Решение от 5 января 2024 г. по делу № А82-8151/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8151/2023
г. Ярославль
05 января 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Соловьева А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мартысюк Е.А., секре6тарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании заявление Прокуратуры Ярославской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Муниципального образования город Ярославль в лице муниципалитета города Ярославля

к Мэрии города Ярославля (ИНН <***>; ОГРН <***>);

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН <***>; ОГРН <***>);

Обществу с ограниченной ответственностью "Акрополь"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора от 15.09.2016 № 134 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:2904, расположенного по адресу: ул. Промышленная в районе № 6/34 по ул. Осташинская, заключенный между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и ООО "Акрополь",

о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной 15.09.2016, в виде обязания ООО "Акрополь" возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля земельный участок с кадастровым номером 76:23:011001:2904 по акту приема-передачи

Третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

ППК "Роскадастр"


при участии:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 27.02.2023,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 14.07.2021



установил:

ПРОКУРАТУРА ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее Прокуратура, Истец) обратилась в арбитражный суд в интересах муниципального образования г. Ярославль в лице муниципалитета г. Ярославля с заявлением к Мэрии города Ярославля (далее Мэрия), КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ МЭРИИ ГОРОДА ЯРОСЛАВЛЯ (далее Комитет), ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Акрополь" (далее Общество) о признании недействительным договора от 15.09.2016 № 134 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:2904, расположенного по адресу: <...> в районе № 6/34 по ул. Осташинской, заключенного между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля и "Акрополь", о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной 15.09.2016, в виде обязания Общества с ограниченной ответственностью "Акрополь" возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля земельный участок с кадастровым номером 76:23:011001:2904 по акту приема-передачи.

Третьими лицами к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Ярославской области, ППК Роскадастр.

В судебном заседании представитель Истца заявленные требования поддержал.

Представитель Общества в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил, предоставил отзыв в котором поддержал заявленные требования.

Мэрия явку представителя в суд не обеспечила, отзыв не предоставлен.

Третьи лица - Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Ярославской области и ППК Роскадастр явку представителей в суд не обеспечили, отзывы не предоставлены.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения участников процесса, суд установил следующее.

14.06.2013 между Обществом (арендатор) и департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 76:23:011001:2904 площадью 14163 кв.м, расположенного по адресу: ул. Промышленная, в районе 6/34 по ул. Осташинской в Дзержинском районе г. Ярославля, для строительства крематория с инженерными коммуникациями.

На основании соответствующих заявлений директора Общества ФИО4 филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области в период 2014 - 2015 годов осуществлена постановка на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности Общества на три нежилых здания, расположенных по указанному адресу:

1) пункта охраны с кадастровым номером 76:23:011001:3156,площадью 11,6 кв.м;

2) газораспределительного пункта с кадастровым номером76:23:011001:3427, площадью 9,1 кв.м;

3) крематория с кадастровым номером 76:23:011001:3426, площадью124,5 кв.м.

Между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (арендодатель) и Обществом 27.04.2016 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 14163 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:011001:2904, расположенный по адресу: <...> в районе № 6/34 по ул. Осташинской, разрешенное использование земельного участка - крематорий. Договор заключен сроком по 11.04.2065.

Впоследствии директор Общества ФИО4 обратилась в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля с заявлением от 09.09.2016 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:2904 в собственность за плату без проведения торгов со ссылкой на пункт 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для эксплуатации крематория. В заявлении ФИО4 указала на наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества - крематория с кадастровым номером 76:23:011001:3426.

Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (продавец) с Обществом (покупатель) 15.09.2016 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 14163 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:011001:2904, расположенный по адресу: <...> в районе № 6/34 по ул. Осташинской, разрешенное использование земельного участка - крематорий. Стоимость участка по договору составила 1 137 366, 80 рублей (п. 2.1 договора). Земельный участок передан по акту приема передачи 28.09.2016.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 11.10.2016 № 76-76/023-76/001/008/2016-6482/2.

На основании заявлений директора Общества ФИО4 указанные нежилые здания сняты с кадастрового учета в ноябре 2016 года (в связи с их уничтожением).

Полагая, что сделка по продаже спорного земельного участка противоречит требованиям статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), прокурор обратился в арбитражный суд.

Истец указывает, что Обществом по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приобретен в собственность земельный участок площадью 14163 кв.м., то есть в 113,7 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен. Площадь застройки земельного участка составила 0, 88 %.

Прокуратура указывает, что спорный земельный участок приобретен с нарушением закона, договор купли-продажи от 15.09.2016 № 134 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным и не повлек каких-либо правовых последствий, в том числе в виде возникновения права собственности на него у Общества, в связи с чем, действия Общества повлекли нарушение права неопределенного круга лиц - потенциальных покупателей земельного участка, на его приобретение путем участия в конкурентных процедурах.

Кроме того, муниципальное образование недополучило денежные средства, которые оно могло бы получить при реализации такого участка на торгах за плату, как минимум не ниже кадастровой стоимости земельного участка.

Общество возражает против удовлетворения заявленных требований, указывая, что в связи со сменой руководства Общества на приобретенном земельном участке было решено строить мемориальный комплекс (колумбарий), для чего Обществу в соответствии с проектом для строительства необходим весь земельный участок.

Исследовав представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениями, изложенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды (постоянного (бессрочного) пользования) земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники (обладатели права хозяйственного ведения или оперативного управления) зданий, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

С 01 марта 2015 года аналогичное правило закреплено в статье 39.20 ЗК РФ, согласно которому предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, лицу, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В соответствии с предоставленными Обществом документами, в сентябре 2016 на дату выкупа земельного участка площадью 14 163 кв.м. на нем располагался только один объект - крематорий, площадью 124,5 кв.м. Общая площадь застройки по отношению к площади земельного участка составила 0, 88 %. Впоследствии указанный объект был снесен.

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Общество не представило суду доказательств, что площадь участка в размере 14 163 кв.м. необходима для эксплуатации крематория площадью 124,5 кв.м., а также не указанных Обществом пункта охраны, площадью 11,6 кв.м. и газораспределительного пункта площадью 9,1 кв.м.

Также Обществом не предоставлено доказательств осуществления строительства и фактического нахождения на указанном земельном участке здания крематория пункта охраны и газораспределительного пункта.

Вышеуказанные действия Общества подтверждают отсутствие у Общества намерений изначально использовать приобретаемый земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования - строительство и эксплуатация крематория, в связи с чем, поведение Общества, как покупателя по договору от 15.09.2016 является недобросовестным.

Предоставленный Обществом проект создания мемориального комплекса от 2017 года, подтверждающий намерение Общества возвести на указанном земельном участке колумбарий, при фактическом отсутствии на нем на момент приобретения земельного участка здания крематория, не наделяет Общество исключительным правом приобретения указанного земельного участка в собственность без проведения торгов. Кроме того, на дату заключения договора купли-продажи указанного проекта не существовало.

Доводы прокуратуры обоснованны. Право на выкуп всего земельного участка у арендатора не возникло. Договор от 15.09.2016 незаконно заключен по льготной цене – 15% от кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 вышеназванного постановления).

Исходя из названного, отчуждение земельного участка, находящегося впубличной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, сопределением выкупной стоимости, в результате которой уменьшаютсяпоступления в доход местного бюджета, свидетельствует о недействительности сделки как ничтожной.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Общество не являлось субъектом исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ. Оспариваемый договор купли-продажи от 15.09.2016 N 134 заключен в нарушение императивных требований закона о порядке продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что влечет его ничтожность на основании статьи 168 ГК РФ как сделки, нарушающей публичные интересы, в связи с чем, заявленные Истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки, совершенной 15.09.2016 в виде истребования в пользу муниципального образования Город Ярославль в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:2904 и передачи данного участка Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля. С Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля надлежит взыскать в пользу ООО "Акрополь" 1 137 366 рублей 80 копеек стоимости земельного участка.

В порядке ст. 110 АПК РФ, учитывая освобождение прокуратуры от уплаты госпошлины, по удовлетворенным требованиям с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 12000 руб. государственной пошлины.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования Прокуратуры Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Муниципального образования город Ярославль в лице муниципалитета города Ярославля удовлетворить полностью.

Признать недействительным договор от 15.09.2016 № 134 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:2904, расположенного по адресу: ул.Промышленная в районе № 6/34 по ул. Осташинская, заключенный между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью "Акрополь" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, совершенной 15.09.2016, в виде обязания Общества с ограниченной ответственностью "Акрополь" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>; ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 76:23:011001:2904 по акту приема-передачи.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Акрополь" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 12000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

А.Н. Соловьев