Решение от 23 июля 2019 г. по делу № А51-19138/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19138/2018
г. Владивосток
23 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации Артемовского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Чистый мир» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края

о взыскании 2762650руб.05коп.,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность от 29.12.2018 № 232, удостоверение;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 05.10.2018, паспорт;

установил:

департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Чистый мир» (далее – ООО «Чистый мир», общество) о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной неустойке по договору аренды от 09.06.2014 №310 в сумме 2762650руб.05коп., в том числе по арендной плате 2054466руб.27коп. за период с 15.10.2015 по 06.07.2017 и 705183руб.78коп. пени за период с 16.06.2015 по 17.07.2018.

Определением от 25.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Администрация Артемовского городского округа.

Определением от 30.01.2019 истец Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края заменен на истца Администрацию Артемовского городского округа (далее – администрация, истец) в порядке процессуального правопреемства.

Определением от 30.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Ответчик требования оспорил по доводам, изложенным в письменном отзыве и дополнениям к нему, факт наличия задолженности отрицает, полагает необоснованными произведенные перерасчеты арендной платы за земельный участок.

Департамент надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие департамента.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что 09.06.2014 администрация Артемовского городского округа (арендодатель) и ООО «Чистый мир» (арендатор) заключили договор № 310 аренды (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 25:27:070101:2001, площадью 35000кв.м. (далее – земельный участок, ЗУ), расположенного по адресу: Приморский край, г. Артём, в районе ул. Урбанского, 2, сроком с 04.06.2014 по 03.06.2017(пп. 1.1, 1.5, 1.6, 1.7 и п. 2 договора).

Арендодатель, ссылаясь на пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора, на разъяснения данные в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" произвел перерасчет размера арендной платы по договору, в результате которого у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам и пени, о чем в адрес последнего направлено претензионное письмо от 27.07.2018 № 20/04/07-12/26497.

Поскольку арендатор задолженность не оплатил, арендодатель обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, счёл заявленные требования, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде земельного участка, которые подлежат регулированию главой 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела 09.06.2014 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка.

Акт приема-передачи ЗУ подписан сторонами договора 04.06.2014 без претензий и оговорок к состоянию ЗУ.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 02.07.2014 за № 25-25-06/022/2014-208.

На основании соглашения от 30.05.2017 о расторжении договора аренды ЗУ, договор аренды №310 расторгнут, земельный участок передан арендодателю по акту приема-передачи, основанием для расторжения договора послужило предоставление ЗУ в собственность ООО «Чистый мир».

Фактическое пользование, в период с 15.10.2015 по 06.07.2017 переданным в аренду ЗУ, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 3.1 договора установлена ставка арендной платы 0,75 по виду разрешенного использования ЗУ за текущий период срока аренды, что составляет 523695руб.38коп. в год.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы не зависит от хозяйственной деятельности арендатора и пересматривается по независящим от арендатора причинам. Размер арендной платы изменяется без внесения изменений в договор в случае актуализации кадастровой оценки земель Артемовского городского округа (далее - АГО). В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта об изменении кадастровой стоимости ЗУ на основании поставленных арендатору расчетов, произведенных управлением муниципальной собственности администрации АГО.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится на счета органов федерального казначейства с момента подписания сторонами акта приема-передачи ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца согласно графику ежемесячных платежей (Приложение 2 к договору).

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей, в размере и на условиях, установленных договором.

Пунктом. 5.1. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право изменить в одностороннем порядке размер арендной платы при изменении ставок арендной платы.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как указывает истец, в период с 15.10.2015 по 06.07.2017 у ответчика сложилась задолженность по арендным платежам в сумме 2054466руб.27коп.

Как следует из материалов дела, по спорному договору аренды в период с 05.10.2015 по 21.01.2016 истцом произведен перерасчет размера арендной платы на основании постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437 - па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» (далее – Постановление № 437-па); постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" (далее – постановление № 75-па); п.п. 5.5 Приложения к решению Думы АГО Приморского края от 30.07.2009 № 191 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа» (далее – Решение Думы АГО № 191).

Приложением к Решению Думы АГО № 191 утверждены ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков (далее – Приложение).

Арендная плата по расчету истца в период с 05.10.2015 по 21.01.2016 составила 349130руб.25коп. в месяц.

В период с 22.01.2016 по 05.07.2017 арендодателем произведен перерасчет арендной платы по спорному договору на основании постановления № 75-па, п. 5.5 Приложения к Решению Думы АГО № 191, решения комиссии от 13.01.2017 № 1/26 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Арендная плата по расчету истца в период с 22.01.2016 по 05.07.2017 составила 235415руб. в месяц.

Таким образом, в период с 05.10.2015 по 05.07.2017 истец производил расчет арендной платы с применением ставки арендной платы равной 6% на основании пункта 5.5 Приложения к Решению Думы АГО № 191.

Вместе с тем, суд, проверив расчет размера арендной платы и задолженности по арендным платежам с 15.10.2015 по 06.07.2017 произведенный истцом, находит его необоснованным в части применения при расчете ставки арендной платы в размере 6% за весь спорный период по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5.5 Приложения к Решению Думы АГО № 191 к ЗУ с видом разрешенного использования - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров, универмаги, универсамы, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, супер - и минимаркеты, продовольственные, непродовольственные, смешанные рынки, станции технического обслуживания и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств, в том числе шиномонтажные мастерские применяется ставка арендной платы в размере 6%.

Пунктом 14.9 Приложения к Решению Думы АГО № 191 установлена ставка арендной платы в размере 0,75% для ЗУ с видом разрешенного использования, связанным со строительством объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

В соответствии с условиями спорного договора, разрешенное использование участка: «склады-магазины оптовой торговли, предприятия и магазина оптовой торговли и мелкооптовой торговли»; фактическое использование участка: для строительства склада - магазина оптовой торговли, предприятия и магазина оптовой и мелкооптовой торговли (п.п. 1.3, 1.4 договора).

16.12.2014 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО арендатору выдано разрешение № RU 25-302-000-000086 на строительство объекта капительного строительства «Склад-магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе тул.Урбанского, 2 в г. Артеме» Административное здание общей площадью – 216,1кв.м., строительным объемом -1244,9 куб.м., площадью застройки -224,5кв.м., количество этажей – 1, сроком действия до 16.12.2015.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 07.08.2015 №RU25-302-035-2015, выданного управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО, в эксплуатацию введен объект капитального строительства: «Склад - магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме» Административное здание».

05.10.2015 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: «Склад магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме. Административное здание.» - здание с кадастровым номером 25:27:070101:2131, расположенное на спорном ЗУ.

02.12.2016 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО арендатору выдано разрешение № RU25 -302 - 128-2016 на строительство объекта капительного строительства «Склад –магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме», сроком до 02.06.2017, общей площадью здания склада-магазина 113,25кв.м., торговой площадью 81,4кв.м., площадью застройки 125,46кв. м, строительным объемом 544,61куб. м., кол-во этажей - 1 этаж, общей площадью здания службы безопасности 23,10кв. м., площадью застройки 30,85 кв. м, строительным объемом 136,37куб.м., кол-во этажей 1 этаж, площадью ЗУ 35000кв. м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 01.02.2017 № RU 25-302-002-2017, выданного управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО, в эксплуатацию введен объект капитального строительства: «Склад –магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме», включая здание склада-магазина, здания службы безопасности.

30.05.2017 истец и ответчик заключили договор № 8160А купли-продажи спорного ЗУ (далее - договор купли-продажи)

30.05.2017 в связи с заключением договора купли – продажи стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды ЗУ № 310 от 09.06.2014 (далее – соглашение) с даты государственной регистрации соглашения.

06.07.2017 договор купли-продажи и право собственности на спорный ЗУ зарегистрированы в управлении Росреестра по Приморскому краю регистрационная запись № 25:27:070101:2001-25/006/2017-5.

Соглашение зарегистрировано в управлении Росреестра по Приморскому краю 06.07.2017 за № 25-25-06/022/2014-208.

В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении спорного ЗУ по состоянию на 06.07.2017 на дату выкупа ЗУ, вид разрешенного использования ЗУ: склады- магазины оптовой торговли, предприятие и магазины оптовой и мелкооптовой торговли.

04.04.2018 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: «Склад – магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли. Склад», расположенное по адресу <...>- здание с кадастровым номером 25:27:070101:2236, расположенное на спорном ЗУ.

04.04.2018 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: «Склад – магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли. Служба безопасности», расположенное по адресу <...>- здание с кадастровым номером 25:27:070101:2235, расположенное на спорном ЗУ.

27.04.2018 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО ответчику выдано разрешение № RU25 -302 - 023-2018 на строительство объекта капительного строительства «Склад –магазин оптовой торговли по ул. Кишеневская, 30 в г.Артеме», на спорном ЗУ.

22.10.2018 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО ответчику выдано разрешение № RU25 -302 - 052-2018 на строительство объекта капительного строительства «Склад –магазин оптовой торговли по ул. Кишеневская, 30 в г.Артеме», на спорном ЗУ.

Таким образом, учитывая разрешенное использование ЗУ, указанное в предмете спорного договора (пункт 1.3), наименования объектов капитального строительства, указанные в разрешениях на строительство от 16.12.2014 и от 02.12.2016, а так же наименование объектов капитального строительства введенных в эксплуатацию разрешениями на ввод от 07.08.2015 и 01.02.2017, суд приходит к выводу, что возведенные на спорном ЗУ объекты капитального строительства - Склады магазины оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме, соответствуют разрешенному виду использованию ЗУ, согласованному сторонами в спорном договоре аренды, виду разрешенного использования ЗУ и указанному в выписке из ЕГРН от 06.07.2017 (на дату выкупа ЗУ) и поскольку строительство завершено 01.02.2017, то за период с 15.10.2015 по 01.02.2017 подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,75%, установленная п. 14.9 Приложения к Решению Думы АГО № 191, как для ЗУ с видом разрешенного использования, связанным со строительством объектов торговли.

Соответственно после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства: «Склад –магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме», включая здание склада-магазина, здания службы безопасности (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.02.2017 № RU 25-302-002-2017) подлежит применению ставка арендной платы в размере 6%, установленная п. 5.5 Приложения к Решению Думы АГО № 191, как для ЗУ предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, с видом разрешенного использования, - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров, универмаги, универсамы, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, супер - и минимаркеты, продовольственные, непродовольственные, смешанные рынки, станции технического обслуживания и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств, в том числе шиномонтажные мастерские.

Учитывая изложенное, суд произвел собственный расчет размера арендной платы по спорному договору, в соответствии с которым размер ежемесячного арендного платежа в период с 15.10.2015 по 31.12.2016 составляет 43641руб.28коп., в период с 01.01.2016 по 01.02.2017 составляет 29426руб.88коп., в период с 02.02.2017 по 06.07.2017 - 235415руб.

Вместе с тем, ответчиком представлены платежные поручения за период с августа 2014 года по май 2017 года, а именно от 22.08.2014 №2, от 10.09.2014 №3 , от 10.10.2014 №9, от 05.11.2014 №16, от 15.12.2014 №22, от 16.01.2015 №1, от 11.02.2015 №3, от 06.03.2015 №11, от 07.04.2015 №21, от 12.05.2015 №32, от 05.06.2015 №39, от 08.07.2015 №48, от 04.08.2015 №55, от 15.09.2015 №58, от 06.10.2015 №73, от 05.11.2015 №79, от 03.12.2015 №87, от 30.12.2015 №96, от 08.02.2016 №3, от 03.03.2016 №12, от 15.04.2016 №21, от 04.05.2016 №30, от 02.06.2016 №41, от 04.07.2016 №54, от 01.08.2016 №65, от 05.09.2016 №74, от 30.09.2016 №88, от 01.11.2016 №97, от 01.12.2016 №114, от 29.12.2016 №128, от 01.02.2017 №11, от 01.03.2017 №21, от 04.04.2017 №30, от 03.05.2017 №4, которые подтверждают фактическое внесение обществом арендных платежей в предусмотренном договором № 310 размере за спорный период.

Более того, письмом от 01.06.2017 года №20/04/02-09/24764 арендодатель уведомил арендатора о подготовке соглашения о расторжении договора, подготовке договора купли-продажи земельного участка и об имеющейся по состоянию на 01.06.2017 задолженности по спорному договору: по арендным платежам в сумме 2133430руб.35коп. и пене в сумме 249718руб.04коп.

Платёжными поручениями от 26.06.2017 №58 на сумму 2133430руб.35коп. и от 26.06.2017 №57 на сумму 249718руб.04коп., указанная в письме арендодателя от 01.06.2017 задолженность, погашена.

Таким образом, в силу указанных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам по договору №310 на дату вынесения судом решения, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Истцом не доказано наличие на стороне общества задолженности по арендной плате по договору № 310, в спорной сумме, следовательно, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворению не подлежат.

Основания для взыскания пени у суда отсутствуют, поскольку ответчик платёжным поручением от 26.06.2017 №57 на сумму 249718руб.04коп., указанную в письме арендодателя от 01.06.2017 задолженность по пене на моменты выкупа ЗУ погасил.

Таким образом, суд отказывает, в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, учитывая спорный период с 15.10.2015 по 06.07.2017 по основному долгу, дату обращения департамента в суд с иском – 17.09.2018, отклоняются судом в силу статей 196, 200, 202 ГК РФ.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца в силу части 1 статьи 110 АПК РФ, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.