Решение от 9 июня 2023 г. по делу № А21-11453/2022

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград

Дело №

А21- 11453/2022

«09»

июня

2023 года



Резолютивная часть решения объявлена

«16»

мая

2023 года


Решение изготовлено в полном объеме

«09»

июня

2023 года



Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи Лобановой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро»

к администрации городского округа «Город Калининград», Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград»

третье лицо: Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды земельного участка


при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности

ФИО3 по доверенности

от Администрации – ФИО4 по доверенности

от Комитета – ФИО5 по доверенности



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета муниципального имущества и земельный ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - Комитет, заинтересованное лицо) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 сроком на три года для завершения строительства объекта – Культурно-деловой центр «Москва», оформленного письмом исх.№и-КМИ-07/16779 от 10.08.2022г.; обязании Комитета в течение пяти дней с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17, площадью 2185 кв.м, расположенного по ул.Пролетарской в Ленинградском районе города Калининграда, сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:132402:88, без проведения торгов.

В качестве заинтересованного лица заявлена также администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее- Администрация, заинтересованное лицо).

Определением суда от 21.03.2023г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области (далее-Служба государственной охраны, третье лицо).

В судебном заседании представители заявителя поддержали требования, доводы, изложенные в заявлении, письменных пояснениях. Общество ссылается на то, что в период действия договоров аренды земельного участка первоначальный собственник в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на арендуемом земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015г. Достроить данный объект недвижимости в срок, установленный договором аренды, не представилось возможным. Вместе с тем, Администрация и Комитет не обратились в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке, установленном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом отказано в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства. Данный отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает препятствия для осуществления такой деятельности. Заинтересованные лица злоупотребляют правом, уклоняясь от заключения договора аренды земельного участка.

Администрация и Комитет возражают по заявленным требованиям, поддержали доводы, изложенные в отзывах на заявление. Ссылаются на то, что ранее Общество уже обращалось с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в чем ему было отказано. Отказ был обжалован в судебном порядке (дело №А21-16407/2019), признан судом правомерным. Реализация процедур, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ невозможна ввиду запрета на осуществление строительной деятельности, поскольку испрашиваемый земельный участок располагается в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель», 1929г.».

Служба государственной охраны в судебное заседание не явилась. Определение суда о времени и месте судебного разбирательства, направленное по адресу регистрации третьего лица, возвращено организацией почтовой связи по истечении срока хранения. Заявитель представил уведомление Общества, полученное третьим лицом (вх.№365-ОКН-П от 22.03.2023г.), об извещении Службы государственной охраны о привлечении ее к участию в деле.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и было установлено при рассмотрении дела №А21-16407/2018, 10.07.2006г. между мэрией города Калининграда и ОАО «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее - ОАО «ТПК «Продмаркет») был заключен договор №20 (далее - договор №20), согласно которому ОАО «ТПК «Продмаркет» за счет собственных и привлеченных средств и сил обязалось осуществить строительство культурно-делового центра «Москва» по ул.Пролетарская – ул.Сергеева в Ленинградском районе г.Калининграда на земельном участке, предварительно согласованном постановлением мэра г.Калининграда от 03.06.2005г. №1831. По окончании строительства и после сдачи объекта в эксплуатацию ОАО «ТПК «Продмаркет» обязалось передать в собственность муниципального образования «Город Калининград» нежилые помещения общей площадью 415 кв.м в составе: зал бальных танцев, раздевалка для мальчиков, раздевалка для девочек, раздельные санузлы, гардероб, служебное помещение для преподавателей.

В соответствии с постановлением главы города Калининграда-мэра города от 18.09.2007г. №2156 ОАО «ТПК «Продмаркет» в аренду на три года (на период строительства) предоставлен земельный участок площадью 2185 кв.м по ул.Сергеева в Ленинградском районе для строительства культурно-делового центра «Москва» с помещениями для муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой.

На основании данного постановления между мэрией города Калининграда и ОАО «ТПК «Продмаркет» 15.10.2007г. был подписан договор №008997 на передачу в аренду городских земель, согласно которому арендатору в аренду сроком на три года (до 18.09.2010г.) (на период строительства) передан земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 площадью 2185 кв.м по ул.Сергеева в Ленинградском районе г.Калининграда.

08.09.2008г. ОАО «ТПК «Продмаркет» получено разрешение на строительство объекта «Культурно-деловой центр «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой» сроком действия до 14.10.2009г.

Соглашением от 22.10.2010г. к договору аренды от 15.10.2007г. срок аренды земельного участка продлен до 14.06.2013г.

20.05.2013г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области зарегистрировано право собственности ОАО «ТПК «Продмаркет» на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв.м, степень готовности 18,3%, кадастровый номер 39:15:132402:88, расположенный по адресу: <...>.

Со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее-Закон №137-ФЗ) 06.10.2015г. между Администрацией и ОАО «ТПК «Продмаркет» заключен договор аренды земельного участка №012502, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 был предоставлен в аренду до 07.09.2018г. для завершения строительства объекта с кадастровым номером 39:15:132402:88.

В связи с государственной регистрацией перехода прав на названный объект незавершенного строительства к Обществу (запись регистрации №39-39/001-78/011/037/2016-2574/2 от 18.11.2016г.), между Администрацией, АО «ТПК «Продмаркет» и Обществом подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.10.2015г. №012502.

Общество обращалось в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области за разрешением на строительство, однако в выдаче разрешения на строительство ему было отказано.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка Общество обращалось к Администрации с заявлениями о заключении договора на новый срок для завершения строительства объекта, в чем ему было отказано.

Полагая, что имеет право на заключение с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о возложении на Администрацию обязанности заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на три года (дело №А21-16407/2018).

Решением суда от 22.07.2019г. по названному делу, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2019г., постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2020г., в удовлетворении исковых требований отказано. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020г. №307-ЭС20-8308 Обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

14.07.2022г. заявитель вновь обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 без проведения торгов для завершения строительства объекта.

В письме от 10.08.2022г. №и-КМИ-07/16779 Комитет указал на отсутствие оснований для заключения договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что собственником объекта незавершенного строительства было реализовано право на однократное приобретение земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 в аренду сроком на три года для строительства, а также право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов. Кроме того, Комитет указал на результаты рассмотрения дела №А21-16407/2018.

Полагая, что отказ Комитета в заключении договора аренды земельного участка нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает препятствия для осуществления такой деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду, установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи. Как указано в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Как указывалось выше, предыдущим собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта, в связи с чем решением суда по делу №А21- 16407/2018 Обществу уже было отказано в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства.

Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

Не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Исходя из положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора для завершения строительства. Данная позиция изложена в частности в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022г. №19-КАД21-17-К5.

Между тем, возражая против удовлетворения заявленных требований, заинтересованные лица ссылались на то, что объект незавершенного строительства располагается в границах территории объекта культурного наследия «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп), 1929год», что исключает возможность завершения строительства данного объекта.

Названный объект является памятником истории и культуры Калининградской области и поставлен на государственный учет в соответствии с постановлением Главы администрации Калининградской области от 19.02.1992г. №49.

Приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 01.10.2021г. №325 утверждены прилагаемые границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп»), 1929 год, <...>, и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения. Согласно схеме границ территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства находится в данных границах.

В силу пункта 9 Положения о службе государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, утвержденного постановлением Правительства Калининградской области от 02.12.2014г. №804, установление предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения и утверждение границ территории объекта культурного наследия регионального значения относится к полномочиям Службы государственной охраны.

Указанный приказ в установленном действующим законодательством порядке не оспорен.

Сведения о границах территории названного объекта культурного наследия внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия и его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Данные положения норм права нашли отражение в пункте 1 главы 3 указанного Приказа.

Таким образом, проведение строительных работ на спорном земельном участке не соответствует установленному режиму использования территории объекта культурного наследия.

Следует отметить, что представленные заявителем в материалы дела документы, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований, подготовлены до вынесения решения суда по делу №А21-16407/2018 и приказа Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 01.10.2021г. №325.

Доводы заявителя со ссылкой на статью 10 ГК РФ о злоупотреблении Администрацией и Комитетом своим правами суд находит несостоятельными с учетом вышеизложенных обстоятельств. Кроме того, обращение исполнительного органа государственной власти в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в силу статьи 239.1 ГК РФ является его правом.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что при названных обстоятельствах Комитет правомерно отказал Обществу в предоставлении в аренду спорного земельного участка, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы на оплату государственной пошлины возлагаются на заявителя.


Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


Р Е Ш И Л :


В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.




Судья Лобанова Е.А.