Решение от 6 октября 2025 г. по делу № А40-88279/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-88279/25-121-346
г. Москва
07 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 октября 2025 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего - судьи Е.А. Аксёновой

при ведении протокола с/з секретарем с/з – И.М. Березовским

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "Проектно-строительная организация "Неострой" (117218, <...>, эт 5 ком 510 оф 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.07.2014, ИНН: <***>)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

о признании незаконным решения от 13.03.2025 года № КУВД-001/2024-62429287/8

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (по дов. от 03.04.2025 б/н, паспорт),

от ответчика: ФИО2 по дов. от 28.01.2025 № Д-47/2025, удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Проектно-строительная организация "Неострой" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 13.03.2025 года № КУВД-001/2024-62429287/8.

Ответчиком в материалы дела представлен письменный отзыв на заявление в котором он просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.12.2024 заявитель обратился в Управление с заявлением № КУВД-001/2024-62429286 о прекращении записи о государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001088:33, расположенного по адресу: 107045, <...>.

16.12.2024 регистрационные действия Управлением были приостановлены в соответствии с п.п. 5.7.9 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

13.03.2025 Управлением в прекращении записи о государственной регистрации права собственности в отношении вышеуказанного земельного участка было отказано

Не согласившись с указанным решением Управления об отказе, заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о его оспаривании.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, 2 должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет   проверку   оспариваемого   акта,   оспариваемых   действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) и иными нормативными правовыми актами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с ч. 3 ст. 3 и ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации является проведение Управлением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В силу ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

Из материалов дела следует и судом установлено, что заявитель обратился в Управление с заявлением о прекращении права собственности ООО "Проектно-строительная организация "Неострой" в отношении земельного участка, расположенного по адресу 107045, <...>.

Требования заявителя мотивированы тем, что на данном земельном участке застройщиком было построено здание многоквартирного дома.

Строительство велось с привлечением денежных средств дольщиков в соответствии с 214-ФЗ. В ЕГРН были зарегистрированы Договоры долевого участия.

Управлением в ЕГРН было зарегистрировано право собственности первого лица на квартиру в указанном здании, объекты долевого строительства полностью переданы участникам долевого строительства.

Заявитель полагает, что с момента передачи объектов капитального строительства в собственность дольщиков и с момента регистрации права собственности первого дольщика на объект долевого строительства договор аренды на указанный земельный участок подлежит прекращению, и по мнению заявителя, земельный участок автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений МКД.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в границах заявленного земельного участка расположены многоквартирный дом с кадастровым номером 77:01:0001088:2979. нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001088:1012 на праве собственности иного лица.

Одним из основных принципов земельного законодательства, согласно п. 5 ст. 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5). Порядок формирования земельного -участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрен п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона, ст. 12 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» и осуществляется по заявлению собственника помещения в многоквартирном доме органами исполнительной власти города Москвы в срок не более шести месяцев.

В городе Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент). При наличии проекта межевания Департамент выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания. Уполномоченный орган обращается с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, и передает полученный межевой план заявителю.

Согласно п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами образование земельных участков, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Проект межевания территории (далее - ПМТ) относится к документации по планировке территории, общие правила составления которой регулируются в том числе ст.ст. 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Утверждение ПМТ и документации по планировке территории осуществляется уполномоченным органом власти, также отдельными решениями вносятся изменения и дополнения в уже утвержденную документацию по планировке территории.

При этом только земельный участок, сформированный с соблюдением необходимых требований, может являться частью общего имущества многоквартирного дома. У собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором он расположен, возникает с момента формирования такого земельного участка в порядке, установленном земельным и градостроительным законодательством.

Исходя из смысла ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Согласно ЕГРН в отношении земельного участка имеется регистрационная запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства. Данная запись не погашена.

Также по данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома, отсутствуют.

Управлением в силу специального правового регулирования, установленного Законом, а также с учетом п. 3 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» для получения дополнительных сведений, направлены запросы в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ), Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгорстройнадзор), Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН); Департамент градостроительной политики города Москвы, Департамент строительства города Москвы.

В соответствии с ответом на запрос Мосгорстройнадзора, застройщику на строительство объекта оформлено разрешение на строительство от 03.10.2017 № 77-141000-015467-2017, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2023 No77-01-011886-2023.

В соответствии с ответом на запрос Департамента градостроительной политики города Москвы, на земельном участке построен и в 2023 году введен в эксплуатацию жилой дом с помещениями редакции Издательского дома «Литературная газета» общей площадью 30 тыс. кв. м (разрешение на ввод от 29.12.2023 № 77-01-011886-2023, застройщик - ООО "Проектно-строительная организация "Неострой").

Во исполнение решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 04.05.2023, протокол № 15, пункт 15 подписано и зарегистрировано в установленном порядке 19.05.2023 Соглашение о перечислении в бюджет города Москвы денежных средств в счет компенсации 9 мест в общеобразовательных организациях, 4 мест в дошкольных организациях и 2 посещений/в смену в детско-взрослой поликлинике при реализации указанной жилой застройки. В соответствии с ответом на запрос Департамента строительства города Москвы, на указанном земельном участке строительство жилых объектов по программе адресной инвестиционной программы города (АИП) не проводилось. Запрашиваемых документов и сведений в Департаменте не имеется.

В соответствии с ответом на запрос ГИН, на указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001088:1012 адресным ориентиром: <...>, оформленное в собственность ПАО «МОЭК».

Также на земельном участке расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 77:01:0001088:2979 адресным ориентиром: <...>, помещения которого находятся в собственности юридических и физических лиц. Многоквартирный дом с кадастровым номером 77:01:0001088:2979 возведен на основании разрешения на строительство от 03.10.2017 № 77-141000-015467-2017 и введен в эксплуатацию на основании разрешения от 29.12.2023 № 77-01-011886-2023. Фактическая площадь здания согласно акту ввода объекта в эксплуатацию составляет 30000 кв. м.

В соответствии с ответом на запрос ДГИ, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001088:33 поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 25.09.1998 № 981-РМ, по данным ЕГРН в границах указанного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № 77:01:0001088:2979. На рассматриваемую территорию утвержден распоряжением Департамента от 28.01.2014 № 741, проект межевания территории.

Границы земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001088:33 соответствуют участку № 14, определенного проектом межевания территории для объекта недвижимости по адресу: <...>. Кроме того, в границах участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001088:1012 принадлежащее на праве собственности иному лицу.

Положениями п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Согласно данным ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:1101088:33 имеются актуальные записи об ипотеке (залоге) и договорах участия в долевом строительстве, возникшие в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действующим законодательством не предусмотрено прекращение указанных обременении при отказе собственника от права на земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 12.1, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, указанные обременения направлены на обеспечение исполнения обязательств застройщика по заключенным договорам долевого участия в долевом строительстве, следовательно, такие обременения не могут переходить к публичному образованию при отказе застройщика от права собственности на земельный участок.

Кроме того, согласно ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке.

При наличии в сведениях ЕГРН актуальных записей об ипотеке (залоге), о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в дальнейшем будут препятствовать при формировании Департаментом новых земельных участков.

Полномочиями по разработке, утверждению проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также по подготовке и утверждению схемы расположения земельного участка Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не наделено (ч. 13.1 ст. 45, ст. 5.1, ч. 11 и ч. 12 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 11.10 ЗК РФ; Постановления Правительства Москвы от 07.11.2012 № 633-ПП и от 26.12.2017 № 1089-ПП).

В соответствии с п. 5 ст. 1. ЗК РФ, одним из принципов Земельного Законодательства служит единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Так, согласно сведениям ЕГРН на данном земельном участке помимо МКД, расположено сооружение — нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001088:1012. год завершения строительства 1997.

Заявитель считает, что с момента передачи объекта капитального строительства в собственность дольщиков и с момента регистрации права собственности первого дольщика на объект долевого строительства право аренды Застройщика на указанный земельный участок подлежит прекращению, и по мнению заявителя , земельный участок автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений МКД.

Однако, при подаче заявления о регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды на Земельный участок заявителем не решен вопрос касательно судьбы здания, находящегося на Земельном участке.

Между тем, государственная регистрация дополнительного соглашения о расторжении договора аренды с застройщиком на земельный участок по тому мотиву, что право собственности возникло у собственников помещений расположенных в многоквартирном доме, однозначно влияет на права и обязанности собственников помещений, которые определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания.

При этом Управление не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на земельный участок и сооружение, расположенное на нем, а также не является тем органом, который уполномочен определять в бесспорном порядке, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества многоквартирного дома. В данном случае у регистрирующего органа отсутствовало волеизъявление со стороны собственников в отношении земельного участка, поданное в Управление вместе с заявлением о расторжении договора аренды.

При такой ситуации расторжение договора аренды, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности владельцев помещений, подлежит установлению при рассмотрении спора о праве на имущество, в котором будет принимать участие надлежащий круг ответчиков и третьих лиц с учетом возможности осуществлять защиту права общей долевой собственности.

Таким образом, для совершения регистрационных действий необходимым будет определить судьбу сооружения, находящегося на земельном участке.

Указанная правовая позиция при таких обстоятельствах выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС24-7025 от 3 декабря 2024 г., определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2024 N 305-ЭС24-15238.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что решение Управления Росреестра по г. Москве об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 13.03.2025 года № КУВД-001/2024-62429287/8 вынесено законно и обоснованно.

Доводы заявителя, приведенные в заявлении, судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статей 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований заявления ООО "Проектно-строительная организация "Неострой" о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 13.03.2025 года № КУВД-001/2024-62429287/8 и возложении обязанности по государственной регистрации прекращения права собственности ООО "Проектно-строительная организация "Неострой" на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001088:33.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.


Судья:

ФИО3