Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А32-55540/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А32-55540/2024 2 0 о к т я б р я 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 10.07.2025), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 25.12.2024), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 по делу № А32-55540/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее – глава хозяйства) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 17.07.2024 № 52-32-16-27678/24 решения об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:18:0201003:12 площадью 464 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, АОЗТ «Чамлык», бригада № 3, поле IV-КС, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок), о понуждении к предоставлению земельного участка

в собственность за плату без проведения торгов путем подписания и направления проекта договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Глава хозяйства не подтвердила владение земельным участком в течение трех лет, предшествовавших подаче заявления о его выкупе. С 22.06.2022 по 29.05.2024 фактическое владение и пользование земельным участком глава хозяйства не осуществляла.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – новый глава хозяйства), обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Запись об обременении земельного участка договором аренды от 06.12.1999 № 8846000001 (далее – договор аренды) в пользу главы хозяйства внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29.05.2024 на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 по делу № А32-61932/2023, которым признан недействительным (ничтожным) договор от 22.06.2022 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка ввиду его безвозмездного характера. Новый глава хозяйства, принимая 08.06.2023 непосредственное участие в осмотре земельного участка и составлении соответствующих документов, действовал исключительно как рядовой член хозяйства и в его интересах. Членом хозяйства он стал в порядке наследования от первоначального главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (далее – первоначальный глава хозяйства). С 22.06.2022 по 29.05.2024 внесение арендной платы и представление в органы статистики данных о деятельности хозяйства продолжала осуществлять глава хозяйства (ФИО4). Решением членов хозяйства избран новый глава хозяйства, в связи с чем он ходатайствует о процессуальном правопреемстве. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы города Лабинска Краснодарского края от 03.12.1999 № 1715 земельный участок предоставлен в аренду на пять лет первоначальному главе хозяйства (ФИО5). Администрация города Лабинска Краснодарского края (арендодатель) и первоначальный глава хозяйства (арендатор) заключили 06.12.1999 договор аренды земельного участка для его сельскохозяйственного использования до 20.12.2004. Постановлением администрации города Лабинска Краснодарского края от 28.02.2013 № 467 срок договора аренды продлен до 28.02.2028.

Государственный кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 23:18:0201003:12 осуществлен 01.01.2001. Государственная регистрация обременения земельного участка в виде договора аренды в пользу первоначального главы хозяйства осуществлена 13.04.2001 (запись с номером регистрации 23-01.11-1.2.2001-80). Государственная регистрация права региональной собственности (Краснодарского края) на земельный участок осуществлена 30.06.2006 (запись с номером регистрации 23-23-11/010/2006-019).

В связи со смертью первоначального главы хозяйства на основании свидетельств о праве на наследство от 14.09.2017 серии 23АА № 7235042, 7235048 и определения Лабинского районного суда Краснодарского края от 26.04.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении земельного участка договором аренды в пользу его супруги главы хозяйства (ФИО4), приобретшей такой статус в порядке наследования.

Решением главы хозяйства от 01.01.2021 № 3 в члены хозяйства включен сын первоначального главы хозяйства ФИО1 По договору от 22.06.2022 ему переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 05.07.2022 с номером регистрации 23:18:0201003:12-23/251/2022-3.

ФИО1 обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов в связи с истечением трех лет с момента заключения договора аренды. Письмом от 10.08.2023 № 52-32-16-31221/23 департамент известил заявителя о принятом решении об отказе в продаже земельного участка по мотиву наличия у договора перенайма признаков ничтожной сделки (противоречащего прямо установленному законом запрету безвозмездного характера). По иску ФИО1 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 по делу № А32-61932/2023 применены последствия недействительности ничтожного договора перенайма путем погашения в Едином

государственном реестре недвижимости записи от 05.07.2022 с номером регистрации 23:18:0201003:12-23/251/2022-3 с возвращением сторон в первоначальное положение и восстановлением записи об обременении земельного участка договором аренды в пользу главы хозяйства (ФИО4). Такая запись внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29.05.2024.

Глава хозяйства (ФИО4) обратилась в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Письмом от 17.07.2024 № 52-32-16-27678/24 департамент уведомил главу хозяйства о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что на момент подачи заявления земельный участок находился в аренде главы хозяйства менее трех лет, поэтому у нее не возникло право на приобретение этого участка в собственность без проведения торгов (с учетом ничтожности договора перенайма, решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 по делу № А32-61932/2023 и его исполнения).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения главы хозяйства (ФИО4) в арбитражный суд. Решением общего собрания членов хозяйства от 15.04.2025 в связи с добровольным отказом ФИО4 прекращены ее полномочия главы хозяйства. Новым главой хозяйства утвержден ФИО1

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что по смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении его несоответствия нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам

в порядке, установленном Земельным кодексом (пункт 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у уполномоченных органов отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании этого участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Земельным кодексом к исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3), отнесен случай продажи таких участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения с ними договора аренды либо передачи им прав и обязанностей по договору аренды. Названные лица вправе приобрести арендуемый земельный участок в собственность при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка. Заявление о заключении соответствующего договора купли-продажи должно быть подано до дня истечения срока договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 Земельного кодекса. В заявлении о предоставлении такого участка должны быть указаны основание предоставления из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (подпункт 4 пункта 1 статьи 39.17), цель использования земельного участка (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган обязан проверить наличие (отсутствие) оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов и либо осуществить подготовку проекта договора купли-продажи, либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса (пункт 5 статьи 39.17).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу норм подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного

для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства при таком использовании. Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.

Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям. Суд должен оценить как доводы и доказательства, представленные заявителем, так и представленные арендодателем в части использования конкретного участка конкретным арендатором. Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене без торгов для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Вместе с тем, принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовые, экономические и социальные основы создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств определены Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Фермерское хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных помимо прочего родством и совместно осуществляющих хозяйственную деятельность, основанную на их личном участии (пункт 1 статьи 1). Фермерское хозяйство, осуществляющее деятельность без образования юридического лица, признается таковым и считается созданным со дня внесения сведений об индивидуальном предпринимателе как главе фермерского хозяйства в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (пункты 1, 4 статьи 1.1, статья 5). Его членами могут быть супруги и дети (подпункт 1 пункта 2 статьи 3). Имущество фермерского хозяйства без образования юридического лица принадлежит его членам на праве совместной собственности (пункт 3 статьи 6). Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства (статья 7). Членство в таком хозяйстве прекращается при добровольном выходе

из его членов (пункт 3 статьи 14). Главой фермерского хозяйства избирается один из его членов (пункт 1 статьи 16), который действует в интересах представляемого им хозяйства (пункт 1 статьи 16). При добровольном отказе главы хозяйства от своих полномочий члены хозяйства по взаимному согласию признают главой другого члена хозяйства, что не влечет прекращение членства бывшего главы (пункты 1. 3 статьи 18).

Заключение договора перенайма (как пояснил процессуальный представитель «неуклюжее оформление смены главы хозяйства») и внесение соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости сами по себе не изменили (не могли изменить) режим владения и пользования сообща членами хозяйства земельным участком с 22.06.2022 по 29.05.2024. При смене первоначального главы хозяйства на главу хозяйства, а последнего – на нового главу хозяйства не прерывалось совместное использование земельного участка членами хозяйства, в интересах которых действовали названные главы. У всех глав хозяйства сохранялся неизменным прежний основной регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. При каждой смене главы хозяйства у его членов отсутствовала необходимость повторного доказывания в течение последующих трех лет рациональное и эффективное использование ими земельного участка. Формальное указание в составленном органом земельного контроля акте обследования земельного участка на его использование ФИО1 об обратном не свидетельствует. В этой связи судам следовало дать надлежащую оценку доводам о том, что новый глава хозяйства, принимая 08.06.2023 непосредственное участие в осмотре земельного участка и составлении соответствующих документов, действовал исключительно как рядовой член хозяйства и в его интересах. Членом хозяйства он стал в порядке наследования от первоначального главы хозяйства. С 22.06.2022 по 29.05.2024 внесение арендной платы и представление в органы статистики данных о деятельности хозяйства продолжала осуществлять глава хозяйства (ФИО4).

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции. В таком случае суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер,

направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

В случаях выбытия одной из сторон в спорном правоотношении (помимо прочего в связи со смертью гражданина) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса (часть 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 48, 159, 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 по делу № А32-55540/2024 отменить. Дело № А32-55540/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Произвести замену ФИО4 на ее процессуального правопреемника ФИО1.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.Е. Епифанов

Судья А.И. Мещерин