Решение от 28 декабря 2019 г. по делу № А82-19666/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-19666/2018
г. Ярославль
28 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 11.12.2019.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: ООО Компания «Авангард», Индивидуальный предприниматель Круглова Светлана Ильинична, ООО «Компания Авангард Киномир»

о взыскании 23910,70 руб.,

при участии:

от истца – не явились

от ответчика – ФИО4 – по дов. от 10.09.2018

от 3-х лиц – не явились

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 187959.82 руб., в том числе: 112950,94 руб. – долга по арендной плате за период с 01.07.2015 по 05.10.2017, 75008,88 руб. – пени за период с 10.07.2015 по 05.10.2017.

Определением суда от 17.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО Компания «Авангард».

Определением суда от 12.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Индивидуальный предприниматель ФИО3, ООО «Компания Авангард Киномир».

Представитель ответчика представил подробный письменный отзыв, документы в обоснование доводов, возражал по примененной истцом в расчете ставке арендной платы («торговля»). Представитель ответчика заявил об истечении срока исковой давности по части требований

Определением суда от 18.04.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам № А82-23826/2018, № А82-19646/2018.

Определением суда от 22.10.2019 производство по делу возобновлено.

С учетом результата рассмотрения дел по делам № А82-23826/2018, № А82-19646/2018 Агентство изменило исковые требования.

Определением суда от 27.11.2019 принято уточнение исковых требований, в котором просит взыскать 23910,70 руб. – неосновательного обогащения за период с 20.09.2015 по 05.10.2017.

Истец в письменном ходатайстве уточненные требования поддержал, заявил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик по уточненному иску возражает, настаивает на необходимости применения иной ставки арендной платы и отсутствии долга в связи с уплатой агентом необходимых платежей по ставке для кинотеатров.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, заявили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

От третьего лица 1 поступил отзыв на иск.

ООО «Компания «Авангард» в письменных отзывах от 08.02.2019, от 25.11.2019 сообщило, что ООО «Лотос-ритейл» как арендатор нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания но адресу: <...>, 01 ноября 2012 года заключило с ООО Компания «Авангард» договор об организации обеспечения эксплуатационными услугами нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>. В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО «Лотос-ритейл» в период с 01.11.2012 года производило оплату коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, в том числе до июня 2018 года оплачивало аренду земельного участка с кадастровым номером 76:23:01 13 02:0082 пропорционально занимаемой в здании площади.

ООО Компания «Авангард», в свою очередь, осуществляло платежи за аренду земельного участка в адрес истца. Таким образом, за указанный в исковом заявлении период арендная плата за переданный в аренду земельныйучасток с кадастровым номером 76:23:01 13 02:0082 была уплачена в полном объеме ООО Компания «Авангард».

Третье лицо указало, что в июле 2018 года МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» в одностороннем порядке, внесло изменения в двухсторонний договор аренды №19412 от 16.11.2006, присоединив с июля 2015 года к договору аренды на стороне Арендатора иных Соарендаторов (сособственников здания по адресу ул. Труфанова, д. 19) и на основании данного факта произвело перерасчет платежей по аренде земельного участка в сторону уменьшения за счет сокращения площади земельного участка Арендатора ООО Компании «Авангард» со 100% до 7,967% за период с июля 2015 года по июнь 2018 года, в связи, с чем у Арендатора земельного участка ООО Компании «Авангард» образовалась переплата по договору аренды №19412. Высвободившиеся от переплаты аренды земельного участка собственные денежные средства ООО Компания «Авангард» реализовало по своему усмотрению в рамках договора аренды №19412 от 16.11.2006 года. О существенных изменениях с июля 2015 года в условиях договора аренды №19412 МКУ«Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля» уведомило Арендатора ООО Компанию «Авангард» только лишь 07 февраля 2019 года, в котором определило размер платы за аренду земельного участка и установило его из расчета доли (площади арендуемого земельного участка, выделенный только ООО Компании «Авангард») в общей площади земельного участка с учетом иных соарендаторов.

От третьего лица 3 поступил отзыв на иск.

Дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления мэра города Ярославля от 26.10.2006 № 3760 от имени города Ярославля между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице Муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО Компания «Авангард» (арендатор) 16.11.2006 заключен договор № 19412 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82, площадью 9941 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания кинотеатра.

Договор заключен на срок с 26.10.2006 по 25.09.2007. Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата носится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

В силу п.6.4. Договора он был возобновлен на неопределенный срок.

Здание кинотеатра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, реконструировано.

25 апреля 2009 ООО «Компания «Авангард» получено разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди объекта - реконструированного кинотеатра, 17.07.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди объекта - многофункционального комплекса.

ООО «Компания «Авангард» до 09.07.2018 вносило арендную плату за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82.

На основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом установлено, что ФИО2 19.10.2012 приобрел долю 155/1000 в праве собственности на нежилое помещение в здании по адресу: <...> (ТЦ «Победа»).

Истец полагает, что с момента приобретения права долевой собственности на помещения в здании многофункционального центра ответчик является стороной (соарендатором) договора аренды земельного участка № 19412, и обязан вносить истцу арендную плату за часть земельного участка, пропорциональную площади принадлежащих ответчику объектов.

Предметом рассматриваемого иска является взыскание платы за использование части земельного участка под зданием многофункционального комплекса как разницы между суммой платы за пользование земельным участком, рассчитанной по ставке для земельных участков прочих объектов (14 группа видов использования по приложению 2 к постановлению мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516), и суммой арендной платы по договору, рассчитанной по ставке для земельных участков учреждений кино и кинопроката, театрально-зрелищных предприятий (6 группа видов указанного приложения).

Истец полагает, что фактическое использование арендатором земельного участка в целях, отличных от указанных в договоре, влечет пересмотр размера арендной платы на основании пункта 2.8. «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п (далее по тексту «Постановление № 710»), согласно которому в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Истец полагает, что ответчиком получено неосновательное обогащение в сумме 23910,70 руб. за период с 20.09.2015 по 05.10.2017, рассчитанное истцом в результате применения ставки арендной платы «Земельные участки прочих объектов». При этом размер ежемесячной арендной платы для ответчика определен истцом, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82 пропорционально площади принадлежащих ответчику нежилых помещений.

Указанное явилось основанием для обращения Агентства с рассматриваемым иском в суд.

ООО «Компания «Авангард» в письменном отзыве сообщило, что до настоящего времени уплачивает арендные платежи из расчета полной площади земельного участка.

По осуществляемой в помещениях деятельности представитель ответчика подтвердил сдачу помещений в аренду.

По мнению ответчика, требования истца, вытекающие из договора аренды № 19412, должны основываться на условиях данного договора, то есть размер арендной платы должен определяться по ставке «для эксплуатации кинотеатров». Ответчик возражает по предъявленным требованиям, указывая следующее.

На основании заключенного 01.10.2012 договора купли-продажи нежилых помещений между ООО «Лотос ТТЦ» и ФИО2, ответчик стал собственником 155/1000 доли в праве общей долевой собственности на помещения №№ 44-82, находящиеся по адресу: <...> (регистрация в ЕГРН 19.10.2012).

04.09.2012 между ООО «Лотос-ТТЦ» (арендодатель) и ООО «Лотос-Ритейл» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 17/05, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) за плату следующее недвижимое имущество: помещения, назначение нежилое, общая площадь 1279,7 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане № 44 – 82, расположенные по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.10.2012 к договору аренды № 17/05 от 04.09.2012 в качестве арендодателей указаны: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО2.

01.11.2012 между ООО «Лотос-ритейл» (пользователь) и ООО Компания «Авангард» (Общество) заключен договор об организации обеспечения эксплуатационными услугами нежилых помещений, согласно п. 1.1 которого настоящий договор заключен в целях разграничения и регулирования отношений между Обществом и Пользователем в процессе организации обеспечения и использования эксплуатационных и коммунальных услуг по содержанию объекта, который включает в себя: здание многофункционального комплекса «Победа» по адресу: 150063, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым № 76:23:011302:0082, в том числе и нежилые помещения № 44-82, с общей площадью 1279,7 кв.м и помещения для общего (совместного) пользования в здании, не подлежащих для сдачи в аренду.

Согласно п. 4.1 договора от 01.11.2012 Пользователь осуществляет оплату за организацию и предоставление для использования соответствующих услуг ежемесячно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Общества.

В соответствии с п.п. «з» п. 4.2 договора от 01.11.2012 в оплату, согласно п. 4.1 договора, входит организация в обеспечении Пользователя эксплуатационными и коммунальными услугами, в том числе: за аренду земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:0082, выделенного под здание многофункционального комплекса и прилегающую территорию.

Согласно п. 6.5 договора от 01.11.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.09.2013) договор заключен на срок по 31.05.2018.

Между ООО «Лотос-ритейл» и собственниками долей в праве общей долевой собственности, в том числе одним из принципалов указан ФИО2, на нежилые помещения общей площадью 1 279,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане № 44-82, расположенных по адресу: <...>, был заключен агентский договор от 22.10.2012 года, в соответствии с условиями которого ООО «Лотос-ритейл» оплачивало арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:0082, расположенный по адресу: <...>.

Таким образом, полагает ответчик, арендная плата за переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:0082 была уплачена за него в полном объеме обществом с ограниченной ответственностью «Лотос-ритейл» путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО Компания «Авангард», что подтверждается платежными поручениями, представленными ИП ФИО2 в материалы арбитражного дела.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, обязан вносить плату за пользование соответствующей частью земельного участка.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок 2006 году предоставлен в аренду третьему лицу – ООО «Компания «Авангард». На момент заключения договора на земельном участке располагалось здание кинотеатра.

В период с 2009 по 2013 гг. здание кинотеатра реконструировалось, в результате чего в эксплуатацию введены две очереди объекта – кинотеатр и многофункциональный центр.

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в статье 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, в результате реконструкции новый объект капитального строительства не возникает, изменяются параметры уже существующего объекта.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 Кодекса указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

До реконструкции здание кинотеатра принадлежало ООО Компания «Авангард».

Таким образом, при регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения в реконструированном объекте произошел переход права на часть данного объекта недвижимости к ответчику независимо от правового механизма, которым воспользовались стороны такой сделки (таких сделок).

Следовательно, с переходом права собственности на часть объекта недвижимости к ответчику перешли и права и обязанности арендатора по договору аренды № 19412 в соответствующей части.

Размер арендной платы за земельные участки в г. Ярославле, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется нормами постановления Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно пункту 2.2. Порядка размер годовой арендной платы за использование земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К,

где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Согласно п.2.8. «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п, согласно которому в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Вид деятельности, для осуществления которой земельный участок предоставлен в аренду, указан в пункте 1.1. договора аренды № 19412 (эксплуатация кинотеатра). По завершении реконструкции изменения в договор аренды не внесены.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля" утверждены ставки арендной платы за землю, в том числе ставки для земельных участков учреждений кино и кинопроката, театрально-зрелищных предприятий, для земельных участков под объектами розничной торговли, для прочих объектов, не указанных в приложении к данному постановлению. Ставка для учреждений кино ниже ставки арендной платы за земельные участки прочих объектов.

Исходя из приведенного нормативного регулирования, размер арендной платы по договору должен определяться по ставке, установленной для земельных участков, занятых кинотеатрами.

Третье лицо вносило арендную плату по договору по ставке арендной платы, установленной договором № 19412 «для кинотеатров».

Однако материалами дела подтверждается сдача ответчиком помещений в аренду Обществу «Лотос-ритейл».

В случае если фактически арендатором на земельном участке осуществляется иной вид предпринимательской деятельности, в данном случае – сдача в аренду помещения, что является нарушением условий договора аренды земельного участка, при этом ставка аренды для этого вида деятельности («прочие») выше, чем ставка для земельных участков, установленной договором («кино»), указанное, по мнению суда, на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, порождает внедоговорную обязанность арендатора возместить истцу разницу между стоимостью использования земельного участка по договору аренды и стоимостью фактического использования.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В связи с этим денежные средства в сумме 23910,70 руб. с 20.09.2015 по 05.10.2017 подлежат взысканию с ответчика не как задолженность по арендной плате, а как неосновательное обогащение, рассчитанное в виде разницы между суммой платы за землю, рассчитанной по ставке для прочих объектов, и суммой арендной платы по договору (для кинотеатра).

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 23910,70 руб. – неосновательного обогащения. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.