Постановление от 4 декабря 2019 г. по делу № А56-64403/2019

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-64403/2019
04 декабря 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самсоновой Е. В.,

при участии:

от истца: Набиев И., по доверенности от 18.09.2019;

от ответчика: Корнилова Е. С., по доверенности от 29.12.2018;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-30576/2019, 13АП-31308/2019) ООО «Двадцать первый век», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 по делу № А56-64403/2019 (судья Геворкян Д.С.),

принятое по заявлению ООО «Двадцать первый век» (адрес: Россия 197371, Санкт-Петербург, пр. Королёва, д. 53, ОГРН: 1027807562727, ИНН 7814114440, дата регистрации 24.11.2000) заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, улица Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН: 1047833068931, ИНН 7801267400, дата регистрации 23.12.2004) о признании недействительным акта государственного органа,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова,

- об обязании Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 заявленные требования удовлетворены, суд признал незаконным изложенный в уведомлении от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ООО «Двадцать первый век» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова. Суд также обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Двадцать первый век» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова.

В апелляционной жалобе Общество просит изменить мотивировочную часть судебного акта, изложив абзацы 5 - 7 страницы 3 решения в следующей редакции:

«Между тем, заявитель в судебном заседании 18.09.2019 представил ответ СПб ГКУ «МФЦ» от 27.08.2019 № 14-03-6850-1151/19-0-1, согласно которому оспариваемое Уведомление об отказе поступило из Управления Росреестра в СПб ГКУ «МФЦ» для последующей передачи Обществу 15.08.2019 и получено Обществом 20.08.2019.

В то же время Управлением Росреестра не представлено доказательств получения Обществом оспариваемого уведомления ранее 20.08.2019.

Таким образом, довод заинтересованного лица о пропуске заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, опровергается материалами дела, в связи с чем, отклонен судом».

Управление Росреестра также не согласилось с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Управление Росреестра указывает, что согласно сведениям из ЕГРН, произведено погашение записи об аренде на основании уведомления о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.2018 №19200-32, таким образом, по мнению заинтересованного лица, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, договор аренды был прекращен, следовательно, у заявителя отсутствуют права на земельный участок.

Управление Росреестра, ссылаясь на пункт 6.4 договора аренды, указывает, что в нарушение части 4 статьи 18 Закона о регистрации в регистрирующий орган не представлено согласие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу Управления Росреестра, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя доводы жалобы поддержал, возражал простив удовлетворения жалобы Управления Росреестра.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Общества, доводы своей жалобы поддержал.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, Обществом и Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (в настоящий момент Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО) во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1235 от 17.08.2011 «О предоставлении земельного участка для строительства крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков, (спортивно-развлекательный гостиничный комплекс) по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, ул. Шаврова, участок 2 (северо-восточнее пересечения с пр. Королева)» заключен договор аренды на инвестиционных условиях от 11.10.2011 № 00/ЗК-06361(17), по условиям которого Обществу во временное пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 78:34:4123В:33 (актуальный кадастровый номер: 78:34:0412303:33), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шаврова, участок 2 (северо-восточнее пересечения с пр. Королева) (далее – земельный участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков, (спортивно-развлекательный гостиничный комплекс).

Срок договора установлен до 27.08.2014.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2014 № 1118 «О внесении изменений в постановление Правительства от 17.08.2011 № 1235» изменены (продлены) сроки строительства до 27.08.2016, в связи с чем дополнительным соглашением от 16.01.2015 № 1 в договор аренды от 11.10.2011 № 00/ЗК-06361(17) внесены изменения.

Поскольку после окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомила другую о прекращении правоотношений, договор аренды следует квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.

Уведомлением от 26.03.2018 № 19200-32 КИО сообщил Обществу об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ, погашение записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) произведено 13.09.2018.

При этом в период действия договора аренды Обществом подготовлена проектная документация, получено разрешение от 16.07.2014 № 78-15038820-2014 на строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков, (спортивно-развлекательный гостиничный комплекс) со следующими технико-экономическими показателями: площадь застройки здания – 24 136,3 кв.м., общая площадь здания – 29 324,8 кв.м., строительный объем – 472 791,1 куб.м., этажность – 2,4 этажа, действие которого неоднократно продлевалось (последний раз до 26.06.2018).

В результате выполненных строительных работ в период действия договора аренды Обществом на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, что в том числе, подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства, подготовленным кадастровым инженером в целях государственной регистрации прав Общества на указанный объект в ЕГРН, и представленным Обществом в материалы дела.

Как следует из технического плана (раздел – заключение кадастрового инженера), степень готовности объекта незавершенного строительства равна 20% и рассчитана в соответствии с правилом, отраженным в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» на основе сводной сметы стоимости строительства.

Контур объекта незавершенного строительства, отраженный в техническом плане, определен по фундаменту и соответствует проектной документации. Согласно пояснительной записке, содержащейся в проектной документации, фундамент представляет собой монолитную железобетонную столбчатую конструкцию на свайном основании; сваи являются забивными, расчетная длина свай 8,0 м.; материал свай – бетон.

Аналогичные выводы о нахождении на территории земельного участка принадлежащего Обществу объекта незавершенного строительства также содержатся в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2019 по делу № А56-158404/2018, в рамках которого Обществом оспаривались действия Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, направленные на освобождение земельного участка от имущества Общества, в том числе от объекта незавершенного строительства.

В постановлении от 17.07.2019 указано, что в период действия договора аренды Обществом на земельном участке на законных основаниях был построен объект незавершенного строительства, что подтверждается представленными Обществом по делу доказательствами, в том числе разрешением на строительство №78-15038820-2014 от 16.07.2014 и техническим планом объекта незавершенного строительства, подготовленным кадастровым инженером.

Общество через многофункциональный центр Центрального района (сектор 1) обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 27.12.2019 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке.

При этом, как следует из технического плана, в связи с отсутствием присвоенного в установленном порядке адреса объекту незавершенного строительства, в техническом плане указан адрес в структурированном виде в соответствии с ФИАС, на основе административно-территориального деления РФ, а именно – Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова.

По итогам обращения Обществу выдана опись документов № 78/051/701/2018-228, принятых для оказания государственных услуг.

Согласно описи, плановая дата выдачи документов по результатам оказания государственных услуг – 18.01.2019.

Уведомлением от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу отказало Обществу в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ООО «Двадцать первый век» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, улица Шаврова.

Согласно представленному уведомлению об отказе, в обоснование отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности Общества на спорный объект незавершенного строительства Управление Росреестра ссылается на то, что, во-первых, на момент обращения Общества в Управление Росреестра договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-06361(17) от 11.10.2011, на основании которого Обществу предоставлялся земельный участок для строительства на нем объекта недвижимости, был прекращен; во-вторых, Обществом не представлено согласие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО), выступающего по указанному договору аренды в качестве арендодателя, на регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства.


Ссылаясь на незаконный отказ Управления Росреестра, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения заявления.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок осуществления государственной регистрации прав определен в статье 29 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218) и включает в себя: прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; возврат прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 Закона № 218; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218 оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав; внесение в ЕГРН установленных Законом № 218 сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении, об отказе или о прекращении государственной регистрации прав, при наличии оснований, предусмотренных Законом № 218; выдачу документов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 15 Закона № 218 государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

Указывая в качестве основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права на прекращение договора аренды, Управлением Росреестра не учитены положения постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73).

В пункте 24 постановления Пленума № 73 установлено, что согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Приняв во внимание, что на земельном участке расположен принадлежащий Обществу объект незавершенного строительства, возведенный Обществом на законных основаниях в период действия договора аренды и в соответствии с полученным разрешением на строительство от 16.07.2014 № 78-15038820-2014, а также то, что Управлением Росреестра не представлено доказательств того, что указанный объект незавершенного строительства строился за пределами срока действия договора аренды, суд первой инстанции правомерно отклонил довод Управления Росреестра о прекращении договора аренды на дату обращения Общества с заявлением, как на основание невозможности осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права на объект незавершенного строительства.

При этом суд правильно указал, что отсутствие согласия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодателя по договору аренды) на регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства тоже не может служить основанием для отказа в такой регистрации.

Согласно пункту 6.4. договора, арендатор (Общество) вправе с согласия арендодателя (КИО) передавать права и обязанности по договору в залог, последующий залог, передавать права и обязанности по договору иному лицу, зарегистрировать права на объект незавершенного строительства.

Из содержания уведомления об отказе следует, что Общество не представило согласие КИО на регистрацию права собственности. Соответствующее согласие Управление Росреестра запрашивало у КИО, однако последний ответ на запрос не предоставил.

Вместе с тем, Управление Росреестра, при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, не учло, что договор аренды прекращен, а, значит, права и обязанности сторон договора аренды также прекратили свое действие, в том числе, обязанность арендатора (Общества) получать согласие арендодателя (КИО) для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Уведомлением от 26.03.2018 № 19200-32 Комитет сообщил Обществу об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ, следовательно, договор аренды считается расторгнутым по истечении трех месяцев со дня получения Обществом соответствующего уведомления.

В соответствии с абз. 2 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление Пленума № 35) условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Согласно пункту 2 постановления Пленума № 35 судам следует учитывать, что последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм.

Последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

По смыслу перечисленных выше законоположений, сохраняют свое действие после расторжения договора только те его условия, которые вытекают из существа или природы обязательства, остальные, если иное не установлено соглашением сторон, прекращают свое действие.

Вместе с тем, стороны договора аренды не устанавливали своим соглашением последствия расторжения договора отличные от тех, которые установлены п. 2 ст. 453 ГК РФ, условие, содержащееся в п. 6.4. договора аренды, в свою очередь, не вытекает из природы или существа обязательства.

Таким образом, является обоснованным вывод суда, что условие договора аренды о необходимости получения согласия КИО на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (п. 6.4. договора аренды) прекратило свое действие, а, следовательно, для регистрации права собственности Общества на указанный объект согласие КИО не требуется.

Судом также принято во внимание то, что договор аренды заключался до принятия Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», то есть до внесения изменений в ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что земельный участок предоставлен Обществу до 01.03.2015, на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу, по смыслу указанной выше нормы Общество имеет законные основания для возобновления арендных отношений с КИО, путем получения земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства.

Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства может затруднить или сделать невозможным представление земельного участка для завершения строительства, поскольку до регистрации прав в силу ст. 8.1. ГК РФ объект незавершенного строительства и права на него юридически отсутствуют.

При таких обстоятельствах, требование Общества о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства, правомерно удовлетворено судом.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба Управления росреестра удовлетворению не подлежит.

В апелляционной жалобе Общество просит изменить мотивировочную часть судебного акта, изложив абзацы 5 - 7 страницы 3 решения в следующей редакции:

«Между тем, заявитель в судебном заседании 18.09.2019 представил ответ СПб ГКУ «МФЦ» от 27.08.2019 № 14-03-6850-1151/19-0-1, согласно которому оспариваемое Уведомление об отказе поступило из Управления Росреестра в СПб ГКУ «МФЦ» для последующей передачи Обществу 15.08.2019 и получено Обществом 20.08.2019.

В то же время Управлением Росреестра не представлено доказательств получения Обществом оспариваемого уведомления ранее 20.08.2019.

Таким образом, довод заинтересованного лица о пропуске заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, опровергается материалами дела, в связи с чем, отклонен судом».

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества и изменения мотивировочной части решения на основании следующего.

Из материалов дела усматривается, что представитель Управления Росреестра в судебном заседании 14.08.2019 заявил о пропуске заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления Управления Росреестра, правомерно исходил из того, что согласно ответу СПб ГКУ «МФЦ» от 27.08.2019 № 14-03-6850-1151/19-0-1, оспариваемое уведомление поступило из Управления Росреестра в СПб ГКУ «МФЦ» для последующей передачи Обществу 15.08.2019 и получено Обществом 20.08.2019.

Таким образом, заявителем не пропущен срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд







ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 по делу № А56-64403/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Е.В. Жиляева


Судьи


Н.С. Полубехина


И.А. Тимухина