Решение от 31 октября 2017 г. по делу № А40-117593/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-117593/17-109-631
г. Москва
31 октября 2017 года
Резолютивная часть объявлена 24.10.2017

Полный текст решения изготовлен 31.10.2017

Арбитражный суд в составе: судьи А.А.Гречишкина,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «ПСФ Крост»

о взыскании по договору аренды земельного участка от 20.05.2009 № М-08-507680 задолженности по арендной плате за период с 3 кв. 2014 г. по 4 кв. 2014 г. в сумме 27 270 701 руб. 12 коп., пени за период с 3 кв. 2011 г. по 31.12.2014 г. в сумме 4 676 773 руб. 92 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 30.12.2016 г.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 07.02.2017 г.

УСТАНОВИЛ:

1. Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «ПСФ Крост» о взыскании по договору аренды земельного участка от 20.05.2009 № М-08-507680 задолженности по арендной плате за период с 3 кв. 2014 г. по 4 кв. 2014 г. в сумме 27 270 701 руб. 12 коп., пени за период с 3 кв. 2011 г. по 31.12.2014 г. в сумме 4 676 773 руб. 92 коп.

Истец поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик предъявленные требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, изучив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи с нижеследующим.

2. Как следует из материалов дела, между Арендодателем - Департаментом земельным ресурсов (правопреемник -Департамент городского имущества города Москвы), далее - Истец, и ООО «ПСФ Кроет» заключен договор аренды от 20.05.2009 № М-08-507680 на аренду земельного участка общей площадью 16490 кв.м. (кадастровый номер 77:08:0010011:1003), имеющего адресные ориентиры: <...>, для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.

Договор заключен сроком на 11 месяцев 28 дней, на основании ст. 621 п.2 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор вступил в силу с даты присвоения учетного номера в ДЗР города Москвы.

В соответствии с пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату поквартально равными частями, не позднее 5 числа первого месяца квартала, в случае невнесения арендной платы в установленный срок, согласно Приложению к договору аренды земельного участка установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

3. Из позиции истца следует.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2011 года по 4 кв. 2014 года в размере 27 270 701, 12 руб., а также не оплачены пени, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 3 квартала 2011 по 31.12.2014 год в сумме 4 676 773,92 руб.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 23.03.2015 за № ЗЗ-А-26771/15-0-0 с требованием об оплате задолженности, которая оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд.

4. Из позиции ответчика следует.

Ответчик предъявленные требования не признал, указав, что истцом пропущен срок исковой давности, а также имела место регистрация прав первого собственника МКД. С этого момента собственник утратил право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.

5. Суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 3.2. Договора Арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы равными частями ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца квартала.

С первой даты взыскиваемого периода, то есть с 06.04.2011 Департаменту стало известно о невнесении арендной платы.

С 06 числа первого месяца каждого квартала в период с 3 квартал 2011 по 4 квартал 2014 Департаменту становилось известно о том, имеются ли у него основания для начисления пени или же нет, поскольку ему было известно, получены денежные средства за указанный период от ПСФ КРОСТ или нет.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, поскольку Департамент предъявил исковые требования о взыскании только 28.05.2017, то в отношении арендной платы и пени за период с 3 квартала 2011 год по 28 мая 2014 трехлетний срок исковой давности истек.

Во исполнение Инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., между ДЗР г. Москвы, полномочия которого в настоящее время переданы Департаменту, и ПСФ КРОСТ заключен договор №М-08-507680 аренды земельного участка, общей площадью 16490 кв. м. (кадастровый номер 77:08:0010011:1003), имеющего адресные ориентиры: <...>, со сроком действия на 11 месяцев 28 дней (далее - Договор).

В силу статьи 621 ГК РФ, поскольку ответчик пользовался арендованным имуществом после окончания срока договора аренды, данный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Указанный выше земельный участок предоставлен ПСФ КРОСТ для возведения на нем двух корпусов многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, строительство которых на дату рассмотрения настоящего дела завершены и введены в эксплуатацию, что подтверждается: РВЭ от 25.122015 №RU77-212000-007002-2015; РВЭ от 27.07.2010 №RU77212000-002794; РВЭ от 01.07.2014 № RU77212000-005773; РВЭ от 24.02.12 № RU77212000-003922.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Также, согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Следовательно, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами Договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Соответственно, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме собственник утрачивает право на получение оплаты за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации.

В силу норм ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

В соответствии с ч. 4 ст. 16 Закона №189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления. Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под строительным объектом.

Применительно к настоящему спору суд отмечает следующее.

Ранее, в 2011 году, ДЗР г. Москвы, выступая в тот момент от лица арендодателя по Договору, обратился в Арбитражный суд города Москвы по взысканию с ПСФ КРОСТ задолженности по оплате арендной плате по Договору за период с октября 2010 г. по июнь в 2011 г.

На тот момент, первое право собственности участника долевого строительства первого этапа строительства было зарегистрировано в апреле 2011 года (данные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением суда и не требуют повторного исследования, подтверждения).

Вывод суда по делу №А40-98448/11, рассмотренному в Арбитражном суде г. Москвы, заключался в следующем: к июню 2011 года (окончание периода о взыскании арендной платы за который заявлен иск по делу №А40-98448/11), город Москва в лице ДЗР г. Москвы утратил право на получение арендной платы, приходящейся на часть являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под первым жилым домом по адресу: <...>.

Требуя взыскания арендной платы за период, в течение которого имела место поэтапная застройка являющегося объектом аренды земельного участка несколькими объектами недвижимости, Истец в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать, каков размер той части предоставленного в аренду под застройку земельного участка, на получение оплаты за пользование которым город Москва сохранил право, а именно: которая еще не застроена, но подлежит застройке оставшимся объектом недвижимости, которая не включена в состав земли, подлежащей формированию под построенным жилым домом в границах, определяемых по правилам п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности). В связи с отсутствием в материалах дела №А40-98448/11 описанных доказательств, арбитражный суд отказал ДЗР г. Москвы в требованиях по взысканию с ПСФ КРОСТ арендной платы в обозначенный период в полном объеме по рассматриваемому в настоящем деле Договору аренды земельного участка.

В свою очередь, права первого собственника второго этапа строительства зарегистрированы 24 января 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-АР №250364 в отношении объекта права - квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что арендные отношения в части земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, прекращены в силу закона, поскольку эта часть земельного участка вошла в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов.

Таким образом, у ПСФ КРОСТ отсутствует обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок (изначально арендуемый), площадью 16490 кв. м., а начисление Департаментом арендной платы на земельный участок площадью 16490 кв. м, является необоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 19, 64-66, 71, 75, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Департаменту городского имущества города Москвы в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: А.А. Гречишкин