Решение от 22 августа 2024 г. по делу № А41-41165/2024

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-41165/24
22 августа 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 августа 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ершовой С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Концепт Голд" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая Компания Лето" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.09.2021

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Концепт Голд" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая Компания Лето" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.09.2021, взыскании расходов на оплату государственной пошлины.

Ответчик представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об истребовании доказательств.

Частью 4 статьи 66 АПК РФ установлено, что лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

Исходя из данной нормы, удовлетворение ходатайства об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

Рассмотрев заявленное ходатайство об истребовании доказательств, руководствуясь статьями 66, 159 АПК РФ, поскольку судом не установлено наличия обстоятельств, препятствующих рассмотрению по существу настоящего спора, протокольным определением в удовлетворении ходатайства отказано.

От истца и ответчика в электронном виде через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство об участии в онлайн-заседании.

Ходатайство об участии в онлайн-заседании арбитражным судом удовлетворено, к ходатайству приложены электронные образы документов, удостоверяющих личность

представителей истца и ответчика, а также документы, подтверждающие полномочия представителей на участие в судебном заседании.

От сторон к началу судебного заседания возражений против перехода к рассмотрению дела судом первой инстанции не поступило, в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела судом первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме, представитель ответчика возражал, просил отказать.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), заключен договор аренды недвижимого имущества от 15.09.2021 (далее – договор).

В соответствии с п. 1.1. договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 849,6 м2, расположенные в одноэтажном здании общей площадью 849,6 м2, кадастровый номер 50:62:0040102:4872, по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Бронницы, <...> (далее по тексту - объект) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План объекта, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (приложение № 1 к договору).

Согласно п. 1.3. договора, объект будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, с применением погрузочно-разгрузочной техники (электрических, гидравлических и иных тележек и т. п.).

В соответствии с п. 3.2. договора, начиная с пятого месяца аренды объекта постоянная часть арендной платы составляет сумму в размере 400 000 руб. 00 коп. в месяц. НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН.

Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон не более чем на 4 %, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды.

Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Изменения постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору и подлежит государственной регистрации за счет арендодателя.

Переменная часть арендной платы начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения.

Переменная часть арендной платы ежемесячно определяется на основании показаний приборов учета, установленных на объекте, а в случае невозможности установки приборов учета - пропорционально площади объекта к общей площади здания/помещения, в котором расположен объект, согласно тарифам на коммунальные услуги, по которым арендодатель эти услуги получает от снабжающих организаций.

Расчет переменной части арендной платы за электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, а также копии документов, подтверждающих стоимость фактически потребленных арендатором электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, предоставляются арендодателем ежемесячно до пятого числа месяца следующего за оплачиваемым, путем направления данных документов на электронный адрес: operl7@pobeda-ul.ru.

Согласно п. 3.3.2. договора, оплата переменной части арендной платы, осуществляется арендатором ежемесячно, на основании выставленного арендодателем счета и акта выполненных работ, не позднее 15 числа месяца следующего за расчетным. Арендодатель обязуется предоставлять арендатору ежемесячно следующие документы: копии счетов обеспечивающих и снабжающих объект организаций и копии платежных поручений, подтверждающие произведенные арендодателем расходы по оплате счетов обеспечивающих и снабжающих объект организаций.

В случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам, переменная часть арендной платы по коммунальным услугам, на которые заключены прямые договоры, исключаются из договора аренды (п. 3.3.3. договора).

Также договором предусмотрена плата с торгового оборота.

Плата с торгового оборота начинает начисляться и уплачиваться с пятого месяца аренды объекта.

Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца.

Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 2 % от объема торгового оборота за отчетный период и постоянной частью арендной платы за отчетный период. Размер постоянной части арендной платы указан в п. 3.2.

Для целей договора под торговым оборотом арендатора стороны понимают общую сумму проданных на объекте товаров (работ, услуг) с использованием контрольно-кассовой техники, продажи за наличные, по безналичному расчету, по банковским и кредитным картам (за исключением доходов от субаренды). Из торгового оборота вычитаются: часть торгового оборота в форме НДС, возврат клиентами товаров, оплаченных наличными или в кредит, в т.ч. НДС; аннулирование продажи или услуги, в т.ч. НДС; возмещенные покупателям наличными разницы в ценах, возникающие при обмене товара, в т.ч. НДС.

Расчет платы с торгового оборота осуществляется на основании предоставляемого арендатором арендодателю отчета об объеме торгового оборота за отчетный месяц по форме, согласно Приложения № 7 к договору, ежемесячно в течение 20 календарных дней с даты окончания отчетного месяца.

Плата с торгового оборота производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в рублях РФ не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным при условии предоставления арендодателем арендатору акта на процентную часть арендной платы.

Акт на процентную часть арендной платы составляется на основании предоставленных арендатором данных в отчете об объеме торгового оборота за отчетный месяц аренды.

При превышении размера постоянной части арендной платы за отчетный месяц над процентом от торгового оборота за отчетный месяц, плата с торгового оборота не начисляется и не выплачивается за данный месяц.

Датой платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

В соответствии с п. 4.1. договора, срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

Согласно п. 6.4. договора, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях:

- при использовании объекта в целом или в части в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3. договора;

- если арендатор просрочил срок внесения очередного платежа два раза подряд в течение календарного года на срок более 10 календарных дней, либо однократно на срок более 30 календарных дней.

П. 7.6. договора предусматривает, что все споры по договору разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия подлежат рассмотрению в Арбитражном суде по месту нахождения истца в соответствии с действующим законодательством РФ.

В обоснование требований о расторжении договора, истец указал, что условия договора ответчиком постоянно нарушаются, что является основанием для расторжения договора аренды.

Как указано истцом, при заключении договора аренды ответчик заверил истца, что размер арендной платы с учетом платы с торгового оборота, будет составлять 700 000 руб., так как постоянная выручка магазина варьируется в районе 30 000 000 руб.

На данный момент выручка магазина составляет примерно 12 000 000 руб. значение арендной платы постоянно составляет 400 000 руб., что является минимальным значением. Плата с торгового оборота ответчиком не выплачивается, в виду низких продаж.

Таким образом, истцом сделан вывод, что договор аренды заключен под влиянием обмана, на крайне невыгодных условиях. При заключении договора аренды истец рассчитывал на торговый оборот, обещанный ответчиком, и, исходя из цифр и сумм, обещанных ответчиком, рассчитывал рентабельность сдачи в аренду помещения.

Истец неоднократно обращался к ответчику по вопросу увеличения арендной платы за пользование нежилым помещением, однако соглашения так и не достигнуто.

Так, 26.10.2023, истцом направлено письменное уведомление об увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3.2. договора аренды недвижимого имущества.

Ответом от 04.12.2023, ответчиком был направлен отказ.

ООО «Концепт Голд» обратилось за оценкой рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилым помещением.

Согласно отчету об оценке № 002-12/23, рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 849,6 кв.м. с кадастровым номером 50:62:0040102:4872, определенная по состоянию на 07 декабря 2023 года, составляет 748 000 рублей в месяц (без учета коммунальных платежей).

27.12.2023 истцом было направлено требование об изменении постоянной части арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 849,6 кв.м. с кадастровым номером 50:62:0040102:4872 в соответствии с рыночной стоимостью в размере 748 000 рублей в месяц (без учета коммунальных платежей), а также требование составить и подписать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2021 в 2 экземплярах для последующей государственной регистрации.

Данное требование ответчиком проигнорировано.

Также ответчиком представлены сведения об обороте, которые у истца вызывают сомнения и могут являться не достоверными.

По мнению истца, исходя из представленных ответчиком сведений, динамика отсутствует в целом, как по продажам, так и по росту цен, что не соответствует действительности и противоречит текущей ситуации.

В связи с этим, 29.12.2023 истцом было направлено требование о представлении сведений о движениях денежных средств по расчетным счетам с расшифровками.

Требование ответчиком оставлено без рассмотрения.

Также, истец указал, что переменная часть арендной платы оплачивается ответчиком с просрочкой.

В связи с изложенными обстоятельствами, истцом направлено в адрес ответчика уведомление от 19.03.2024 о расторжении договора аренды от 15.09.2021.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то обстоятельство, что при заключении договора аренды рассчитывал на торговый оборот, обещанный ответчиком,

однако плата с торгового оборота ответчиком не выплачивается, ввиду низких продаж, а также переменная часть арендной платы оплачивается ответчиком с постоянной просрочкой.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв, согласно которому с исковым заявлением не согласен, считает его необоснованным, также указал, что не давал истцу заверений или гарантий по размеру платы с оборота, а равно по размеру выручки магазина.

Как следует из материалов дела, 27.12.2023 истцом направлено требование об изменении постоянной части арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 849,6 кв.м. с кадастровым номером 50:62:0040102:4872 в соответствии с рыночной стоимостью в размере 748 000 рублей в месяц (без учета коммунальных платежей), а также требование составить и подписать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2021 в 2 экземплярах для последующей государственной регистрации.

Истец указал, что требование ответчиком проигнорировано.

Вместе с тем отсутствие со стороны арендатора ответа на требование об увеличении арендной платы не является основанием для расторжения договора в соответствии с положениями действующего законодательства или договора, равно как и отчет об оценке рыночной стоимости № 002-12/23 не является основанием для изменения размера арендной платы.

Истец является субъектом предпринимательской деятельности, самостоятельно оценивает связанные с этим риски и принимает решение по порядку начисления/оплаты арендной платы, а также по установлению её размера и порядку её изменения, что является предпринимательским риском истца.

В силу пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

Экономическая ситуация, иной размер арендных ставок по другим объектам аренды или рост арендных ставок по другим объектам аренды, в том числе в связи с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Торговый оборот или сомнения истца в достоверности предоставляемых ему сведений по торговому обороту, а также игнорирование требования о предоставлении сведений о движениях денежных средств по расчетным счетам с расшифровками не являются основанием для расторжения договора.

Основанием предъявленного истцом требования является заблуждение относительно размера арендной платы, как указывает истец.

Однако, данное обстоятельство (в случае его доказанности) не является основанием для расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Крое того, в нарушение статьи 65 АПК РФ, истцом в материалы дела не представлены доказательства подтверждающие, что оспариваемый договор заключен истцом под влиянием обмана, ввиду недоказанности истцом совокупности условий применительно к п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Таким образом, основания для расторжения договора аренды недвижимого имущества от 15.09.2021 по указанному основанию отсутствуют.

Также суд не усматривает оснований для расторжения договора в соответствии с пунктом 6.4 договора, в части несвоевременной оплаты переменной части арендной платы.

Истец указал, что переменная часть арендной платы оплачивается ответчиком с постоянной просрочкой, при этом истцом не представлено доказательств внесения ответчиком платежей позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным, как это предусмотрено п 3.3.2 Договора.

Согласно пояснениям ответчика, внесение платежей по переменной части арендной платы осуществлено им по истечении 15-го числа месяца, следующего за расчетным исключительно из-за нарушения арендодателем сроков предоставления документов по оплате, по той же причине произошло превышение сроков оплаты за пределами 7 дней, предусмотренных для исполнения денежного обязательства в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

При этом арендатором не допущено нарушения срока оплаты свыше 10 дней, следовательно, оснований для досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 6.4 договора не имеется.

Таким образом, как следует из материалов дела и установлено судом, нарушений договора, имеющих существенное значение для сторон, арендатором не допущено, доказательств обратного истцом суду не предоставлено. На момент подачи искового заявления просроченная задолженность арендатора перед арендодателем отсутствует.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, учитывая, что истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора со стороны арендатора, заблуждение относительно размера арендной платы не является основанием для расторжения договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества от 15.09.2021, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго