Решение от 23 марта 2021 г. по делу № А54-287/2020

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-287/2020
г. Рязань
23 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2021 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Котовой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Пормет" (390023, <...>; ОГРН <***>)

к администрации города Рязани (390000, <...>; ОГРН <***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2021;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 03.12.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Пормет" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик) о признании права собственности на самовольную постройку - здание - административно-складской комплекс, общей площадью 1327,1 кв. м., количество этажей - 2, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами: 62:29:0080081:108 и 62:29:0080081:1125, по адресу: <...>.

Определением суда от 12 октября 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория экспертизы и оценки", экспертам ФИО4 и ФИО5.

31.12.2020 от ООО "Лаборатория экспертизы и оценки" поступило экспертное заключение №224 от 25.12.2020.

Представитель истца заявил об уточнении исковых требований, просит признать за истцом - право собственности на здание - административно-складской комплекс, общей площадью 1260,8 кв.м.. количество этажей - 2, расположенное на земельных участках с кадастровым номером: 62:29:0080081:108 и с кадастровым номером 62:29:0080081:1125, по адресу: <...>. Уточнения судом приняты.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика по заявленным исковым требованиям возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Пормет" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 4246 кв.м, расположенный по адресу: <...> (Октябрьский район), с кадастровым номером 62:29:0080081:108, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производственного здания, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д.13-19 т.1).

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 передан обществу с ограниченной ответственностью "Пормет", по договору аренды №СА 039-17 от 07.11.2017 на срок с момента подписания договора по 07 ноября 2027 г., разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятия (л.д.31-35, 37-41 т.1), согласно акту приема-передачи земельного участка от 07.11.2017 (л.д.36 т.1). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 28.11.2017 за номером 62/001/2017-2 (выписка из ЕГРН л.д.20-26 т.1).

04.07.2018 обществу с ограниченной ответственностью "Пормет" выдано разрешение на строительство №62:29:200-2018 на земельном участке 62:29:0080081:108, по адресу: <...> (Октябрьский район), площадью 4246 кв.м. административно-складского комплекса, количество этажей 2, общей площадью 1213,22 кв.м., площадь застройки 680,23 кв.м., срок действия разрешения до 04.04.2019 (л.д.27-29 т.1).

В соответствии с рабочим проектом административно-складского комплекса по адресу: <...>, общая площадь составляет 1216,79 кв.м., площадь застройки - 680,23 кв.м. (л.д.91-115 т.1).

Согласно проектной документацией 2014г. ООО "Пормет" по адресу: <...> построил административно-складской комплекс на земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0080081:108, 62:29:0080081:1125.

В соответствии с актом экспертного исследования №65/16.1, 27.1 от 30.10.2018 (л.д.47-59 т.1), здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №62:29:0080081:108, соответствует строительным нормам и правилам, санитарным нормам, пожарным и иным нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью окружающих. Границы построенного здания не соответствуют границам земельного участка с кадастровым номером №62:29:0080081:108. Изменение границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:108 для внесения изменений в Разрешение на строительство без существенного нарушения интересов третьих лиц возможно. Выкупная стоимость увеличенной части земельного участка составляет 57320,53 руб.

На построенное здание истцом заказан технический план от 27.05.2019 (л.д. 73-86 т.1), согласно которому общая площадь здания составила 1327,1 кв.м., расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080081:108 и 62:29:0080081:1125.

Письмом от 03.07.2019 № 02/1-18-98-О (л.д.42 т.1) администрация города Рязани, в соответствии с частью 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства административно-складской корпус, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:108, по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно не представлены справки о выполнении технических условий на водоснабжение, водоотведение ООО «Пормет», на отвод поверхностных вод управления благоустройства города. Исполнительная съемка не содержит информацию о расположении очистных сооружений дождевых вод относительно границ земельного участка. Построенный объект частично нарушает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренное градостроительным планом земельного участка.

Согласно справки ООО "Пормет" административно-складской комплекс подключен к системе водоснабжения и водоотведения в соответствии с техническими условиями №5 ООО "Пормет" (л.д.43-44 т.1).

В соответствии со справкой от 06.11.2019 №06/308-9472 исх. Управления благоустройства города администрации города Рязани о соответствии объекта техническим условиям (л.д.45-46 т.1), технические условия управления благоустройства города №06/3-07-5034-исх. от 06.07.2017 по объекту административно-складской комплекс по адресу <...> выполнены.

Поскольку у истца отсутствует возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, объект недвижимости, исходя из смысла статьи 222 ГК РФ, обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"). К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления №10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

04.07.2018 обществу с ограниченной ответственностью "Пормет" выдано разрешение на строительство №62:29:200-2018 на земельном участке 62:29:0080081:108, по адресу: <...> (Октябрьский район)

После строительства спорного объекта истец обратился в администрацию города Рязани с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию административно-складской корпус, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:108, однако письмом от 03.07.2019 № 02/1-18-98-О в выдаче разрешения было отказано по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно не представлены справки о выполнении технических условий на водоснабжение, водоотведение ООО «Пормет», на отвод поверхностных вод управления благоустройства города. Исполнительная съемка не содержит информацию о расположении очистных сооружений дождевых вод относительно границ земельного участка. Построенный объект частично нарушает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренное градостроительным планом земельного участка.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из Обзора судебной практики следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из норм статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №244 от 20.10.2020, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью ООО "Лаборатория экспертизы и оценки", эксперт пришел к следующим выводам:

Исходя из требований нормативной документации и приведённого исследования у здания (административно-складской комплекс), общей площадью 1327,1 кв. м., количество этажей - 2, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами: 62:29:0080081:108 и 62:29:0080081:1125, по адресу: <...> имеются несоответствия следующим нормативам: СП 17.13330.2017 "СНиП II-26-76 "Кровли": п.п. 9.1;9.11 связанные с организацией наружного водоотвода с кровли (система подвесных желобов и водосточных труб) и установкой снегозадерживающих устройств. На объекте отсутствуют системы наружного водоотвода с кровли и снегозадерживающие устройства. Необходимо отметить, что над входами в здание устроены козырьки, предотвращающие сползание снежных масс на входящих людей, указанные нарушения являются устранимыми без причинения ущерба несущим конструкциям и инженерным системам. Рекомендуется произвести работы по монтажу водосточной системы, установке на кровле снегозадерживающих устройств. Остальные градостроительные, строительные нормы и правила, правила землепользования и застройки в г.Рязани, требования противопожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические нормы и правила и другие обязательные нормативы в области строительства, на момент осмотра не нарушены.

Проведенное обследование сооружений указывает на отсутствие видимых дефектов и признаков силовых деформаций (трещины, прогибы, перекосы, крен и др.), что позволяет сделать вывод о состоянии сооружения включая грунтовое основание как нормативное техническое состоянии. Мелких дефектов, влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента не зафиксировано. Ухудшение технического состояния: потеря эксплуатационных, механических и других качеств не зафиксировано. Здание (административно-складской комплекс), общей площадью 1327,1 кв. м., количество этажей - 2, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами: 62:29:0080081:108 и 62:29:0080081:1125, по адресу: <...> не угрожает жизни и здоровью людей. Вопрос о нарушении прав третьих лиц и смежных собственников не решался, так как не входит в компетенцию строительного эксперта, для его решения не требуются специальные строительно-технические знания. Площадь строения составляет 1260,8м2. Подсчитанная площадь отличается площади, указанной в техническом плане, равной 1327,1м2. Разность составляет 66,3м2.

Реконструируемое здание (административно-складской комплекс) частично расположено на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:1125. Размер части исследуемого объекта, которая расположена на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 составляет 1,01м(0,79м)х18,55м (площадь 16,7м2). Назначение исследуемого строения: административно-складской комплекс не соответствует виду разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 - объекты технического и инженерного обеспечения предприятий. Расположен в соответствующей территориальной зоне П2 - Зона предприятий IV и V класса и в месте допустимого размещения зданий и сооружений, что подтверждается градостроительным планом земельного участка №RU62326000-00335-11.

Как следует из материалов дела, 07.11.2017 между администрацией города Рязани и ООО «Пормет» был заключен договор №СА039-17 аренды земельного участка с КН 62:29:0080081:1125 площадью 408 кв.м, расположенного по адресу: <...>, сроком окончания 07.11.2027.

Разрешенное использование участка - объекты технического и инженерного обеспечения предприятий (п. 1.3 Договора).

При этом, пунктом 3.4.3 установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением, определенным в п. 1.3 Договора.

В экспертном заключении содержится вывод о том, что назначение исследуемого строения: административно-складской комплекс не соответствует виду разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:1125 - объекты технического и инженерного обеспечения предприятий.

Таким образом, суд пришел к выводу, что земельный участок, на котором частично расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с разрешенным использованием: объекты технического и инженерного обеспечения предприятия, то есть для эксплуатации существующих строений, принадлежащих истцу, сроком на 10 лет. Из условий договора аренды не следует, что он предоставляется, в том числе для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства спорного объекта в установленном законом порядке суду представлено не было.

Ссылка истца на пункт 8.1 договора, суд считает несостоятельным, поскольку из буквального толкования условий договора аренды №СА039-17 не следует явно выраженная воля собственника земельного участка на предоставление участка с КН 62:29:0080081:1125 площадью 408 кв.м. для целей возведения на нем объекта капитального строительства.

Напротив, в пункте 8.3 договора установлено, что внесение изменений в заключенный договор аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Поскольку земельный участок, на котором частично располагается спорный объект недвижимости, принадлежит истцу на праве аренды с иным видом разрешенного использования, наличие обязательственных отношений сторон по использованию указанного земельного участка исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" было разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка, позволяет приобрести арендатору, использующего арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и назначения имущества, права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Правомерный отказ в выдаче такого разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом для получения в установленном порядке всех разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.

В силу изложенного, обстоятельства того, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, в числе прочего, являются юридически значимыми по делам о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу статьи 65 АПК РФ.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в отсутствие у общества предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса вещных прав на земельный участок, на котором возведена спорная постройка, и с учетом иного целевого назначения использования арендуемого земельного участка, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца. Излишне уплаченная при подаче иска госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета Российской Федерации на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Пормет" (390023, <...>; ОГРН <***>) из федерального бюджета госпошлину в сумме 58000 руб., перечисленную по платежному поручению №16 от 13.01.2020.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья А.С. Котова