Постановление от 13 мая 2024 г. по делу № А84-4833/2020

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А84-4833/2020
13 мая 2024 года
город Севастополь



Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2024.

В полном объёме постановление изготовлено 13.05.2024.


Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Машлахяном С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Клоковой Дели Георгиевны, индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2023 по делу № А84-4833/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Клоковой Дели Георгиевны

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Правительства Севастополя, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя,

о признании права долевой собственности, признании сделки недействительной, исключении сведений из ЕГРН, устранении препятствий в пользовании имуществом,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Клоковой Дели Георгиевны – ФИО2, представитель по доверенности от 27.08.2023 №15/12-н/15-2023-2-167,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3, представитель по доверенности от 17.01.2022 №82/100-н/82-2022-1-28,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Клокова Дели Георгиевна (далее – истец, ФИО4) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ФИО1), а также к департаменту по имущественным и земельным отношениям г.Севастополя (далее – департамент) и с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 27.03.2023 (л.д.28-30 т.8), удовлетворенного протокольным определением от 27.03.2023 (л.д.54 т.8), просит суд:

- признать право собственности на 217/1000 доли земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830, что составляет 267 кв.м в соответствующих границах;

- признать недействительным договор купли-продажи указанного земельного участка от 26.03.2021, заключенный между департаментом и ФИО1;

- исключить из ЕГРН сведения о границах данного земельного участка и установить их решением суда согласно определенным в заключении судебной экспертизы границам;

- обязать ответчика устранить препятствия в пользовании принадлежащим истцу зданием с кадастровым номером 91:02:002008:1787, путем возложения ответчика обязанности по сносу (демонтажу) металлических ограждений и ворот по адресу <...>, установленных с южного и восточного фасадов указанного здания в проезде от дороги общего пользования к восточному и северному фасадам здания; снести (демонтировать) некапитальную пристройку между зданиями с кадастровыми номерами 91:02:002002:2120 и 91:02:002008:1787; разблокировать двери с территории земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в здание с кадастровым номером 91:02:002008:1787;

- в случае неисполнения ФИО1 решения суда в части обязанности по устранению препятствий в пользовании, определить судебную неустойку в размере 5 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения.

Настоящее дело было объединено в одно производство с делом №А84-7334/2021 на основании определения суда от 26.01.2022.

Итоговые исковые требования мотивированы тем, что ФИО1, являющийся собственником строения с кадастровым номером 91:02:002002:2120, приобрел у департамента на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 91:02:002004:1830, что нарушило интересы ФИО4 как собственника строения с кадастровым номером 91:02:002008:1787. Суть позиции истца сводится к тому, что земельный участок ответчика необходим для эксплуатации принадлежащего истцу здания. При этом сооруженная ответчиком пристройка с своему зданию препятствует использовать здание истца.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Признано право собственности за ФИО4 на 52/1000 доли земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830, что составляет 64 кв.м., определенной согласно заключению судебной экспертизы. На ФИО1 возложена устранить препятствия в пользовании ФИО4 зданием с кадастровым номером 91:02:002008:1787, путем демонтажа соответствующих металлических ограждений и ворот по адресу <...>. В случае неисполнения данной обязанности ответчику присуждена судебная неустойка в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения; распределены судебные расходы.

В своей апелляционной жалобе ФИО1 ссылается на неправильную интерпретацию судом выводов заключений судебных экспертиз; на отсутствие правовых оснований для признания права собственности истца на часть земельного участка ответчика. Полагает, что возложение на него обязанности демонтировать часть ограждений и ворот нарушает его права как собственника земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830.

ФИО4 также не согласилась с решением суда. В своей апелляционной жалобе ссылается на нарушение порядка производства одной из проведенной по делу судебных экспертиз, на уклонение экспертов от установления объективных характеристик площади, необходимой для проезда (прохода), на противоречивость выводов заключений судебных экспертиз, которая не была устранена судом первой инстанции.

В судебном заседании представители апеллянтов поддержали доводы своих апелляционных жалоб и возразили против удовлетворения апелляционной жалобы оппонента.

Представитель ФИО4 ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы (по отношению к судебной экспертизе, проведенной в ходе апелляционного производства). Оснований для удовлетворения этого ходатайства не имеется, поскольку, по мнению апелляционного суда, все имеющие правовое значение для дела обстоятельства судом установлены.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный апелляционный суд считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО4 является собственником здания площадью 1070,6 кв.м, расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 91:02:002008:1787. Целевое назначение здания – прачечная-химчистка.

Согласно договору купли-продажи от 26.03.2021 департамент продал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 91:02:002004:1830, площадью 1230 кв.м, расположенный по адресу: <...>, корпус В. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный земельный участок произведена 23.04.2021 (регистрационный номер 91:02:002004:1830-92/002/2021-13).

В пункте 1.2 договора от 26.03.2021 указано, что на участке расположен принадлежащий покупателю на праве собственности объект недвижимого имущества с кадастровым номером 91:02:002002:2120, площадью 161,3 кв.м.

Несогласие ФИО4 с формированием земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 по мотиву необходимости всего либо части данного земельного участка для эксплуатации строения с кадастровым номером 91:02:002008:1787 послужило основанием для обращения в суд с иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционных жалоб апелляционный суд руководствуется следующим.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как определено статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данная норма закона не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу приведенных норм права при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность. Если выдел невозможен, участок является долевой собственностью.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

В пункте 25 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) также указано, что статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 06.09.2011 № 4275/11, в случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ (в настоящее время статья 39.20) право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности.

Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ (аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12, определении Верховного Суда РФ от 05.03.2020 № 305-ЭС19-22153 по делу № А40-221422/2018).

Указанные нормы права и правовые позиции высшей судебной инстанции позволяют сделать следующие выводы:

- ситуация, когда находящееся в частной собственности строение расположено на земельном участке, не находящимся в публичной собственности (а находящимся в частной собственности), законодательством России не предусмотрена;

- защита прав такого собственника строения осуществляется посредством предъявления иска о признании.

Приведенные правила актуальны для рассмотрения настоящего спора. Однако спорное материальное правоотношение имеет особенности:

- принадлежащее ФИО4 строение с кадастровым номером 91:02:002008:1787 (его периметр) физически находится вне границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830, принадлежащего ФИО1;

- земельный участок под указанным строением ФИО4 не сформирован.

Согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

По смыслу правил статьи 128 ГК РФ под имуществом понимаются объекты гражданских прав, в частности, вещи, результаты работ и оказание услуг и т.д.

Статьей 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса (пункт 1.1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Систематическое толкование приведенных положений ГК РФ и ЗК РФ говорит о том, что допустимо признание права, в частности, долевой собственности на являющийся объектом гражданских прав земельный участок, который необходим для эксплуатации принадлежащего истцу земельного участка.

Однако суд первой инстанции, признавая право ФИО4 на часть земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 (площадью 1 230 кв.м), не учел, что данная часть (площадью 64 кв.м) не является сама по себе земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего ей строения с кадастровым номером 91:02:002008:1787; таковой в принципе не сформирован.

Поскольку установленный земельным законодательством ограничительный правовой режим возникновения вещных прав на земельный участок не предполагает такого способа возникновения права собственности, постольку признание вещного права на часть смежного земельного участка ответчика в условиях отсутствия сформированного земельного участка истца, недопустимо.

Суд обязан в данном случае произвести переквалификацию требования в порядке пункта 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно которому правовая квалификация заявленных требований осуществляется судом самостоятельно.

Учитывая приведенные выше особенности настоящего спора, апелляционный суд квалифицирует иск ФИО4 как негаторный, исключающий возможность признания права собственности ФИО4 на часть земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830.

При таком подходе исход спора может быть двояким.

Так, в случае, если весь земельный участок с кадастровым номером 91:02:002004:1830 необходим для эксплуатации строения ФИО4 (является частью гипотетического неделимого земельного участка, необходимого для эксплуатации строений истца и ответчика), то будут иметься основания для обсуждения вопроса о снятии его с кадастрового учета ввиду нарушения правил о формировании земельных участков.

Если же вся площадь земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 не является необходимой для эксплуатации строения ФИО4, то его границы и площадь должны быть изменены для возможности поставить на кадастровый учет земельный участок, необходимый для эксплуатации этого строения.

Таким образом, правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопросов:

- является ли земельный участок с кадастровым номером 91:02:002004:1830 необходимым (полностью либо в части) для эксплуатации здания ФИО4 с кадастровым номером 91:02:002008:1787;

- является ли указанный земельный участок делимым для целей эксплуатации строений ФИО1 и ФИО4 с кадастровыми номерами, соответственно, 91:02:002002:2120 и 91:02:002008:1787.

Для выяснения этих вопросов апелляционным судом на основании определений от 15.09.2023 (л.д.158-162 т.9) и от 12.04.2024 (л.д.103-106 т.10) было назначено проведение дополнительных судебных экспертиз.

Во исполнение указанных судебных определений в материалы дела были представлены заключения эксперта от 01.04.2024 №01/2024 и от 22.04.2024 №02/2024 (экспертная организация – общество с ограниченной ответственностью «Кадастр Эксперт»; эксперт ФИО5, имеющий статус кадастрового инженера).

При этом проведение дополнительной судебной экспертизы на основании определения апелляционного суда от 12.04.2024 было обусловлено необходимостью уточнения вопроса, поставленного в определении от 15.09.2023.

В целом, результаты экспертных исследований, изложенных в заключениях эксперта от 01.04.2024 №01/2024 и от 22.04.2024 №02/2024 представляют из себя логически единые выводы.

Методология указанных экспертных исследований свелась к следующему.

При постановке вопросов апелляционным судом использованы следующие сокращения:

«объект №1» – строение с кадастровым номером 91:02:002002:2120 площадью 161,3 кв.м (без учета пристроек, навесов, сараев). Функциональное назначение объекта №1 следует обязательно учитывать; оно определяется в результате ответа на вопрос №1;

«объект №2» – строение (производственное здание) с кадастровым номером 91:02:002008:1787 площадью 1 216,8 кв.м;

«Правила» - землеустроительные, строительные, градостроительные, кадастровые, технические, противопожарные, санитарные и иные обязательные правила, действующие на территории РФ;

«участок №1» – земельный участок, сам по себе необходимый и достаточный для эксплуатации и обслуживания объекта №1, с учетом Правил;

«участок №2» – земельный участок, сам по себе необходимый и достаточный для эксплуатации и обслуживания объекта №2, с учетом Правил;

«участок №3» – земельный участок с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в актуальных границах;

«Условие» – гипотетическая ситуация, когда отсутствует сформированный земельный участок №3;

«пристройка» – сооружение-пристройка к объекту №1, расположенная между объектом №1 и объектом №2.

Существо основных вопросов в определениях апелляционного суда от 15.09.2023 и от 12.04.2024 свелось к следующему.

Принимая во внимание, прежде всего, объективные строительные характеристики объекта №1, а также с учетом характера его фактического использования, определить функциональное назначение объекта №1.

Является ли, с учетом Правил, хотя бы часть земельного участка №3 необходимой для эксплуатации и обслуживания объекта №2 ?

Если учесть Условие и руководствоваться Правилами, то является ли неделимым земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания объекта №1 и объекта №2 ?

Возможно ли, с учетом Правил, сформировать отдельные земельные участки (участок №1 и участок №2), в том числе за счет площадей, составляющих в настоящее время участок №3, а также прилегающих к участку №3 и (или) объекту №2?

Согласно выводам эксперта, объект №1, по своему назначению, является зданием цеха для производства кондитерской продукции либо складом. Фактически используется как склад (ответ на вопрос №1 заключения судебной экспертизы от 01.04.2024 №01/2024; л.д.71 т.10).

При этом часть земельного участка №3 является необходимой для эксплуатации объекта №2 (ответ на вопрос №2 заключения судебной экспертизы от 01.04.2024 №01/2024;л.д.72 т.10).

Наряду с этим эксперт пришел к категоричным выводам о том, что:

- земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта №1 и объекта №2 не является неделимым (ответ на вопрос №3.1 заключения судебной экспертизы от 01.04.2024 №01/2024; л.д.73 т.10).

- сформировать земельный участок №1 и земельный участок №2 возможно (ответ на вопрос №1 заключения судебной экспертизы от 22.04.2024 №02/2024).

Таким образом, при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830, не были соблюдены положения статьи 39.20 ЗК РФ, а также правила статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

Статьей 305 ГК РФ предусмотрено, что правообладатель может потребовать устранения нарушения своего права от лиц, его нарушивших, то есть предъявить негаторный иск.

Поэтому апелляционный суд приходит к выводу о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 подлежат изменению (уточнению), принимая во внимание границы гипотетического земельного участка №2 (необходимого для эксплуатации строения с кадастровым номером 91:02:002008:1787, принадлежащего ФИО4).

Для «освобождения» цифрового пространства на публичной кадастровой карте в целях постановки в будущем на кадастровый учет земельного участка №2, необходимо скорректировать границы земельного участка №3 в установленном порядке, то есть посредством представления в уполномоченный государственный орган соответствующего межевого плана земельного участка ответчика.

В этом случае настоящее постановление апелляционного суда будет отвечать требованиям исполнимости согласно правилам Закона №218-ФЗ.

При этом апелляционный суд отмечает, что устранение нарушения прав истца возможно исключительно посредством корректировки границ земельного участка ответчика, но не постановкой на учет земельного участка истца. Спорное материальное правоотношение сложилось именно между ФИО4 и ФИО1; иные лица, которые, возможно, обладают правами на иные смежные земельные участки, к участию в деле не привлекались, в связи с чем апелляционный суд, во всяком случае, лишен возможности формировать земельный участок истца.

Учитывая, что содержание резолютивной части настоящего постановления апелляционного суда должно отвечать требованиям исполнимости, (уполномоченный государственный орган вносит изменения в ЕГРПН, руководствуясь требованиями Закона №218-ФЗ) апелляционный суд предложил эксперту представить межевой план земельного участка №1.

При ответе на вопрос №2 заключения судебной экспертизы от 22.04.2024 №02/2024, эксперт составил Межевой план от 22.04.2024 земельного участка №1, то есть участка, необходимого для эксплуатации объекта №1 (строение с кадастровым номером 91:02:002002:2120, принадлежащее ответчику – ФИО1), за исключением площади земельного участка №2 (необходимого для эксплуатации строения с кадастровым номером 91:02:002008:1787, принадлежащего ФИО4).

Поэтому местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 необходимо установить в соответствии с Межевым планом от 22.04.2024.

При ответе на вопросы №3, №4 и №4.1 заключения судебной экспертизы от 22.04.2024 №02/2024, эксперт установил, что пристройка находится в пределах земельного участка №1. При этом часть сооруженных ответчиком ограждений и ворот находится за пределами земельного участка №1:

- фрагмент ворот №2; протяженность 1 м;

- часть ограждения, выполненного из металлического профиля; протяженность 1,6 м;

- часть ограждения, выполненного из металлической сетки; протяженность 1,79 кв.м.

Указанные фрагменты ворот и ограждений обозначены экспертом на рисунке 7 заключения судебной экспертизы от 22.04.2024.

Апелляционный суд отмечает, что применительно к указанной выше части ограждения, выполненного из металлического профиля протяженностью 1,6 м (данный фрагмент находится за пределами земельного участка №1, но, одновременно, находится и вне пределов земельного участка №2), представитель ответчика в судебном заседании согласился с демонтажем по мотиву процессуальной экономии.

Учитывая положения статьи 305 ГК РФ, необходимо обязать ответчика демонтировать данные объекты.

Истец также требует признать недействительным договор от 26.03.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830.

В силу правил пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Апелляционный суд констатирует, что договор от 26.03.2021 противоречит правилам статей 35, 39.20 ЗК РФ только в части указания на:

- площадь земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 1 230 кв.м (пункт 1.1 договора);

- цены продажи земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 603 824,22 руб. (пункт 2.2 договора).

В остальном указанный договор является действительным и может быть сохранен как гражданско-правовая сделка.

При этом, во-первых, площадь предмета купли-продажи – земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 – должна быть определена согласно Межевому плану от 22.04.2024, составленному по результатам проведения судебной экспертизы, в размере 1 166 кв.м. Во-вторых, выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в размере 572 425,36 руб. (с учетом стоимости 64 кв.м в размере 31 398,86 руб.; 603 824,22 / 1 230 Х 1 166).

В порядке применения реституционных последствий (статьи 166, 167 ГК РФ), необходимо взыскать с департамента в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 31 398,86 руб.

Для целей правовой определенности, необходимо считать в договоре 26.03.2021 правильными:

- площадь земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 1 166 кв.м (пункт 1.1 договора);

- цену продажи земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 572 425,36 руб. (пункт 2.2 договора).

При таких обстоятельствах исковые требования являются обоснованными применительно к признанию недействительным части договора купли-продажи от 26.03.2021, а также применительно к отдельным негаторным требованиям об изменении границ смежного земельного участка и демонтаже некоторых фрагментов ворот и ограждений.

Являются частично обоснованными и исковые требования об установлении для ответчика судебной неустойки в случае неисполнения судебного акта в части обязанности демонтировать соответствующие объекты. Учитывая правила статьи 174 АПК РФ, статьи 308.3 ГК РФ, апелляционный суд считает справедливым установить судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения до фактического исполнения настоящего постановления суда.

Ссылки обоих апеллянтов на то, что в материалах дела имеются заключения других судебных экспертиз, не принимаются апелляционным судом.

Действительно, во исполнение соответствующих определений суда первой инстанции, в материалы дела экспертными организациями представлены следующие заключения судебных экспертиз:

- заключение от 23.04.2021 №460-461/3-3 (ФБУ «Севастопольская лаборатория судебных экспертизы Минюста РФ»; эксперты ФИО6 и ФИО7; л.д.84-95 т.2);

- заключение от 25.10.2021 №102-16/27-КСТЗ (ООО «Европейский центр судебных экспертов»; эксперты Нам М.В., ФИО8; л.д.62-105 т.3);

- заключение от 18.11.2022 №94/22-Э (ООО «Центр судебных экспертиз им. Б.Д. Сперанского»; эксперт ФИО9).

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Действуя во исполнение указанных норм процессуального закона, апелляционный суд отмечает, что ни в одном из указанных экспертных исследований не выяснялся вопрос о том, является ли земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта №1 и объекта №2 (соответственно, строения ФИО1 и ФИО4 с кадастровыми номерами 91:02:002002:2120 и 91:02:002008:1787), делимым.

Не выяснялся соответствующими экспертами и вопрос о возможности формирования (составления межевого плана) отдельного земельного участка, необходимого для эксплуатации как объекта №1, так и объекта №2.

При этом ни один из экспертов, составивших заключение от 25.10.2021 №102-16/27-КСТЗ, не обладает квалификацией кадастрового инженера, что необходимо в силу статьи 21 Закона №218-ФЗ, в связи с чем к его выводам апелляционный суд относится критически.

Одновременно апелляционный суд отмечает, что выводы эксперта в заключениях судебной экспертизы от 01.04.2024 №01/2024 и от 22.04.2024 №02/2024 (проведены в ходе апелляционного производства) в целом соответствуют выводам эксперта на вопросы №1 и №2 заключения от 18.11.2022 №94/22-Э (л.д.83-85 т.7).

При таких обстоятельствах апелляционный суд руководствуется преимущественно результатами судебных экспертиз, представленных в ходе апелляционного производства.

Ссылки представителя ФИО4 на то, что для эксплуатации строения с кадастровым номером 91:02:002008:1787 необходим дополнительный проезд, а также на то, что возможно обеспечить с восточной стороны одновременно два проезда к объекту №1 и объекту №2, не принимаются апелляционным судом.

На соответствующей территории (с восточной стороны) расположена двухтрубная теплотрасса (л.д.38-39 т.10), что делает невозможным обустройство отдельных проездов для объекта №1 и объекта №2.

При этом в данном случае выводы экспертов в заключениях судебной экспертизы от 01.04.2024 №01/2024 и от 18.11.2022 №94/22-Э в целом совпадают:

- имеющегося подъезда к строению с кадастровым номером 91:02:002008:1787 с южной стороны достаточно с учетом действующих правил;

- согласно пожарным нормам допустим проезд техники через смежные участки;

- принимая во внимание характеристики строения с кадастровым номером 91:02:002008:1787 (высота менее 18 метров) действующие правила допускают проезд к зданию с одной стороны.

Аналогичные пояснения дал в судебном заседании 11.04.2024 эксперт ФИО5 в ходе своего допроса, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу суду заведомо ложных пояснений.

Довод представителя ФИО4 о родственных связях между экспертом (ФИО5) и представителем ФИО1 (ФИО3), также не принимается апелляционным судом.

При решении вопроса о назначении апелляционным судом судебных экспертиз указанный вопрос обсуждался. Суд обратил внимание на то, что фамилии указанных эксперта и представителя ответчика отличаются: ФИО10 и ФИО10; отвода эксперту представитель истца не заявлял; никаких доказательств родственных связей не представил.

Ссылка представителя ФИО4 на то, что при определении границ участка №1 была учтена, помимо объекта №1, также пристройка к нему и навес, по мнению апелляционного суда, ошибочна.

Как указано выше, апелляционный суд, назначая судебную экспертизу, принял за «объект №1» исключительно строение с кадастровым номером 91:02:002002:2120 площадью 161,3 кв.м (без учета пристроек, навесов, сараев); доказательств принятия экспертом в качестве «объекта №1» иных сооружений, помимо строения площадью 161,3 кв.м, не имеется.

Изложенное выше учтено судом при отклонении ходатайства представителя ФИО4 о назначении повторной судебной экспертизы.

В связи с изложенным, учитывая неправильное применение норм материального права, судебный акт суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта (статья 270 АПК РФ).

При решении вопроса о распределении судебных расходов апелляционный суд руководствуется правилами статьи 110 АПК РФ о принципе пропорциональности.

Истцом заявлено по существу три требования: признание права собственности, признание сделки недействительной, устранение препятствий в пользовании имуществом. С учетом правили статьи 333.21 НК РФ, общая сумма государственной пошлины за рассмотрение исковых требований составит 18 000 руб. (6 000 руб. Х 3).

Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании права собственности отказано полностью, а остальные два исковых требования удовлетворены лишь частично, постольку с ответчика в пользу истца подлежит денежная сумма в размере 6 000 руб. (по 3 000 руб. за каждое из двух исковых требований, удовлетворенных частично).

По существу, с учетом указанной суммы взыскания, исковые притязания удовлетворены апелляционным судом на 33% (условные 6 000 руб. из 18 000 руб.).

Так как департамент является одним из ответчиков по исковых требованиям о признании сделки недействительной, которые удовлетворены в части, на него необходимо возложить половину обоснованных судебных расходов истца по оплате государственной пошлины за рассмотрение требований о признании сделки недействительной, а именно 1 500 руб. (половина от 3 000 руб.).

При этом с ответчика также подлежат взысканию судебные расходы в размере 3 000 руб. по оплате государственной пошлины за рассмотрение ходатайства истца о принятии обеспечительных мер (в связи с обоснованностью указанных мер).

Поэтому, применительно к распределению расходов истца по оплате государственной пошлины:

- на ответчика возлагается обязанность компенсировать такие расходы в размере 7 500 руб. (4 500 руб. + 3 000 руб.);

- на департамент возлагается обязанность компенсировать такие расходы в размере 1 500 руб.

Общая стоимость судебных экспертиз, проведенных судом первой инстанции, составила 191 261,6 руб.

На проведение этих экспертиз стороны спора перечисляли денежные средства:

- истец – 128 900 руб.;

- ответчик – 60 000 руб.

Итого сумма перечисления составила 188 900 руб. (меньше на 2 361,6 руб., чем необходимо).

Принимая во внимание, что исковые притязания, как указано выше, обоснованы на 33%, на ответчика возлагается бремя уплаты расходов по оплате судебных экспертиз в размере 63 116,32 руб. Учитывая, что ответчик произвел в суде первой инстанции оплату в размере 60 000 руб. за проведение судебных экспертиз, с него подлежит взысканию сумма в размере 3 116,32 руб.: в пользу федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» необходимо взыскать расходы в размере 2 361,6 руб., а в пользу истца – расходы в размере 754,73 руб. (2 361,6 руб. + 754,73 руб. = 3 116,32 руб.).

Таким образом, итого необходимо взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 8 254,73 руб. (в том числе расходы в размере 754,73 руб. по оплате судебных экспертиз, расходы в размере 7 500 руб. по оплате государственной пошлины).

Поскольку общая сумма уплаченной истцом государственной пошлины за рассмотрение исковых требований составила 28 932 руб., а надлежащая сумма пошлины составила 18 000 руб., постольку излишне уплаченная пошлина в размере 10 932 руб. подлежит возврату (платежное поручение от 11.09.2020 №26; квитанция от 13.03.2023 №149).

Учитывая объемы апелляционных притязаний истца и ответчика, а также существо резолютивной части настоящего постановления, апелляционный суд считает справедливым и соответствующим правилам статьи 110 АПК РФ о пропорциональности, возложение судебных расходов истца и ответчика в ходе апелляционного производства на них самих (по 3 000 руб. – уплата каждым из них государственной пошлины; по 30 000 руб. – оплата каждым из них судебных экспертиз в ходе апелляционного производства).

С депозитного счета апелляционного суда в адрес общества с ограниченной ответственностью «Кадастр Эксперт» необходимо перечислить денежную сумму в размере 60 000 руб. за проведение судебных экспертиз в ходе апелляционного производства.

Руководствуясь статьями 270, 271, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2023 по делу №А84-4833/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным заключенный 26.03.2021 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в части указания на:

- площадь земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 1 230 кв.м (пункт 1.1 договора);

- цены продажи земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 603 824,22 руб. (пункт 2.2 договора).

Считать в заключенном 26.03.2021 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 правильными:

- площадь земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 1 166 кв.м (пункт 1.1 договора);

- цену продажи земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830 в размере 572 425,36 руб. (пункт 2.2 договора).

В порядке применения последствий недействительности части сделки, взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежную сумму в размере 31 398,86 руб.

Установить местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1830, расположенного по адресу Республика Крым, г.Севастополь, Гагаринский район, ул.Надежды Островской, 8 корпус В, в соответствии с Межевым планом от 22.04.2024 (подготовлен кадастровым инженером ФИО5 в рамках оформления заключения дополнительной судебной экспертизы от 22.04.2024), являющимся неотъемлемой частью резолютивной части настоящего постановления апелляционного суда.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение месяца с даты принятия настоящего постановления апелляционного суда демонтировать следующие объекты, указанные на являющимся неотъемлемой частью резолютивной части настоящего постановления апелляционного суда рисунке 7 заключения дополнительной судебной экспертизы от 22.04.2024, подготовленного экспертом ФИО5 (экспертная организация – общество с ограниченной ответственностью «Кадастр Эксперт»):

- фрагмент ворот №2; протяженность 1 м;

- часть ограждения, выполненного из металлического профиля; протяженность 1,6 м;

- часть ограждения, выполненного из металлической сетки; протяженность 1,79 кв.м.

В случае невыполнения обязанности, указанной в предыдущем абзаце настоящего постановления суда, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя Клоковой Дели Георгиевны судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения до фактического исполнения настоящего постановления суда.

В удовлетворении остальных исковых требований индивидуального предпринимателя Клоковой Дели Георгиевны отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя Клоковой Дели Георгиевны судебные расходы в размере 8 254,73 руб. (в том числе расходы в размере 754,73 руб. по оплате судебных экспертиз, расходы в размере 7 500 руб. по оплате государственной пошлины).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» расходы в размере 2 361,6 руб. за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу индивидуального предпринимателя Клоковой Дели Георгиевны судебные расходы в размере 1 500 руб. по оплате государственной пошлины.

Выдать индивидуальному предпринимателю Клоковой Дели Георгиевне справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в размере 10 932 руб., уплаченных на основании платежного поручения от 11.09.2020 №26 и квитанции от 13.03.2023 №149.

Перечислить с депозитного счета Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в адрес общества с ограниченной ответственностью «Кадастр Эксперт» денежную сумму в размере 60 000 руб. за проведение судебных экспертиз.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья А.А. Тарасенко


Судьи И.В. Евдокимов


Ю.В. Колупаева