Решение от 19 февраля 2021 г. по делу № А51-12347/2020

2257/2021-31505(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12347/2020
г. Владивосток
19 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2021 года . Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Печениным А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Слепарчук Дины Владимировны (ИНН 253600690704, ОГРН 304253633400243) к муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН 2536123449, ОГРН 1022501294551), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока,

о понуждении к заключению договора купли-продажи, при участии в заседании:

от истца – Верховская А.В, паспорт, доверенность от 18.06.2020, паспорт; от ответчика – Барлева О.Н., доверенность от 15.01.2021, диплом, паспорт (до перерыва);

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока – Хомова О.В., доверенность от 25.12.2020, диплом, удостоверение;

в качестве слушателя Никанорова В.В., паспорт;

установил:

Индивидуальный предприниматель Слепарчук Дина Владимировна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 90,5 кв.м, этаж 1,2, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 22, кадастровый номер 25:28:000000:40475, на условиях предусмотренных в проекте, направленном мне с уведомлением от 13.12.2019 № 19/3649.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявлял перерыв до 15.02.2021 в 14:30. После перерыва заседание продолжено 15.02.2021 в том же составе суда.

С учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ 15.02.2021, истец просил обязать Управление муниципальной собственности города Владивосток и муниципальное казённое учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» заключить со мной договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 90,5 кв. м, этаж 1, 2, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Семёновская, 22, кадастровый номер 25:28:000000:40475, на условиях, предусмотренных в проекте, направленном мне с уведомлением от 13 декабря 2019 года № 19/3649 (прилагается); взыскать с ответчиков сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Судом 15.02.2021 в порядке ст. 46 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца, к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения.

Представители ответчиков возразили на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 25 октября 2011 года № 01-02510-004-Н-АР-6586-00 недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 90,5 кв. м в здании (лит. Al, А2), номера на поэтажном плане 9-12; 1, 3-7 (II), этаж 1, 2, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Семёновская, 22, для использования в целях «специализированный магазин по продаже мёда и продукции пчеловодства, офис».

В соответствии с п.1.3 договора помещения были переданы во временное пользование на срок с 22 августа 2011 года по 21 августа 2014 года.

По истечении указанного срока в отношении арендуемого имущества между УМС и Предпринимателем заключен договор аренды недвижимого имущества от 22.08.2014 № 01-02510-004-Н-АР-7060-00 на новый срок - с 22.08.2014 по 20.08.2017. Цель использования помещений осталась прежней.

По истечении указанного срока в отношении ранее арендованного имущества сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.10.2017 № 01-17483-001-Н-АР-8114-00 на новый срок - с 20.10.2017 по 19.10.2022 для использования в целях: реализация пчеловодческой и сельскохозяйственной продукции.

29.01.2019 истец обратился в УМС с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых по указанному договору помещений (вх. № 1559/20у).

Думой города Владивостока принято решение от 5 декабря 2019 года № 320 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества

в городе Владивостоке путем реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Согласно приложению к решению № 320 истцу как субъекту малого и среднего предпринимательства отчуждается путем реализации преимущественного права выкупа имущество по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Семёновская, 22; площадь 90,5 кв. м; 1, 2 этажи, кадастровый номер 25:28:000000:40475.

24.12.2019 истцом получено уведомление МКУ «АПМЗН» от 13.12.2019 № 19/3649 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемых мною помещений. К данному уведомлению приложены три варианта проекта договора купли-продажи: с условием единовременной оплаты стоимости арендуемого имущества, с условием о выкупе в рассрочку посредством ежемесячных выплат, с условием о выкупе в рассрочку посредством ежеквартальных выплат.

Истцом подписан проект договора купли-продажи № 338-ППВ с условием о выкупе в рассрочку посредством ежеквартальных выплат, который 24.01.2020 вручен ответчику (вх. № 201).

27.01.2020 в администрацию г. Владивостока поступил протест прокуратуры г.Владивостока № 7-31-2020 на распоряжение администрации г. Владивостока от 11.12.2019 № 1514/28 «О приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Из вышеуказанного протеста прокуратуры г. Владивостока следует, что спорные нежилые помещения являются памятником культурного наследия регионального значения, в соответствии с Постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 № 314 (запись 185).

Согласно акту технического состояния объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов

культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации от 23.01.2020 № 65-02-14/2, здание, расположенное по адресу г. Владивосток, ул. Семеновская, 22, является памятником.

Во исполнение протеста прокуратуры г. Владивостока от 27.01.2020 № 7-31- 2020 распоряжением УМС г. Владивостока от 13.02.2020 № 290/28 распоряжение УМС г. Владивостока от 11.04.2019 № 246/28 «О реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества» отменено.

УМС в адрес истца направлено письмо от 03.03.2020 № 28/6-1985, которым Управление сообщило истцу, что арендуемое им помещение расположено в здании «Жилой дом» нач. XX в., принятом под государственную охрану постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 № 314, как объект культурного наследия регионального значения, находящийся под охраной государства в целях его сохранения, как памятника истории и культуры, указало, что включенные в реестр объектов культурного наследия, подлежат отчуждению путем продажи на конкурсе, что в свою очередь исключает возможность их отчуждения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В связи с тем, что спорный проект договора ответчиком до настоящего времени не подписан, не направлен Предпринимателю, заявление о государственной регистрацию перехода право не подано, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее –

Закон N178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в ч. 3 ст.1 Закона N159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом N178-ФЗ.

Судом установлено, что Постановлением Думы Приморского края от 27.03.1996 N314 "О дополнительном включении вновь выявленных на территории Приморского края объектов, представляющих культурную ценность, в государственный список недвижимых памятников истории и культуры местного (краевого) значения" утвержден государственный список памятников истории и культуры местного (краевого) значения

(прилагается) дополнительно к государственному списку памятников истории и культуры Приморского края.

В указанный список включен Жилой дом, начало XX в., ул.Семеновская, 22 (запись 185).

Таким образом, арендованное истцом нежилое помещение площадью общей площадью 90,5 кв. м, этаж 1, 2, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Семёновская, 22, кадастровый номер 25:28:000000:40475, располагается в объекте культурного наследия местного (краевого) значения, принятого на государственную охрану.

Согласно п. 2.4.14 договора от 20.10.2017 № 01-17483-001-Н-АР-8114- 00 арендатор обязан выполнять требования, предусмотренные охранным обязательством от 26.12.2011 № 399-11 по недвижимому памятнику истории и культуры (далее - Охранное обязательство), порядок и условия выполнения требований, предусмотренных Охранным обязательством; в силу п. 2.4.15. выполнять требования к содержанию и и использованию Объекта, указанного в п.1.1 договора, являющегося объектом культурного наследия, установленные п.п. 1-3 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В указанной редакции п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ устанавливались особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 N315-ФЗ

"О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N315-ФЗ) в Закон N178-ФЗ внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ в редакции Закона N315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Согласно ст. 20 Закона N178-ФЗ о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Федеральным законом от

25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации"; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли- продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 Закона N178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (п.п. 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со ст.ст. 20, 29 Закона N178- ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 N584.

Согласно правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу N301-КГ18- 753, и приведенной в п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные ст.ст. 20 и 29 Закона N178-ФЗ особенности приватизации объектов культурного наследия являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества, т.е. после вступления в силу положений Закона № 315-ФЗ, являющегося объектом культурного наследия, положения Закона о приватизации в редакции Закона № 315-ФЗ действовали, в связи, с чем у управления отсутствовали законные основания для принятия положительного решения.

Более того, поскольку процедура отчуждения спорного объекта не завершена, договор купли-продажи сторонами не заключен, то, учитывая специфику отчуждаемого муниципального имущества (входит в состав объекта культурного наследия регионального значения), отчуждение спорного объекта должно подчиняться и соответствовать нормам Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующим в настоящее время.

Таким образом, в данном случае, отчуждение арендованного обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не допускается другими федеральными законами.

Доводы Предпринимателя о преимущественном праве на выкуп арендованного объекта противоречат правовой позиции, изложенной в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2018 по делу № А11-10976/2016.

Судом отклоняется довод истца о том, что его преимущественное право на выкуп спорного помещения возникло в 2013 году, и поскольку он обратился за выкупом спорного помещения 29.01.2019, к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Закона N178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, со ссылкой на ст. 4 ГК РФ, поскольку указанная правовая позиция основана на необоснованном толковании норм материального права, принимая во внимание обращение истца за выкупом спорного помещения 29.01.2019 в период действия вышеперечисленных и примененных судом норм действующего законодательства.

Иные доводы ответчика судом также рассмотрены, признаются необоснованными, и не имеющие самостоятельного правового значения для рассмотрения настоящего дела с учетом установленных выше обстоятельств по делу.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 17.08.2020 2:13:33

Кому выдана Кобко Елена Васильевна