Решение от 28 апреля 2025 г. по делу № А40-232255/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-232255/24-127-1583
29 апреля 2025 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2025 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Cудья - Кантор К.А. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛИСТОК" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, 123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1) Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца – ФИО1 директор лично, паспорт, ФИО2 по дов. от 04.09.2024 г.

от ответчика – ФИО3 по дов. от 05.12.2024 № ДГИ-Д-681/24

Эксперт – ФИО4

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «Листок» ИНН <***> при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 34,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001049:3406, расположенного в здании по адресу: <...>, пом. 1Н изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: " Цена Объекта составляет 6 404 000 (Шесть миллионов четыреста четыре тысячи) рублей в соответствии с отчетом об оценке от 02.09.2024 г. № 2408/674, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ИНЕКС» является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки». НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется."

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

В судебном заседании представители сторон возражений против рассмотрения спора по существу не представители.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили о наличии других доказательств, заявлений и ходатайств, руководствуясь статьей 136, частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд протокольным определением завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорных объектов указанных истцом в просительной части искового заявления.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, ответчик 06.08.2024 года вынес распоряжение № 123656 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, общей площадью 34,3 кв. м», направив истцу проект договора аренды № 59-9790 от 07.08.2024 года, согласно которому арендатор принял в аренду объект недвижимости общей площадью 34,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001049:3406, расположенного в здании по адресу: <...>, пом. 1Н, а также экспертное заключение № 440/742-24 от 19.07.2024 года, подготовленное ООО «Центр оценки «Аверс», где стоимость объекта была определена в размере 15 319 000 (пятнадцать миллионов триста девятнадцать тысяч) руб. 00 коп.

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее по тексту ФЗ N 159-ФЗ) 10.09.2024 года истец направил в адрес ответчика подписанный договор аренды с протоколом разногласий, а также отчет по определению стоимости объекта, указанные документы были зарегистрированы ответчиком за № 270701/24 -0-0 от 11.09.2024 года.

В целях определения стоимости выкупаемого объекта, истец заключил договор с ООО «ИНЕКС» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с отчетом от 02.09.2024 года N 2408/674 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненным ООО «ИНЕКС», цена объекта составляет 7 684 000 (Семь миллионов шестьсот восемьдесят четыре тысячи) руб. (с учетом НДС), и 6 404 000 (Шесть миллионов четыреста четыре тысячи) руб. (без учета НДС).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ДЕПАРТАМЕНТ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "ПРОФИТ ЭКСПЕРТ"

Согласно заключению эксперта учреждением  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ДЕПАРТАМЕНТ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "ПРОФИТ ЭКСПЕРТ", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта, составила  14 260 984 руб.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В заключении эксперта  исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ  и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим указанной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В судебном заседании даны пояснения эксперта по заявленным вопросам, а также ответы н вопросы представителей истца

Представителем истца также заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. 

На основании части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы, в том числе, в судебном заседании, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, его ответах у суда не возникло. Следовательно, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, не имеется.

Судом также учтено, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в определении суда от 04 декабря 2024 г., а также руководителем экспертного учреждения.

Кроме того, эксперт пояснил, что на стр. 17 заключения допущена опечатка в части указания года. Верной датой оценки является 06.08.2024 г.

Доводы истца о проведении ремонта суд не может принять во внимание, поскольку нормами пункта 2 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Кроме того, истец арендует объект с 2004 года, следовательно, с учетом длительности владения имуществом, производимые арендатором улучшения направлены на поддержание имущества в  нормальном состоянии.

С учетом выкупа помещения, выгодоприобретателем всех улучшений будет являться истец.

Кроме  того, о наличии каких-либо  неотделимых улучшений и предъявлении их стоимости к зачету истец не заявил.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд полагает, что цена выкупаемых помещений составляет 14 260 984 руб. 00 коп. (без учета НДС).

С учетом изложенного, суд принимает абзац 1 пункта 3.1 в следующей редакции:  Цена Объекта составляет 14 260 984 руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением по делу №А40-232255/24-127-1583 от 03.02.2025 №17-1/12/2024СЭ, выполненным учреждением  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ДЕПАРТАМЕНТ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "ПРОФИТ ЭКСПЕРТ"  является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. 

При этом, абзацы 2 и 3 пункта 3.1. договора суд принимает в редакции ответчика, поскольку об исключении данных условий истцом не заявлено, однако в целях устранения правовой неопределенности суд полагает необходимым указать полный текст данного пункта договора.

Суд также отмечает, что в протоколе разногласий истец не отразил редакцию продавца в полном объеме, что также расценивается судом как техническая ошибка.

Суд также принимает во внимание отсутствие каких-либо возражений покупателя по данным условиям договора.

Более того, истец не заявляет требований об урегулировании разногласий по пункту 3.4. договора, в то время как данный пункт является производным от пункта 3.1. договора, следовательно, изменения в пункт 3.1. влияет на редакцию пункта  3.4. договора.

Суд полагает необходимым утвердить пункт  3.4. договора в редакции суда, указав размер платежа  169 773 руб. 62 коп., поскольку расчет размера платежа произведен исходя из общей цены договора.

Иной подход приведет к противоречиям в условиях договора.

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из следующего.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 111 АПК РФ арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

В рассматриваемом  случае предложенная истцом цена выкупаемых помещений составляет 6 404 000 руб., что более чем в два раза ниже цены, предложенной Департаментом и установленной экспертом и судом, в связи с чем обращение в суд с требованием об установлении выкупной стоимости в заявленной истцом размере расценивается судом как злоупотребление правом.

Отнесение судебных расходов на ответчика в рассматриваемом случае приведет к нарушению баланса интересов сторон. 

При этом, суд учитывает, что пропорциональное распределение судебных расходов по требованиям неимущественного характера законом не предусмотрено.

Учитывая изложенное, судебные расходы по делу относятся на истца в полном объеме.

Суд также отмечает, что внесудебной заключение не принято судом в качестве доказательства по делу, в основу решения суда не положено, в связи с чем расходы по его приведению относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «Листок» ИНН <***> при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 34,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001049:3406, расположенного в здании по адресу: <...>, пом. 1Н изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

3.1  Цена Объекта составляет 14 260 984 руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением по делу №А40-232255/24-127-1583 от 03.02.2025 №17-1/12/2024СЭ, выполненным учреждением  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ДЕПАРТАМЕНТ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ "ПРОФИТ ЭКСПЕРТ"  является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

П. 3.4 договора изложить в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 169 773 руб. 62 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.


   Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья:

К.А. Кантор