Решение от 18 апреля 2018 г. по делу № А79-8515/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8515/2017
г. Чебоксары
18 апреля 2018 года
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП:305212901000391 ИНН:212900049798 г. Чебоксары,

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194 г. Чебоксары,

третье лицо: Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары , г.Чебоксары,

о понуждении к заключению договора аренды,

при участии

от заявителя: ФИО3 по доверенности от 14.03.2016,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 25.12.2017,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о понуждении Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) в 10-дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении предпринимателю ФИО2 срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030113:136 общей площадью 1824 кв.м. для завершения строительства автостоянки для индивидуального автотранспорта, в том числе площадью 466 кв.м. в охранной зоне канализации, площадью 89 кв.м. в охранной зоне кабеля связи, площадью 751 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 657 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 310 кв.м. в охранной зоне дренажа, расположенный в <...>; подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030113:136 общей площадью 1824 кв.м. для проектирования и размещения автостоянки для индивидуального автотранспорта, расположенного в <...>, и направить его заявителю с предложением о заключении договора аренды.

Требования обоснованы положениями статей 421, 445, 606, 607, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 22, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы следующими обстоятельствами.

04.12.2014 между Администрацией и предпринимателем ФИО2 был заключен договор №90/1870-КГ аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030113:136 общей площадью 1824 кв.м. для проектирования и размещения автостоянки для индивидуального автотранспорта, расположенный в <...>. Срок аренды - до 20.07.2017.

Предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка №90/1870-КГ от 04.12.2014 с кадастровым номером 21:01:030113:136.

Письмом №29/08-3405 от 06.07.2017 Администрация уведомила заявителя о том, что договор аренды земельного участка №90/1870-КГ от 04.12.2014 с кадастровым номером 21:01:030113:136 не может быть продлен без проведения торгов.

Определением от 26.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары.

В заседании суда представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении к нему. Указал, что предприниматель ФИО2 был лишен возможности использования земельного участка в целях строительства объекта в силу независящих от него обстоятельств. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается совершение заявителем действий, направленных на освоение спорного земельного участка. Действия Администрации носят характер злоупотребления правом.

Представитель Администрации просил отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, отраженным в отзыве на заявление.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителя не обеспечило.

Исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 04.12.2014 Администрацией (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор №90/1870-КГ аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030113:136 площадью 1824 кв.м. по ул. Ярмарочная, 5а, для размещения автостоянки для индивидуального автотранспорта.

Срок аренды земельного участка установлен до 20.07.2017 (пункт 2.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды №90/1870-КГ от 04.12.2014 произведена 11.03.2015.

22.06.2015 предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 21:01:030113:136.

Письмом от 07.10.2015 Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары отказало заявителю в подготовке градостроительного плана спорного земельного участка.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 по делу №А79-12288/2015 признано незаконным решение Администрации, выраженное в письме от 07.10.2015, об отказе предпринимателю ФИО2 в выдаче градостроительного плана земельного участка; на Администрацию возложена обязанность в месячный срок со дня принятия постановления выдать предпринимателю ФИО2 градостроительный план земельного участка.

В ходе рассмотрения дела №А79-12288/2015 установлено, что ранее между Администрацией и предпринимателем ФИО2 заключены договоры №313/3952-К от 11.09.2008, №194/5024-К от 08.09.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030113:136, общей площадью 1824 кв.м., для размещения автостоянки для индивидуального автотранспорта, в том числе площадью 466 кв.м. в охранной зоне канализации, площадью 89 кв.м. в охранной зоне кабеля связи, площадью 751 кв.м. в охранной зоне газопровода, площадью 657 кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью 310 кв.м. в охранной зоне дренажа, расположенного в <...>.

Постановлением Администрации №2370 от 07.09.2016 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:0301113:136 площадью 1824 кв.м. согласно приложению.

21.06.2017 предприниматель ФИО2 обратился в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с заявлением о продлении договора аренды земельного участка №90/1870-КГ от 04.12.2014.

06.07.2017 Администрация сообщила, что продлить срок вышеуказанного договора аренды не представляется возможным. При этом уполномоченный орган указал, что в соответствии с Федеральным законом №171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации" договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона; сообщил об отказе в продлении срока аренды земельного участка и просил освободить земельный участок в месячный срок со дня получения уведомления.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.I "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение (продление) на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды, действующего до 20.07.2017, 21.06.2017 к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона №171-ФЗ, введенные в действие с 01.03.2015.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 36.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5), земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона №171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с 01.03.2015 новой редакцией пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года, в том числе, лицами, имеющими под объектом незавершенного строительства земельный участок, полученный в аренду до 01.03.2015.

Из анализа изложенных выше правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, принадлежащие предпринимателю ФИО2

Напротив, из представленных в материалы дела актов осмотра спорного земельного участка и приложенных к ним фототаблиц, следует, что на земельном участке расположена автостоянка для индивидуального автотранспорта.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что основания для предоставления предпринимателю ФИО2 земельного участка для строительства без проведения торгов отсутствовали, Администрация правомерно отказала заявителю в продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Ссылки заявителя на положения статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимаются, поскольку указанные нормы не имеют правового значения для разрешения настоящего спора в связи с тем, что не подлежат применению к возникшим в данном случае правоотношениям, регулируемым указанными выше специальными нормами главы V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о необходимости применения к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации №304-КГ17-9125).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

индивидуальному предпринимателю ФИО2 в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Новоженина