Решение от 26 ноября 2018 г. по делу № А51-2236/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2236/2018
г. Владивосток
26 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2018 года .

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Троцкой З.Н., рассмотрев исковое заявление Администрации города Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955, дата регистрации: 22.08.1991, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 20) к обществу с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА» (ИНН 2540068800, ОГРН 1032501277742, дата регистрации: 12.10.1999, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 31), обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» (ИНН; 2540088388, ОГРН; 1022502256985, дата регистрации: 20.08.2002, адрес: 690002 Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 111), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управление муниципальной собственности г. Владивостока; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; ООО «Тагрис» о признании недействительным (ничтожным) договора от 18.01.2017, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 28.12.2017 года, паспорт;

от ответчика «Кинопрокат»: ФИО3, доверенность от 01.06.2017 года, паспорт. ФИО4, доверенность от 01.06.2017 года, паспорт;

от ответчика ООО «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА»: ФИО3, доверенность от 01.06.2017 года, паспорт. ФИО4, доверенность от 01.06.2017 года, паспорт;

от третьих лиц от Управление муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО2, доверенность от 07.12.2017 года, паспорт;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; ООО «Тагрис: не явились, извещены;

установил:

Администрация города Владивостока обратилась с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА», обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» о признании недействительным (ничтожным) заключенный между ООО «Новая волна синема» и ООО «Кинопрокат» договор от 18.01.2017 об уступке права аренды (3/10 долей в праве) на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2, общей площадью 5 696 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание кинотеатра. Почтовый адрес ориентира: <...>; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное состояние.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.03.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.05.2018 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 21.08.2018 в порядке статьи 51 АПК РФ участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено, общество с ограниченной ответственностью «Тагрис».

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ООО «Тагрис» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие указанных третий лиц.

Истец требования поддержал, в исковом заявлении указал, что является собственником помещений и земельного участка под ним, передала помещения и земельный участок по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Новая волна синема», которое, в свою очередь, права арендатора по договору аренды земельного участка, передало обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат», в связи с чем в настоящее время ООО «Новая волна синема» является арендатором нежилых помещений без необходимого для их эксплуатации земельного участка.

Ответчик ООО «Новая Волна Синема» против иска возразил, в письменном отзыве пояснил, что позиция истца ошибочна, в данном случае отчуждения помещений или земельного участка не происходило, участок используется ООО «Кинопрокат» по назначению, вносит арендную плату, ООО «Кинопрокат» эксплуатирует большую часть здания, осуществляет деятельность по кинопрокату.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил, что 14.12.1999 МУП «Кинотеатр «Москва» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 1079,2 кв.м, расположенных по адресу: <...>, на 1-м, 2-м, и цокольных этажах кинотеатра «Москва», сроком с 14.12.1999 по 13.12.2049 (пункты 1.1, 1.4 договора от 14.12.1999).

Согласно пункту 1.2 договора от 14.12.1999 объект находится в муниципальной собственности г. Владивостока и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения в соответствии с договором № 1 от 18.07.1994 «Об использовании муниципального имущества, передаваемого на праве полного хозяйственного ведения», акта приема-передачи от 18.07.1994, постановления главы администрации г. Владивостока № 394 от 30.03.1994.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 15.12.1999.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.02.2001 арендодателем по договору от 14.12.1999 выступает Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

Также 14.09.1999 МУП «Кинотеатр «Москва» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Телерадиокомпания Новая Волна» (арендатор) заключен договор № 18/99 аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 1720 кв.м, расположенных по адресу: <...>, на 1-м, 2-м, и цокольных этажах кинотеатра «Москва», сроком с 01.03.2001 по 14.09.20149 (пункты 1.1, 1.4 договора от 14.12.1999).

Согласно пункту 1.2 договора от 14.09.1999 объект находится в муниципальной собственности г. Владивостока и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения в соответствии с договором № 1 от 18.07.1994 «Об использовании муниципального имущества, передаваемого на праве полного хозяйственного ведения», акта приема-передачи от 18.07.1994, постановления главы администрации г. Владивостока № 394 от 30.03.1994.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 15.09.1999.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.02.2001 арендодателем по договору от 14.09.1999 выступает Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

17.09.2002 обществом с ограниченной ответственностью «Телерадиокомпания «Новая Волна» (прежний арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» (новый арендатор) заключен договор перенайма, в соответствии с условиями которого прежний арендатор передает новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды № 18/99 недвижимого имущества от 14.09.1999 (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2001), зарегистрированного 18.11.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 договора перенайма от 17.09.2002). Объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 1720 кв.м, расположенные по адресу: <...>, на 1-ом и 2-ом этажах кинотеатра «Москва».

Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Согласно сведениям кадастрового паспорта от 27.08.2015 19.05.2011 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на помещения общей площадью 3317,7 кв.м, расположенные на цокольном этаже, повальном, на антресоли, этаже № 01 и этаже № 01, а также межэтажное помещение, по адресу: <...>, ранее присвоенные номера 25-25-01/023/2011-424, 05:401:002:000311790. кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположены помещения, 25:28:020004:261

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2018 указанным помещениям площадью 3317,7 кв.м присвоен кадастровый номер 25:28:020004:2647.

В отношении данных помещений зарегистрированы следующие обременения в виде аренды: в пользу ФИО5 в отношении помещений в здании (лит. А, 2), назначение нежилое, общей площадью 355,6 кв.м, этажность: подвал на отм. -6, 25, номера на поэтажном плане 1-10, сроком с 29.11.2012 по 29.11.2022 на основании договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2012 № 2; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «НИМВА» в отношении нежилых помещений (№ 23, 24), общей площадью 80 кв.м в цокольном этаже здания (кинотеатр «Москва»), сроком с 04.08.1999 по 04.08.2004 на основании договора аренды нежилого помещения от 04.08.1999 № 4/99; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» в отношении нежилых помещений общей площадью 1648,4 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2, 4-6, 11-16; 1-3, 5-15, 19, 21; этаж 1,2, с 17.09.2002 по 14.09.2049 на основании договора аренды нежилого помещения от 14.09.1999 № 18/99, акта приема-передачи от 15.09.1999, дополнительного соглашения от 27.02.2001, договора перенайма от 17.09.2002; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Паритет» в отношении нежилого помещения площадью 81 кв.м в здании (лит. А), номер 21 этаж 2, сроком с 01.07.2005 по 01.07.2015 на основании договора субаренды недвижимого имущества от 01.07.2005; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Транспортная компания «НИМВА» в отношении нежилых помещений (№ 23, 24), общей площадью 80 кв.м в цокольном этаже здания (кинотеатр «Москва»), сроком с 04.08.1999 по 04.08.2004 на основании договора аренды нежилого помещения от 04.08.1999 № 4/99; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мислав» в отношении нежилых помещений площадью 260,1кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2, 3, этаж 2, сроком с 25.12.2007 на 5 лет на основании договора субаренды нежилых помещений от 25.10.2007; в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» в отношении нежилых помещений площадью 1079,2кв.м, в том числе на первом этаже (№ 7-10, 17-29), площадью 403,1 кв.м, на втором этаже (№ 16, 18, 20) площадью 118,2 кв.м и в подвале (№ 1-11, 13), площадью 557,9 кв.м в здании (кинотеатр «Москва»), сроком с 14.12.1999 по 31.12.2049 на основании договора аренды недвижимого имущества от 14.12.1999, акта приема-передачи от 15.12.1999, дополнительного соглашения от 27.02.2001.

Кроме того, в соответствии с постановлением администрации города Владивостока № 2120 от 17.11.2000 муниципальному предприятию «Кинотеатр «Москва» прекращено право пользование земельным участком площадью 6903 кв.м по адресу: Океанский проспект, 111, обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель городской застройки земельный участок площадью 6962 кв.м по адресу: Океанский проспект, 111, для дальнейшей эксплуатации кинотеатра.

07.12.2000 администрацией города Владивостока (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» (арендатор) в соответствии с постановлением главы администрации г. Владивостока от 17.11.2000 № 2120 заключен договор № 3167 аренды земельного участка площадью 6962 кв.м, расположенного по адресу: Океанский проспект, 111, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации кинотеатра (пункты 1.1, 1.3 договора от 07.12.2000 № 3167).

Из пункта 1.2 договора от 07.12.2000 № 3167 следует, что границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане границ земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора аренды (приложение № 1).

Согласно пункту 5.4 договора от 07.12.2000 № 3167в установлены ограничения прав арендатора на части земельного участка площадью 2182 кв. в связи с наличием на участке охранной зоны инженерных коммуникаций, земельного участка площадью 510 кв.м, находящегося в красных линиях автомагистрали, где запрещено новое капитальное строительство. На части земельного участка площадью 2700 кв.м обеспечить беспрепятственный доступ к существующей застройке юридическим и физическим лицам.

Постановлением администрации города Владивостока от 29.08.2001 № 1358 в постановление от 17.11.2000 № 2120 внесены изменения, в связи с чем в соответствии с дополнительному соглашению к договору от 07.12.2000 № 3167 от 29.08.2001 в пункте 1.1 договора слова «площадью 6962 кв.м, расположенный по адресу: Океанский проспект, 111» заменены словами «площадью 5696 кв.м по адресу: Океанский проспект 111 под кинотеатр на долевом участии (доля 3/10, что составляет 1708,8 кв.м); в пункте 5.4 слова «площадью 2182 кв.м» заменены словами «площадью 1365 кв.м», слова «площадью 510 кв.м» заменены словами «площадью 52 кв.м».

В последующем земельный участок внесен в Государственный кадастр недвижимости под номером 25:28:020004:2 площадью 5696 кв.м с назначением: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра, местоположение: установлено относительно ориентира здание кинотеатра, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.10.2009 № 28-2/09-16486.

Договор аренды и соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

04.02.2010 зарегистрировано право муниципального образования город Владивосток на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.05.2017 № 25/000/004/2017-30424.

18.01.2017 обществом с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» (новый арендатор) заключен договор об уступке права аренды земельного участка в отношении участка, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира здание кинотеатра, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 25:28:020004:2, общая площадью 5969 кв.м, 3/10 доли в аренде, площадь аренды, передаваемой на основании договора, 1708,8 кв.м, без выдела в натуре, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра (пункты 1.1-1.6 договора от 18.01.2017).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

О состоявшейся уступке ООО «Новая Волна Синема» уведомило истца путем направления соответствующего письма, полученного последним 20.02.2017.

15.03.2017 Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тагрис» (арендатор-2) заключено соглашение о вступлении в договор № 3167 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с условиями которого арендатор-2 вступает на сторону арендатора в договор № 3167 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 07.12.2000, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору, за исключением тех, которые установлены обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», а именно: арендодатель предоставляет, а арендатор-2 принимает и использует совместно с другими арендаторами (арендатором) на условиях аренды земельный участок, находящийся в муниципальной собственности с кадастровым номером 25:28:020004:2 площадью 5696 кв.м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание кинотеатра. Почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра. На земельном участке находится нежилое здание площадью 3952,1 кв.м нежилые помещения площадью: 14,9 кв.м (лит. Б2), 37 кв.м (лит. А2) в котором принадлежат на праве собственности аренлатору-2 (пункты 1.1, 1.2 соглашения).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2018 № 25/000/003/2018-6679, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2 площадью 5696 кв.м зарегистрировано обременение в виде аренды земельного участка площадью 1708,8 кв.м без выдела в натуре, расположенный в границах земельного участка площадью 5696 кв.м, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТАГРИС» и общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» сроком с 06.11.2001 по 05.11.2050 на основании договора аренды от 07.12.2000 № 3167, соглашения о внесении изменений в договор от 29.08.2001, договора об уступке права аренды земельного участка от 18.01.2017, соглашения о вступлении в договор № 3167 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.03.2017.

В соответствии с представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.08.2018 № 25/000/003/2018-88509 нежилое здание кинотеатр с кадастровым номером 25:28:020004:261, этажность 2, в том числе подземных 2, адрес: <...>, расположено в границах объектов с. кадастровыми номерами 25:28:020004:2, 25:28:020004:12

Как следует из заключения инженера-геодезиста МКУ «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» от 28.06.2018 № МКУ-283/18 в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2 расположено здание кинотеатра, в котором также расположены нежилые помещения площадью 3317,7 кв.м (этаж: цокольный, подвальный, антресоль, этаж № 1, 2, межэтажное помещение под зрительным залом).

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В пункте 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В обоснование требований истец ссылается на то обстоятельство, что обществом с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», являющегося арендатором как помещений в здании, так и земельного участка под эти зданием, переданы прав и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка иному арендатору помещений в указанном здании, тогда ООО «Новая Волна Синема» все еще является арендатором помещений.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 652 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Однако, в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что доля в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, переданная обществу с ограниченной ответственность «Новая Волна Синема» по договору № 3176 сформирована лишь для обслуживания помещений, находящихся в аренде ООО «Новая Волна Синема», данные помещения невозможно эксплуатировать без использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2.

При этом, ООО «Кинопрокат» также является арендатором помещений в здании с кадастровым номером 25:28:02004:261, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, соответственно, вправе потребовать заключения договора аренды или вступления в договор аренды указанного земельного участка, в связи с чем переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 3167 именно к ООО «Кинопрокат» не нарушает права и законные интересы истца как арендодателя, а также иных лиц.

Доказательств того, что ранее предоставленная доля, не выделенная в натуре, земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, предназначена лишь для обслуживания помещений, переданных по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», и не предназначена для обслуживания помещений, переданных по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат», истец не представил.

Кроме того, в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ, соответственно, истец как арендодатель земельного участка также вправе потребовать от ООО «Новая Волна Синема» уплаты соответствующей части арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:020004:2, также как ООО «Новая Волна Синема» вправе вступить в договор аренды № 3167 в качестве одного из арендаторов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца, который освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.