Решение от 8 сентября 2025 г. по делу № А19-25986/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025, тел. <***>; факс <***> https://irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-25986/2023

«9» сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08.09.2025. Решение в полном объеме изготовлено 09.09.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыковой Я.В., помощником судьи Черкасовой К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Областного государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Иркутская городская клиническая больница № 1» (664050, Иркутская область, Иркутск город, Байкальская улица, 118, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Молодость» (664047, Иркутская область, Иркутск город, Трилиссера улица, дом 60, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о приведении объекта недвижимости в первоначальное состояние,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Иркутской области, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 (доверенность от 16.05.2023, паспорт, документ об образовании),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 01.06.2023, паспорт, документ об образовании),

от третьего лица (от Министерства) – не явились, извещены; от третьего лица (от КУМИ) - не явились, извещены,

установил:

Областное государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Иркутская городская клиническая больница № 1» обратилось к обществу с ограниченной

ответственностью «Молодость» с требованиями об обязании за свой счет привести в первоначальное состояние объект недвижимости по адресу: <...>, общей площадью 297,1 кв.м., расположенный на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома, номера на поэтажном плане 1-й этаж: 1-22, 12а, в соответствии с техническим паспортом нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 10.07.2007.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил обязать ответчика демонтировать пристроенный к помещению тамбур.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Иркутской области, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

Ответчик иск оспорил по мотиву пропуска истцом срока исковой давности, выполнения им работ по капитальному ремонту здания, а не реконструкции, а также согласование таковых с собственником, злоупотребления правом со стороны истца.

Третьи лица считают исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик и третьи лица в заседание суда не явились, о времени и мете рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Обстоятельства дела.

Областному государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Иркутская городская клиническая больница № 1» на праве оперативного управления принадлежит объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 297, 1 кв.м., на 1 этаже 5-тиэтажного кирпичного жилого дома, номера на поэтажном плане 1-й этаж: 1-22, 12а, отраженное в техническом паспорте нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 10.07.2007.

Указанный объект по договору аренды нежилого помещения № 21/2013 от 01.04.2023 был передан во временное владение общества с ограниченной ответственностью «Молодость» сроком с 01.04.2013 по 01.04.2024.

04.04.2013 сторонами заключено Соглашение к договору аренды № 21/2013 от 01.04.2023, по условиям которого арендатор принял на себя обязательства в период с 01.04.2013 по 01.04.2016 произвести собственными силами и средствами капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого объекта, по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к соглашению проектно-сметной документации (сметы)

стоимостью 20 500 000 руб., а арендодатель обязался с 01.04.2013 и до 01.04.2023 ежегодно осуществлять зачет в счет арендной платы стоимость затрат арендатора на проведение ремонтно-строительных работ, произведенных в размере их стоимости - 20 500 000 руб.

По утверждению истца, в 2023 году им было принято решение о прекращении между сторонами арендных правоотношений с 01.04.2023.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При визуальном обследовании спорного здания учреждением было установлено выполнение арендатором ремонтно-строительных работ, включающих в себя, в том числе; возведение пристроя, замену системы отопления, системы хозяйственно - питьевого, противопожарного водопровода, водомерного элеваторного узла, системы горячего водоснабжения, системы канализации, системы вентиляции, замену дверных проемов, оконных блоков, ремонтные работы по внутренней отделке, фасада здания, замену охранно-пожарной сигнализации и иных работ.

Выполненные арендатором работы - изменение планировки помещений, строительство пристроя были квалифицированы арендодателем как реконструкция объекта капитального строительства.

Для проведения такого вида работ, согласно представленной проектно-сметной документации, необходимо было учесть ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ и обеспечить определенную подготовку проектно-сметной документации, которая включает в себя следующие требования:

- техническое обследование здания;

- согласование перечня работ по ремонту и составление ведомости объемов работ с арендодателем;

- подготовка проектно-сметной документации с Положительным заключением Государственной экспертизы для определения достоверности сметной стоимости ремонта, которая и должна была быть ценой договора;

- получение разрешения на строительство пристроя на городской территории.

По результатам проведенного по поручению учреждения осмотра сотрудниками МУП БТИ г. Иркутска было подготовлено заключение от 15.02.2022 № 22/145, согласно которому общая площадь нежилого помещения № 1-19 на поэтажном плане подвала, 1, 1а,2-10, 12, 12а, 13, 13а,14-20,20а, 21, 22 на поэтажном плане 1 этажа с адресом: <...> составляла 615 кв.м. На момент обследования от 07.02.2022

выявлено: в нежилом помещении перепланировка и реконструкция: на 1-м этаже снесены кирпичные перегородки и установлены новые (материал ГВЛ, металлопластиковые остекленные); лестничная клетка переоборудована в гардеробную; к нежилому помещению возведен новый пристрой. В подвале частично снесены перегородки и увеличена высота нежилых помещений в результате углубления; лестничная клетка переоборудована в вентиляционную камеру. Фактически общая площадь нежилого помещения составляет 672,4 кв.м.

Пунктами 1.5, 1.6 договора аренды предусмотрено, что перепланировка и (или) переустройство объекта аренды возможны при условии их согласования с арендодателем с соблюдением требований федерального законодательства. Возведение на указанном в договоре земельном участке, необходимом для использования объекта, дополнительных строений (самовольных построек) арендатором или иными лицами не допускается.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ и пунктов 2, 5, 10, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с

установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет либо в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Исходя из перечисленных обстоятельств, требований закона и условий договора учреждение обратилось к ответчику с настоящим иском.

Ответчик иск оспорил.

Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Утверждения истца о получении им информации о произведенных работах на объекте лишь в момент получения заключения МУП «БТИ» г. Иркутска не соответствуют действительности.

Еще в 2013 году в момент заключения договора аренды арендодатель инициировал и выступил заказчиком капитального ремонта сдаваемого в аренду помещения, согласовал и принял все проведенные работы по восстановлению и улучшению этого помещения, в рамках заключенного сторонами Соглашения к договору аренды нежилого помещения № 21/2013 от 01.04.2013 о проведении арендатором капитального ремонта с зачетом стоимости понесенных затрат в счет арендной платы.

Согласно актам выполненных ремонтных работ КС-2 за период с 2013 по 2015 годы, работы в отношении арендуемого объекта недвижимости выполнены силами арендатора в общем размере 19 217 267,22 руб. Указанные акты согласованы и приняты к исполнению со стороны арендодателя, о чем свидетельствуют соответствующие подписи

на самих актах. Какие-либо возражения относительно объема работ и их качества полностью отсутствуют. Таким образом, приводимые доводы о самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, являются голословными и полностью противоречат согласованным актам выполненных ремонтных работ КС-2 и Соглашению к договору аренды от 04.04.2013.

В частности, возведение тамбура для маломобильных граждан (пристроя к входной группе) было согласовано со стороны ИГКБ № 1, что подтверждает Локальный ресурсный сметный расчет № 5 (Раздел 8. Устройство входного тамбура), Акт о приемке выполненных работ № 5 от 25.12.2014 (Раздел 8. Устройство входного тамбура), согласованные и подписанные со стороны истца.

15.12.2014 в адрес учреждения была направлена на согласование смета № 5 и сопроводительное письмо. Документы принял главный инженер ИГКБ № 1 ФИО3, на документе проставлена ее подпись и печать организации.

18.03.2015 в адрес ИГКБ № 1 был направлен на согласование акт о приемке выполненных работ № 5 от 25.12.2014 и сопроводительное письмо, подтверждающее принятие этих документов со стороны ИГКБ № 1. При этом в тексте сопроводительного письма на согласование акта о приемке выполненных работ № 5 дословно указано: «ООО Молодость информирует Вас о завершении следующих этапов строительно-монтажных работ в помещении по ул.Трилиссера, 60, в том числе возведение тамбура для маломобильных групп населения».

То есть, ИГКБ № 1 перед согласованием акта о приемке выполненных работ № 5 знало о возведении тамбура для маломобильных групп населения. Акт о приемке работ от 25.12.2014 согласован со стороны истца без каких-либо замечаний и возражений, поступил на его согласование 18.03.2015.

С этого момента истец, безусловно, располагал всей полнотой информации о проведенном ремонте, переустройстве и реконструкции помещения, возмещении тамбура на входной группе.

Необходимость выполнения работ по возведению тамбура для маломобильных групп населения была согласована с ИГКБ № 1 еще в 2013 году на этапе проектирования (письмо в адрес ИГКБ № 1 № МТ-010/13 от 11.11.2013). В письме указан перечень строительно-монтажных работ, которые требуется провести на объекте, в том числе выполнить благоустройство прилегающей территории, предусмотреть доступ для маломобильных групп населения. Пристрой к входной группе был возведен с целью выполнения требований, предъявляемым к медицинским организациям, для удобного доступа и комфортного пребывания маломобильных групп (СанПиН 2.1.3.2630-10

«Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность», СП 31-102-99 и СП 35-101-2001). Для соблюдения этих требований было необходимо возвести пристрой с крыльцом и пандусом для беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения. По согласованию с ИГКБ № 1 часть арендованного нежилого помещения передана в субаренду ООО «Международный медицинский центр «Первая клиника практической медицины» для осуществления деятельности в области здравоохранения (письмо ИГКБ № 1 от 29.10.2014 № 4712014). Возведенный пристрой для маломобильных групп соответствует санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к медицинским организациям, и не причиняет ущерб охране и здоровью населения, о чем свидетельствует факт выдачи Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) санитарно-эпидемиологического заключения на объект по адресу: <...>.

В заключении Роспотребнадзора от 10.06.2015, выданному ООО «ММЦ «Первая клина практической медицины», удостоверяется, что здания, сооружения, строения, помещения, оборудование и иное имущество, используемое для осуществления деятельности по адресу: <...>, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Таким образом, спорный объект не представляет никакой угрозы для жизни и здоровья человека.

Кроме того в отношении спорного объекта 30.10.2014 по заданию арендатора был составлен технический паспорт, в котором общая площадь помещений указана в размере 639,3 кв.м. Также в нем отражены все сведения о тамбуре на входной группе. Технический паспорт от 30.10.2014 был представлен в адрес ИГКБ № 1 сопроводительным письмом от 04.02.2015, о чем имеется отметка о его получении со стороны истца. Поэтому в настоящем случае оспаривание выполненных ремонтных работ, которые ранее были согласованы и приняты со стороны арендодателя порядка 10 лет назад, явно выходят за пределы всех сроков исковой давности, предусмотренных гражданским законодательством.

В случае же квалификации исковых требований как требование о возврате арендованного имущества в том первоначальном состоянии как он был передан арендатору (ст. 622 Гражданского кодекса РФ), то 3-х годичный срок исковой давности должен также течь с 18.03.2015.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, из абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статья 623 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность улучшения арендованного имущества (неотделимые улучшения) с согласия арендодателя, поэтому возврат такого имущества будет осуществляться не в первоначальном виде, как оно было ранее передано, а уже с учетом этих улучшений и изменений (так как они обусловлены договором).

Иск заявлен исключительно с целью сорвать и затянуть процесс по делу № А19-6864/2023, в рамках которого ответчик взыскивает с истца задолженность по компенсации стоимости произведенных улучшений арендованного имущества. Рассмотрение спора по делу № А19-6864/2023 длится с 06.04.2023. В течение указанного времени ИГКБ № 1 могло реализовать право на подачу встречного иска, однако вместо этого был подан самостоятельный иск с указанием абсолютно надуманных и не существующих оснований с целью сделать невозможным разрешения спора о взыскании с истца имеющейся задолженности.

Согласно абзацам 5-6 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 при применении принципа добросовестности необходимо учитывать, что поведение одной из сторон может быть признано злоупотреблением правом не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий лиц, участвующих в деле, от добросовестного поведения. В этих случаях суд при рассмотрении дела устанавливает факт злоупотребления правом и разрешает вопрос о применении последствий недобросовестного процессуального поведения, предусмотренных законом (например, статьи 111, 159 АПК РФ). Арбитражным судам следует иметь в виду, что в целях своевременного обеспечения права на судебную защиту и справедливое судебное разбирательство процедура рассмотрения дела должна отвечать требованиям процессуальной эффективности и экономии. При этом в силу статей 7 и 8 АПК РФ какое-либо снижение уровня процессуальных гарантий в целях процессуальной экономии не допускается. Подача настоящего иска является злоупотреблением правом со стороны

Оспариваемый результат выполненных работ по улучшению предмета аренды имеет потребительскую ценность, сам объект не представляет никакой угрозы жизни и здоровью населения, а необходимость выполнения этих улучшений была согласована самим истцом

В иске следует отказать.

Третье лицо Министерство считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по мотиву не получения ответчиком разрешения на реконструкцию помещения, не подготовки проектной документации, как это предусмотрено Градостроительным кодексом РФ, отсутствия согласия собственников помещений многоквартирного дома на проведение работ, отсутствия права на земельный участок под пристрой.

Полагает срок исковой давности не пропущенным, поскольку абзацем 5 пункта 15 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» предусмотрено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Третье лицо Комитет в представленном отзыве считает исковые требования обоснованными по мотиву нахождения части здания на земельном участке, не принадлежащем застройщику либо истцу.

Суд определением от 28.12.2024 предложил истцу уточнить площадь переданного в аренду имущества, пояснить, какое лицо является собственником земельного участка, на котором, по его утверждению, был незаконно возведен пристрой; указать конкретно, какие из видов работ он квалифицирует как реконструкцию, подтвердить, что приведение объекта в первоначальное состояние возможно без причинения вреда объекту в целом; пояснить, каким способом защиты обоснованы его исковые требования: вещно- либо обязательственно-правовым (иск арендодателя к арендатору об обязании привести арендуемый объект в состояние на дату его передачи в аренду); пояснить, пристрой является самостоятельным объектом недвижимости либо в результате его возведения возник новый реконструированный объект из ранее находящегося в гражданском обороте.

Истец во исполнение определения суда пояснил, что земельный участок под пристроем относится к землям, государственная собственность на которые на разграничена; площадь переданного объекта составляет 297,1 кв.м.; как реконструкцию истец квалифицирует возведение пристроя, увеличение высоты помещений в подвальном

этаже путем углубления, демонтаж лестничной клетки в помещении № 17, демонтаж части наружной стены в помещениях № 3,7,20 для организации оконных проемов, перенос санузла; истцом избран вещно-правовой способ защиты права.

Определением от 30.05.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено федеральному государственному бюджетному учреждению Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области - эксперту ФИО4, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить, относятся ли работы, проведенные в нежилом помещении по адресу: <...>, расположенном на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома, номера на поэтажном плане 1-й этаж: 1-22, 12а, к работам по реконструкции либо имел место капитальный ремонт?

- в случае, если имела место реконструкция, возможно ли приведение нежилого помещения в состояние, существовавшее до реконструкции? Какие действия (работы) необходимо выполнить?

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого на поэтажном плане 1-го этажа, помещения 1-21 выполнены работы, относящиеся к капитальному ремонту; пристрой, помещения 22, 22а, 22б согласно техническому паспорту от 14.02.2022 относятся к работам по реконструкции. Приведение нежилого помещения в состояние, существовавшее до реконструкции, возможно.

В ходе рассмотрения дела, ответчик пояснил, что при выполнении строительных работ со спорным объектом, понимая, что пристрой в виде тамбура увеличит площадь арендуемого объекта и потребуется в таком случае согласование реконструкции объекта, арендатор прежде, чем приступить к возведению тамбура, направил в адрес арендодателя запрос о необходимости согласования в местных органах власти и получения у них разрешения на реконструкцию объекта, так как исходя из нормативных положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ подать документы на получение разрешения на реконструкцию помещения мог только его правообладатель - ОГБУЗ «ИГКБ № 1», обладающий помещением на праве оперативного управления.

На основании запроса Арендодатель 07.07.2014 подал заявление с необходимыми для согласования документами в Комитет по градостроительной политике администрации г.Иркутска с просьбой согласовать схему планировочной организации земельного участка, схему благоустройства, фасады, утепленный тамбур с пандусами для маломобильных групп населения.

Спустя месяц на запрос Арендатора, были или не были согласованы работы по возведению тамбура, Арендодатель сообщил, что все работы по возведению тамбура были согласованы и в качестве подтверждения своих слов Арендодателем был подписан локальный сметный расчет № 5, в котором в том числе были указаны работы по возведению тамбура «Раздел 8. Устройство входного тамбура».

В целях подтверждения довода об осведомленности истца о проводимых работ по реконструкции ответчик представил Проект реконструкции, раздел Архитектурные решения, содержащий печать ОГБУЗ «ИГКБ № 1» и резолюции об его утверждении со стороны главного врача больницы, а также заявил ходатайство об истребовании в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Иркутска предоставленный ответ ОГБУЗ «Иркутская городская клиническая больница № 1» в отношении согласования схемы планировочной организации земельного участка, расположенного по адресу: <...> в виде: письма от 14.07.2014 № 425-74-603/4; письма от 26.08.2014 № 425-74-786/14; доверенности № 65 от 27.02.2014, выданной ОГАУЗ «ИГКБ № 1» от 27.02.2014 ФИО5, главному инженеру проекта реконструкции Медицинского центра «Молодость», иные ответы по согласованию земельного участка по адресу: <...>; первичные документы ОГАУЗ «ИГКБ № 1», представленные в управление архитектуры и градостроительства города Иркутска.

Кроме того, ответчик оспорил доводы третьего лица о нахождении реконструированной части объекта на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, поскольку земельный участок под нежилым помещением дома № 60 по ул. Трилиссера г. Иркутска с кад. № 38:36:0000021:26920 не сформирован, на государственном кадастровом учете не стоит и в силу ст. 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право собственности Иркутской области на земельный участок не зарегистрировано. Следовательно, не установлена его граница, из чего следует вывод о том, что невозможно установить площадь «самовольного занятия». Более того, при подготовке Администрацией г. Иркутска предостережения от 26.12.2023 № 590 не учтены градостроительные регламенты (предусматривающие в том числе отступы от границ объектов капитального строительства).

При этом арендуемый объект является помещением, а в силу ст. 11.3, 11.9 Земельного кодекса земельные участки под помещениями не формируются.

Определением от 25.11.2024 суд по ходатайству ответчика истребовал в Департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Иркутска

(доверенность от 27.02.2014 № 65 на имя ФИО5, приложенную к заявлению ОГАУЗ «ИГКБ № 1» № 7/7/2014 на имя начальника управления архитектуры и градостроительства - главного архитектора г. Иркутска ФИО6 (зарегистрировано комитетом по градостроительной политике администрации г. Иркутска 07.07.2014 за № 423-51-575/14).

Согласно представленному ответу Комитета от 23.12.2014, приложенный пакет документов (в том числе доверенность) к заявлению ОГАУЗ «ИГКБ Nº 1» № 7/7/2014 в комитете по градостроительной политике администрации города Иркутска отсутствует в связи с завершением сроков хранения документов во временном ведомственном архиве, который в соответствии с номенклатурой дел комитета составляет 5 лет.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования обоснованными в силу следующего.

Как видно из материалов дела, Областному государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Иркутская городская клиническая больница № 1» на праве оперативного управления принадлежит объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 297, 1 кв.м., на 1 этаже 5-тиэтажного кирпичного жилого дома, номера на поэтажном плане 1-й этаж: 1-22, 12а, отраженное в техническом паспорте нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 10.07.2007.

Указанный объект по договору аренды нежилого помещения № 21/2013 от 01.04.2023 был передан во временное владение общества с ограниченной ответственностью «Молодость» сроком с 01.04.2013 по 01.04.2024.

04.04.2013 сторонами заключено Соглашение к договору аренды № 21/2013 от 01.04.2023, по условиям которого арендатор принял на себя обязательства в период с 01.04.2013 по 01.04.2016 произвести собственными силами и средствами капитальный ремонт (иные неотделимые улучшения) арендуемого объекта, по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к соглашению проектно-сметной документации (сметы) стоимостью 20 500 000 руб., а арендодатель обязался с 01.04.2013 и до 01.04.2023 ежегодно осуществлять зачет в счет арендной платы стоимость затрат арендатора на проведение ремонтно-строительных работ, произведенных в размере их стоимости - 20 500 000 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-7297/2023 по иску областного государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Иркутская городская клиническая больница № 1» к обществу с

ограниченной ответственностью «Молодость» об обязании освободить нежилое помещение по адресу: <...>, в связи с окончанием срока действия договора аренды от 01.04.2013 № 21/2013, и встречному иску общества к учреждению об обязании перезаключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 297,1 кв.м.,, срок аренды имущества по которому истек, установлено, что письмами от 31.01.2023, 28.02.2023, 27.03.2023 Учреждение уведомило ООО «Молодость» об истечении срока действия договора и необходимости возврата имущества.

Указанным решением удовлетворены исковые требования учреждения, суд обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, ответчик обязан возвратить истцу помещение в том состоянии, в котором оно было передано ему при заключении сторонами договора аренды.

В целях установления обстоятельства нахождения имущества в том же состоянии, что и на дату передачи его в аренду в свете доводов ответчика о выполнении им капитального ремонта в помещении определением от 30.05.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено федеральному государственному бюджетному учреждению Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области - эксперту ФИО4, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- определить, относятся ли работы, проведенные в нежилом помещении по адресу: <...>, расположенном на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома, номера на поэтажном плане 1-й этаж: 1-22, 12а, к работам по реконструкции либо имел место капитальный ремонт?

- в случае, если имела место реконструкция, возможно ли приведение нежилого помещения в состояние, существовавшее до реконструкции? Какие действия (работы) необходимо выполнить?

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно выводам которого на поэтажном плане 1-го этажа, помещения 1-21 выполнены работы, относящиеся к капитальному ремонту; пристрой, помещения 22, 22а, 22б согласно техническому

паспорту от 14.02.2022 относятся к работам по реконструкции. Приведение нежилого помещения в состояние, существовавшее до реконструкции, возможно.

Таким образом, проведенной по делу экспертизой и полученным по ее итогам заключением, которое является надлежащим, относимым доказательством по делу, установлено, что арендатором-ответчиком выполнены работы по реконструкции помещения при возведении пристроя - помещения 22, 22а, 22б.

Доказательств демонтажа пристроя после одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено, при этом судебное разбирательство неоднократно откладывалось судом в целях урегулирования сторонами спора миром в данной части.

При изложенных обстоятельствах, поскольку положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а спорное помещение на дату его передачи арендатору пристроя не имело, исковые требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

То обстоятельства, что истцом избран ненадлежащий вещно-правовой способ защиты нарушенного права при наличии между сторонами обязательственных правоотношений (спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения), не может являться основанием для отказа в иске, поскольку арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле; ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом суд считает доводы истца о нарушении ответчиком норм земельного и жилищного законодательства не входящими в предмет доказывания по спору между арендодателем и арендатором, а арендатора – не имеющим права на соответствующий иск в защиту интереса, на который он права не имеет.

Судом рассмотрены и отклонены доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку начало течения срока подлежит исчислению не ранее наступления срока по возврату имущества арендатором, что согласуется с пунктом 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройки», согласно которому срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В данном случае этот срок наступил с даты вступления решения суда по делу № А19-7297/2023.

Не нашел суд в действиях истца и признаков злоупотребления правом, что, по мнению ответчика, выразилось в осведомлённости истца о выполнении ответчиком работ по реконструкции в виде пристроя.

Вне зависимости от согласования (отсутствия такового) на арендаторе лежит прямо предусмотренная обязанность по возврату имущества в том состоянии, в котором он данное имущество получил, при этом согласие на выполнение работ могло быть вызвано исключительно обращением арендатора за согласованием реконструкции ввиду невозможности использования арендуемого помещения в целях, для которых последнее и было получено, что и имеет место в настоящем случае (согласно пояснениям ответчика, отсутствие пристроя препятствовало целевому использованию помещения – под медицинское учреждение, которое предполагает наличие помещения - тамбура для маломобильных групп населения).

При изложенных обстоятельствах суд не видит оснований для квалификации поведения арендодателя, заявившего соответствующий иск, как злоупотребления правом, поскольку осведомленность о выполнении работ, которые были необходимы арендатору для целевого использования помещения, не означает, что арендодатель лишен права при возврате ему принадлежащего имущества получить его в том состоянии, которое имело место на передачу имущества в аренду.

При этом никаких доказательств того, что истец обращался в суд с иском о признании права на реконструированное помещение, что давало бы основания полагать наличие в его поведении признаков злоупотребления правом, суду не представлено.

Всем существенным доводам судом дана соответствующая оценка, иные доводы на выводы суда не влияют.

Расходы по государственной пошлине за первоначальный иск и экспертизе по делу подлежат отнесению на предпринимателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Молодость» (664047, Иркутская область, Иркутск город, Трилиссера улица, дом 60, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет привести в первоначальное состояние объект недвижимости по адресу: <...>, общей площадью 297,1 кв.м., расположенный на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного жилого дома, номера на поэтажном плане 1-й этаж: 1-22, 12а, в соответствии с техническим паспортом нежилого помещения, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 10.07.2007, а именно: произвести демонтаж пристроя (тамбура) - помещения 22, 22а, 22б.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Молодость» (664047, Иркутская область, Иркутск город, Трилиссера улица, дом 60, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу областного государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Иркутская городская клиническая больница № 1» (664050, Иркутская область, Иркутск город, Байкальская улица, 118, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 150 800 руб. – расходов за проведенную экспертизу, 6000 руб. – расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья Е.А.Исаева