Решение от 12 января 2021 г. по делу № А32-33332/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-33332/2020


Резолютивная часть решения оглашена 12.01.2021 года.

Полный текст решения изготовлен 12.01.2021 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Агротерра» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении договора купли-продажи от 13.11.2018 № 1 земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57,

о обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 01:08:1109005:57,


при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3 - по доверенности, адвокат,



У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Агротерра» (далее – ответчик, общество) с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 13.11.2018 № 1 земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 01:08:1109005:57, а также погашении в ЕГРН права собственности на вышеуказанный земельный участок.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал против требований.

В судебном заседании 29.12.2020 объявлен перерыв до 12.01.2021 для изучения материалов дела.

После перерыва заседание продолжено.

Представители сторон настаивали на своих позициях.

Ответчик в представленном отзыве указал следующее. Покупатель исполнил обязанность по оплате земельного участка в полном объеме - 36 190 161 руб. Часть указанной суммы - 25 283 807,10 руб. была оплачена перечислением денежных средств на расчетный счет продавца, оставшаяся часть в сумме 10 906 353,90 руб. оплачена зачетом встречных однородных требований, в связи с образовавшейся у истца перед ответчиком задолженностью, право требования которой ответчик приобрел на основании заключенного с индивидуальным предпринимателем Орёл М. А. договора от 07.07.2020 уступки прав требования возврата суммы задатка по предварительным договорам купли-продажи земельных участков (от 11.01.2017 № 1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57 – 36 190 161 руб.; от 11.08.2017 № 2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:01:3401000:939 – 1 906 020,00 руб.; от 11.08.2017 № 3 в отношении в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:01:3401000:944; на основании договора от 08.07.2020 уступки прав требования возврата суммы в размере 4 500 000 руб., уплаченной 27.10.2018 истцу Орёл В. А. в счет оплаты сделки купли-продажи земельного участка). О зачете в порядке ст. 410 ГК РФ ответчик заявил истцу в ответе на полученную претензию 16.08.2020. По результатам зачета спорный договор со стороны ответчика был исполнен. В связи с чем, нет законных оснований для расторжения договора с учетом требований ч. 2 ст. 489 ГК РФ. Истец подтверждает в иске получение оплаты по договору на момент обращения в суд в сумме 22 964 201руб., что превышает половину цены земельного участка.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 13.11.2018 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 1 (далее - договор) недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57 площадью 4 021 129 кв.в., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <...> северо-восточнее х. ФИО4 (п. 1.1. договора).

Земельный участок был передан истцом ответчику, что подтверждается п. 3.4. договора без подписания акта приема-передачи.

Переход права собственности к ответчику на земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 20.11.2018 за № 01:08:1109005:57-01/033/2018-4 с обременением в виде ипотеки в пользу истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.01.2020.

В соответствии с п. 2.2. договора ответчик обязался уплатить истцу стоимость недвижимого имущества в размере 36 190 161 руб., из расчета 90 000 руб. за 1 га, в срок до 20 сентября 2019г., в следующем порядке:

- в течение 3 дней с даты подписания договора покупатель перечисляет по реквизитам продавца денежные средства в размере 12 343 201 руб.;

- оставшуюся часть – 23 755 960 руб. покупатель оплачивает продавцу после регистрации настоящего договора в уполномоченном органе по указанным в п. 2.3.1. договора реквизитам, в срок до 20.09.2019.

Платежным поручением от 13.11.2018 № 000010 на сумму 12 434 201 руб. покупатель исполнил п. 2.3.1. договора купли-продажи.

В срок, предусмотренный п. 2.3.2. договора, до 20.09.2019 оставшаяся часть стоимости земельного участка - 23 755 960,00 руб. не была оплачена покупателем.

Платежным поручением от 18.10.2019 № 61 покупатель оплатил 3 000 000 руб., после наступления срока оплаты, предусмотренного договором.

03.02.2020 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, в части нарушения сроков оплаты, истец направил ответчику претензию и соглашение о расторжении договора по средствам электронной почты.

Однако, ответчик данное обращение истца оставил без внимания, полностью задолженность по договору не погасил, перечислив платежным поручением от 03.02.2020 № 000012 денежные средства в сумме 2 680 000 руб.

10.07.2020 истец направил в адрес ответчика повторно претензию с требованием погашения задолженности по договору, а так же требованием расторгнуть договор купли-продажи № 1 путем подписания соглашения о его расторжении.

Однако ответчик в течение указанного в претензии срока задолженность по договору в полном объеме не погасил, соглашение о расторжении договора купли-продажи не подписал.

Таким образом, истец полагает что нарушение ответчиком существенных условий договора купли-продажи земельного участка, в части соблюдения сроков оплаты, лишили истца (продавца) того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку истец своевременно не получил полный расчет за земельный участок, который был передан ответчику (покупателю).

Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 данного Кодекса).

В силу статьи 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При рассмотрении дела судом установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи от 13.11.2018 № 1 земельного участка земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109005:57 площадью 4 021 129 кв.в., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <...> северо-восточнее х. ФИО4 (п. 1.1. договора), который было передан ответчику в силу п. 3.4. договора, что сторонами не оспаривается.

Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 20.11.2018 № 01:08:1109005:57-01/033/2018-4 с обременением в виде ипотеки в пользу истца (в связи с отсрочкой платежа), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.01.2020.

Согласно п. 2.1. договора купли-продажи соглашение о цене является существенным условием договора.

Цена приобретаемого покупателем земельного участка на дату заключения договора составляла 36 190 161 руб., из расчета 90 000 руб. за 1 га.

Как указано выше, согласно п. 2.3. договора оплата части цены сделки совершается покупателем в безналичном порядке в течение 3 дней с даты подписания договора на банковские реквизиты продавца, указанные в договоре, в размере 12 343 201 руб. (п. 2.3.1. договора).

Оставшуюся часть – 23 755 960 руб. подлежит оплате покупателем после регистрации договора в уполномоченном органе по указанным в п.2.3.1. реквизитам, в срок до 20.09.2019 (п. 2.3.2 договора).

Договор может быть изменен или дополнен только по соглашению сторон. Все изменения и дополнения к договору купли-продажи действительны только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежаще уполномоченными представителями обеих сторон (п. 6.1. договора).

Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи от 13.09.2018 № 1 содержал все договоренности, к которым пришли стороны при его заключении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Из представленных сторонами в материалы дела доказательств следует, что ответчик платежным поручением от 13.11.2018 № 000010 внес оплату, предусмотренную п. 2.3.1. договора на сумму 12 434 201 руб.

Доказательств совершения покупателем оплаты оставшейся части стоимости земельного участка в размере 23 755 960 руб., в срок предусмотренный п. 2.3.2. договора - до 20.09.2019 суду не представлено и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства по делу, в связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком п. 2.3.2. договора купли-продажи .

По истечении срока оплаты, предусмотренного договором, 18.10.2019 платежным поручением № 61 ответчик оплатил истцу часть задолженность в размере 3 000 000 руб., задолженность в размере 20 755 960,00 руб. не была погашена ответчиком.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества, на основании положений статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Соглашением от 03.02.2020 истец предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи от 13.11.2018 № 1 и вернуть земельный участок продавцу, данное обстоятельство ответчиком не оспорено. Соглашение о расторжении договора им также не было подписано, ответ на претензию не направлен, при этом ответчик 03.02.2020 (в день получения предложения о расторжении договора) произвел платеж в размере 2 680 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 03.02.2020 № 000012 .

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Повторная претензия направлена истцом 10.07.2020 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и возврате земельного участка, которое так же ответчиком подписано не было, задолженность в полном объеме по договору не погашена.

Таким образом, длительное неисполнение покупателем условий договора купли-продажи в части полного расчета за приобретенный земельный участок, лишило продавца встречного представления в срок до 20.09.2019 в виде денежных средств за проданное имущество в размере 23 755 960 руб., что является существенным нарушением его прав и служит основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Факт неисполнения покупателем п. 2.3.2. договора представителем ответчика был признан в ходе судебного разбирательства по делу.

Возражая против заявленного иска, ответчиком представлены в материалы дела платежные поручения от 07.08.2020 № 000020 на сумму 4 850 000 руб., от 10.08.2020 на сумму 2 319 606,10 руб., а так же в доказательство погашения оставшейся задолженности в размере 10 906 353,90 руб. представлены договора уступки права требования от 07.07.2020 (заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ООО «Агротерра» на сумму 6 406 353,90 руб.) и от 08.07.2020 (заключенный между ФИО6 и ООО «Агротерра» на сумму 4 500 000 руб.), а так же соглашение о зачете от 16.08.2020 от ООО «Агротерра» на сумму 10 906 353,90 руб.

Истец отрицает уведомление его о зачете и уступке прав требования, ссылаясь на их ничтожность, а так же злоупотреблении ответчиком его правом.

Суд, оценив по правилам ст. 65 и ст. 71 АПК РФ, представленные ответчиком в качестве подтверждения оплаты по договору купли-продажи договора уступки и соглашение о зачете на сумму 10 906 353,90 руб. установил, что представленный ответчиком способ оплаты в виде уступки права и зачета не являются надлежащим доказательством исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи от 13.11.2018 № 1, поскольку на основании абз. 2 п. 2 ст. 390 ГК РФ уступаемое право требования должно существовать в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.

Из представленных в материалы дела предварительных договоров, заключенных между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО5 от 11.08.2017 № 1\18, от 11.08.2017 № 2/20 и от 11.08.2017 № 3/21, а так же расписки на имя ФИО6 от 27.10.2018, следует о намерении сторон заключить основные договора купли-продажи в установленный срок (до 15.11.2018 по предварительным договорам и до 16.10.2019 по расписке, в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ), в связи с чем в качестве обеспечения намерения заключения основных договоров, потенциальные покупатели передали продавцу задатки в размере 10% по каждому договору, всего на сумму 10 906 353,90 руб.

Доказательств, достоверно свидетельствующих о не заключении сторонами основанных договоров в установленный срок по основаниям не зависящим от сторон, в связи с чем у продавца возникли безоговорочные обязательства возврата полученных задатков в порядке п.3.4. предварительных договоров суду не представлено.

На основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, обязательства сторон по представленным ответчиком предварительным договорам от 11.08.2017 и расписке прекратились в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, соответственно не могут являться предметом договоров уступки права, в силу 382, ст. 384 и 388 ГК РФ.

Представленное ответчиком соглашение о зачете от 16.08.2020, подписанное только ответчиком, из которого следует о прекращении однородных требований сторон настоящего спора путем зачета, судом отклоняется как не соответствующее ст. 410 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, поскольку в силу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен в порядке ст. 132 АПК РФ, при рассмотрении встречного иска. Исполнительное производство рассматривается законодателем в качестве стадии арбитражного процесса. Встречных требований ответчиком заявлено не было.

Согласно пункту 4 вышеуказанного информационного письма для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

В материалах дела отсутствует надлежащие доказательства прекращения существующего обязательства в заявленной сумме путем проведения зачета и уведомлении продавца о его совершении. Представленная суду квитанция с описью вложения от 16.08.2020 №80110551848412, учитывая отчет об отслеживании отправлений, не являются надлежащим доказательством уведомления истца о зачете, поскольку отправлено на имя Мещлок, что препятствовало истцу получить корреспонденцию адресованную не на его фамилию, в связи с чем было возвращено отправителю.

Из представленных в дело доказательств следует, что соглашение о зачете от 16.08.2020 не было направлено в адрес истца. Фактически о зачете и уступках права ответчик заявил при рассмотрении дела в судебном заседании, представив их истцу и суду, что противоречит принципам добросовестности и непосредственно условиям самого договора купли-продажи от 13.11.2018 № 1, в соответствии с которым расчет между сторонами предусмотрен денежными средствами, иные способы оплаты, в том числе путем зачета договором не предусмотрены.

Более того, в рассматриваемом случае, ответчик не вправе заявлять о зачете по обязательствам, прекращённым в силу закона.

Суд, оценив действия ответчика по уступке прав, прекращенным в силу ст. 429 ГК РФ, и зачету, которые совершены ответчиком после обращения истца в суд, в совокупности с недобросовестным поведением ответчика после наступления срока полного расчета по договору, которое выражено в длительном невыполнении покупателем принятых на себя обязательств по оплате за имущество, совершения оплата маленькими частями после получения претензий и предложений расторгнуть договор купли-продажи (в том числе оплата по платежным поручениям от 03.02.2020 № 12 на сумму 2 680 000 руб., от 07.08.2020 № 20 на сумму 4 850 000 руб. и от 10.08.2020 № 10 на сумму 2 319 606,10 руб.), пришел к выводу о злоупотреблении ответчиком своим правом, создании мнимого документооборота по прекращенным обязательствам в целях уклонение от последствий и ответственности, предусмотренных законодательством РФ, за нарушение существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, а так же создания продавцу препятствий в восстановления его прав, путем возврата имущества, за которое продавец не получил своевременно полный расчет (по состоянию на дату полного расчета 20.09.2019 не было оплачено более 50% стоимости имущества).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Таким образом, приведенные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом представленные суду доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ и в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных истцом требований, учитывая наличие достаточных оснований для расторжения договора от 13.11.2018 № 1 при условии недобросовестного поведения ответчика (злоупотребление правом ст. 10 ГК РФ).

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Заявленное истцом требование о возврате земельного участка, переданного ответчику по договору купли-продажи от 13.11.2018 № 1, также подлежит удовлетворению на основании следующего.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 ГК РФ в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество полностью, либо в части).

Арбитражные суды, рассматривая аналогичные дела исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № ВАС-17785/10, от 27.10.2011 № ВАС-14396/11, от 12.04.2012 № ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 № ВАС-8666/13).

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка суд считает необходимым указать в резолютивной части решения суда на погашение права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца в ЕГРН.

В порядке статьи 110 АПК РФ взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы понесенные истцом на оплату госпошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2018 № 1, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП <***>) и ООО «Агротерра» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать ООО «Агротерра» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП <***>) переданный по договору купли-продажи от 13.11.2018 № 1 земельный участок с кадастровым номером 01:08:1109005:57 площадью 4 021 129 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <...> северо-восточнее х. ФИО4.

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 20.11.2018 № 01:08:1109005:57-01/033/2018-4 о регистрации права собственности ООО «Агротерра» на земельный участок с кадастровым номером 01:08:1109005:57 площадью 4 021 129 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <...> северо-восточнее х. ФИО4 и осуществления регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 01:08:1109005:57 площадью 4 021 129 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Адыгея, <...> северо-восточнее х. ФИО4.

Взыскать с ООО «Агротерра» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.




Судья Р.Ю. Савин