Решение от 19 февраля 2018 г. по делу № А81-4900/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-4900/2017
г. Салехард
20 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2018 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Крылова А.В., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Рахимовым Р.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Религиозной организации - церковь христиан веры евангельской «Новый свет» города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании преддоговорных разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился;

от ответчика - представитель не явился; 



УСТАНОВИЛ:

Религиозная организация - Церковь христиан веры евангельской "Новый свет" города Новый Уренгой (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее - ответчик) об урегулировании преддоговорных разногласий.

Определением суда от 15 января 2018 года, производство по делу возобновлено, рассмотрение дела назначено на 13 февраля 2018 года.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте проведения судебного заседания стороны в соответствии с ч. 1 ст. 123 АПК РФ уведомлены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ суд  рассматривает дело по существу в по имеющимся документам в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - «Административное здание», расположенный по адресу: ЯНАО, <...>.

Объект расположен на земельном участке, имеющем кадастровый номер 89:11:020103:1325, площадь 691 м2.

Земельный участок был предоставлен Истцу Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой  по ранее действовавшему договору от 05.12.2012 № НУ-7054.

По истечении срока действия данного договора, Истец обратился к ответчику с заявлением об оказании муниципальной услуги по предоставлению Земельного участка на новый срок.

Ответчик направил в адрес Истца проект договора аренды Земельного участка от 10.04.2017 № НУ-151-17 (далее - договор), на который Истцом был подготовлен и направлен письмом от 18.05.2017 № 824/05-2017 на рассмотрение ответчика протокол разногласий, в котором Истец выразил несогласие с отдельными пунктами договора аренды:

Истец предложил в пункте 2.1. Договора аренды изменить вид разрешенного использования Земельного участка, заменив слова «вид разрешенного использования - деловое управление» на слова «для размещения административных и офисных зданий объектов образования науки, здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и религии».

Пункты 6.1. - 6.11. Договора аренды Истец предложил исключить, поскольку действующим законодательством, как земельным, так и гражданским, административным не предусмотрены штрафные санкции в таких размерах и за такие правонарушения, которые предложены Департаментом в Договоре аренды.

Истец указал также в Протоколе разногласий, что в настоящее время он в установленном действующим законодательством об оценочной деятельности порядке проводит работы по установлению в судебном порядке рыночной стоимости Земельного участка, равной его кадастровой стоимости, предложив произвести перерасчет арендной платы за Земельный участок, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 829.200 (восемьсот двадцать девять тысяч двести) рублей.

Департамент не согласился с предложенными редакциями изменений пунктов Договора аренды и направил в адрес Истца письмом от 21.06.2017 № 301-12/7094-03 протокол согласования разногласий.

Таким образом, поскольку по названным пунктам Договора аренды стороны не пришли к соглашению, Истец обращается в Арбитражный суд ЯНАО с настоящим исковым заявлением.

Разрешая спор по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и этой стороной был получен и отклонён протокол разногласий к проекту договора, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьёй 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 1 статьи 420, пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды недвижимого имущества Гражданским кодексом Российской Федерации в качестве существенных условий определены: предмет аренды с идентифицирующими его признаками согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ и размер арендной платы согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Из содержания спорных пунктов проекта договора следует, что не все предлагаемые в них условия являются существенными для договоров этого вида, при этом сторонами не достигнуто соглашение по редакции этих пунктов.

Так, ответчик представил истцу на подписание проект договора, содержащий спорные пункты в следующей редакции:

- абзац 2, пункта 1.1 договора, «вид разрешенного использования – деловое управление».;

- пункт 6.1 договора: «Нарушения условий Договора выявляет Комиссия по контролю за выполнением обязательств контрагентами по договорам и (или) Комиссия по осуществлению муниципального контроля (далее - Комиссия), созданные при Департаменте имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой»;

- пункт 6.2 договора: «В случае неуплаты Арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные п. 3.3., п. 3.4. Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату применения штрафных санкций от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Началом применения указанной санкции считается день, следующий после наступления срока уплаты очередного платежа»;

- пункт 6.3 договора: «Уплата пени не освобождает Арендатора от выполнения обязательств, предусмотренных Договором»;

- пункт 6.4 договора: «В случае установления Комиссией факта использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием, и (или) не в соответствии с целью его предоставления, предусмотренной договором аренды земельного участка, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 50% от суммы годовой арендной платы»;

- пункт 6.5 договора: «За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 5.2.3 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 50 (пятьдесят) тысяч рублей»;

- пункт 6.6 договора: «За неисполнение обязательств, предусмотренных п. 5.2.12, п. 5.2.22 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 30 (тридцать) тысяч рублей»;

- пункт 6.7 договора: «В случае нарушения обязательства, предусмотренного п. 5.2.21 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 50 (пятьдесят) тысяч рублей»;

- пункт 6.8 договора: «В случае нарушения обязательств, предусмотренных п. 5.2.10, п. 5.2.23 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 100 тысяч рублей за каждый подтверждённый случай захламления и загрязнения, скопления снега и мусора»;

- пункт 6.9 договора: «В случае нарушения обязательств, предусмотренных п. 5.2.8, п. 5.2.9, п. 5.2.11, п. 5.2.14, п. 5.2.18, Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10 (десять) тысяч рублей за каждый подтверждённый случай, установленный в соответствии с п. 6.1 Договора»;

- пункт 6.10 договора: «В случае нарушения обязательства, предусмотренного п. 5.2.19, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1 000 000 (один миллион) рублей»;

- пункт 6.11 договора: «За несоблюдение п. 5.2.20 Договора Арендатор несёт персональную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации»;

- пункт 6.12 договора: « В остальных случаях за нарушение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации».

Являющийся Приложением 1 к договору расчёт арендной платы произведён исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 3 246 884 рублей 62 копейки.

Статьёй 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Исходя из принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ, учитывая, что обязательность включения в договор условий о неустойке за указанные в пунктах 6.2, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10 нарушения законом не установлена, а стороны не достигли соглашения о включении условий о неустойке в текст договора, суд считает, что соответствующие условия не могут быть включены в договор.

Изложенное подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», а именно - отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

Кроме этого, за нарушение части обязательств, включенных в договор, предусмотрена административная ответственность. Следовательно, неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей может являться основанием для привлечения к ответственности в установленном законом порядке.

Предусмотренный законом порядок привлечения к административной ответственности не должен подменяться договорными условиями в случае, если одна из сторон этого договора возражает. Таким образом, суд не усматривает оснований для включения в договор условий об установлении ответственности за нарушение указанных обязательств в виде неустойки.

По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления, принимают решения об изменении одного вида разрешенного использования объектов капитального строительства на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний.

В то же время ответственность за правильность принимаемого решения лежит на органе местного самоуправления, а результаты публичных слушаний являются одним из факторов, подлежащих учету при принятии такого решения.

В соответствии с абзацами вторым, третьим пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540.

Таким образом, требование истца в части изменения вида разрешенного использования земельного участка без обращения с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (административный порядок) не может быть удовлетворено судом,

Кроме того, в представленном отзыве, ответчик каких либо возражений, относительно исключения пунктов 6.1, 6.2, 6.3, 6.6, 6.7, 6.11 из договора, не представил.

В порядке ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Пункт 6.3 договора является по своему содержанию производным от пункта 6.2, в связи с чем также подлежит исключению.

Содержание пункта 6.11 договора, предусматривающее персональную ответственность арендатора за несоблюдение требований безопасности при осуществлении деятельности на земельном участке, действующему законодательству не противоречит, однако, учитывая, что истец против включения данного пункта возражает, а ответчик в случае нарушения истцом требований безопасности не лишается права привлечь его к установленной законом ответственности, суд считает, возможным данный пункт из проекта договора исключить.

Содержание пунктов 6.1, 6.12 договора какие-либо права и законные интересы истца не нарушает, в связи с чем суд считает, что предусмотренных законом оснований для их исключения из проекта договора не имеется.

Отсутствие в договоре условий о договорной неустойке не препятствует ответчику при наличии для этого оснований применить ответственность за нарушение обязательств, предусмотренную законом.

Принимая во внимание изложенное, с учетом доводов ответчика, суд считает требование истца об исключении из проекта договора аренды земельного участка № НУ-151-17 от 10.04.2017 года, однако, суд полагает, что исключение пунктов 6.1, 6.4 – 6.11, обеспечит баланс интересов сторон при исполнении договора.

Рассмотрев требование истца об изменении Приложения 1 к договору, суд установил следующее.

Истцом в материалы дела, представлено решение суда ЯНАО по делу № 3а-131/2017 от 24.11.2017 года, вступившее в законную силу, согласно которого, кадастровая стоимость земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, имеющее вид разрешенного использования – деловое управление, общей площадью  площадь 691 м2, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, кадастровый номер 89:11:020103:1325, установлена равной его рыночной стоимости в размере 829 000 рублей по состоянию на 02.04.2013 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что указанное решение вступило в законную силу, суд полагает, что внесение изменений в Приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 10.04.2017 года, в части перерасчета арендной платы за земельный участок, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 829 200 рублей 00 копеек, не будет противоречить законодательству, и нарушать интересы ответчика.

Относительно требования истца об изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд руководствуется следующим.



По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления, принимают решения об изменении одного вида разрешенного использования объектов капитального строительства на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний.

В то же время ответственность за правильность принимаемого решения лежит на органе местного самоуправления, а результаты публичных слушаний являются одним из факторов, подлежащих учету при принятии такого решения.

В соответствии с абзацами вторым, третьим пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540.

Таким образом, требование истца в части изменения вида разрешенного использования земельного участка без обращения с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления не может быть удовлетворено судом.

Расходы по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 9, 65, 70, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования Религиозной организации - церковь христиан веры евангельской «Новый свет» города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить частично.

Приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 10.04.2017 года, в части перерасчета арендной платы за земельный участок, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 829 200 рублей 00 копеек, установленного вступившим в законную силу решением суда ЯНАО по делу № 3а-131/2017 от 24.11.2017 года, принять в редакции арендатора.

Абзац 2 пункта 1.1 договора, оставить в редакции арендодателя.

Преамбулу договора принять в редакции арендатора.

Раздел 10 договора, принять в редакции арендатора.

Пункты 6.1, 6.4 - 6.11 исключить.

В остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Религиозной организации - церковь христиан веры евангельской «Новый свет» города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.



Судья

А.В. Крылов