Решение от 29 февраля 2024 г. по делу № А41-101662/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-101662/23
29 февраля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Промстройпроект" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011 по арендной плате за период с 3 квартала 2022 по 3 квартал 2023 в размере 2 146 056,84 руб., пени в размере 265 186,02 руб. за период с 16.09.2022 по 15.11.2023, расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010106:21


при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Химки Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Промстройпроект" (далее – ООО "Промстройпроект", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011 по арендной плате за период с 3 квартала 2022 по 3 квартал 2023 в размере 2 146 056,84 руб., пени в размере 265 186,02 руб. за период с 16.09.2022 по 15.11.2023, расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-154 от 03.11.2011, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010106:21.

Ответчик представил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований.

От сторон к началу судебного заседания возражений против перехода к рассмотрению дела судом первой инстанции не поступило, в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела судом первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, просил отказать.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.11.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № ЮА-154 (далее – договор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010106:21 площадью 1 178 кв.м., расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, на пересечении ул. Молодежная и ФИО2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации автомойки и размещения парковки.

Договор заключен сроком на 49 лет (п.2.1 договора).

Разделом 3 договора предусмотрены порядок расчета и внесения арендных платежей.

Согласно п. 3.3 договора, арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала

Согласно пункту 4.1. договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в связи использованием участка не по целевому назначению.

В соответствии с условиями договора, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец указал, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы по договору за период с 3 квартала 2022 по 3 квартал 2023 в размере 2 146 056,84 руб., начислены пени в размере 265 186,02 руб. за период с 16.09.2022 по 15.11.2023.

В связи с этим, истец, в порядке досудебного урегулирования спора, направил в адрес ответчика претензию с требованием об оплате задолженности и пени.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв, согласно которому просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ссылаясь на нарушение условий договора со стороны арендодателя.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-61051/16, № А41-29050/18, № А41-79390/20, № А41-75004/21, № А41-53162/22 установлено, что ответчик не мог приступить к использованию участка в полном объеме в связи с наличием на участке возведенного третьими лицами линейного объекта теплоснабжения – теплосетевого комплекса «Нагорное шоссе» с инв. № 46:483:301:000006700. Судами установлено, что на основании полученного от Администрации градостроительного плана земельного участка № RU50301000-GPU2013 охранная зона теплотрассы занимает более 80% площади участка.

Как установлено решением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2018 по делу № А41-35918/17, согласно техническому паспорту объекта, в эксплуатацию данный линейный объект теплоснабжения - теплосетевой комплекс "Нагорное шоссе" с инв. № 46:483:301:000006700, введен в 1980 г., то есть до предоставления ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010106:21.

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А41-79390/20 установлено, что арендодателем по договору от 03.11.2011 № ЮА-154 не исполнена в полном объеме обязанность по предоставлению арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц.

При рассмотрении дела стороны не отрицали, что на момент рассмотрения спора, теплосетевой комплекс находится на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010106:21.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Соответственно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

При этом, преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

С учетом изложенных обстоятельств и принимая во внимание положение названных выше норм права, указанные обстоятельства считаются установленными и не подлежат повторному доказыванию.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания задолженности по арендной плате, неустойки не имеется.

Суд также учитывает, что ООО "Промстройпроект" принимаются меры к разрешению вопроса о возможности переноса линейного объекта теплоснабжения за свой счет, в связи с чем, с учетом преюдициального значения обстоятельств (фактов), установленных судебными актами, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды, а также производного от него требования об обязании вернуть земельный участок.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго