Решение от 28 марта 2020 г. по делу № А82-16392/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16392/2019
г. Ярославль
28 марта 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 04.03.2020.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЯРНИКО" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: ФИО2, ФГБУ «ФКП» в лице филиала по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области

о взыскании 271656,58 руб.,

при участии:

от истца – ФИО3 – по дов. от 09.01.2020

от ответчика – ФИО4 – по дов. от 11.03.2019

от 3-х лиц – не присутствуют



установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЯРНИКО" о взыскании 196783,22 руб., в том числе: 14477027 руб. – доначисления, выставленные 28.02.2019 на арендную плату за период с июня 2016 по 31.01.2019, 42646,93 руб. – долга по арендной плате за период с 01.03.2019 по 31.03.2019, 9366,02 руб. – пени за период с 07.06.2018 по 01.04.2019.

Определением от 21.01.2020 суд определил считать истцом по делу Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» в связи с изменением наименования организации.

Определением суда от 21.01.2020 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит взыскать 271656,58 руб., в том числе: доначисления, выставленные 28.02.2019 на арендную плату в сумме 177520 руб. за период с 01.01.2016 по 31.01.2019, арендную плату в сумме 4948,60 руб. за февраль 2019, 4948,60 руб. за март 2019, 84239,38 руб. – пени за период с 01.03.2019 по 25.12.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечены ФИО2, ФГБУ «ФКП» в лице филиала по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области.

Дело рассматривается судом без участия представителей третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика представил отзыв с возражениями, заявил об истечении срока исковой давности.

Суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 27.08.2007 № 1580 Обществу с ограниченной ответственностью «ЯРНИКО» предоставлен в аренду земельный участок площадью 723,00 кв.м, из общей площади 2236.00 кв. м, с кадастровым номером 76:23:030808:0015 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: улица Комсомольская, 5 в Кировском районе города Ярославля на праве аренды для эксплуатации нежилых помещений.

Во исполнение указанного постановления между Муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью «ЯРНИКО» заключено дополнительное соглашение от 27.08.2007 №4 к договору №19668-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора сроком с 21.05.2007 по 21.11.2031. Государственная регистрация дополнительного соглашения в ЕГРН 18.10.2007 запись №01/196/2007-001.

Земельный участок передан ООО «ЯРНИКО» по акту приема-передачи от 27.08.2007, в акте указано, что земельный участок площадью 723 кв.м используется арендатором с 21.05.2007.

Размер и условия арендной платы согласованы сторонами в п.п. 3.1-3.4 Договора. Так, плата должна производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 09 число текущего месяца включительно.

В соответствии с п.3.4 договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия соарендатора в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле.

За просрочку исполнения обязательства по оплате статьей 330 ГК РФ предусмотрено взыскание неустойки.

Пунктом 5.1 договора сторонами предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный дополнительным соглашением срок соарендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Расчёт пени произведён истцом по ставке 0,15% за период с 01.03.2019 по 25.12.2019. Ставка применена в соответствии с п. 3.3. Постановления Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п (с изм. от 25.03.2010) "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно выписке из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.02.2019 №76/001/0012/2019-7983, а также выпискам из ЕГРН от 02.08.2019 №76/001/025/2019-4077, 76/001/025/2019-4079, 76/001/025/2019-4082 ООО «ЯРНИКО» является собственником помещений с кадастровыми номерами: 76:23:010101:190750 с 03.04.2013 площадью 16,3 кв.м, 76:23:010101:190749 с 23.06.2005 площадью 1420,3 кв.м, 76:23:010101:190752 с 27.12.2012 площадью 102,2 кв.м.

В отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке установлено следующее.

ООО "Ярнико" по договору купли-продажи от 04.07.2001 купило помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права собственности 23.06.2005.

По указанному договору в собственность Общества перешли нежилые помещения 2, 3 этажа (в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 23.06.2005 указаны номера помещений) общей площадью 1420,3 кв.м, в том числе помещения 2 этажа №1-32.

В 2012 году ООО "Ярнико" по договору купли-продажи продало помещения 2 этажа №14-19 площадью 212,5 кв.м. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. В материалы дела представлены в копиях договор купли-продажи, акт приема-передачи с отметками Росреестра.

Согласно сведений выписки из ЕГРН по состоянию на 15.02.2019 на помещения 2 этажа №14-19 площадью 212,5 кв.м с присвоенным кадастровым номером 76:23:010101:175064 зарегистрировано право собственности ФИО2 Государственная регистрация права собственности от 16.10.2018.

Одновременно по сведениям ЕГРН по состоянию на 15.02.2019 зарегистрировано право собственности ООО "Ярнико" на помещения 2, 3 этажа (с присвоенным кадастровым номером 76:23:010101:190749) общей площадью 1420,3 кв.м, в том числе помещения 2 этажа № 1-32.

В материалы дела также представлены выписки из ЕГРН, содержащие сведения об основных характеристиках объектов недвижимости, с аналогичной информацией.

На помещения 2 этажа №14-19 площадью 212,5 кв.м с кадастровым номером 76:23:010101:175064 зарегистрировано право собственности ФИО2(выписка из ЕГРН от 04.12.2019).

На помещения 2, 3 этажа с кадастровым номером 76:23:010101:190749 общей площадью 1420,3 кв.м зарегистрировано право собственности ООО "Ярнико" (выписка из ЕГРН от 02.08.2019).

При рассмотрении дела Кадастровой палатой представлен отзыв, даны пояснения о том, что помещения 2 этажа №14-19 по данным кадастрового учета числятся в составе помещений № 1-32 общей площадью 1420,3 кв.м.

Судом исследованы представленные ответчиком технический план помещений 2 этажа здания по ул. Комсомольская, д.5, выполненный 03.04.2001 ГУПТИ и УН по ЯО и технический план этих же помещений, выполненный 04.04.2006 Ярославским отделением Верхне-Волжского филиала акционерного общества "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (копии технических паспортов помещений 2 этажа здания приобщены к материалам дела).

С 01.04.2016 арендатору Агентством направлялись расчеты размера арендной платы на площадь земельного участка 678 кв.м. Общество производило оплату этой площади.

С 01.04.2019 Агентство, исходя из сведений ЕГРН о зарегистрированных за ответчиком помещениях, пересчитало размер площади земельного участка, приходящийся на ответчика, что составило 767 кв.м. Указанная площадь земельного участка включает площадь, приходящуюся также и на помещения 2 этажа №14-19 площадью 212,5 кв.м.

В связи с указанным ответчику были доначислены арендные платежи с января 2016 года по март 2019 года.

В адрес ООО "Ярнико" Агентством направлено уведомление об изменении арендной платы от 28.01.2019 №595 с приложением расчета размера арендной платы с 01.01.2016 и далее по апрель 2018 г. В уведомлении указано, что разницу в оплате необходимо произвести в срок до 28.02.2019.

Арендатору направлено предписание от 01.04.2019 №3177 о необходимости оплаты.

С учетом уточнения исковых требований истец просит взыскать 271656,58 руб., в том числе: доначисления, выставленные 28.01.2019 на арендную плату в сумме 177520 руб. за период с 01.01.2016 по 31.01.2019, арендную плату в сумме 4948,60 руб. - за февраль 2019, 4948,60 руб. - за март 2019, 84239,38 руб. – пени за период с 01.03.2019 по 25.12.2019.

Ответчик в отзыве привел доводы о необоснованном включении в расчет площади земельного участка, подлежащего оплате Обществом, ту часть земельного участка, которая приходится на проданные помещения 2 этажа №14-19 площадью 212,5 кв.м. Ответчик возражал против начисления пени, указывая, что оплата производилась по расчету арендодателя в установленные сроки, о наличии увеличения подлежащей оплате площади ответчик узнал лишь в 2019 году и оплатил долг.

Ответчик заявил об истечении исковой давности по части периода требований по уточненному иску.

Судом у истца запрошен справочный расчет долга ответчика, исходя из общей площади помещений в здании (с учетом мест общего пользования), с учетом помещений, зарегистрированных за ответчиком в ЕГРН, с исключением из этой площади помещений 2 этажа №14-19 площадью 212.5 кв.м, с учетом исковой давности и произведенных обществом оплат.

По указанным данным по расчету арендодателя на ответчика приходится 694 кв.м земельного участка.

По справочному расчету арендодателя с учетом указанных данных задолженность по арендной плате отсутствует, начислены пени в связи с просрочкой в оплате.

Оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку.

В рассматриваемой ситуации суд считает, что из расчета площади помещений, зарегистрированных за ООО "Ярнико", в целях расчета платы за землю следует исключить помещения 2 этажа №14-19 площадью 212,5 кв.м, право собственности на которые перешло к другому лицу.

Переход права собственности на указанные помещения подтверждается сведениями ЕГРН, выписки представлены в материалы дела.

При этом суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый данной недвижимостью и необходимый для ее использования. В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009). Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Таким образом, при продаже помещений в 2005 году прежний их собственник (ООО "Ярнико") выбыл из обязательства по аренде земельного участка в отношении помещений 2 этажа №14-19.

Наличие в ЕГРН регистрации права собственности на эти объекты за Обществом в составе иных помещений 2, 3 этажа для данного спора решающего значения не имеет с учетом государственной регистрации права собственности за иным лицом. На дату рассмотрения спора право собственности зарегистрировано за ФИО2 (запись в ЕГРН от 16.10.2018).

Площадь земельного участка, приходящаяся на ответчика, рассчитанная исходя из общей площади здания (включая места общего пользования) пропорционально площади помещений, зарегистрированных за ответчиком в ЕГРН и исключением из "площади ответчика" помещений 2 этажа №14-19 площадью 212,5 кв.м, составляет 694 кв.м земельного участка.

694 кв.м - 678 кв.м = 16 кв.м земельного участка, подлежащего оплате ответчиком, приходится на помещения общего пользования.

Сумма арендной платы (доплаты) за указанные 16 кв.м за период с 22.08.2016 содержатся в справочном расчете истца. В зависимости от периода начисления это составляет: 265.35 руб/мес, 822,58 руб./ мес, 855,45 руб/мес., 889,64 руб/мес. и т.д.

На эти доплаты с учетом даты оплаты истцом начислены пени с 01.03.2019 по 02.10.2019.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) момент общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском 22.08.2019, в связи с чем суд применяет положения о пропуске срока исковой давности к части требований.

По справочному расчету истца, составленного с учетом указанных выше данных, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате (имеется переплата), пени составляют 4673,07 руб. за период с 01.03.2019 по 02.10.2019.

Начисление пени произведено в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора, с применением ставки пени 0,15% в день от суммы долга (с учетом размера пени, установленного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п).

Возражения ответчика по начислению пени суд отклоняет.

Суд исходит из следующего.

Истец уведомлением №595 от 28.01.2019 сообщил ответчику о необходимости вносить арендную плату за пользование земельным участком в большей сумме, направил расчеты арендной платы с 01.01.2016, указав, что разницу оплаты арендной платы произвести в срок до 28.02.2019.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 сформулирована правая позиция, согласно которой при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемой ситуации договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса РФ, таким образом, размер арендной платы по договору регулируется положениями действующего в соответствующий период времени законодательства, независимо от волеизъявления или действий сторон договора.

Регулируемая арендная плата рассчитывается по установленной формуле расчета. Этот расчет приведен и в уведомлении от 28.01.2019 (площадь земельного участка х УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) х Ауви (значение ставки платы за землю) х количество месяцев с учетом дней неполного месяца /12).

Поскольку правомерность увеличения оплачиваемой ответчиком площади земельного участка нашла свое подтверждение при рассмотрении спора, то и начисление пени обоснованно, т.к. оплата Обществом по уведомлению произведена после 28.02.2019.

Поскольку истцом иск поддерживается в сумме уточненного иска, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Во взыскании задолженности по арендной плате суд отказывает в связи с отсутствием долга, а пени подлежат взысканию в сумме 4673,07 руб. за период с 01.03.2019 по 02.10.2019.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЯРНИКО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4673,07 руб. пени по договору аренды земельного участка №19668-МЛ (дополнительное соглашение №4 от 27.08.2007).

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной суммы иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЯРНИКО" в доход федерального бюджета 145 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177, ч.1 ст.186 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.



Судья

Секерина С.Е.