Решение от 31 октября 2022 г. по делу № А32-36906/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело № А32-36906/2021

г. Краснодар «31» октября 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 31 октября 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-36906/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «СпецТех» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края,

департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

об обязании заключить соглашение об установлении размера годовой арендной платы,


при участии в судебном заседании 10.06.2022 представителя администрации – ФИО1 (по доверенности от 24.01.2022),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СпецТех» (далее – общество, истец) обратилось с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) о возложении на администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи обязанность в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить подписанное со стороны арендодателя в адрес общества с ограниченной ответственностью «СпецТех» соглашение об установлении размера годовой платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202006:69, площадью 8 300 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, промзона «Долина Прохладная» согласно которому пункт 1 соглашения изложить в следующей редакции: «пункт 1. исчисление платы устанавливается с 01.01.2021 года, размер годовой платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 53 771 633 (кадастровая стоимость) х 0,5 % (расчетная ставка) = 268 858,17 рублей (годовой размер платы)».

В судебном заседании, состоявшемся 10.06.2022, представитель администрации против исковых требований возражал.

Представитель общества в настоящее судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен, судебное заседание проведено в отсутствие представителя общества в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель департамента в настоящее судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания департамент уведомлен (почтовое отправление №35093161509440 к судебному заседанию 09.11.2021), отзыв департаментом не направлен, судебное заседание проведено в отсутствие представителя департамента в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, ООО «ЮГТОННЕЛЬСТРОЙ» на основании государственного акта на право пользования землей серии С-111 номер 426000558 принадлежал земельный участок, площадью 8 300 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, промзона «Долина Прохладная» переулок Виноградный, 15. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера 23:49:0202006:69. На основании постановления главы администрации города Сочи от 11.10.1993 г. № 822/2 между обществом и администрацией заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004912 от 01.12.2008 г. Названным постановлением № 822/2 от 11.10.1993 г. право постоянного (бессрочного) пользования общества на указанный участок прекращено и одновременно с этим данный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет. Таким образом, право аренды было предоставлено обществу в порядке переоформления ранее существовавшего права постоянного (бессрочного) пользования. Между муниципальным образованием город Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО «ЮГТОННЕЛЬСТРОЙ» (арендатор) 01 декабря 2008 года был заключён договор №4900004912 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69. Пунктом 1.1. договора аренды от 01 декабря 2008 года №4900004912 предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок площадью 8 300 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0202006:69. 14 мая 2012 года между ООО «ЮГТОННЕЛЬСТРОЙ» и ООО «Сочитоннельстрой» был подписан договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды № 4900004912 от 01.12.2008 г. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. 23 ноября 2017 года между ООО «Сочитоннельстрой» и ООО «СпецТех» подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01 декабря 2008 года, зарегистрированный в установленном порядке 27 марта 2018 года. Основанием для заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01 декабря 2008 года между ООО «Сочитоннельстрой» и ООО «СпецТех» явился договор купли-продажи № 1 от 05.10.2017 г. между сторонами в рамках процедуры банкротства продавца (ООО «Сочитоннельстрой»). Начиная с 10 ноября 2017 года ООО «СпецТех» принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества, приобретенные по договору купли-продажи № 1 от 05.10.2017 г., и на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69, площадью 8 300 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, промзона «Долина Прохладная» переулок Виноградный, 15, на основании договора аренды от 01.12.2008 года № 4900004912. Расчет размера арендной платы за земельный участок, согласно пункту 3.2. договора аренды от 01 декабря 2008 года №4900004912 изложен в приложении к договору.

С 01.01.2018 года ежегодно администрация направляет в адрес общества уведомления об изменении размера арендных платежей. Согласно уведомлению №516/02.01-45 от 21.01.2021 годовой размер арендной платы за 2021 год за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 составил 1 809 867 руб. 80 коп.

21.06.2021 обществом было направлено в администрацию города Сочи подписанное истцом соглашение об установлении годовой платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202006:69, площадью 8 300 кв.м., с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, промзона «Долина Прохладная» с сопроводительным письмом.

23.07.2021 г. был получен ответ, из которого следует, что общество обязано осуществлять ежегодные арендные платежи по условиям договора аренды от 01.12.2008 г. в соответствии с постановлением главы г. Сочи № 1699 от 18.07.2016.

Дополнительно из ответа администрации следует, что при установлении размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 требования положений основных принципов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009, в отношении муниципальных участков не распространяется, данные принципы применяются в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

На этом основании администрация уклонилось от подписания проекта соглашения от 21.06.2021 г. в редакции арендатора

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд пришел к следующим выводам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно:

– принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

– принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

– принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

– принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать однократной ставки (0,5 %) земельного налога в отношении таких земельных участков;

– принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

– принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Верховный Суд Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 №306-ЭС14-6558 и в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) от 26.06.2015 (ответ на вопрос №7) разъяснил следующее:

– утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации;

– утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 Основные принципы определения размера арендной платы, подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Принимая во внимание названные разъяснения, Основные принципы определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.06.2015 года).

Исходя из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Постановление от 05.05.2017 № 531 вступило в силу 12.08.2017, а именно по истечении трех месяцев с даты его опубликования (опубликовано на Официальном интернет - портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 12.05.2017 года).

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 № 582 разъяснено, что в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

Заявленные требования истец мотивирует тем, что поскольку на спорном земельном участке, ограниченном в оборе, расположены объекты недвижимости, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 01.12.2008 № 4900004912 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-3, категория земель – земли населенных пунктов, следовательно, земельный участок ограничен в обороте по следующим основаниям.

В подпункте 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса предусмотрено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных в пункте 4 данной статьи.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 №406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №406-ФЗ) курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт «ж» пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции; далее - Закон №33-ФЗ).

Статьями 1 и 3 Закона №26-ФЗ курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, а признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом в зависимости от ее значения включено в компетенцию Правительства Российской Федерации, соответствующих органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления.

В силу статьи 16 Закона №26-ФЗ посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется охрана лечебно-оздоровительных местностей, курортов и их земель. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяются (помимо первой и третьей) вторая зона, на территории которой запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

Частью 3 статьи 22 Закона №26-ФЗ определено, что утвержденные до вступления в силу данного Закона округа санитарной охраны курортов, использующих природные лечебные ресурсы, относящиеся к недрам, и месторождений природных лечебных ресурсов, считаются округами горно-санитарной охраны.

Статьями 2, 6 Закона №406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона №406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном порядке (часть 3 статьи 10 Закона №406-ФЗ).

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Признание утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г.-к. Анапы, г.-к. Геленджика и г.-к. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, не влечет прекращения статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта).

Таким образом, возникший у курортного региона город Сочи до введения в действие Закона №406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующего порядок введения данного Закона в действие.

В силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного Закона.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 № 2970-О «По запросу Геленджикского городского суда Краснодарского края о проверке конституционности пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 15 и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 238 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано на существующее в силу норм действующего законодательства ограничение приватизации земли на территории курорта федерального значения (город-курорт Геленджик), имеющего режим особо охраняемой природной территории.

Часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения существующих особо охраняемых природных территорий. Такое правовое регулирование согласуется и с требованиями статьей 41 (часть 1) и 42 Конституции Российской Федерации, гарантирующими право каждого на благоприятную окружающую среду, охрану здоровья и медицинскую помощь, что предполагает, в том числе недопустимость произвольного и необоснованного отказа законодателя от существующих правовых гарантий и связанных с ними ограничительных мер в данной сфере общественных отношений, влекущего за собой существенное снижение уже достигнутого уровня охраны окружающей среды на конкретной территории, в частности на территории курортов, признанных ранее в установленном порядке особо охраняемыми природными территориями.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса нахождение земельного участка в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения, созданного до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность.

Указание в ЕГРН об отнесении участка к землям населенных пунктов, отсутствие на местности границ зон санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, а также соответствующих сведений в государственном кадастре недвижимости не изменяют и не отменяют установленный нормативными правовыми актами статус курорта, ограничение таких земель в обороте и запрет на приобретение в собственность. Соответствующие правовые позиции сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 16.06.2009 № 1882/09 и от 09.10.2012 № 5366/12.

Правовая позиция о сохранении запрета приватизации земель курортов федерального и регионального значения, созданных до введения в действие Закона №406-ФЗ, в настоящее время сохраняется в практике арбитражных судов Северо-Кавказского округа (дела № А32-33896/2021, №А32-55768/2020, №А32-37068/2021).

В соответствии со сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи, приведёнными в письме департамента архитектуры и градостроительства администрации от 14.07.2021 №21/07/02030860405250363, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону санитарной охраны курорта, он не подлежит передаче в частную собственность.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок надлежит ориентироваться на размер земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственником расположенных на участке зданий, сооружений (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018.

Таким образом, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу № 7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

Согласно материалам дела, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202006:69, имеющим вид разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», имеются объекты недвижимости: ремонтно-механические мастерские, с кадастровым номером 23:49:0202006:1334, площадью 589,4 кв. м; гаражи, с кадастровым номером 23:49:0202006:1335, площадью 376 кв. м; материальный склад, с кадастровым номером 23:49:0202006:1332, площадью 149,3 кв. м; административно-бытовой комбинат, с кадастровым номером 23:49:0202006:1333, площадью 147,2 кв. м; диспетчерская, с кадастровым номером 23:49:0202006:1331, площадью 86,5 кв. м, принадлежащие на праве собственности обществу, чем подтверждаются выписками из ЕГРН представленных в материалы дела.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что с 12.08.2017 истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, не превышающем размер земельного налога, а указание ответчика на необходимость исчисления размера арендной платы с учетом рыночной, а не кадастровой стоимости объекта аренды, является необоснованным и не соответствующим нормам гражданского законодательства.

В соответствии с положениями главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

При наличии на ограниченном в обороте земельном участке объекта недвижимости (строения, здания, сооружения), принадлежащего арендатору такого участка, размер платы за пользованием таким участком определяется с 12.08.2017 года в размере, не превышающем земельного налога.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202006:69, площадью 8 300 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», имеются объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, арендная плата подлежит исчислению с 12.08.2017 года в размере, не превышающем размер земельного налога.

Ставки налога на землю, как это следует из пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации и писем Министерства финансов Российской Федерации от 23.05.2016 №03-05-03-02/29248, от 11.05.2016 №03-05-05-02/26859, устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, принадлежащий обществу на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 относится к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы».

Согласно подпункту 11 пункта 1 статьи 2 «налоговые ставки» решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставка земельного налога составляла 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

На основании названного Решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (в редакции законодательства действующего в спорный период) в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлена ставка налога на землю 0,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, учитывая категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69 при расчете налога на землю по данному участку подлежит применению ставка налога в размере 0,5 % кадастровой стоимости.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также Основные принципы определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, размер платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 должен рассчитываться по следующей формуле: кадастровая стоимость х 0,5 % (расчетная ставка).

Ставка земельного налога по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0202006:69 в соответствии подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 составляет 0,5% от кадастровой стоимости.

Пунктом 3 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» предусмотрено, что с 01.01.2021 положения решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 (которым до 01.01.2021 устанавливались ставки земельного налога) не применяются.

Пунктом 2.5 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов установлена ставка 0,5% от кадастровой стоимости.

Поскольку спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», на участке расположены объекты недвижимого имущества с назначением: материальный склад, гаражи, мастерские, бытовой комбинат, то целевое назначение данного участка прямо предусматривает размещение на нем таких зданий и сооружений, в которых осуществляется временное хранение, распределение и последующая транспортировка (перевалка) грузов, в связи с чем, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69 на основании пункта 2.5 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 подлежит применению налоговая ставка 0,5% от кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая позиция относительно применения ставки указана в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.10.2021 по делу № А32-40310/2020, и от 23.06.2021 по делу № А32-6244/2020, а также в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2021 по делу № А32-28430/2021 по спору между теми же сторонами о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты за пользованием тем же, что и в настоящем деле, земельным участком.

Так, в деле №А32-28430/2021 решением арбитражного суда от 30.11.2021 взыскано с администрации муниципального образования городской округ городкурорт Сочи Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «СпецТех» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4 045 809 рублей 92 копейки неосновательного обогащения, а также 22 722 рублей 09 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

В указанном решении от 30.11.2021 по делу №А32-28430/2021 суд пришёл к выводу о том, что при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). Судом также было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202006:69, имеющим вид разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», имеются объекты недвижимости: ремонтно-механические мастерские, нежилое, с кадастровым номером 23:49:0202006:1334, площадью 589,4 кв. м; гаражи, нежилое, с кадастровым номером 23:49:0202006:1335, площадью 376 кв. м; материальный склад, нежилое, с кадастровым номером 23:49:0202006:1332, площадью 149,3 кв. м ; административно-бытовой комбинат, нежилое, с кадастровым номером 23:49:0202006:1333, площадью 147,2 кв. м; диспетчерская, нежилое, с кадастровым номером 23:49:0202006:1331, площадью 13 86,5 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу, чем подтверждаются выписками из ЕГРН представленных в материалы дела. На этом основании суд пришёл к выводу о том, что с 2017 года истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу, а указание ответчика на необходимость исчисления размера арендной платы с учетом рыночной, а не кадастровой стоимости объекта аренды является необоснованным и не соответствующим нормам гражданского законодательства.

Судом в решении от 30.11.2021 по делу №А32-28430/2021 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202006:69, площадью 8 300 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», имеется объекты недвижимости, в связи с чем, арендная плата по данному участку подлежит исчислению с 12.08.2017 года в размере земельного налога. Размер платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 в силу одного из основных принципов определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, не должен превышать размер земельного налога в отношении указанного земельного участка.

Относительно применимой ставки земельного налога судом в решении от 30.11.2021 по делу №А32-28430/2021 установлено следующее. Согласно подпункту 11 пункта 1 статьи 2 «налоговые ставки» решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставка земельного налога составляла 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-про-изводственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. На основании названного Решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (в редакции законодательства действующего в спорный период) в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлена ставка налога на землю 0,5 % кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, учитывая категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69 при расчете налога на землю по данному участку подлежит применению ставка налога в размере 0,5 % кадастровой стоимости. размер платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202006:69 должен рассчитываться по следующей формуле: кадастровая стоимость х 0,5 % (расчетная ставка). ставка земельного налога по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0202006:69 применяется в соответствии подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Пунктом 3 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» предусмотрено, что с 01.01.2021 положения решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 (которым до 01.01.2021 устанавливались ставки земельного налога) не применяются. Пунктом 2.5 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов установлена ставка 0,5% от кадастровой стоимости. Поскольку, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на котором расположены объекты недвижимого имущества с назначением материальный склад, гаражи, мастерские, бытовой комбинат, то соответственно его целевое назначение данного участка прямо предусматривает размещение на нем таких зданий и сооружений, в которых осуществляется временное хранение, распределение и последующая транспортировка (перевалка) грузов, то в этих условиях в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69 на основании пункта 2.5 решения Городского собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 подлежит применению налоговая ставка 0,5% от кадастровой стоимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2022 указанное решение от 30.11.2021 по делу №А32-28430/2021 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2022 по делу № А32-28430/2021 оставлены без изменения.

Как следует из постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по указанному делу № А32-28430/2021, отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону. В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1882/09). Закон № 406-ФЗ исключил лечебно-оздоровительные местности и курорты из особо-охраняемых природных территорий. При этом в силу пункта 3 статьи 10 данного закона особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу названного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления его в силу.

Таким образом, при принятии настоящего решения суд исходит из преюдициально установленных (статья 69 АПК РФ) судебными актами по делу №А32-28430/2021 обстоятельств, в том числе об отнесении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69 к землям, ограниченным в обороте, необходимости определения платы за пользование этим участком в размере, не превышающем земельного налога за аналогичные земельные участки в том же муниципальном образовании, применимой ставки земельного налога в размере 0,5% от кадастровой стоимости, обоснование которой к данному земельному участку было приведено в решении арбитражного суда от 30.11.2021 по делу №А32-28430/2021, оставленном без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции.

Истцом заявлено требование об обязании заключить соглашение об установлении размера годовой платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202006:69, согласно которому пункт 1 соглашения изложить в следующей редакции: «пункт 1. исчисление платы устанавливается с 01.01.2021 года, размер годовой платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: 53 771 633 (кадастровая стоимость) х 0,5 % (расчетная ставка) = 268 858,17 рублей (годовой размер платы)».

Кадастровая стоимость в размере 53 771 633 рубля подтверждена выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.03.2021 №КУВИ-002/2021-21169758, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, из которой следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202006:69 по состоянию на 01.01.2021 составляет 53 771 633 рубля. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

Поскольку данное соглашение не противоречит нормам действующего законодательства и направлено на урегулирования разногласий по размеру арендной платы, суд счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

При формулировании в резолютивной части решения органа муниципального образования, на которой следует возложить обязанность по подготовке, подписанию и направлению соглашения об установлении размера годовой арендной платы суд исходит из того, что арендодателем в договоре аренды от 01.12.2008 №4900004912 указано муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г. Сочи.

Дополнительное соглашение от 26.11.2020 к договору аренды от 01.12.2008 №4900004912, предусматривающее новый размер годовой арендной платы, было направлено в адрес общества департаментом имущественных отношений администрации города Сочи, и с содержания данного дополнительного соглашения следует, что арендодателем выступает муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи.

Ответ на досудебную претензию общества был дан департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (письмо от 23.07.2021 №11459/02.01-45), из которого следует, что заявление общества об установлении размера годовой арендной платы в размере земельного налога было рассмотрено департаментом имущественных отношений администрации, и именно департаментом имущественных отношений администрации было принято решение об отклонении указанного заявления.

Таким образом, суд считает корректным, с учётом сложившегося оформления сторонами арендных отношений, переписки сторон как в процессе исполнения договора аренды, так и в порядке досудебного урегулирования спора, возложить обязанность по заключению соглашения об установлении размера годовой арендной платы на муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи.

Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является самостоятельным юридическим лицом (ОГРН <***> ИНН <***>).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***> ИНН <***>) в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить подписанное со стороны арендодателя в адрес общества с ограниченной ответственностью «СпецТех» (ИНН <***> ОГРН <***>) соглашение об установлении размера годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202006:69, площадью 8 300 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы», расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, промзона «Долина Прохладная», изложив пункт 1 указанного соглашения в следующей редакции:

«пункт 1. Исчисление арендной платы устанавливается с 01.01.2021 года, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202006:69 рассчитывается по формуле:

53 771 633 рубля (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,5 % (расчётная ставка в размере земельного налога) = 268 858,17 рублей (размер годовой арендной платы)».

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СпецТех» (ИНН <***> ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков