Решение от 10 апреля 2018 г. по делу № А27-17423/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-17423/2017
город Кемерово
10 апреля 2018 года
Дата оглашения резолютивной части решения: 05 апреля 2018 года

Дата изготовления судебного акта в полном объёме: 10 апреля 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области

в составе:

судьи Филатова А.А.

при ведении протокола, с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному учреждению «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово», город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Совет народных депутатов Беловского городского округа, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Администрация Беловского городского округа, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

общество с ограниченной ответственностью «Инвест», город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии:

от истца: ФИО2 – индивидуальный предприниматель (удостоверение личности (паспорт), ФИО3 . – представитель (доверенность от 22.06.2017, паспорт);

от ответчика и третьих лиц: - явка не обеспечена, извещены,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Совету народных депутатов Беловского городского округа, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрации Беловского городского округа, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Инвест», город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) с исковыми требованиями о:

- признании недостоверной величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 173,2 кв.м., расположенного по адресу <...>, определённую на основании отчета № 17-006-01 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 173,2 кв.м.», выполненного ООО «Инвест» (ОГРН <***> ИНН <***>) равную 6 252 ООО (шесть миллионов двести пятьдесят две тысячи) рублей (без учета НДС 18%);

- обязании Администрацию Беловского городского округа Кемеровской области совершить сделку на условиях проекта договора купли-продажи с залогом от 06.02.2017г., по цене установленной судом.

В судебном заседании 12.10.2017 истец заявил о замене ненадлежащих ответчиков - Совет народных депутатов Беловского городского округа, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрацию Беловского городского округа, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Инвест», город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) на надлежащего ответчика - муниципальное учреждение «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово», город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>), и привлечении замененных ненадлежащих ответчиков к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора.

Одновременно истец заявил об изменении предмета иска, просит обязать муниципальное учреждение «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово», город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с истцом договор купли продажи нежилого помещения общей площадью 173, 2 квадратных метров, расположенного по адресу: <...> – на условиях проекта договора купли-продажи с залогом от 06.02.2017 по цене, установленной арбитражным судом – 4 650 000 руб.

Определением суда от 12.10.2017 ходатайства истца удовлетворены, произведена замена ненадлежащих ответчиков, принято к рассмотрению изменение искового требования.

В настоящем судебном заседании истец, с учетом заключения эксперта, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об изменении исковых требований, просит обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу <...>, на условиях проекта договора купли-продажи с залогом от 06.02.2017 по рыночной цене 4 792 000 (четыре миллиона семьсот девяносто две тысячи) рублей, в редакции протокола разногласий истца, а именно:

Пункт 3. Рыночная стоимость указанного объекта составляет 4 792 000 (четыре миллиона семьсот девяносто две тысячи) рублей (без учета НДС).

Пункт 4. Указанный объект продан за 4 792 000 (четыре миллиона семьсот девяносто две тысячи) рублей. В соответствии с Законом Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-ОЗ «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение и срока рассрочки его оплаты», оплата производится в рассрочку, сроком на пять лет. Внесение денежных средств производится в соответствии с графиком платежей равными долями. На сумму денежных средств, подлежащих уплате в рассрочку, производится начисление процентов, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения о продаже имущества (10,0%).

Пункт 5. Покупатель обязан ежемесячно, в соответствии с графиком платежей, перечислять денежные средства продавцу в размере: 4 792 000 +(4 792 000 х 3,33% х 5 лет) / 60 мес. = 93 164 руб. 47 коп.

Заявление принято судом к рассмотрению.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, ходатайств не заявили.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон.

Из пояснений истца в судебном заседании и письменных документов следует, что индивидуальный предприниматель ФИО2, город Белово, Кемеровская область 30.11.2016 обратился в муниципальное учреждению «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово», город Белово, Кемеровская область с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которым просил произвести оценку арендуемого нежилого помещения по адресу: Кемеровская область, г. Белово, ул. Октябрьская, 21 – 66 и направить проект договора купли-продажи помещения с рассрочкой платежа на 5 лет.

Решением Совета народных депутатов Беловского городского округа от 26.01.2017 № 50/292-н утверждены условия приватизации муниципального имущества нежилого помещения, общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>, способ приватизации – аукцион, форма подачи предложений о цене – открытая, начальная цена 6 252 000 руб., шаг аукциона – 312 600 руб., условия платежа – единовременно.

Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принято решение о направлении индивидуальному предпринимателю ФИО2 предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по оценочной стоимости (реализация преимущественного права арендатора).

Во исполнение решения, муниципальным учреждением «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово» направлен проект договора купли-продажи с залогом от 06.02.2017 с изложением пунктов 3, 4, 5 договора в следующей редакции:

Пункт 3. Оценочная стоимость указанного объекта составляет 6 252 000 (шесть миллионов двести пятьдесят две тысячи) рублей.

Пункт 4. Указанный объект продан за 6 252 000 (шесть миллионов двести пятьдесят две тысячи) рублей. В соответствии с Законом Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-ОЗ «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение и срока рассрочки его оплаты», оплата стоимости производится в рассрочку, с 06.03.2017 года по 06.02.2022 года. Внесение денежных средств производится в соответствии с графиком платежей равными долями. На сумму денежных средств, подлежащих уплате в рассрочку, производится начисление процентов, исходя из ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования решения о продаже имущества (10,0%).

Пункт 5. Покупатель обязан ежемесячно, в соответствии с графиком платежей, перечислять денежные средства продавцу в размере (6 252 000+ (6 252 000 х3,33% х 5 лет)) / 60 месяцев = 121 549 руб. 30 коп.

Стоимость объекта купли продажи определена ответчиком в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 173,2 кв. м. от 17.01.2017 № 17-006-1, выполненным экспертом третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Инвест», город Новокузнецк, Кемеровская область.

Истец, не согласившись с установленной ответчиком стоимостью недвижимого имущества, являющегося объектом купли-продажи, письмом от 03.03.2017 заявил о невозможности заключения договора на предлагаемых условиях, поскольку стоимость завышена и существенно превышает стоимость аналогичных объектов, заявил о намерении оспорить в судебном порядке отчет об оценке рыночной стоимости.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия, относительно величины рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося объектом купли-продажи.

Отсутствие достигнутого между сторонами соглашения по трем спорным пунктам договора, устанавливающим стоимость продаваемого нежилого помещения, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 2 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Обстоятельства наличия между сторонами арендных отношений и наличия у истца права на приватизацию имущества, являющегося предметом настоящего спора, на основании выше названного Федерального Закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ответчиком не оспорены.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом, по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Определением суда от 01.11.2017 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза достоверности отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 173,2 кв. м. от 17.01.2017 № 17-006-1, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Проведение экспертизы поручено эксперту Ассоциации Саморегулируемая организация «Южно - Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов», город Барнаул.

Экспертным учреждением представлено заключение эксперта от 04.12.2017 № 03-17-12-01, согласно выводам эксперта содержание отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 173,2 кв. м. от 17.01.2017 № 17-006-1 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в полном объеме.

С учетом заключения эксперта, истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу <...>.

Определением суда от 11.01.2018 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества.

Проведение экспертизы поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Экспертным учреждением 26.02.2018 представлено экспертное заключение № 43/04-3-22/18 от 21.02.2018.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>, рассчитанная на январь 2018 года, составляется 4 792 000 руб. (четыре миллиона семьсот девяносто две тысячи рублей).

Экспертное заключение и выводы эксперта сторонами не оспорены.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении требований, относительно цены объекта: в размере 4 792 000 руб., которая является рыночной стоимостью спорного имущества определённой экспертным заключением от 21.02.2018 № 43/04-3-22/18 Федерального бюджетного учреждения Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, пункты 3, 4, 5 договора, относительно стоимости объекта недвижимого имущества, подлежат принятию в редакции покупателя:

В соответствии со статьями 8, 9, 65, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и на основе состязательности и равноправия сторон.

При указанных обстоятельствах, исходя из представленных в материалы дела доказательств, исковое заявление подлежит удовлетворению.

Согласно статье 41, части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Злоупотребление процессуальными правами, либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.

Ответчик, извещенный о начале судебного процесса, уклонился от непосредственного участия в судебном разбирательстве, чем принял на себя риск неблагоприятных последствий отсутствия возможности предоставления письменных пояснений по отдельным документам и дополнительных документов и доказательств в судебном заседании.

Расходы по уплате государственной пошлины, по выплате экспертам в соответствии со статьями 102, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

По договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 173, 2 квадратных метров, расположенного по адресу: <...> – на условиях проекта договора купли-продажи с залогом от 06.02.2017 по цене 4 792 000 руб., не согласованные сторонами пункты договора: 3, 4 и 5 принять в редакции покупателя:

- пункт 3 договора изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость указанного объекта составляет 4 792 000 руб. (четыре миллиона семьсот девяносто две тысячи рублей), без учёта НДС»;

- предложение первое в пункте 4 договора изложить в следующей редакции: «Указанный объект продан за 4 792 000 руб. (четыре миллиона семьсот девяносто две тысячи рублей)»;

- пункт 5 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан ежемесячно, в соответствие с графиком платежей, перечислять денежные средства продавцу в размере: 4 792 000 + (4 792 000 х 3,33% х 5 лет) / 60 месяцев = 93 164 руб. 47 коп».

Остальные пункты договора принимаются в редакции проекта договора.

Расходы от уплаты государственной пошлины и судебные расходы, связанные с проведением экспертиз, относятся на ответчика.

Взыскать с муниципального учреждения «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово», город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 3 000 руб. расходов по государственной пошлине по обеспечительным мерам, 55 532 руб. судебных расходов, связанных с оплатой экспертиз.

Выдать исполнительный лист.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2, город Белово, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) выдать справку на возврат из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платёжному поручению от 31.07.2017 № 161.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда Кемеровской области от 22.11.2017 (исполнительный лист от 23.11.2017 № 16773742) отменить.

Обеспечительные меры сохраняются до вступления судебного акта в законную силу и считаются отменёнными со дня вступления решения в законную силу.

Решение в месячный срок со дня его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья А. А. Филатов