Решение от 31 октября 2017 г. по делу № А76-23988/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-23988/2016
01 ноября 2017 года
город Челябинск


Резолютивная часть решения изготовлена 01 ноября 2017г.

Решение в полном размере изготовлено 01 ноября 2017г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации г. Магнитогорска

к обществу с ограниченной ответственностью «Атриум» г. Магнитогорск в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Екатеринбург

о расторжении договора №6150 аренды земельного участка, возврате земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Магнитогорска (далее- истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Атриум», г. Магнитогорск (далее – ответчик, общество) о расторжении договора №6150 от 26.07.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0125001:106, обязании возвратить земельный участок.

Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка, на нормах ст.ст. 309, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 64,65 Земельного кодекса РФ.

Ответчик отзыв по заявленным требованиям не представил, требования не оспорил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил (л.д. 43, 46).

Заявлением от 31.10.2017 истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (л.д. 47).

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего:

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления администрации г. Магнитогорска от 01.07.2011 №7346-П (л.д. 16) 26.07.2011 между администрацией (арендодатель) и ООО «Атриум» (арендатор) подписан договор аренды №6150 (л.д. 17-19).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:106, общей площадью 32 533 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, в районе пересечения шоссе Западное и проезда Ковыльный из земель населенных пунктов для строительства комплекса по переработке рыбной продукции.

Срок действия договора установлен до 01.07.2019г. (п. 2.1 в редакции соглашения от 28.05.2014, л.д. 20-22).

Договор аренды прошёл государственную регистрацию 17.08.2011 (л.д. 23-24).

Земельный участок передан в аренду без передаточного акта (п. 8.1).

Арендная плата вносится равными долями поквартально в срок не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала (п. 4.4).

Заявляя требования о расторжении указанного договора, истец ссылается на наличие задолженности у ответчика по арендной плате за 2015-2016 годы.

24 августа 2016г. администрация направила в адрес общества уведомление с требованием погасить существующую задолженность (л.д. 10-11), оставленную без внимания.

13 января 2017г. администрацией принято постановление №121-П о расторжении с обществом договора №6150 (л.д. 12).

09 февраля 2017г. в адрес общества направлено предложение о расторжении договора аренды №6150 по основаниям систематического невнесения арендных платежей (л.д. 13-15), на которое ответ не поступил, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчиком в суд не представлено, расчет арендной платы не оспорен.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Кроме того, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование искового требования о расторжении договора аренды администрация ссылается на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 6.4.3 договора аренды договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы в полном объеме более двух сроков по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

При этом арендодатель по условиям п. 6.4 вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае не достижения сторонами соглашения о расторжении договора.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В направленной в адрес арендатора претензии №07716 администрация потребовала погасить задолженность по арендной плате и пени, существующие на момент направления уведомления, предложение о расторжении договора аренды направлено в феврале 2017г.

Как следует из акта обследования земельного участка от 17.07.2017 №362, на земельном участке какого- либо рода строения отсутствуют (л.д. 25-26)

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора в судебном порядке.

В связи с тем, что ответчик не представил суду доказательств своевременной и полной уплаты арендных платежей по договору №6150, а также доказательств осуществления действий по освоению участка, тем самым нарушив как условия договора аренды, так и требования законодательства, требование истца о расторжении договора аренды №6150 от 26.07.2011 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Требование об освобождении участка, заявленное к ответчику, относится к категории вещно-правовых, негаторных и представляет собой требование законного владельца к лицу, не владеющему индивидуально-определенной вещью, об устранении всяких нарушений в осуществлении вещного права, не связанных с лишением владения имуществом.

В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе и договором аренды (статья 305 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, администрация является надлежащим истцом по требованию о возврате участка.

В силу пункту 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Из анализа указанных норм законодательства следует, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого участка, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании его земельным участком, не соединенные с лишением владения. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать наличие факта нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Право собственности гарантируется законом и находится под его охраной (статья 35 Конституции Российской Федерации, статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Перечень способов защиты гражданских прав содержится в статье 12 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из положений статьи 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с положениями статьи 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе, в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Исходя из подп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ, п. ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объектами земельных отношений являются, в том числе, и части земельных участков, которые могут быть сданы в аренду.

Статьёй 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В связи с тем, что после расторжения договора арендодателем у общества отсутствуют правовые основания для занятия и использования земельного участка, требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. Так требования удовлетворены судом частично, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере пропорциональном удовлетворённым требованиям (с учётом требования нематериального характера- 12 000 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 110, 156-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить.

Расторгнуть с 01.11.2017 договор аренды №6150 от 26.07.2011.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Атриум» возвратить администрации города Магнитогорск земельный участок с кадастровым номером 74:33:0125001:106, общей площадью 32 533 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, в районе пересечения шоссе Западное и проезда Ковыльный из земель населенных пунктов для строительства комплекса по переработке рыбной продукции в течении десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атриум» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.