Постановление от 25 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 февраля 2026 года

Дело №

А56-23485/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Салтыковой С.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Корсар» ФИО1 (доверенность от 12.01.2026), ФИО2 (доверенность от 12.01.2026), от акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» ФИО3 (доверенность от 24.12.2025), Сабель Д.Н. (доверенность от 24.12.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2025 по делу № А56-23485/2024,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Корсар», адрес: 192102, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Волковское, Прогонная <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания», адрес: 107078, Москва, Новорязанская ул., д. 12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания), со следующими требованиями (с учетом уточнения требований):

- признать право Общества на приобретение у Компании в собственность части площадью 15 689 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Прогонная ул., д. 5, лит. А, в границах, определенных в заключении экспертов частного экспертного учреждения судебной экспертизы «Городское учреждение судебной экспертизы» (далее – Учреждение) от 28.03.2025 № 580/16, с координатами, перечисленными в просительной части ходатайства Общества от 30.04.2025 об изменении исковых требований;

- обязать Компанию в срок, определенный судом, провести кадастровые работы по формированию многоконтурного земельного участка площадью 15 689 кв. м в границах, определенных перечисленными в том же ходатайстве Общества координатами, подлежащего образованию в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33;

- обязать Компанию в срок, определенный судом, зарегистрировать в установленном порядке право собственности на многоконтурный земельный участок площадью 15 689 кв. м в границах, определенных указанными Обществом координатами, образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33;

- обязать Компанию в срок, определенный судом, заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка площадью 15 689 кв. м в границах, определенных указанными Обществом координатами, образованного при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, по цене 54 193 406 руб. с оплатой путем перечисления цены на счет продавца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра).

Решением от 23.06.2025 иск удовлетворен в полном объеме с установлением сроков исполнения решения суда по второму, третьему и четвертому требованиям.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2025 данное решение оставлено без изменения.

Компания в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды не привели обоснования и мотивы изъятия у собственника части земельного участка предпочтительно заключению между сторонами договора аренды в отсутствие доказательств наличия у Компании намерений требовать от Общества освобождения участка; вывод судов о превышении стоимости недвижимого имущества над стоимостью земельного участка как основании изъятия участка основан на ненадлежащих доказательствах.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представители Компании поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Компания с 11.06.2008 является собственником земельного участка площадью 59 621 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007335:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Прогонная ул., д. 5, лит. А.

Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.10.2013 № СПб-А-170/13 (в редакции дополнительных соглашений) аренды указанного участка для организации производственно-складской деятельности на срок до 30.09.2023.

Пунктом 4.4.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.10.2015 № 2) арендатору предоставлено право размещать на земельном участке технологические объекты капитального и временного характера для организации функционально-технологических процессов производственно-складской деятельности.

Земельный участок передан арендатору по акту от 01.10.2013.

Общество на указанном земельном участке в период с 2016 года по 2023 год возвело и поставило на кадастровый учет восемь объектов недвижимости совокупной площадью 8312,4 кв. м с кадастровыми номерами 78:13:0007335:1638, 78:13:0007335:1729, 78:13:0007335:1731, 78:13:0007335:1728, 78:13:0007335:1727, 78:13:0007335:1730, 78:13:0007335:1639, 78:13:0007335:1969 и инженерные сети с кадастровыми номерами 78:13:0007335:1959, 78:13:0007335:1960, 78:13:0007335:1961, 78:13:0007335:1962, 78:13:0007335:1965, 78:13:0007335:1966.

Законность возведения названных объектов и государственной регистрации права собственности Общества на них подтверждена вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-63354/2017, А56-90556/2022

Компания письмом от 26.05.2022 № 737 уведомила Общество о прекращении 30.09.2023 действия договора со ссылкой на пункт 9.1 договора; предложила Обществу не позднее 15 календарных дней с момента прекращения действия договора подготовить земельный участок к передаче; просила проинформировать Компанию о готовности передать участок.

Начиная с 2022 года Общество неоднократно обращалось к Компании по вопросу урегулирования взаимоотношений между собственником земельного участка и собственником расположенных на участке объектов недвижимого имущества путем согласования границ части земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007335:33, необходимой для использования и эксплуатации принадлежащих Обществу объектов, и определения условий пользования участком.

Поскольку стороны не достигли соглашения по вопросу о правах Общества на земельный участок в части, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исходя из статей 130, 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) здания, сооружения относятся к объектам недвижимого имущества, то есть к таким объектам, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Здания и сооружения создаются в результате строительства.

Таким образом, признаком недвижимого имущества является его прочная связь с землей, невозможность перемещения объекта.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Объекты недвижимости могут располагаться на земельном участке, принадлежащем собственнику объектов недвижимости, либо на чужом земельном участке. В этом последнем случае собственник здания, сооружения имеет право пользования предоставленным собственником земельного участка под эту недвижимость земельным участком (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

Как видно из обстоятельств настоящего спора, принадлежащие Обществу объекты недвижимости располагаются на земельном участке, принадлежащем Компании, который Общество использовало на основании договора аренды, заключенного с Компанией как собственником участка. Однако договор прекращен в связи с окончанием определенного в нем срока и отсутствием волеизъявления собственника участка на продолжение данного договора.

Отношения между собственником земельного участка и собственником находящегося на этом участке недвижимого имущества в случае прекращения права пользования земельным участком регулируются статьей 272 ГК РФ и по общему правилу определяются соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1 этой статьи). При отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются в судебном порядке по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости (пункт 2 той же статьи).

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (пункт 2 названной статьи).

Положения данной нормы направлены на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

Отчуждение имущества в случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 272 ГК РФ, предусмотрено пунктом 2 статьи 235 ГК РФ как один из допустимых случаев принудительного изъятия имущества у собственника.

При урегулировании отношений между собственником объектов недвижимости и собственником земельного участка, занятого этой недвижимостью, имеют значение стоимостная оценка объектов недвижимости и земельного участка, а также наличие интереса у собственника земельного участка в оставлении за собой находящейся на участке недвижимости и дальнейшем использовании земельного участка.

Суды, проанализировав переписку и переговоры сторон, которые они вели после прекращения по инициативе Компании договора аренды земельного участка, приняв во внимание совершение Компанией действий, направленных на проведение аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, обремененного находящимися на нем объектами Общества, пришли к выводу об отсутствии у Компании интереса в использовании участка.

В целях определения размера земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, и рыночной стоимости такого участка определением арбитражного суда первой инстанции от 06.10.2024 была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам Учреждения.

Результаты экспертного исследования отражены в заключении от 28.03.2025 № 580/16, согласно которому предельный минимальный допустимый размер многоконтурного земельного участка для эксплуатации объектов Общества составляет 15 689 кв. м, что менее одной трети участка Компании; рыночная стоимость предполагаемого к образованию земельного участка составляет 54 193 406 руб.

Компания не представила возражений относительно определенных экспертами размеров и конфигурации частей земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости Общества.

В обоснование стоимости расположенных на участке объектов недвижимости стороны представили заключения оценщиков.

Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства в совокупности и взаимосвязи, сопоставив между собой рыночную и кадастровую стоимости объектов недвижимости, существующего земельного участка в целом и образуемого участка, величину затрат истца на строительство этих объектов, правомерно пришли к выводу, что в данном случае признание за Обществом права на приобретение в собственность земельного участка под объектами будет соответствовать балансу прав и законных интересов сторон.

При таком положении суды правомерно удовлетворили исковые требования Общества.

Довод подателя жалобы о том, что суды необоснованно отдали предпочтение интересам собственника недвижимости по отношению к интересам собственника земельного участка, подлежит отклонению, поскольку при установленных судами обстоятельствах признание за истцом права на приобретение в собственность части земельного участка ответчика в наибольшей степени обеспечивает баланс интересов сторон.

Довод Компании о том, что выводы судов о превышении стоимости имущества Общества по сравнению со стоимостью земельного участка основаны на ненадлежащих доказательствах, не может быть принят во внимание как направленный на переоценку исследовавшихся судами доказательств, что в силу статей 286, 288 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо. Относимых и допустимых доказательств, опровергающих эти выводы судов, ответчик не представил. Несоответствия выводов судебных инстанций имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции не усматривает, нарушений положений главы 7 АПК РФ при сборе, исследовании и оценке доказательств судами не допущено.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2025 по делу № А56-23485/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

С.С. Салтыкова

Т.И. Сапоткина