иску остаются на ответчике.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью "Техно" удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>) освободить часть нежилого помещения № 14, общей площадью 20,0 кв.м, часть нежилого помещения № 15, помещения №№ 19, 20, 21, 22, общей площадью 510,0 кв.м, расположенные на 1 этаже Торгового центра «Корона» по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, ул. Воскресенская, дом 14, передав указанные помещения по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью "Техно".

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техно" (ОГРН <***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


О.А. Суханова