Постановление от 2 июня 2019 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 июня 2019 года

Дело №

А26-9857/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис» ФИО1 (доверенность от 13.02.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.11.2018 (судья Таратунин Р.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу № А26-9857/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис», место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), от 10.08.2018 о приостановлении государственной регистрации ипотеки и от 12.11.2018 об отказе в государственной регистрации ипотеки; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию ипотеки по договору от 31.07.2018 № Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3 (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Агросоюз», место нахождения: 101000, Москва, Уланский пер., д. 13, стр. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Банк); Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Карелия, место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Министерство).

Решением от 29.11.2018 обжалуемые решения Управления Росреестра признаны соответствующими Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости); в удовлетворении заявления Общества отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, право аренды земельного участка по договору, возобновленному на неопределенный срок, может быть предметом залога; по истечении указанного в договорах сроков арендатор в силу норм земельного законодательства имеет право на заключение договора аренды на новый срок.

Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными. В отзыве Управления Росреестра также содержится ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Министерство, ходатайствуя о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, просило оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайств Управления Росреестра и Министерства не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Министерство природных ресурсов Республики Карелия (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.07.2009 № 9457 аренды земельного участка общей площадью 1542 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010133:22, расположенного по адресу: <...> в юго-западной части кадастрового квартала 10:01:0010133, для размещения торгово-административного объекта (строительства торгово-административного здания) сроком действия по 20.07.2014, продленным дополнительным соглашением от 01.07.2014 № 3058 до 18.12.2017.

Договор аренды и дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.

Администрация Петрозаводского городского округа (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.05.2012 № 30492 аренды земельного участка общей площадью 986 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010133:11, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе пересечения улиц Антикайнена и Красной, для организации наземной открытой гостевой стоянки автотранспорта сроком действия по 17.05.2015.

Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.11.2016 № 126/01 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 536 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010126:288, расположенного по адресу: <...> для строительства подземных резервуаров для нужд пожаротушения сроком действия на семь лет с момента подписания договора.

В дальнейшем Банк (залогодержатель) и Общество (залогодатель) заключили договор от 31.07.2018 № Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3 ипотеки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 и 10:01:0010126:288, возникшего на основании указанных выше трех договоров аренды. Согласно пункту 2.1 договора ипотеки он заключен в обеспечение надлежащего исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «СК «Северо-Запад» по договорам о предоставлении кредита от 02.10.2017 № Ю-КЛВ-0002-49/17 и от 31.07.2018 № Ю-КЛВ-0002-54/18.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 01.08.2018 о проведении государственной регистрации ипотеки на основании договора ипотеки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 и 10:01:0010126:288.

Уведомлением от 10.08.2018 № MFC-0122/2018-29925 Управление Росреестра сообщило о приостановлении до 09.11.2018 государственной регистрации ипотеки на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости, поскольку сроки аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 по договорам от 30.07.2009 № 9457 и от 28.05.2012 № 30492 соответственно истекли, в связи с чем арендатор не вправе передавать арендные права в залог.

Уведомлением от 12.11.2018 № MFC-0122/2018-29925 регистрирующий орган сообщил Обществу об отказе в государственной регистрации ипотеки в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением причин, послуживших основанием для такого приостановления.

Общество, считая указанные решения Управления Росреестра незаконными, поскольку договоры аренды от 28.05.2012 № 30492 и от 30.07.2009 № 9457 не прекращены и возобновлены на неопределенный срок, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Законом о регистрации недвижимости.

Основания государственной регистрации прав установлены статьей 14 данного Закона, основания для ее приостановления – статьей 26 Закона. Согласно статье 27 этого Закона в государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 упомянутого Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предметом ипотеки могут быть права арендатора по договору аренды недвижимого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Исходя из положений пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя, а при аренде на срок более чем пять лет – без такого согласия при условии уведомления арендодателя.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на момент заключения договора ипотеки от 31.07.2018 указанный в договорах от 30.07.2009 № 9457 и от 28.05.2012 № 30492 срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0010133:22, 10:01:0010133:11 истек. При этом срок возврата кредита установлен не позднее 23.07.2019.

Суды, проанализировав в совокупности приведенные выше положения законодательства, а также общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и специальные нормы земельного законодательства об аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, правомерно пришли к выводу, что в ипотеку могут быть переданы только права аренды земельных участков с определенным сроком действия.

Поскольку предметом ипотеки в данном случае являлись права Общества на аренду трех земельных участков по трем договорам, срок действия двух из которых к моменту заключения договора ипотеки истек, судебные инстанции обоснованно посчитали оспариваемые решения регистрирующего органа законными и отказали в удовлетворении требований Общества.

Довод Общества о том, что истечение указанного в договоре срока аренды не влечет прекращения этого договора, действие которого в отсутствие возражений арендодателя возобновляется на неопределенный срок, подлежит отклонению, поскольку с учетом изложенного выше предметом ипотеки может быть право аренды земельного участка по договору аренды с определенным сроком действия.

Ссылка Общества на возведение на земельном участке торгово-административного здания и возникновение у Общества соответствующих прав на земельный участок также несостоятельна, поскольку предметом ипотеки может быть только оформленное надлежащим образом, а не потенциально существующее право аренды земельного участка.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

При подаче кассационной жалобы Общество уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. С учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46, заявителю следует возвратить из федерального бюджета 1500 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по платежному поручению от 26.03.2019 № 315.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А26-9857/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Арсик-сервис», место нахождения: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

Е.В. Чуватина