Постановление от 26 января 2023 г. по делу № А35-7484/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А35-7484/2021
г. Калуга
26» января 2023 года
Резолютивная часть постановления оглашена «25» января 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме «26» января 2023 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего Серокуровой У.В.

судей Смирнова В.И. Шульгиной А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.И.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска: представитель ФИО1 по доверенности от 18.01.2023,

от общества с ограниченной ответственностью «Курск Строй Ресурс»: представитель ФИО2 по доверенности от 13.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 25.01.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А35-7484/2021,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Курск Строй Ресурс» (далее - ООО «Курск Строй Ресурс», ответчик) о возложении обязанности освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе помещение III а, расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...>


ФИО3, лит. А, с кадастровым номером 46:29:102218:3838 и передать помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.01.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что договор аренды прекратил свое действие, новый договор аренды заключен не был, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок ООО «Курск Строй Ресурс» не обращалось. Указывает на то, что в результате реконструкции первоначальные помещения изменились, в связи с чем необходимо проводить конкурентную процедуру заключения договора аренды.

В судебном заседании суда округа представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ответчика в судебном заседании суда округа и в представленном ранее письменном отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд округа не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.10.2020 КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО «Курск Строй Ресурс» (арендатор) был подписан договор аренды объекта недвижимости № 4973, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под оказание услуг населению и офис нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. К. ФИО3, лит. А, общей площадью 130,4 кв.м, в том числе помещение IIIа на 1 этаже с кадастровым номером 46:29:102218:3838, на срок с 01.10.2020 по 29.09.2021.

Размер арендной платы в год составляет 168360 руб., в месяц 14030 руб. (пункт 3.1 договора аренды).

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

На основании пункта 4.2 договора аренды при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ненадлежащее исполнение ООО «Курск Строй Ресурс» обязательств по уплате арендной платы по договору аренды в период с мая по июнь 2021 года


явилось основанием для начисления КУМИ г. Курска задолженности в размере 22383,34 руб., пени за период с 11.06.2021 по 11.07.2021 в размере 3647,81 руб.

Первоначально истцом были заявлены требования о взыскании с ООО «Курск Строй Ресурс» задолженности по арендной плате за период с мая по июнь 2021 года в размере 22383,34 руб., пени за период с 11.06.2021 по 11.07.2021 в размере 3647,81 руб. с продолжением начисления пени в размере 0,3% от суммы долга в размере 22383,34 руб. за каждый день просрочки, о расторжении договора аренды, а также о возложении обязанности освободить нежилое помещение площадью 130,4 кв.м, в том числе помещение IIIа, расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...> лит. А, с кадастровым номером 46:29:102218:3838 и передать помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения дела ООО «Курск Строй Ресурс» оплатило задолженность по арендной плате по договору аренды и пени, что послужило основанием для отказа КУМИ г. Курска от исковых требований в части взыскания задолженности, пени, расторжения договора аренды и прекращения судом первой инстанции производства по делу в указанной части.

Ссылаясь на наличие оснований для возврата помещения ввиду истечения срока действия договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требования, суды двух инстанций признали договор аренды возобновленным на неопределенный срок в отсутствие соглашения сторон о расторжении договора, при этом, отклонив довод истца об одностороннем отказе арендодателя от договора, выраженном в уведомлении от 23.07.2021, как противоречащий пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в совокупном толковании с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Заявитель ссылался на то, что право аренды помещения у общества возникло после 01.07.2008, в связи с чем подлежит применению порядок заключения договора аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности, установленный частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон «О защите конкуренции»), исключающий возможность продления такого договора.

Довод истца о том, что на момент принятия судом обжалуемого решения договор аренды прекратил свое действие по истечении срока действия, а новый договор аренды заключен не был, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок ООО «Курск Строй Ресурс» не обращалось, отклонен судами двух инстанций на основании следующего.

Судами установлено, что согласно протоколу № 4р/2016 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 150316/0046983/01, предметом аукциона выступало право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...> площадью 139,8 кв.м, в том числе комнаты № 9-24.

Впоследствии КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО «Курск Строй Ресурс» (арендатор) были подписаны договоры аренды от 29.06.2017 и от


03.10.2018 № 4973, предметом которых являлась передача в аренду обществу нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> лит. А, общей площадью 139,8 кв.м, в том числе комнаты № 9-24.

21.10.2018 КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО «Курск Строй Ресурс» (арендатор) был подписан договор аренды № 4973, по условиям которого обществу в аренду было предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> лит. А, общей площадью 139,8 кв.м, в том числе комнаты № 9-24 на 1 этаже с кадастровыми номерами 46:29:102218:3667, 46:29:102218:3668, 46:29:102218:3670.

Дополнительным соглашением от 01.11.2019 стороны изменили объект договора аренды от 21.10.2018 № 4973, указав, что арендатору передано помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: <...> лит. А, общей площадью 130,4 кв.м, в том числе помещение IIIа на 1 этаже с кадастровым номером 46:29:102218:3838.

Из пояснений КУМИ г. Курска следует, что подписание соглашения было связано с изменением характеристик помещений, в результате которого был образован и поставлен на кадастровый учет новый объект недвижимости с кадастровым номером 46:29:102218:3838, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 46:29:102218:3667, 46:29:102218:3668, 46:29:102218:3670 прекратили существовать (сняты с государственного кадастрового учета). Изменение уникальных характеристик произошло в том числе в связи с капитальным ремонтом, который был согласован с арендодателем в ноябре 2016 года.

Как указано выше, 01.10.2020 КУМИ г. Курска и ООО «Курск Строй Ресурс» был подписан договор аренды № 4973, по условиям которого в аренду обществу было предоставлено помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: <...> лит. А, общей площадью 130,4 кв.м, в том числе помещение IIIа на 1 этаже с кадастровым номером 46:29:102218:3838.

Подтвердив таким образом документально хронологию арендных правоотношений, сложившихся между сторонами, истец ссылался на то, что уменьшение площади арендуемого помещения порождает необходимость проведения новых торгов, по результатам которых мог быть заключен договор аренды помещения с кадастровым номером 46:29:102218:3838, а в настоящем случае торги на право заключения договора аренды такого объекта не были проведены, что свидетельствует, по мнению истца, о нарушении статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Суды двух инстанций сделали правомерный вывод о том, что произведенный ответчиком с согласия истца капитальный ремонт, в результате которого площадь арендуемого объекта недвижимого имущества уменьшилась, не влечет ничтожность ни дополнительного соглашения от 01.11.2019 к договору аренды от 21.10.2018 № 4973, ни заключенного впоследствии договора аренды от 01.10.2020, поскольку увеличение площади спорного помещения III а в результате перепланировки не произошло, перепланировка


проведена в пределах габаритов несущего каркаса здания, о чем свидетельствуют технический паспорт объекта по состоянию на 24.05.2010, раздел 3 архитектурного решения «Перепланировка нежилого помещении по адресу: <...>» (аналогичная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2021 № 301-ЭС21-19036).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Договор аренды, согласно пункту 1.1, заключен на срок с 01.10.2020 по 29.09.2021.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9


настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»).

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) указано, что, применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

По смыслу части 10 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 постановления Пленума № 73).

Судами установлено, что в период действия договора аренды обществом было подано заявление о выкупе спорного помещения по основаниям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого


субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

21.09.2021 Комитетом было получено заявление ООО «Курск Строй Ресурс» о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, арендуемого по договору аренды.

Отклоняя довод истца о том, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества было подано ООО «Курск Строй Ресурс» после получения претензии КУМИ г. Курска от 23.07.2021 № 7460/07.01-14, в которой арендодатель возражал против продления арендных правоотношений и заключения договора на новый срок, суды исходили из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суды оценили, что на момент обращения ООО «Курск Строй Ресурс» соответствовало критериям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение имущества в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ: ответчик относился к субъектам малого предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; нежилое помещение находилось в аренде заявителя непрерывно с апреля 2016 года, что следует из договоров аренды, то есть более двух лет по состоянию на сентябрь 2021 года; у заявителя отсутствовала задолженность по арендной плате за нежилое помещение, неустойкам (оплата задолженности в размере 81841,61 руб. была произведена 20.09.2021); нежилые помещения не включены в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого


имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Срок, который бы потребовался для процедуры заключения договора купли-продажи с момента обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения и до направления проекта договора купли-продажи нежилого помещения не должен превышать 85 дней.

Таким образом, в случае установления оснований для заключения договора купли-продажи арендуемого ООО «Курск Строй Ресурс» имущества КУМИ г. Курска был обязан направить обществу проект договора купли-продажи не позднее 15.12.2021.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Однако, получив заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем выкупа, КУМИ г. Курска не возвратил данное заявление арендатору на основании части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества и не совершил действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Письмом от 24.09.2021 КУМИ г. Курска сообщил ООО «Курск Строй Ресурс», что вернется к рассмотрению заявления от 21.09.2021 после принятия судом решений по делам № А35-5089/2021, № А35-5090/2021, № А357484/2021 и № А35-7485/2021, то есть по сути не рассмотрев заявление ответчика.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, КУМИ г. Курска должен был в порядке части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ не позднее 21.10.2021 возвратить заявление от 21.09.2021 ООО «Курск Строй Ресурс» с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

То обстоятельство, что ООО «Курск Строй Ресурс» в самостоятельном порядке не оспорило бездействие органа местного самоуправления, не препятствует оценить поведение сторон при приватизации имущества и основания пользования ответчиком спорным нежилым помещением в этот период (аналогичная правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2020 № 305-ЭС20-1341).

Поскольку до истечения срока аренды (21.09.2021) арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения,


предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора аренды, договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях до принятия органом местного самоуправления решения о наличии или об отсутствии оснований для реализации ООО «Курск Строй Ресурс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Изложенные в претензии КУМИ г. Курска от 23.07.2021 № 7460/07.01-14 возражения арендодателя против продления арендных правоотношений и заключения договора на новый срок не соответствуют принятому в установленном порядке решению арендодателя о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду, предусмотренному в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, поскольку таким образом Комитетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора о взыскании задолженности и расторжении договора.

Таким образом, в связи с тем, что в настоящее время ответчик законно занимает спорное помещение, правовых оснований для возложения на него обязанности освободить нежилое помещение не имеется.

Суды двух инстанций отметили, что то обстоятельство, что арендатор допускал нарушение обязательств в виде несвоевременного внесения арендной платы по договору аренды, как и по ранее действующим договорам аренды, не относится к предмету настоящего спора, поскольку основанием иска является истечение срока действия договора аренды объекта недвижимости от 01.10.2020 № 4973 и отсутствие правовых оснований для занятия ответчиком спорных нежилых помещений, а не отказ арендодателя от договора в судебном порядке ввиду невнесения арендатором более двух раз подряд арендных платежей.

По правилу пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно которому одним из необходимых условий реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из муниципальной собственности является то, что у такого лица в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого закона, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления. В настоящем споре по состоянию на 21.09.2021 на стороне арендатора отсутствовала задолженность по договору аренды объекта недвижимости от 01.10.2020 № 4973.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении


или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая в о внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 25.01.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022 по делу № А35-7484/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий У.В. Серокурова

Судьи В.И. Смирнов

А.Н. Шульгина