Решение от 20 февраля 2018 г. по делу № А57-30386/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-30386/2017
20 февраля 2018 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2018 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Тарасовой А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов»,

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, <...>);

Обществу с ограниченной ответственностью «Прадиум» (127055, <...>);

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, <...>),

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (107078, <...>), филиал по Саратовской области (410040, <...>),

Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (410012, <...>),

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (410012, <...>),

Комитет по управлению имуществом города Саратова (410012, <...>),

ФИО2

о признании соглашения от 16.06.2015 г. к договору аренды земельного участка №А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г., заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Прадиум», недействительным (ничтожным),

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3 служебное удостоверение № 216127,

от ответчика Администрации муниципального образования «Город Саратов» – ФИО4 по доверенности от 16.11.2017г.,

от третьего лица ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 02.02.2018г.,

от третьего лица Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО6 по доверенности от 24.10.2017г.,

от третьего лица Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области – ФИО7 по доверенности от 09.01.2018г.

от третьего лица Комитета по управлению имуществом г.Саратова – ФИО8 по доверенности от 01.06.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области 11.12.2017 г. поступило исковое заявление Заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов» к Администрации муниципального образования «Город Саратов», Обществу с ограниченной ответственностью «Прадиум», о признании соглашения от 16.06.2015 г. к Договору аренды земельного участка №А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г., заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Прадиум», недействительным (ничтожным), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, <...>), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (107078, <...>, филиал по Саратовской области 410040, <...>), Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (410012, <...>).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12.12.2017 г. по делу №А57-30386/2017 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (410012, <...>); Комитет по управлению имуществом города Саратова (410012, <...>).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2018 г. по делу №А57-30386/2017 подготовка дела к судебному разбирательству окончена, назначено судебное заседание по проверке обоснованности исковых требований, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ФИО2 (<...>).

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено.

Информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу сторона должна самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

При применении данного положения, как указывает Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ» первым судебным актом для лица, вступившего в дело позднее, является определение об удовлетворении ходатайства о вступлении в дело, определение о привлечении в качестве третьего лица к участию в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв с 08.02.2018 г. по 13.02.2018 г. до 11 час. 30 мин., о чем было вынесено протокольное определение. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках», размещена в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Представитель истца просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» просил в удовлетворении исковых требования отказать.

Представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области поддержал исковые требования.

Представитель Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» просил в удовлетворении исковых требования отказать.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Саратова поддержал позицию ответчика, просил в удовлетворении исковых требования отказать.

Представитель ФИО2 просил в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершённых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Как следует из искового заявления и представленных суду документов, Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» №1996 от 30.08.2012г. ООО «Прадиум» предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1049 кв. метров, расположенный по адресу: <...> уч. № 10, в Ленинском районе г.Саратова, для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс).

На основании указанного постановления 04.09.2012г. между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Прадиум» заключен Договор № А-12-404Ю-4 аренды указанного земельного участка.

Далее, между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Прадиум» 16.06.2015г. заключено Соглашение к договору аренды земельного участка № А-12-404Ю-4 от 04.09.2012г. об изменении вида разрешённого использования земельного участка с «для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс)» на «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Полагая, что указанное соглашение к договору аренды земельного участка заключено в нарушение требований законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой, Заместитель прокурора Саратовской области обратился в суд с иском в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов».

В обоснование поданного искового заявления указывает, что при решении вопроса о возможности изменить вид разрешённого использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешённого использования арендованного земельного участка. Как указывает истец, произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешённого использования земельного участка не допускается.

По мнению истца, арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешённого использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, фактически «обходит» предусмотренную Земельным кодексом Российской Федерации процедуру предоставления земельного участка для соответствующих целей. Так, соглашением от 16.06.2015г. к договору аренды земельного участка № А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 при изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс)» на «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», ООО «Прадиум» предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, поддержало позицию Заместителя прокурора Саратовской области, указывая, что предоставление хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает незаконные и необоснованные преимущества и дискриминационные условия, при которых ООО «Прадиум» поставлено в более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты. При этом, изменение условий договора аренды в указанной части без проведения торгов, как указывает Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, является схемой, в соответствии с которой застройщики экономят финансовые средства при покупке или земельных участков или права на заключение договора аренды, а бюджет эти средства недополучает. Арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешенного использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, действует в обход установленной законом процедуру предоставления того или иного участка.

Возражая на исковые требования, Администрация муниципального образования «Город Саратов» указывает, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы №27-280 от 29.04.2008г., земельный участок с кадастровым номером 64:48:010246:37, расположенный по адресу: <...> уч.№10 в Ленинском районе, находящийся в территориальной зоне Ж-1 (зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки), вне красных линий улиц и дорог. В связи с чем, по мнению администрации, при заключении спорного дополнительного соглашения нарушений норм действующего законодательства не допущено.

Возражая на исковые требования, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» указывает, что в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории города Саратова» в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» земельный участок площадью 1049 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040717:37, по адресу: <...> Ленинском районе, расположен в Территориальной зоне Ж-1 многоэтажной жилой застройки. Вид разрешенного использования земельного участка «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные жома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроено-пристроенными нежилыми помещениями» является основным для территориальной зоны Ж-1.

Возражая на исковые требования, Комитет по управлению имуществом города Саратова указал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к иному лицу- ФИО2

ФИО2 в материалы дела представлен отзыв на иск, согласно которому поддерживает позицию Администрации муниципального образования «Город Саратов», полагает, что нарушений норм действующего законодательства при заключении дополнительного соглашения не имеется, кроме того указывает, что права и обязанности по Договору аренды земельного участка №А-12-404Ю-4 от 04.09.2012г. перешли к ФИО2 07.11.2017г. в ЕГРН сделана запись за №64:48:000717:37-64/001/2017-1.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Исследовав доказательства, заслушав мнение представителя истца, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства и для целей, не связанных со строительством объектов нежилого назначения.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливался статьей 30.1 (в настоящее время - пункт 1 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.6) Земельного кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что договор аренды земельного участка для жилищного строительства заключается исключительно по результатам торгов (аукциона).

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

До 01.03.2015 г. особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулировались ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.03.2015 г. действует статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 ЗК Р).

В главах XIV-XVIII Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается правовой режим каждой категории земель.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540, введенным в действие с 24.12.2014г.

При этом в соответствии с пунктами 11-13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Классификатора видов разрешенного использования земельных участков признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

Зонирование на территории поселений, городских округов, а также межселенных территориях, в случае планирования застройки таких территорий регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 31 ГрКФ).

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над поверхностью и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капительного строительства.

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Отнесение земельных участков к определенным территориальным зонам и правовой режим использования земельных участков в составе таких зон, виды использования земельных участков определяются генеральным планом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом.

Согласно пункту 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно пункту 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Изменение одного вида разрешенного использования на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вид разрешенного использования определяется нормативными актами территориального зонирования.

Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В настоящее время действуют Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. №27-280.

Согласно пункту 2.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. №27-280, вводят систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании- делении всей территории муниципального образования на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон с целью защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации правоотношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам; для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории города Саратова» в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» земельный участок площадью 1049 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040717:37, по адресу: <...>, в Ленинском районе, расположен в территориальной зоне Ж-1- зоне многоэтажной жилой застройки.

Вид разрешенного использования земельного участка «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 наземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными или встроено-пристроенными нежилыми помещениями» является основным для территориальной зоны Ж-1.

После 01.03.2015г. вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать классификатору видов разрешенного использования земельных участков, соответствующая запись в сведениях кадастра о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером не может быть произвольной и должна соответствовать видам разрешенного использования, предусмотренного Классификатором.

По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (пункт 13 статьи 34 Закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ). Данные положения Закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ вступили в действие с 01.03.2015г.

При принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенного до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условием договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного суда Российской Федерации от 06.08.2013г. №56-КГ13-5, постановлении президиума ВАС РФ от 25.06.2013г. №1756/13.

Как установлено судом, ООО «Прадиум» постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» №1996 от 30.08.2012г. предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1049 кв. метров, расположенный по адресу: <...> уч. № 10 в Ленинском районе г.Саратова, для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс).

04.09.2012г. между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Прадиум» на основании постановления Администрации муниципального образования «Город Саратов» №1996 от 30.08.2012г. заключен Договор №А-12-404Ю-4 аренды указанного земельного участка.

Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО «Город Саратов» в письме 17.03.2015 г. ООО «Прадиум» сообщено о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером площадью 1049 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040717:37, расположенного по адресу: <...> уч.10, осуществляются на основании заявления о кадастровом учете и необходимых документов для осуществления такого учета, представленных заявителем. В письме указано, что согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной многоквартирной застройки (Ж-1), вне красных линий и территории общего пользования. Дополнительно сообщалось, что вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 наземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и встроено-пристроенными нежилыми помещениями» является в территориальной зоне «Ж-1» основным, что также соответствует коду (числовому обозначению) вида разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.

24.03.2015г. ООО «Прадиум» представлено заявление в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040717:37 в связи с изменением вида разрешенного использования.

Изменение использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, предполагает изменение соответствующего договора.

16.06.2015г. между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ООО «Прадиум» заключено Соглашение к договору аренды земельного участка № А-12-404Ю-4 от 04.09.2012г. об изменении вида разрешённого использования земельного участка с «для строительства зданий и сооружений для занятия физкультурой и спортом без мест для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс)» на «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».

Соглашение подписано сторонами действующего договора аренды, его предметом является сформированный и обремененный правами арендатора земельный участок.

Соглашение об изменении и дополнении договора №А-12-404Ю-4 от 04.09.2012г. аренды земельного участка от 16.06.2015г. прошло государственную регистрацию в соответствии с ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка площадью 1049 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040717:37, расположенного по адресу: <...> уч.10, а именно: разрешенное использование земельного участка- «многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 наземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями (код 2.6 по классификатору), о чем в адрес Администрации муниципального образования «Город Саратов» регистратором направлено уведомление от 14.07.2015г. №64/001/394/2015-279.

В отношении изменения вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка прошел государственный кадастровый учет.

Указанные ненормативные акты и действия уполномоченных органов не отменены, не оспорены в установленном порядке, данные изменения произведены в соответствии с волей органа, наделенного соответствующими полномочиями согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под строительство многоквартирного дома.

Между тем, использование земельного участка не по назначению может являться основанием для расторжения договора аренды. В материалы дела представлены акты осмотра земельного участка от 21.05.2012г., 05.09.2017г и фото-таблицы к нему, согласно которым на земельном участке отсутствует объекты капитального строительства, земельный участок не огорожен.

На момент приведения разрешенного вида использования спорного земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте, как и на момент подписания соглашения от 16.06.2015г., земельный участок уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц - право аренды в пользу ООО «Прадиум» по договору, действие которого не прекращено.

Между тем, изменение вида разрешенного использования является существенным изменением условий договора аренды и осуществляется по соглашению с арендодателем.

Прокуратурой заявлено требование о признании недействительным (ничтожным) Соглашения от 16.06.2015 г. к Договору аренды земельного участка №А-12-404Ю-4 от 04.09.2012 г.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Частью 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно положениям статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 75, 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Как следует из исковых требований, публичный элемент спорной сделки - соглашения от 16.06.2015 г., согласно позиции истца, заключается в лишении муниципального образования возможности получить денежные средства от проведения торгов по предоставлению спорного земельного участка в аренду под строительство многоэтажного жилого дома, а так же в нарушении прав неопределенного круга потенциальных участников таких торгов.

При этом, само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п. 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, заинтересованность потенциальных участников в проведении торгов неразрывно связана с самой возможностью проведения таких торгов.

В силу части 1 статьи 1, части 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Избирая способ защиты своего предположительно нарушенного права и формулируя соответствующим образом свои требования, лицо, обращающееся за защитой этого права обязано предусматривать, что последствия удовлетворения его требований обязательно должны заключаться в восстановлении предположительно нарушенного права.

Материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Истец при предъявлении иска должен доказать, что защищаемое им право нарушено в момент совершения сделки и нарушается на момент предъявления иска.

Сам факт признания либо не признания соглашения от 16.06.2015 г. ничтожным не приведет к восстановлению прав потенциальных участников торгов, поскольку не будет предполагать обязательное, в силу норм права, проведение таких торгов в отношении спорного участка. На дату подписания оспариваемого Соглашения участок уже находился на праве аренды у ООО «Прадиум».

Вместе с тем, Закон не обязывает собственника земельного участка, предоставленного в аренду, проводить торги в связи с изменением разрешенного вида использования, кроме того, неопределенный круг лиц не мог принимать участие в таких торгах, что исключает заинтересованность неопределенного круга лиц в оспариваемой сделке. Более того, заинтересованность потенциальных участников в проведении торгов неразрывно связана с самой возможностью проведения таких торгов. Между тем, проведение торгов в отношении земельного участка, который обременен существующими правами арендатора, законом не предусмотрено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Соглашение от 16.06.2015 г. к Договору аренды земельного участка №А-12-404Ю-4 от 04.09.2012г. признанию недействительным (ничтожным) не подлежит.

Кроме того, как установлено судом, 23.10.2017 г. между ООО «Прадиум» и ФИО2 был заключен Договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым все права и обязанности стороны договора аренды земельного участка №А-12- 404Ю-4 от 04.09.2012 г., перешли к ФИО2 07.11.2017 г. в ЕГРН сделана запись за №64:48:000717:37-64/001/2017-1.

Между тем, при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные связи между правомочиями и обязанностями сохраняются, к вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода, поскольку выбывшее из такого договора аренды лицо обладало правами и обязанностями по договору аренды на вновь заступающее лицо должны быть также переведены права и обязанности выбывающего лица.

Таким образом, ООО «Прадиум» выбыл из арендных правоотношений. Как установлено в судебном заседании ФИО2, как арендатор земельного участка и лицо, привлеченное к участию в настоящем деле, статусом индивидуального предпринимателя не обладает.

Установленное в ходе судебного разбирательства предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным и достаточным основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, государственная пошлина в доход Федерального бюджета Российской Федерации взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения через арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской областиА.ФИО9