Решение от 21 февраля 2024 г. по делу № А50-6011/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А50-6011/2023
21 февраля 2024 г.
г. Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 07 февраля 2024 г.

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2024 г.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Пономарева Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317595800026863, ИНН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица: ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Трио» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Финэкс» (ОГРН <***>, ИНН <***>); оценщик общества с ограниченной ответственностью «Финэкс» - ФИО5,


при участии:

от истца – ФИО6, доверенность от 09.01.2024, паспорт, диплом об образовании,

от ответчика – ФИО7, доверенность от 20.03.2023, паспорт, диплом об образовании,

от третьих лиц – извещены, не явились,


лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда,




УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – ответчик), с учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) о признании незаконным расчета арендной платы на срок 49 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413625:456 по адресу: <...> площадью 1 925 кв.м, установленный в соответствии с отчетом об оценке от 29.08.2022 №1106-5, установлении величины рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413625:456 по адресу: <...> площадью 1 925 кв.м, на весь срок аренды (49 лет) в размере 6 152 608 руб.

Определением суда от 10.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО3, ФИО4, Общество с ограниченной ответственностью "Трио", в порядке статьи 51 АПК РФ.

Определением суда от 10.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: - ООО «Финэкс» (ИНН <***>, ОГРН <***>); оценщик ООО «Финэкс» ФИО5, в порядке статьи 51 АПК РФ.

Истец в судебном заседании в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, поддержал уточненные исковые требования, которые приняты судом к рассмотрению.

Ответчик не возражал против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст. 123 АПК РФ, не явились.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст. 123 АПК РФ, третьих лиц.

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

По договору аренды земельного участка от 03.08.2022 № 06780, (соглашению к договору аренды от 14.09.2022) заключенному между Управлением (арендодатель) и истцом (арендатор), на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) истцу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1925 кв. м, кадастровый № 59:01:4413625:456, расположенный по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление сроком на 49 лет.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.07.2022 № КУВИ-001/2022-124731084.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413625:456 расположено административно-хозяйственное здание, здание главного корпуса гаража, пристрой к гаражу.

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы определяется в Приложении № 3.

В соответствии с Приложением № 3 к договору размер арендной платы за 2022 год составил 103 361 руб. 46 коп., исходя из произведенной рыночной стоимости права аренды в соответствии с отчетом об оценке на период аренды в размере 25 336 330 руб.

В обоснование исковых требований предприниматель указал на то, что расчет рыночной стоимости аренды завышен, определен неверно, в связи с чем истец обратился к независимому оценщику ООО «МВМ-Оценка», согласно отчету об оценке имущества, выполненному ООО «МВМ-Оценка» от 06.12.2022 № 207/Н-22 рыночная стоимость аренды земельного участка по состоянию на 03.08.2022 составила 4 652 000 руб.

Истцом в адрес арендодателя было направлено заявление с просьбой произвести перерасчет арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 23.12.2022 № 59-ЕМ-03/11987 истцу было отказано в перерасчете арендной платы, со ссылкой на то, что размер арендной платы не зависит от установления иной кадастровой стоимости земельного участка.

На основании отчета об оценке имущества от 29.08.2022 №1106-5, составленному ООО «Финекс» согласованная арендная плата за земельный участок, определенная по состоянию на 03.08.2022 составляет 25 336 330 руб.

Полагая, что отказ в изменении арендной платы на основании отсутствия у арендатора права инициировать пересмотр размера арендной платы, противоречит законодательству, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

При этом, заявляя уточнение исковых требований, истец исходит из размера рыночной стоимости арендной платы, определенной заключением судебной экспертизы от 29.12.2023 № 33/Э-23, проведенной в ходе судебного разбирательства.

Истец считает, что имеет существенное изменение обстоятельств, поскольку на земельном участке расположено сооружение арендатора в виде объекта капитального строительства, земельный участок является местом осуществления предпринимательской деятельности арендатора, имеются основания для изменения договора на основании пункта 1 статьи 451, пункта 4 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.8 договора аренда от 03.08.2022 № 06780 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельных участков, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 3.7 Договора не проводится.

Согласно пункту 3.7 договора аренды от 09.08.2022 №06780 размер арендной платы изменяется ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельных участков, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Требование истца о пересмотре арендной платы в связи с завышением размера рыночной стоимости земельного участка, примененного для расчета арендной платы, суд находит обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, ГК РФ либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Арендная плата на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливается Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, то есть относится к категории регулируемых цен.

На момент обращения арендатора за изменением размера арендной платы порядок определения размера арендной платы регулировался постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582).

Указанным Постановлением № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка проводится с учетом Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Согласно отчету об оценке имущества № 1106-5, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Финэкс» от 29.08.2022, рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 1 925 кв.м, с кадастровым номером: 59:01:4413625:456, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание главного корпуса гаража, рассчитанная за весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 03.08.2022 составляет 25 336 330 руб.

Для определения размера рыночной стоимости права аренды по ходатайству предпринимателя определением от 01.08.2023 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Эксперт» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 614010, <...>), эксперту ФИО8.

28.08.2023 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 25.08.2023 № 138-08/23, в связи с чем суд протокольным определением от 10.10.2023 производство по делу возобновил.

В судебном заседании 08.11.2023 был допрошен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Регион-Эксперт» ФИО8, который дал пояснения суду относительно методики определения рыночной стоимости земельного участка.

Ответчик ходатайствовал о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, производство которой просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Р-Консалтинг» - ФИО9 Ходатайство заявлено в связи со значительной разницей в размерах арендной платы на срок 49 лет по договору аренды земельного участка от 03.08.2022 № 06789, определенной обществом с ограниченной ответственностью «Финекс» (25 336 330 руб.) и определенной обществом с ограниченной ответственностью «Регион-Эксперт» (5 908 0000 руб.) Кроме того, в представленном в суд заключении эксперта ФИО8 использованы некорректные объекты аналоги с разрешенным использованием «гаражи, промышленные и складские объекты IV и V класса вредности, зона производственно-коммунальных объектов IV класса вредности). В свою очередь, на участке расположено административное здание, иные промышленные объекты и гаражи на нем отсутствуют. Также ответчик обратил внимание суда на расхождение в оценочной стоимости участка. Годовая арендная плата, определенная в заключении эксперта № 138-08/23 составляет 120 571 руб. В свою очередь, если исходить из Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 годовая арендная плата будет составлять 449 501 руб. 56 коп. (3% от кадастровой стоимости участка). Таким образом, рыночная стоимость права аренды участка, указанная в заключении эксперта №138-08-23 определена с нарушением требований действующего законодательства, регулирующих оценочную деятельность, надлежащим образом не обоснована, не может быть признана достоверной для размера арендной платы, что может привести к занижению уровня получения дохода в федеральный бюджет.

Истец возражал против назначения по делу повторной экспертизы, полагая, что оснований для ее проведения не имеется.

Определением суда от 06.12.2023 в рамках настоящего дела назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Р-Консалтнг» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 614015, <...>), эксперту ФИО9.

Перед экспертом поставлен вопрос: определить величину рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4413625:456 общей площадью 1 925 кв.м, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание главного корпуса гаража (лит. А, А1), административно-хозяйственное здание (лит. В, В1), пристрой к гаражу (лит. Н), рассчитанной на весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 03.08.2022.

11.01.2024 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 29.12.2023 № 33/Э-23, в связи с чем суд протокольным определением от 07.02.2024 производство по делу возобновил.

Согласно представленному заключению эксперта от 29.12.2023 № 33/Э-23 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413625:456, общей площадью 1925 кв.м, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание главного корпуса гаража (лит. А,А1), административно-хозяйственное здание (лит. В,В1), пристрой к гаражу (лит. Н), рассчитанной на весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 03.08.2022 составляет (округленно): 6 152 608 руб.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.

Ответчик заключение эксперта в установленном порядке не оспорил, о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявил.

Таким образом, размер арендной платы, установленный ответчиком в договоре за 2022 год в размере 103 361 руб. 46 коп., на период всей аренды – в размере 25 336 330 руб. не соответствуют размеру рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным расчет арендной платы на срок 49 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413625:456 по адресу: Пермский край, г.о. Пермский, <...> площадью 1 925 кв.м, установленный в соответствии с отчетом об оценке от 29.08.2022 № 1106-5, установить величину рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером: 59:01:4413625:456 общей площадью 1 925 кв.м, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание (лит. В, В1), пристрой к гаражу (лит. Н), на весь срок аренды (49 лет) по состоянию на 03.08.2022 в сумме 6 152 608 руб.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317595800026863, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., по оплате экспертизы в сумме 30 000 руб.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Р-Консалтинг» (ОГРН <***>, ИНН <***> вознаграждение эксперта в сумме 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Г.Л. Пономарев