Решение от 14 февраля 2019 г. по делу № А53-35743/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35743/18
14 февраля 2019 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е. Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью "Юг Руси – Золотая семечка" ИНН <***>, ОГРН <***>

о расторжении договора аренды от 02.05.2012 № 33920, об обязании освободить и передать земельный участок

при участии:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности 18.01.2019, представитель ФИО2 по доверенности 18.01.2019,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 01.03.2018, представитель ФИО4 по доверенности от 11.02.2019

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юг Руси – Золотая семечка" с требованием о расторжении договора аренды от 02.05.2012 № 33920, об обязании освободить и передать земельный участок.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на принятие мер к освоению земельного участка.

В судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представители сторон поддержали правовые позиции по спору.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Юг Руси - Золотая семечка» (арендатор) заключен договор аренды от 02.05.2012 № 33920 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:1356, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 38263 кв. м, для использования в целях строительства портового комплекса и транспортной эстакады.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается до 17.11.2014.

На запрос департамента (от 14.07.2016 № 59-30-15591/16) в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону по вопросу о предоставлении информации об объектах, запланированных к строительству на данном земельном участке, получен ответ (от 18.07.2016 № 59-34-2/17636) о том, что застройщик ООО «Юг Руси - Золотая семечка» с заявлением о выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства не обращался.

Актами обследования земельного участка от 10.07.2014 № 1863, от 22.09.2016 № 2615, от 28.12.2016 № 31, от 20.02.2018 № 675, зафиксировано, что указанный земельный участок не огорожен, порос сорной травой, объекты недвижимости отсутствуют, строительство не ведется.

27.04.2018 департаментом направлено в адрес ответчика предупреждение № 59-30-9179/14 с предложением, представить арендодателю доказательства освоения земельного участка в срок до 01.06.2018.

01.06.2018 департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление №59-30-11973/14, в котором департамент предложил расторгнуть договор аренды земельного участка № 33920 от 02.05.2012 и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в срок до 20.06.2018.

В связи с тем, что до настоящего момента земельный участок истцу не возвращен, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Условиями пункта 4.1.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаенеиспользования арендатором участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении земельного участка.

Помимо наличия установленного в договоре основания расторжения договора, у истца имеется и законное - в связи с существенным нарушением договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Установление приведенных оснований расторжения договора земельным законодательством есть элемент публично-правового регулирования в земельных отношениях и форма реализации публичного интереса в эффективном и качественном использовании земель как общего достояния и необходимого условия экономической деятельности, который не может ограничиваться лишь внесением арендной платы.

В данном случае доказательств устранения нарушений – принятия реальных мер к освоению участка в разумный срок ответчик не представил.

Так, доказывая принятие мер к освоению земельного участка, ответчик указал следующее.

08.04.2014 между ответчиком и ООО «Геовектор» был заключен договор № 5/14на выполнение инженерно-геодезических изысканий для строительства портовогокомплекса и транспортной эстакады. В результате выполнения работ 11.06.2014обществу был предоставлен технический отчет овыполненных инженерно-геодезических изысканиях ИИ-5/14-2014 для строительства портового комплекса транспортной эстакады по ул. 1-я Луговая, 27 в г. Ростове-не-Дону и топографический план М:500 земельного участка.

13.05.2014 общество обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

10.06.2014 градостроительный план земельного участка № RU61310000-0620141246000384 был получен.

30.06.2014 между обществом и ЗАО «Управляющая компания «ДонГИС» был заключен договор №880-УКЗ10/14 на выполнение инженерно-геологических изысканий по объектам: «Инженерно-геологические изыскания для строительства Портового комплекса и транспортной эстакады в <...> и 1-я Луговая, 30-е в промышленной зоне «Заречная» (Участки №1 и №2 кадастровые номера соответственно 61:44:0000000:1356 и 61:44:0062510:136)». В результате выполнения работ, 28.11.2014 обществу был предоставлен отчет по инженерно-геологическим

изысканиям 880-УКЗ10/14 ИГ.

20.03.2012 между обществом и ООО «ПКБ Юг Руси» был заключен договор №02-2012 на разработку проектной документации. 02.02.2015 к указанному договору было заключено дополнительное соглашение №12 от 03.10.2016 на подготовку проектной документации на строительство причального комплекса и транспортной эстакады. ООО «ПКБ Юг Руси» в настоящее время подготовлена часть проектной документации, в том числе схема размещения портового комплекса и транспортной эстакады в <...>.

02.10.2018 ООО «ПКБ Юг Руси» обратилось к обществу с просьбой предоставить исходно-разрешительную документацию, необходимую для окончания подготовки проекта, а именно технические условия на устройство въезда и выезда с автодороги по ул. 1-я Луговая к проектируемому причальному комплексу.

23.11.2018 общество обратилось в Департамент автомобильных дорог и организации дорожного движения города Ростова-на-Дону с просьбой выдать технические условия на организацию (устройство) присоединения (примыкания) ООО «Юг Руси-Золотая семечка» по адресу: <...>.

07.12.2018 обществу были выданы технические условия № 132/18/265.

В связи с получением технических условий подготовка проектной документации в настоящее время возобновлена.

Проанализировав изложенное, суд полагает необходимым отметить, что деятельность ответчика по получению и составлению необходимой документации для начала строительства портового комплекса и транспортной эстакады начата в апреле 2014 года, за 7 месяцев до окончания срока действия договора (17.11.2014). Заключив договор аренды земельного участка 02.05.2012, ответчик лишь спустя два года начал принимать меры к получению и подготовке соответствующей документации.

20.03.2012 между ответчиком и ООО «ПКБ Юг Руси» был заключен договор №02-2012 на разработку проектной документации. Однако указанный договор не содержит сведений об объекте, в отношении которого надлежит разработать проектную документацию. В соответствии с пунктом 1.2 договора конкретные наименования работ указываются сторонами в дополнительных соглашениях. Лишь 03.10.2016 сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору на подготовку проектной документации на строительство причального комплекса и транспортной эстакады.

Такое поведение ответчика суд не может признать добросовестным.

На момент вынесения решения, по истечении шести лет с момента заключения договора аренды земельного участка, подготовка проектной документации ответчиком не завершена. Доказательств возможности не только завершения, но и начала строительства в разумный срок материалы дела не содержат.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о непринятии арендатором надлежащих мер к освоению земельного участка, о формальном обращении как к проектанту, так и к муниципальным органам за разработкой проекта и получением разрешительной документации.

О наличии препятствий в освоении участка ответчик не заявил, доказательств тому не представил. Это оценивается судом как отсутствие действительной воли на совершение требуемых действий по освоению участок не только в срок действия договора, но и за его пределами, в разумный срок. Шестилетний период бездействия не может быть определен как время обоснованного, разумного и добросовестного бездействия.

Факт внесения арендной платы за это время не опровергает приведенных выводов и не устраняет правовых последствий такого поведения для арендатора.

Освоение земельного участка есть не только право, но и обязанность арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых участок предоставлен. Экономическая составляющая этой сделки предполагает результат, на который вправе рассчитывать муниципальное образование – создание эффективного объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публичного образования последствиями эксплуатации земельного участка. Следовательно, лишь фактом внесения арендной платы за землю не исчерпываются правомерные ожидания арендодателя в этом случае. А арендатор, в свою очередь, должен принять последствия противоправного бездействия и не может удерживать во владении и пользовании участок, эффективность использования которого не отвечает условиям и цели договора аренды.

С учетом изложенного, поскольку факт нарушения арендатором условия договора в части освоения земельного участка материалами дела подтвержден, судом установлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора. Эти требования закона истцом соблюдены.

27.04.2018 департаментом направлено в адрес ответчика предупреждение № 59-30-9179/14 с предложением, представить арендодателю доказательства освоения земельного участка в срок до 01.06.2018.

В связи с тем, что доказательств освоения земельного участка истцу представлено не было, 01.06.2018 департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление №59-30-11973/14, в котором департамент предложил расторгнуть договор аренды земельного участка № 33920 от 02.05.2012 и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в срок до 20.06.2018.

При таких обстоятельствах, свидетельствующих о соблюдении истцом до обращения в суд требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующего обязательный досудебный порядок при расторжении договора, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжения договора подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что с учетом истечения срока действия договора и возобновления его на неопределенный срок, истец в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от договора.

Согласно правилу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон, в данном случае – утрату ответчиком права владеть и пользоваться земельным участком, поэтому требования истца об освобождении и возврате участка подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом указанных норм и установленных обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у ответчика законных оснований на использование спорного земельного участка, суд пришел к выводу о том, что общество обязано освободить спорный земельный участок.

По правилам статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывая совершить определенные действия, суд устанавливает срок для исполнения. В данном случае суд признал разумным срок 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 02.05.2012 № 33920.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Юг Руси – Золотая семечка" ИНН <***>, ОГРН <***> в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:1356.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Юг Руси – Золотая семечка" ИНН <***>, ОГРН <***> в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.