Решение от 31 мая 2021 г. по делу № А41-4160/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-4160/21
31 мая 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в открытом судебном дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Ключ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 24.07.2001, юридический адрес: 143906, Московская область, город Балашиха, улица Кольцевая (Янтарный мкр.), дом 4/2, помещение 324) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (адрес: 344101, г. Ростов на Дону, а/я 6013)

к Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 11.01.2016, юридический адрес: 143912, <...>), Министерству жилищной политики Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.11.2018, юридический адрес: 143407 <...>)

третьи лица: Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 16.09.2002, <...>, 1), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Национальный парк "Лосиный остров" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 05.12.1994, адрес: 107113, <...>)

о расторжении инвестиционного контракта от 15.11.2004 (рег. № 208/15-04 от 02.12.2004) в части строительства общеобразовательной школы на 550 мест – квартал «Б»

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Ключ" (далее – ООО "Агентство недвижимости "Ключ", истец, инвестор) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее – Администрация, ответчик 1) и к Министерству жилищной политики Московской области (далее – Министерство, ответчик 2) с требованием о расторжении инвестиционного контракта от 15.11.2004 (рег. № 208/15-04 от 02.12.2004) в части строительства общеобразовательной школы на 550 мест – квартал «Б».

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации (далее – Минприроды), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Национальный парк "Лосиный остров" (далее – Национальный парк).

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители Администрации и Министерства возражали против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзывах.

Заслушав представителя истца и ответчиков, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, письменных пояснениях, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Балашихинского района Московской области и Обществом заключен Инвестиционный контракт от 15.11.2004 на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Балашихинского района Московской области, зарегистрированный с Минмособлстрое № 208/15-04 от 02.11.2004, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке территории по адресу: Московская область, Балашихинский район, восточнее поселка «Восточный», 19 км Щелковского шоссе, зарегистрированный в Миноблстрое № 208/15-04 от 02.11.2004 (далее – инвестиционный контракт).

В 2007 году, согласно отметке имеющейся на Проекте планировки территории микрорайона на 19 км. Щелковского шоссе в уточненных границах с учетом дополнительного участка в г. Балашиха московской области (далее –ППТ), администрацией городского округа Балашиха Московской области был согласован проект планировки территории микрорайона на 19 км. Щелковского шоссе.

В перечне объектов культурно-бытового и коммунального обслуживания, размещаемых в отдельно стоящих зданиях ППТ находятся две общеобразовательные школы на 85 (позиция 23 на ППТ) и 550 (позиция 38 на ППТ).

Постановлением главы городского округа Балашиха от 07.03.2008 года №155/13 была утверждена документация по планировке территории микрорайона на 19 км. Щелковского шоссе в г. Балашиха.

В рамках реализации Инвестиционного контракта, с учетом положений Соглашения № 182 от 12.12.2007 года, Соглашения № 007 от 30.01.2008 года, Дополнительного соглашения № 1/042 от 04.03.2009 года к соглашению № 007 от 30.01.2008 года, Дополнительного соглашения № 1/046 от 12.03.2009 года к соглашению № 182 от 12.12.2007 года, Дополнительного соглашения № 2 от 20.12.2010 года должно быть осуществлено строительство жилых домов, объектов социально-культурного и общественно-массового назначения и его реализация осуществляется очередностью строительства. В число данных объектов также входило строительство двух школ:

Квартал «А» (микрорайон «Янтарный» - общеобразовательная школа на 850 мест (позиция 23 на ППТ));

Квартал «Б» (микрорайон «Изумрудный» - общеобразовательная школа на 550 мест (позиция 38 на ППТ)).

19.06.2012 года истцу было выдано разрешение на строительство общеобразовательной школа на 850 мест № RU 50315000-102 (позиция 23 на ППТ).

29.08.2014 года истцом получено разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 50315000-128/2014 общеобразовательной школа на 850 мест (позиция 23 на ППТ).

Постановлением от 05.11.2014 года № 736/10-ПА Администрация городского округа Балашиха приняла в муниципальную собственность городского округа Балашиха и в муниципальную казну от истца здание школы на 850 мест, общей площадью 17 136, 3 кв.м., расположенное по адресу Московская область, г. Балашиха, микрорайон «Янтарный», Молодежный бульвар, д. 3.

Как пояснено в иске истец выполнил в части свою обязанность по строительству и передаче в муниципальную собственность городского округа Балашиха и в муниципальную казну здание школы на 850 мест.

Также истец во исполнение принятых на себя обязательств по Инвестиционному контракту от 15.11.2004 года осуществил проектирование, получил положительное заключение экспертизы № 50-1-1-3-0240/1-17, утв. ГАУ МО «Московская областная государственная экспертиза» 28.03.2017 г. на объект капитального строительства: «Общеобразовательная школа на 550 мест по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, мкр. «Изумрудный» на 19 км. Щелковского шоссе, позиция 3.

В соответствии с вышеуказанным заключением экспертизы, на чертежах градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ) с кадастровым номером 50:15:0041101:5670 не содержится сведений об ограничении по использованию земельного участка для заявленных целей и о наличии зон с особыми условиями использования территорий, в том числе, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного-бытового водоснабжения, зон охраняемых объектов.

Пунктом 2.3. Инвестиционного контракта Администрация передает право аренды строительной площадки в качестве вклада в инвестиционный проект на период проектирования строительства объекта после выхода Постановления Правительства Московской области об изменении и целевого назначения земельного участка под жилищное строительство. Размер этого вклада соответствует имущественному праву Администрации в соответствии с п. 3.1.1. Инвестиционного контракта.

Пунктом 5.2.1 инвестиционного контракта предусмотрено, что инвестор обязуется обеспечить за счет собственных, привлеченных и (или) заемных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязанностями по контракту и сдачу пусковых комплексов государственной комиссии по приемке законченных строительством зданий в сроки, определенные контрактом.

Однако, 22.01.2019 года истцом получено уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство от Министерства жилищной политики Московской области.

Среди оснований, послуживших для отказа в выдаче разрешения на строительство указано, что земельный участок расположен в границах охранной зоны Государственного национального парка федерального значения «Лосиный остров», а также несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении инвестиционного контракта от 15.11.2004 (рег. № 208/15-04 от 02.12.2004) в части строительства общеобразовательной школы на 550 мест – квартал «Б».

В силу пункта 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничением прав на землю является также ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Как следует из пункта 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации, зоны с особыми условиями использования территорий создаются, в том числе в целях охраны окружающей среды, в том числе защиты и сохранения природных лечебных ресурсов, предотвращения загрязнения, засорения, заиления

водных объектов и истощения их вод, сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Согласно пункту 2 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации в целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

В силу статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации охранная зон национального парка является видом зоны с особыми условиями использования территорий.

Как следует из пункта 4 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, охранные зоны создаются для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на национальные парки на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 10 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон об ООПТ) ограничения использования земельных участков и водных объектов в границах охранной зоны национальных парков устанавливаются решением об установлении охранной зоны особо охраняемой природной территории.

Границы охранной зоны национального парка «Лосиный остров» установлены объединенным решением исполнительных комитетов Московского областного и Московского городского Совета народных депутатов от 04.05.1979 № 1190-543. Решением исполнительных комитетов Московского городского и Московского областного Совета народных депутатов от 10.10.1988 № 2130-1344 границы охранной зоны были уточнены (далее - Решение 1988 года).

Режим охранной зоны национального парка «Лосиный остров» установлен разделом VI Положения о Государственном природном национальном парке «Лосиный остров», утвержденного решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 10.10.1988 № 2130-1344 (далее - Положение).

Пунктом 37 Положения установлено, что вдоль границ национального парка в обязательном порядке выделяется свободная от застройки 150-метровая полоса, подлежащая озеленению (местными видами растений) и благоустройству, в том числе устройством спортивных и детских площадок.

Соответственно, при установлении режима охранной зоны Положением было предусмотрено выделение «подзоны», в которой, помимо общих для охранной зоны ограничений хозяйственной деятельности, установлен также запрет на осуществление строительства новых объектов. Границы этой «подзоны» установлены путем выделения 150-ти метровой полосы от границ национального парка.

По информации, представленной письмом ФГБУ «Национальный парк «Лосиный остров» от 26.03.2021 № 01-02-14/663, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0041101:5670 полностью расположен в границах охранной зоны национального парка «Лосиный остров» (ЗОУИТ № 50:00-6.838) и частично в границах свободной от застройки 150-метровой полосы, выделенной вдоль границ национального парка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона об ООПТ, пунктом 5.16. Положения о Министерстве природных ресурсов и экологии Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2015 № 1219, пунктом 18 Положения о национальном парке «Лосиный остров», утвержденного приказом Минприроды России от 26.03.2012 № 82, с Минприроды России согласовываются вопросы социально экономической деятельности хозяйствующих субъектов, находящихся на территории национального парка «Лосиный остров» и его охранной зоны.

Задачами согласования социально-экономической деятельности является оценка уровня потенциального негативного воздействия конкретного вида хозяйственной деятельности на природные комплексы национального парка с учетом природных особенностей его территории (особенности рельефа, климата, почвенного покрова, флоры и растительности, животного мира, характеристик гидрологической сети) и существующих на его территории экосистем.

Исходя из закрепленного в статье 3 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» принципа презумпции экологической опасности планируемой хозяйственной деятельности согласование социально-экономической деятельности в границах национальных парков должно осуществляться до начала реализации планируемой деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что приведенными нормами природоохранного законодательства на собственников или пользователей земельных участков, находящихся в границах охранной зоны национального парка, возложена обязанность по согласованию планируемой деятельности с Минприроды России.

Согласно представленным суду пояснениям Минприроды России следует, что 23.03.2020 в Минприроды России поступило заявление ООО «Агентство недвижимости Ключ» о согласовании социально-экономической деятельности по строительству школы на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0041101:5670.

Также, 16.06.2020 в Министерство поступило заявление о согласовании аналогичной социально-экономической деятельности от Администрации городского округа Балашиха.

Письмами от 07.07.2020 № 15-29/16819, от 13.07.2020 № 15-47/17320 Минприроды России отказало указанным лицам в согласовании испрашиваемой деятельности в связи с расположением указанного земельного участка в пределах свободной от застройки 150-метровой полосы вдоль границ национального парка «Лосиный остров».

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным для всех видов договоров, как поименованных, так и не поименованных в ГК РФ. Таким образом, для определения правильной квалификации спорного договора следует исходить из предмета договора, по поводу чего стороны, собственно, и заключают договор (на что была направлена воля сторон договора), а также прав и обязанностей сторон.

При определении правовой природы конкретного договора необходимо руководствоваться статьей 431 ГК РФ, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из спорного инвестиционного контракта следует, что его предметом является совокупность организационно-технических мероприятий по реализации инвестиционного проекта нового строительства комплекса гаражных боксов, а также многоэтажной парковки в форме проведения пред проектных, подготовительных, проектных, строительных, пусконаладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав, с целью реализации проекта в соответствии с контрактом.

Инвестиционный контракт не содержит определенного условия о том, что истечение срока его действия (который определен посредством указания на предельный срок реализации инвестиционного проекта) влечет прекращение обязательств сторон по контракту.

В связи с этим, контракт в настоящее время является действующим до окончания исполнения сторонами обязательств, т.е. до оформления имущественных прав сторон и переоформления земельных отношений после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию (п. 8.1 Контракта).

Статьей 9 инвестиционного контракта предусмотрено изменение и прекращение контракта. Расторжение инвестиционного контракта в одностороннем порядке не предусмотрено.

Однако в соответствии с п. 9.1. контракта может быть изменен по соглашению сторон. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями.

Также по итогам реализации инвестиционного контракта соотношение раздела имущества устанавливается сторонами в некой пропорции (п. 3.3 инвестиционного контракта), которая уже изменялась (уточнялась) дополнительными соглашениями, расторжение договора в одной его части будет изменять пропорции распределения имущества по результатам инвестиционного контракта.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако, истец за изменениями инвестиционного контракта к Администрации не обращался, проект дополнительного соглашения не направлял.

Министерство жилищной политики Московской области не является стороной контракта, поскольку факт передачи прав и обязанностей в силу согласованных условий документально не подтвержден, и следовательно, не является надлежащим ответчиком по заявленному иску исходя из его оснований и предмета.

Выбор ненадлежащего ответчика по делу является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении требований.

Также из сведений ЕФРСБ следует, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 50:15:0041101:5670 по результатам торгов 23.12.2020 заключен Договор купли-продажи, а собственником является ООО «Финансово-строительная компания+».

В силу ст. 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ, п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц. Под заинтересованными лицами следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

Вместе с тем, заявляя о расторжении контракта в части, истец реализует ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку предъявление данного требования фактически направлено на ограничение в реализации иными лицами своих прав и законных интересов.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ каждое из представленных сторонами доказательств в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Е.В. Самороковская