Решение от 24 сентября 2018 г. по делу № А32-25929/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-25929/2016
г. Краснодар
24 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения принята 18.09.2018

Полный текст решения изготовлен 24.09.2018


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – истец, департамент)

к обществу с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350004, <...> ? (далее – ответчик, ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», общество)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального образования <...>, <...> (далее – администрация)

ФИО2, 350004, <...> (далее – ФИО2)

о взыскании 8 318 954,87 рублей,

при участии:

от истца: Дикий Е.А. – представитель, по доверенности

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности

от администрации: ФИО4 – представитель, по доверенности

от иных лиц: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350004, <...> ? (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды № 0000002334 от 17.02.2011 по арендной плате по состоянию на 24.11.2015 в размере 7 421 548,67 рублей, пене по состоянию на 24.11.2015 в размере 897 406,20 рублей.

Решением от 17.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.04.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу № А32-25929/2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал на то, что судам следовало определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации офисного здания с учетом действующих строительных норм и правил (в заключении ООО «Персональная творческая мастерская архитектора ФИО5.» нормативное обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого офисного здания, отсутствует).

В судебном заседании 18.09.2018 объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 18.09.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

При новом рассмотрение судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО «Кубанский солодовенный завод» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0000002334 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0206082:88, площадью 15 518 кв. м, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 32, для эксплуатации зданий и сооружений. В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Согласно пункту 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. В пункте 7.2 установлен срок действия договор - в течение 10 лет до 15 февраля 2021 года (пункт 7.2 договора).

Между департаментом (арендодатель) и ООО «Кубанский солодовенный завод» (арендатор) 04.04.2011 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.02.2011 № 000002334, согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0206082:88, общей площадью 15 518 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 32.

На основании соглашения от 12.04.2011 об изменении лиц в обязательстве ООО «Нефтестройиндустрия – Юг» приобрела права и обязанности по договору аренды земельного участка № 000002334 от 17.02.2011 в отношении земельного участка по ул. Кожевенная, 32 г. Краснодара, кадастровый номер 23:43:0206 082:88, площадью 15 518 кв. м, вид разрешенного использования для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Полагая на стороне арендатора наличие задолженности по арендной плате (за период с 01.04.2011 по 24.11.2015, согласно акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 15.02.2011 по 24.11.2015 – т. д. 1, л. д. 7-8) и пене (за период с 12.04.2011 по 24.11.2015, согласно акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 15.02.2011 по 24.11.2015), департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В соответствии с приказом от 23.03.2011 № 198 Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по улице Кожевенной, 32 в Западном внутригородском округе города Краснодара» и решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию № RU 23306000-1845-в от 28.03.2012, № RU 23306000-1843-в от 28.03.2012, № RU 23306000-1844-в от 28.03.2012, № RU 233060002342-в от 06.08.2013, № RU 23306000-3048-в от 21.01.2015.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-1845-в от 28.03.2012, в эксплуатацию введен «Комплекс многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой по ул. Кожевенная, 42 в г. Краснодаре Литер 1. (Корректировка)», расположенный по адресу <...>.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-1843-в от 28.03.2012 – «Комплекс многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой по ул. Кожевенная, 42 в г. Краснодаре Литер 2 (Корректировка)», расположенный по адресу <...>.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-1844-в от 28.03.2012 – «Комплекс многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой по ул. Кожевенная, 42 в г. Краснодаре Литер 3. (Корректировка)», расположенный <...>.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-1842-в от 06.08.2013 – «Многоквартирные жилые дома по ул. Кожевенной, 32 в г. Краснодаре. Литре 4», расположенный по адресу <...>.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-3048-в от 21.01.2015- «Многоквартирные жилые дома по ул. Кожевенной, 32 в г. Краснодаре», расположенный по адресу <...>.

Право собственности физического лица на квартиру, расположенную по адресу <...>, зарегистрировано 17.07.2012; по адресу <...>-26.07.2012; <...>-01.08.2012; <...>-28.10.2013, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства о регистрации права. На офисное здание (<...>) зарегистрировано право собственности иного лица 11.06.2015.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Если имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, то на спорный земельный участок возникает общая долевая собственность.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находится переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным жилым домом и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право администрации распоряжаться эти участком прекращается.

После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Таким образом, общество, исполнив надлежащим образом обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, перестало быть фактическим пользователем земельного участка, расположенного под многоквартирными жилыми домами, в связи с поступлением квартир в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома. Обязанность арендатора по оплате за пользование земельным участком в той его части, на которой расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, с момента первой регистрации права собственности на квартиры в каждом из литера прекращена.

В материалы дела представлен расчет площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоэтажных жилых домов по ул. Кожевенная, 32 г. Краснодара, выполненный ООО «Персональная творческая мастерская архитектора ФИО5.», согласно которому площадь участка, необходимого для эксплуатации возведенных объектов составляет: многоквартирный жилой дом литер 1 (ул. Кожевенная, 40) – 4 320 кв. м; многоквартирный жилой дом литер 2 (ул. Кожевенная, 42) – 2 657 кв. м; многоквартирный жилой дом литер 3 (ул. Кожевенная, 42/1) – 2 705 кв. м; многоквартирный жилой дом литер 4 (ул. Кожевенная, 42) – 1 965 кв. м; офисное здание (ул. Кожевенная, 38) - 806 кв. м.

В постановлении Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.04.2017 указано на то, что суду первой инстанции следует определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации офисного здания с учетом действующих строительных норм и правил (в заключении ООО «Персональная творческая мастерская архитектора ФИО5.» нормативное обоснование площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого офисного здания отсутствуют).

Истец в материалы дела представил информационное письмо департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 07.06.2017 № 71-5705/17-04-02, согласно которого площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации офисного здания составляет более 4 277,8 кв. м (площадь застройки и площадь стоянки для парковки автомобилей).

Представитель общества указывает на то, что земельный участок использовался им в целях строительства спорного офисного здания, а не в целях эксплуатации указанного здания.

Согласно определения Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года №305-ЭС-15-16772 по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Стороны заявили разногласия относительно того, что площадь земельного участка, необходимая для строительства спорного офисного здания и площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации указанного здания совпадает.

В целях необходимости установления фактов, имеющих значение для дела в связи с исполнением судом первой инстанции указаний суда кассационной инстанции, при отсутствии соответствующего ходатайства сторон, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу экспертизы по инициативе суда.

Проведение экспертизы поручено ФИО6 и ФИО7, экспертам автономной некоммерческой организации «Негосударственный судебно - экспертный центр «ФИНЭКА».

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Совпадает ли площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации офисного здания, расположенного по адресу <...> и площадь земельного участка, предоставленного для строительства указанного объекта недвижимости.

2) В случае ответа «да» на первый вопрос определить, с учетом нормативного обоснования, площадь указанного земельного участка.

3) В случае ответа «нет» на первый вопрос определить, с учетом нормативного обоснования, площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации офисного здания, расположенного по адресу <...> и площадь земельного участка, предоставленного для строительства указанного объекта недвижимости.

В соответствии с комплексным заключением экспертов от 29.06.2018 площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации офисного здания, расположенного по адресу <...> и площадь земельного участка, предоставленного для строительства указанного объекта недвижимости, не совпадает. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации офисного здания, расположенного по адресу: <...>, составляет 1 239 кв. м.

С учетом уменьшения площади земельного участка, находящегося в пользовании ООО «Нефтестройиндустрия – Юг» произведенных обществом платежей, задолженность по арендной плате (в том числе в отношении участка, необходимого для эксплуатации офисного здания – 1 239 кв. м) у арендатора отсутствует.

Также истцом заявлено о взыскании пени.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так, согласно акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 15.02.2011 по 24.11.2015 (т. д. 1, л. д 7-8) имеется просрочка платежей по арендной плате за периоды с 01.04.2011 по 30.06.2011; с 01.07.2011 по 30.09.2011; с 01.11.2011 по 31.12.2011; с 01.01.2012 по 31.03.2012; с 01.04.2012 по 30.06.2012.

В связи с тем, что ответчиком не заявлено о пропуске срока исковой давности, а также отсутствует соответствующее волеизъявление сторон о зачете судом суммы переплаты по арендной плате в счет погашения задолженности по пене (указанная сумма не может быть зачтена судом ввиду их различной природы), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня за период с 12.04.2011 по 15.04.2011, с 12.07.2011 по 09.04.2012 в сумме 1 404,08 рублей.

Как указано выше определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2017 по делу назначено проведение экспертизы по инициативе суда.

Согласно письма экспертной организации от 27.09.2017, а также счета от 02.07.2018 стоимость услуг за проведение судебной экспертизы составляет 100 000,00 рублей.

В силу пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление № 23) в случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам. Если при названных обстоятельствах дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств (часть 2 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд вправе назначить экспертизу при согласии эксперта (экспертного учреждения, организации), учитывая, что оплата экспертизы в таком случае будет производиться в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 6 статьи 110 Кодекса неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины и оплаты услуг эксперта распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых требований.


Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар 1 404,08 рублей пени за период с 12.04.2011 по 15.04.2011, с 12.07.2011 по 09.04.2012.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в доход федерального бюджета Российской Федерации 10,90 рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нефтестройиндустрия-Юг» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в пользу автономной некоммерческой организации «Негосударственный судебно – экспертный центр «ФИНЭКА» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар 16,88 рублей за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в пользу автономной некоммерческой организации «Негосударственный судебно – экспертный центр «ФИНЭКА» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар 99 983,12 рублей за проведение судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко