Решение от 23 апреля 2026 г. АС города Москвы

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-228139/25-1-1196
г. Москва
24 апреля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2026 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Ан-Сити" (111672, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Новокосино, ул. Суздальская, д. 36, к. 1, помещ. 1Н; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2019, ИНН: <***>) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н площадью 23,1 кв.м., с кадастровым номером 77:03:0009005:2242

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, пр-кт Большой в.о., д. 18, литера а, этаж 2 часть помещ. 48-н кабинет 206; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>), Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью "Центр Арт Продюсер" (105005, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, ул. Бауманская, д. 24, ком. 2/1; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2011, ИНН: <***>); Государственная жилищная инспекция города Москвы (129090, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Мещанский, пр-кт Мира, д. 19, стр. 1; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.07.2002, ИНН: <***>), Государственное бюджетное учреждение города Москвы "Жилищник района Новокосино" (111672, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии представителей: от истца – ФИО1 по дов. от 22.08.2025;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 01.12.2025

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н площадью 23,1 кв.м с кадастровым номером 77:03:0009005:2242.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 30.12.2021 №ЭТ04-00437/21, 24.06.2025 обратился к ответчику за выкупом арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, площадью 23,1 кв.м с кадастровым номером 77:03:0009005:2242 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

03.07.2025 истцом получено от ответчика письмо 33-5-60976/25-(0)-4, которым направлен проект договора от 02.07.2025 № 59-11387, в котором цена недвижимости установлена в размере 5564000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 16.06.2025 № М1505-1611-П/2025, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», имеющего положительное заключение Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» от 17.06.2025 № 555/38-25.

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной, в обоснование чего истец сослался на выполненный по его заказу Отчет от 21.07.2025 № 722-07-25 оценочной компании ООО «Центр Арт Продюсер», согласно которому цена рассчитана другим оценщиком в размере 3992700 руб. Истец также считал необоснованным включение в договор ограничений, установленных пунктом 2.1.8.

Истец представил ответчику протокол разногласий от 22.07.2025 по условиям договора, однако ответчик отклонил письмом от 25.07.2025 № 33-5-60976/25-(0)-6 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал с учетом принятых судом уточнений, просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, а также пояснил, что согласен с условиями пункта 2.1.8 проекта договора, предложенного продавцом, не настаивает на их исключении.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве доводам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта, а также указывая на то, что отчет № М1505-1611-П/2025 имеет положительное экспертное заключение, а у Департамента отсутствовали правовые основания принять иную оценку, предложенную истцом.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец общество с ограниченной ответственностью "Ан-Сити" является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0009005:2242 и общей площадью 23,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н.

Судом установлено, что Департаментом в установленные законом 159-ФЗ сроки надлежаще исполнены все действия, предписанные названным законом для оказания государственной услуги по заявлению истца о выкупе имущества.

Департаментом заявителю направлен проект договора по цене, определенной независимым оценщиком, как того требует ст. 3 Закона 159-ФЗ.

В отношении проекта договора истцом (покупателем) заявлены разногласия, в том числе, по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент с соблюдением установленного срока для заключения договора, что Департаментом не оспорено.

Согласно п. 4 ст. 4 Закона 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 4.1. названной статьи течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со ст.ст. 8, 10, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон 135-ФЗ), с учетом разъяснений, данных в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Департамент отклонил протокол разногласий, поскольку не имел права использовать ни в решении о приватизации, ни в проекте договора купли-продажи иной отчет, составленный оценщиком, который не был привлечен к оценке государственного имущества в порядке, установленном ст. 10 Закона 135-ФЗ.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 18.03.2026 назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз и оценки стоимости" (ИНН: <***>) ФИО3, перед которым поставил следующие вопросы:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М1505-1611-П/2025 от 16.06.2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение № № 555/38-25 от 17.06.2025 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2. Какова причина разницы в цене объекта, определенной в указанном отчете и Отчете № 722-07-25 от 21.07.2025, выполненном ООО «Центр Арт Продюсер»?

3. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:03:0009005:2242 площадью 23,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н по состоянию на 24.06.2025?

Судом 08.04.2026 получено экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО3, которым даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

по вопросу № 1: Отчет № М1505-1611-П/2025 от 16.06.2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение № № 555/38-25 от 17.06.2025 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам);

по вопросу № 2: Причина разницы в цене объекта, определенной в указанном отчете и Отчете № 722-07-25 от 21.07.2025, выполненном ООО «Центр Арт Продюсер» в том, что при определении стоимости объекта оценки оценщики использовали разные аналоги и справочные данные корректировок из разных источников;

по вопросу № 3: рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:03:0009005:2242 площадью 23,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н по состоянию на 24.06.2025 округленно составляет: 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, третьими лицами (привлеченными судом профессиональными оценщиками) не представлено.

О назначении повторной оценочной экспертизы сторонами не заявлено.

Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков Союз саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО» решением Совета СОО (Протокол заседания Совета СОО от 14.07.2022) приняло Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости. Этим решением определены границы допустимого расхождения двух оценок рыночной стоимости одного объекта для сегментов (подсегментов) рынка недвижимости, о чем Совет уведомил своих членов письмом Исх. №10043 от 15.07.2022 (размещено в сети Интернет, использовано в статьях ФИО4, ФИО5 и др.).

Так, для объектов, в число которых входит объект истца: офисные помещения, офисные объекты низкого (C, D) и высокого (А, В) классов; помещения для торговли и сферы услуг, торговые объекты низкого, среднего и высокого классов, – допустимая граница расхождения принята в профессиональном сообществе оценщиков от 15 до 45%.

При этом согласно упомянутым Правилам профессионального сообщества, предусмотрено следующее:

1. Величина расхождения определяется как выраженное в процентах отношение разности значений двух оценок стоимости к их среднему значению (полусумме значений).

2. Если величина фактического расхождения двух оценок стоимости не превышает нижнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, расхождение рассматривается как заведомо несущественное, лежащее в пределах допустимой неопределенности и не требующее каких-либо дополнительных обоснований.

3. Если величина фактического расхождения двух оценок превышает верхнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, расхождение рассматривается как существенное. Такое расхождения может быть признано допустимым только при условии убедительного дополнительного обоснования.

4. Если величина фактического расхождения находится в пределах нижней и верхней границ, расхождение рассматривается как допустимое. Такое расхождения может быть признано существенным только при условии убедительного дополнительного обоснования.

В настоящем случае величина фактического расхождения между предложенной Департаментом и установленной судебным экспертом, определенная как отношение разности значений двух оценок стоимости к их среднему значению (полусумме значений), находится в пределах нижней и верхней границ: (5564000-5500000)/((5564000+5500000)/2) х100%=1,1%, т.е. расхождение является заведомо несущественным, лежащим в пределах допустимой неопределенности и не требующее каких-либо дополнительных обоснований.

Извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ третьи лица в судебное заседание представителей не направили, выводов судебной экспертизы не опровергли.

При этом иными третьими лицами также не представлено доказательств неправомерности регистрации права собственности г. Москвы на объект аренды, равно как и доказательств, опровергающих, что объект с момента постройки дома использовался в качестве объекта самостоятельного не связанного с эксплуатацией дома назначения.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом и принимает рассчитанную судебным экспертом цену как наиболее точное ее значение.

Условие пункта 3.1 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению. Обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона 159-ФЗ, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Расходы по госпошлине и экспертизе суд относит на истца в порядке ст. 111 АПК РФ, принимая во внимание, что по результатам судебной экспертизы стоимость объекта установлена в размере 5500000 руб., соответствующей, с учетом несущественной разницы, цене, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы (5564000 руб.).

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 23,1 кв.м с кадастровым номером 77:03:0009005:2242, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения суда на условиях проекта от 02 июля 2025 № 59-11387, направленного продавцом (Департаментом городского имущества города Москвы) покупателю (Обществу с ограниченной ответственностью "Ан-Сити"), за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 5500000 рублей.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 65476 руб. 19 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья Е.В. Коновалова