Решение от 11 июля 2024 г. по делу № А60-17730/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-17730/2024
12 июля 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.С. Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания И.В. Смирновым  рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Тенистая" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении условий договора аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ООО «АстраИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО «Сбербанк» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


при участии в судебном заседании до и после перерыва

от истца: ФИО1, паспорт, по доверенности от 07.12.2023, диплом;

от ответчика: ФИО2, паспорт, удостоверение, по доверенности от 24.10.2023;

От третьего лица «АстраИнвестСтрой»: не явился, извещен

От третьего лица ПАО «Сбербанк»: ФИО3, паспорт, по доверенности от 28.03.2024, диплом,


Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.


Истец обратился в суд с иском к ответчику с требованием об установлении условий пользования земельным участком, в обоснование ссылается на истечение срока действия договора аренды, полагает, что для завершения строительства жилого дома необходимо оформить договорные отношения.

Ответчик принципиальных возражений не заявил, указал на необходимость заключения договора аренды.

Третье лицо ПАО Сбербанк поддержало исковые требования, ссылается на необходимость оформления договорных отношений с целью продолжения строительства и возможности оформления договоров долевого участия в строительстве.

Третье лицо ООО «АстраИнвестСтрой» указало на отсутствие правового интереса в иске, но поддержало исковые требования в полном объеме.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

В настоящем судебном заседании до перерыва истец заявил ходатайство о предоставлении ему времени для уточнения заявленных требований.

Стороны не возражали против перерыва в судебном заседании.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

После перерыва истцом заявлено ходатайство об утонении исковые требований, согласно которому истец просит Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» (ИНН <***>, ОГРН <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 26 530 кв.м., кадастровый номер 66:41:0306083:11, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0306083:1719.

Возражений против принятия уточнений не заявлено, Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   



установил:

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МуГИСО) и ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк-Инвест», ООО «АстраИнвестСтрой» (Арендаторы) 04.08.2021 г. был заключен Договор аренды земельного участка № Т-148/0324 (далее - Договор), согласно которому Арендаторы как собственники объектов незавершенного строительства на основании пл. 10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса приняли в аренду однократно на три года для завершения строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306083:11, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой.

При этом, во исполнение условий Договора ООО «Специализированный застройщик «Стройтэк-Инвест» принадлежал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0306083:812; ООО «АстраИнвестСтрой» принадлежал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0306083:923.

09.06.2022 г. между сторонами Договора было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.08.2021 г. № Т-148/0324 (далее - Дополнительное соглашение), в соответствии с которым сторона - ООО «Специализированнъш застройщик «Стройтэк-Инвест» была заменена на ООО «Специализированный застройщик «Тенистая».

09.11.2022 г. ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» получило разрешение на строительство № 66-41-280-2022 комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой: Двухсекционный многоэтажный жилой дом (№ 1.1,1.2 по ПЗУ); Двухсекционный многоэтажный жилой дом («2.1, 2.2 по ПЗУ) - 1 этап строительства; Трехсекционный многоэтажный жилой дом (№ 3.1, 3.2, 3.3 по ПЗУ), Подземная одноуровневая автостоянка (№ 4 по ПЗУ) - 2 этап строительства, сроком действия до 11.01.2026 г.

Для цели завершения строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0306083:11 ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» открыло невозобновляемую кредитную линию в ПАО Сбербанк и обеспечило исполнение всех обязательств путем передачи в залог земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306083:11.

ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» завершило работы по строительству объектов незавершенного строительства, указанных в п. 1.2. Договора аренды земельного участка № Т-148/0324 от 04.08.2021 г., и продолжает строительство Трехсекционного многоэтажного жилого дома (№ 3.1,3.2,3.3 по ПЗУ), Подземной одноуровневой автостоянки (№ 4 по ПЗУ) - 2 этап строительства с использованием привлеченных денежных средств физических лиц - участников долевого строительства в соответствии с действующим Разрешением на строительство.

ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» в настоящий момент заключает договоры участия в долевом строительстве, что подтверждается данными с сайта наш.дом.рф.

В связи со сложной экономической обстановкой ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» не имеет возможности завершить строительство Трехсекционного многоэтажного жилого дома (№ 3.1, 3.2, 3.3 по ПЗУ), Подземной одноуровневой автостоянки (№ 4 по ПЗУ) - 2 этап строительства до окончания срока действия (16.03.2024 г.) договора аренды земельного участка № Т-148/0324 от 04.08.2021 г.

На момент подачи искового заявления Трехсекционный многоэтажный жилой дом (№ 3.1, 3.2, 3.3 по ПЗУ), Подземная одноуровневая автостоянка (№ 4 по ПЗУ) - 2 этап строительства имеют степень готовности -15%.

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306083:11, предоставленный в аренду для завершения строительства многоквартирных домов по договору аренды земельного участка от 04.08.2021 г. № Т-148/0324, в силу прямого запрета, установленного действующим законодательством для защиты интересов физических лиц - участников долевого строительства, не может быть изъят у застройщика, и договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства, расположенными на данном земельном участке, не может быть заключен путем проведения торгов, истец обратился с иском в суд и с учетом уточнений просит обязать ответчика заключить договор аренды без проведения торгов с целью завершения строительства.

Дополнительно истец указал, что привлекает для строительства Трехсекционного многоэтажного жилого дома (№ 3.1, 3.2, 3.3 по ПЗУ), Подземной одноуровневой автостоянки (№ 4 по ПЗУ) - 2 этап строительства денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на завершение строительства объекта готов, от выполнения обязательств не уклоняется.

Ответчик и третьи лица не возражали против удовлетворения требований, поскольку иного способа завершить строительство объекта не имеется.

Истец представил в материалы дела дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.08.2021 №Т-148/0324, согласно которому к истцу от третьего лица ООО «АстраИнвестСтрой» перешли все права по договору аренды земельного участка, права и обязанности ООО «АстраИнвестСтрой» по договору прекращены 16.03.2024.

Рассмотрев заявленные требования, оценив доводы сторон и представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как предусмотрено в п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №2 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВС РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 и определении ВС РФ от 05.07.2022 по делу № 308-ЭС22-3699  «Федеральным законом от 23.06.2014 №2 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306083:11 был предоставлен ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» (с учетом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка) для завершения строительства объектов незавершенного строительства, нормы Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка на новый срок без проведения торгов не применяются.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и как пояснил не намерен таких действий предпринимать, напротив стороны имеют намерение завершить обязате6льства по договору аренды земельного участка не смотря на прекращение его действия, следовательно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание наличие у истца права на земельный участок с целью завершения строительства (готовность объекта 15%), социальную значимость проекта по завершению строительства многоэтажного жилого дома, обоснованность указанных сроков для завершения строительства (31.12.2025), отсутствие иного способа предоставления истцу земельного участка для завершения строительства, отсутствие возражений со стороны ответчика и наличие явно выраженной воли участников процесса на завершение строительства объекта истцом, в том числе, путем реализации проектов по долевому участию в строительстве, суд счел заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд обращает внимание на что, что с учетом экономической обстановки и введенных санкционных ограничений видится необходимость идти по пути стимулирования завершения строительных проектов МКД и предоставления возможности застройщику завершить все начатые работы при подтверждении реальной возможности достижения цели в испрашиваемые сроки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с ООО «Специализированный застройщик «Тенистая» (ИНН <***>, ОГРН <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 26 530 кв.м., кадастровый номер 66:41:0306083:11, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0306083:1719.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья                                                                          Е.С. Чудникова