Решение от 6 ноября 2025 г. по делу № А73-8957/2025

Арбитражный суд Хабаровского края <...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-8957/2025
г. Хабаровск
07 ноября 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 27.10.2025 г. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю. Лихачевым,

рассмотрел в заседании суда дело по иску первого заместителя прокурора Хабаровского края в публичных интересах муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» (680000, г. Хабаровск, Хабаровский край, ул. Шевченко, 6)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная энергетическая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае

о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1;

от Департамента – ФИО2 по доверенности от 25.12.2024 № 09-17/15324, диплом;

от ООО «ДВЭК» - ФИО3 (директор);

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае – ФИО4 по доверенности от 16.06.2025 № 5, диплом;

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю явку представителей в судебное заседание не обеспечило, уведомлено надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Первый заместитель прокурора Хабаровского края в публичных интересах муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» (далее – истец) обратился в суд к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ответчик, Департамент), к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная энергетическая компания» (далее – ответчик, ООО «ДВЭК») с требованиями:

- о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка от 18.10.2022 № 8017, площадью 1541,0 кв.м. кадастровый номер 27:23:0041415:65, расположенный по адресу: <...> земельный участок 3а, заключенный между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ООО «ДВЭК»;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО «ДВЭК» вернуть в собственность городского округа «Город Хабаровск» земельный

участок площадью 1541,0 кв.м. кадастровый номер 27:23:0041415:65, расположенный по адресу: <...> земельный участок 3а;

- об обязании Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска возвратить ООО «ДВЭК» денежные средства в размере 1 310 759 руб. 19 коп.

Иск обоснован неправомерной продажей ответчику ООО «ДВЭК» без проведения торгов земельного участка с превышением площади проданного земельного участка площади, необходимой для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке.

Определением от 29.05.2025 к участию в деле привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истцом требования поддержаны. Указывает, что ООО «ДВЭК» приобрело в собственность земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в его пределах здания. Считает, что приобретение земельного участка направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и проведения торгов на право заключения договоров купли-продажи. В связи с этим полагает, что для ООО «ДВЭК» должен был быть выделен земельный участок площадью 400 кв. м. Указывает, что ООО «ДВЭК приобрело незастроенную часть земельного участка по льготной цене, что привело к нанесению ущерба бюджету городского округа «Город Хабаровск» в виде недополученных денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и его льготной выкупной ценой.

ООО «ДВЭК» представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований. Указывает, что договор купли-продажи не может быть признан ничтожным по п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку ООО «ДВЭК» использует земельный участок целиком в целях размещения объекта капитального строительства – склад. Указывает, что площадь земельного участка была определена и земельный участок был сформирован для использования расположенных на нем объектов. Выкуп земельного участка произведен без льгот, в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ в размере кадастровой стоимости земельного участка. Указывает, что ООО «ДВЭК» осуществляет деятельность по производству электромонтажных работ. В своей деятельности использует крупногабаритные ж.б. опоры, трансформаторные подстанции и т.д. для работы с которыми требуется длинномерный транспорт, осуществляющие перемещение по земельному участку.

Департаментом представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований. Указывает, что предоставленный в аренду земельный участок был заболочен, завален мусором, был заросшим кустарником. Арендатор вложил значительные средства для приведения участка в эксплуатационное состояние. На участке построен объекты капитального строительства – база хранения продукции и материалов, склад. ООО «ДВЭК» осуществляет деятельность по производству электромонтажных работ. В своей деятельности использует крупногабаритные ж.б. опоры, трансформаторные подстанции и т.д. для работы с которыми требуется длинномерный транспорт, осуществляющие перемещение по земельному участку. Ссылается на то, что порядок предоставления участка в собственность за плату по ст. 39.17 ЗК РФ не нарушен, указывает, что в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательства в подтверждение довода о том, что площадь земельного участка не соответствует потребности ООО «ДВЭК», связанной с эксплуатацией расположенных на нем объектов недвижимости и сооружений. Указывает, что выкупная стоимость земельного участка определена без льгот, в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ в размере кадастровой стоимости земельного участка. Утверждает, что истец не указал основания для отказа ООО «ДВЭК» в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов согласно ст. 39.16 ЗК РФ.

От Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае в материалы дела представлено ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Представлен отзыв на исковое заявление.

Представители сторон не возражали против привлечения третьего лица.

Суд, совещаясь на месте, определил: руководствуясь ст. 51 АПК РФ привлечь к участию в деле Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представителем Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае даны пояснения, доводы отзыва поддержаны.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании протокола от 17.08.2018 № 9 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между департаментом и ООО «ДВЭК» заключен договор № 134 от 05.09.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041415:65 площадью 1541 кв.м, расположенного по адресу: <...> для строительства базы для хранения продукции и материалов в соответствии с градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» для территориальной зоны складирования и оптовой торговли К-1.

Срок действия договора определен с 05.09.2018 по 04.05.2021.

24.12.2018 ООО «ДВЭК» оформлено разрешение на строительство № 27-23-528-2018 на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041415:65 объекта капитального строительства: «База хранения продукции и материалов по пер. Литовскому в Железнодорожном районе г. Хабаровска. Здание склада».

В связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию договор аренды земельного участка от 05.09.2018 № 134 соглашением от 19.03.2020 расторгнут.

На основании заявления о предоставлении земельного участка в аренду от 17.03.2020 вх. № 3700 под существующий объект, в связи с получением ООО «ДВЭК» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.02.2020 № 27-23-9/2020, между департаментом и ООО «ДВЭК» заключен договор аренды от 10.04.2020 № 64 земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041415:65 площадью 1541 кв.м, расположенного по адресу: <...> для использования под нежилое здание - база хранения продукции и материалов.

Срок действия договора определен с 10.04.2020 по 09.04.2069.

На момент заключения договора аренды земельного участка № 64 арендатором в департамент было предоставлено заключение о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, расположенного на земельном участке с КН 27:23:0041415:65, подготовленное ООО «Эмпора Групп».

Согласно данному заключению для эксплуатации объекта капитального строительства - склада необходим земельный участок площадью 1539,7 кв.м.

В период действия данного договора Обществом на спорном земельном участке был построен еще один объект капитального строительства - склад на основании разрешения на строительство от 21.03.2023 № 27-23-13-2023 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.01.2025 № 27-23-1-2025.

На основании заявления ООО «ДВЭК» о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2020 № 64 соглашением от 18.10.2022 договор аренды расторгнут.

ООО «ДВЭК» подано заявление от 07.10.2022 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041415:65 в собственность за плату на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК.

Актом обследования земельного участка от 10.10.2022, составленным Администрацией города Хабаровска, зафиксировано, что на земельном участке расположено нежилое одноэтажное здание.

Согласно договору купли-продажи от 18.10.2022 № 8017 земельный участок передан в собственность ООО «ДВЭК» за плату в размере 1 310 759 руб. 19 коп.

Полагая договор заключен с нарушением норм законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23,06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Исключительное право на приобретение земельных участков, реализуемое при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-0).

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 также сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Так в силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, продажа публичных земельных участков должна осуществляться на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, ни одно из которых в данном случае Прокурором не указано и судом в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, нарушений которого судом не установлено.

Требования статьи 39.20 Земельного кодекса РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Суд приходит к выводу, что с учетом нормативного регулирования порядка выкупа земельного участка ООО «ДВЭК» имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности получения в собственность земельного участка для эксплуатации расположенных на нем базы и здания склада с учетом деятельности общества по оказанию электромонтажных работ и использованию крупногабаритных материалов, оборудования, длинномерного транспорта для перемещения материалов и оборудования.

В качестве одного из оснований для признания оспариваемого договора недействительным, истец указывал на то, что площадь предоставленного обществу земельного участка не соответствует объективной потребности, связанной с эксплуатацией расположенных на нем объектов.

Однако данное утверждение, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, заявителями не подтверждено надлежащими доказательствами.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 отмечено, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041415:65 расположен в границах территории, обеспеченной документацией по планировке (проектом межевания), утвержденной постановлением администрации города Хабаровска от 24.10.2024 № 4905.

Как следует из акта обследования земельного участка от 10.10.2022 на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 27:23:0041415:65, расположено нежилое одноэтажное здание. Участок огорожен единым забором с участком 27:23:0041415:64 по пер. Литовский, 3.

Земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (далее - ПЗЗ), входит в территориальную зону К-1 «зона складирования и оптовой торговли».

Предельные размер земельного участка согласно ПЗЗ, который может располагаться в данной зоне, составляет 900 000 кв.м, что соответствует площади земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 июня 2014 № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Также в соответствии с ПЗЗ установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 60%. Ограничения по минимальному проценту застройки отсутствуют (не установлены).

Расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, п. 2 постановления Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка и составил 1 310 759 руб. 19 коп.

Суд приходит к выводу, что доводы иска сформулированы истцом без должного обоснования, поскольку при определении площади земельного участка учитывают лишь площадь построенного объекта недвижимости и не учитывают целевое эксплуатационное назначение участка - размещение здания склада с учетом деятельности общества по оказанию электромонтажных работ и использованию крупногабаритных материалов, оборудования.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку истцом не доказано нарушение законодательства при заключении договора купли-продажи, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В

случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М. Левинталь