Решение от 19 сентября 2019 г. по делу № А67-11847/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А67-11847/2018
г. Томск
19 сентября 2019 г.
– дата объявления резолютивной части решения

19 сентября 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Городской округ ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Восторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств УФССП России по Томской области ФИО1

об обращении взыскания на заложенное имущество

без участия сторон

установил:

Муниципальное образование «Городской округ ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (далее – Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восторг» (далее – ООО «Восторг») об обращении взыскания на нежилое помещение магазина (литер А, пом. № VII-XII, 15-21) общей площадью 310,5 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, проспект Коммунистический, 75, путем реализации на публичных торгах.

В обоснование заявленного требования истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате переданного по договору купли-продажи от 09.06.2012 № 21-03-15/340 объекта недвижимости. Поскольку договором предусмотрено, что объект до полной уплаты его стоимости покупателем признается находящимся в залоге у продавца, последний обратился с требованием об обращении взыскания на предмет залога (л.д. 4-8 т. 1).

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования, в заявлении от 19.09.2019 истец просил обратить взыскание на нежилое помещение магазина (литер А, пом. № VII-XII, 15-21), 1964 года постройки, общей площадью 310,50 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, проспект Коммунистический, 75, принадлежащее на праве собственности ООО «Восторг» на основании договора купли-продажи от 09.06.2012 № 21-03-15/340 (запись регистрации №70-70-02/166/2012-644 от 18.07.2012), определив способ реализации – в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью в размере 8 812 000 (восемь миллионов восемьсот двенадцать тысяч) руб., в связи с неисполнением ООО «Восторг» обеспеченного залогом обязательства (запись регистрации № 70-70-02/166/2012-675 от 18.07.2012) в пользу Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск.

Уточнение исковых требований принято судом протокольным определением от 19.09.2019.

Ответчик, третье лицо отзывы на исковое заявление не представили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие сторон, 3-его лица (части 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленное требование подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела 09.06.2012 в соответствии с Решением Думы ЗАТО Северск от 26.04.2012 № 25/9 «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...> (литер А, пом. № VII-XII, 15-21)» между Управлением (продавец) и ООО «Восторг» (покупатель) в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключен договор № 21-03-15/340 купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать объект недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, в собственность покупателю, а покупатель – принять этот объект, выполнить все предусмотренные договором условия продавца и уплатить за объект определенную договором денежную сумму (л.д. 14-19 т. 1).

Данным договором предусмотрено, что объект недвижимого имущества (далее – объект) в договоре именуется нежилое помещение магазина (литер А, пом. № VII-XII, 15-21), расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...> года постройки, общей площадью 310,50 кв. метра (технический паспорт составлен 22.02.2012 Северским отделение ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации», инвентарный номер 69:541:3000:15:01559:2002, реестровый номер 220212:15:01559:2002) (пункт 1.2); цена объекта составляет 8 000 000 руб. с учетом НДС, 6 779 661,02 руб. без учета НДС (пункт 2.1); оплата цены объекта производится в течение трех лет с момента заключения договора, в соответствии с пунктом 2.1 договора, путем единовременного ежемесячного перечисления денежной суммы в размере 188 323,92 руб. на счет продавца, указанный в разделе 6 договора, не позднее 20 числа каждого месяца. Последний платеж составляет 188 323,82 руб. Первый платеж вносится не позднее 20.07.2012 (пункт 2.2); рассрочка платежа по оплате цены объекты предоставляется покупателю с начислением процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8,0% годовых), действующей на момент публикация Решения Думы ЗАТО Северск от 26.04.2012 № 25/9 в газете «Диалог» от 04.05.2012 № 18 (1133), что составляет 2,67% годовых (пункт 2.3); начисление процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации производится с момента государственной регистрации перехода прав собственности на объект на всю сумму цены объекта, а после каждого платежа установленный процент начисляется на остаток неоплаченной суммы (пункт 2.4); в соответствии с пунктом 6 статьи 35 Федерального закона от 21.01.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ объект является предметом залога (ипотеки). Объект признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения обязанности покупателя по оплате в соответствии с условиями договора купли-продажи муниципального имущества (пункт 4.2); учитывая, что оплата по договору производится с рассрочкой платежа, залог объекта как обременение имущества возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество (пункт 4.3); в случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей, предусмотренных разделом 2 договора, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта, при условии, если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину стоимости объекта. В случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей, предусмотренных разделом 2 договора, продавец имеет право обратиться взыскание на предмет залога в судебном порядке (пункт 4.4); договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по договору или до расторжения договора (пункт 5.1).

Право собственности на объект зарегистрировано за ООО «Восторг» в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.07.2012 внесена запись регистрации № 70-70-02/166/2012-644 (л.д. 19 т. 1).

В связи с нарушением ответчиком установленных договором купли-продажи сроков оплаты, истец обращался с иском в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности.

Определением Арбитражного суда Томской области от 23.03.2017 по делу № А67-8724/2016 утверждено мировое соглашение от 20.03.2017, заключенное между Управлением и ООО «Восторг» (л.д. 21 т. 1).

В связи с просрочкой ООО «Восторг» условий мирового соглашения, на основании заявления Управления, арбитражным судом 08.12.2017 выдан исполнительный лист серии ФС № 013584452 (л.д. 22-25 т. 1).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств ФИО1 19.01.2018 возбуждено исполнительное производство № 2650/18/70024-ИП (л.д. 26 т. 1).

Управление в адрес ООО «Восторг» направило претензию от 21.06.2018 № 21-06-08/3141 с требованием погасить сумму основного долга по договору купли-продажи объекта недвижимости от 09.06.2012, а также уплатить неустойку, начисленную в соответствии с пунктом 4.1 договора (л.д. 27-28 т. 1).

Требования, изложенные в претензии, ответчик не исполнил, в связи с чем, Управление обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно положениям статьи 329, пункта 1 статьи 334, пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации залог имущества представляет собой один из способов исполнения обязательства должника перед кредитором, при котором кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

В пункте 1 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (пункт 3).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе производства по делу определением суда 29.07.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Томский центр экспертиз» ФИО2, ФИО3.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение комиссии экспертов от 30.08.2019 № 4265-2627/19 (л.д. 5-61 т. 2).

В вышеназванном заключении эксперты пришли к следующему выводу: на дату проведения оценки рыночная стоимость нежилого помещения магазина (литер А, пом. № VII-XII, 15-21) общей площадью 310,5 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, проспект Коммунистический, 75 составляет 11 015 000 руб., в том числе НДС 1 835 833 руб.

Исследовав заключение экспертов от 30.08.2019 № 4265-2627/19, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность экспертов не оспорены.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость объекта залога определена на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества с учетом подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» составляет 80% от рыночной цены, установленной в отчете оценщика, т.е. 8 812 000 руб.

Поскольку обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости от 09.06.2012 № 21-03-15/340, обеспеченного залогом, ответчиком не исполнялись надлежащим образом, требование об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено обоснованно.

На основании изложенного, исковое требование Управления подлежит удовлетворению судом.

Согласно счету от 31.07.2019 № 2627 стоимость проведенной экспертизы (заключение от 30.08.2019 № 4265-2627/19) составила 18 000 руб. (л.д. 2 т. 2).

Судебные расходы по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на имущество общества с ограниченной ответственностью «Восторг» – нежилое помещение магазина (литер А, пом. № VII-XII, 15-21) общей площадью 310,5 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, проспект Коммунистический, 75, путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 8 812 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восторг» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восторг» в пользу муниципального образования «Городской округ ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск 18 000 руб. в возмещение судебных расходов.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов