Решение от 19 января 2017 г. по делу № А40-44066/2015

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-44066/2015-181-355
19 января 2017 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19 января 2017 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Прижбилова С.В.

при ведении протокола помощником судьи Новиковой К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "Торгсин 95" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 127562, <...>, дата регистрации: 06.09.1995)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 115054, г. Москва. ФИО1, д. 20, дата регистрации 15.11.1991)

о урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 1 815,9 кв.м

к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительного предмета спора, привлечены: Правительство Москвы (адрес: 125032, <...>; дата регистрации: 28.02.2002)

при участи в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 26.10.2015

от ответчика: ФИО3, доверенность от 29.12.2016

от третьих лиц: ФИО3, доверенность от 01.09.2016, ФИО4 (эксперт)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торгсин 95" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ. (далее ответчик) о урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 1 815,9 кв.м.

В исковом заявлении истец также просит суд разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных им в связи рассмотрением настоящего дела – взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины 6 000 рублей.

Представитель истца заявленные требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Устно озвучил доводы, на которых основаны заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, представил письменный отзыв. В порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приобщен к материалам дела письменный отзыв ответчика.

Представитель Правительства Москвы также возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Отзыв на исковое заявление не представил.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

25.12.2013 ООО "Торгсин 95" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 815,9 кв.м.

Департамент городского имущества города Москвы направил ответчику для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 815,9 кв.м, по условия которого стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 210 469 000 рублей.

16.10.2014 истец акцептовал направленную в его адрес оферту на иных условиях и передал подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий ответчику, в котором п. 3.1. и 3.4 были изложены в иной редакции. Согласно пунктам 3.1, 3.4 в редакции истца цена объекта составляет 72 667 909 рублей, а размер ежемесячных платежей равен 2 018 553,03 рублей.

Письмом 01.12.2014 Департамент городского имущества города Москвы протокол разногласий ООО "Торгсин 95" отклонил, в связи с чем последнее обратилось за урегулированием возникшего преддоговорного спора в суд.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"-Далее Закон № 159).

Согласно статье 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Представленными в материалы дела письменными доказательствами подтверждается, что арендуемое имущество находилось во временном владении и временном пользовании ООО "Торгсин 95" непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона (04.08.2008) на основании договора аренды недвижимого имущества от 13.02.2004 № 03-66, который начиная с 16.07.2008 считается заключенным на неопределенный срок.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 № 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 03.03.1999.

Кроме того, у ООО "Торгсин 95" на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал, что истец является арендатором указанного помещения, факт отсутствия у него задолженности по арендной плате, либо иным обязательным платежам и то, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади.

Таким образом, суд пришел к выводу, что ООО "Торгсин 95" полностью соответствовало условиям, при наличии которых у него возникает право на приобретение арендуемого имущества на основании Закона, а единственным препятствием в реализации преимущественного права выкупа, являются разногласия между истцом и ответчиком по условию о цене нежилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Обязанность ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества установлена частью 3 статьи 9 Закона № 159.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 815,9 кв.м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества – 25.12.2013.

Заключение эксперта от 07.08.2015 представлено в суд. Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, приведены доводы в обоснование, по результатам рассмотрения которого у арбитражного суда возникли сомнения в обоснованности вывода эксперта о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25.12.2013 составляет 89 542 144 рублей, поскольку экспертом: не введены корректировки на местоположение объектов-аналогов, расположенных внутриквартально в отличие от объекта оценки; не применена корректировка на этажность расположение объекта оценки и объектов аналогов, допущены ошибки в расчетах.

С учетом данных замечаний судом была назначена повторная экспертиза. На основании определения Арбитражного суда города Москвы 11.02.2016 по настоящему делу была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Заключение эксперта от 26.05.2016 представлено в суд.

По ходатайству ответчика и третьего лица эксперт был вызван в суд для дачи пояснений по представленному заключению, после чего у суда возникли сомнения в его обоснованности, поскольку эксперт не приводит в заключении анализ рынка, к которому принадлежит объект экспертизы, а также факторов влияющих на стоимость; не проводит анализ наиболее эффективного использования объекта экспертизы, что в свою очередь не позволяет говорить о корректности подобранных аналогов по их функциональному назначению, что ведет в итоге к недостоверности результата оценки; необоснованно отказывается от использования доходного подхода и ориентируется только на один сравнительный подход при развитом рынке аренды коммерческой недвижимости Москвы.

В результате допроса эксперта данные сомнения и противоречия устранить не представилось возможным, в связи с чем представителем ответчика вновь заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Указанное ходатайство также удовлетворено судом.

После оглашения заключения эксперта от 14.11.2016 № 10-Э/16 по ходатайству ответчика в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению. В материалы дела экспертом были представлены также письменные объяснения по вопросам, возникшим у Департамента городского имущества города Москвы. После допроса эксперта ответчиком было заявлено ходатайство о производстве повторной судебной экспертизы в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Заявленное ходатайство оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). Также, с учетом допроса эксперта суд признал выводы, изложенные в заключении полностью основанными на совокупности фактических обстоятельств, установленных при производстве судебной экспертизы.

После получения заключения эксперта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования и просил суд урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия определив пункт 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 87 826 000 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.

Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 463 766,70 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

С учетом данного уточнения, суд признал заявленные исковые требования обоснованными.

Судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины, подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая то, что, урегулировав разногласия между истцом и ответчиком, судом не была принята ни цена, предложенная истцом, ни цена предложенная ответчиком, судебные расходы, понесенные сторонами по делу подлежат распределению в равных долях.

Так истцом понесены судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины в размере 6 000 рублей, а также судебные издержки, обусловленные производством судебных экспертиз в размере 175 000 рублей.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы связанные с уплатой госпошлины в размере 3 000 рублей, а также судебные издержки, обусловленные производством судебных экспертиз в размере 87 500 рублей.

На основании статей 4, 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статей 8, 9, 11, 12, 421, 432, 435, 438, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Торгсин 95" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 127562, <...>, дата регистрации: 06.09.1995) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 115054, г. Москва. ФИО1, д. 20, дата регистрации 15.11.1991) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Торгсин 95" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 815,9 кв.м, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 3.1 Цена Объекта составляет 87 826 000 (восемьдесят семь миллионов восемьсот двадцать шесть) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение 5 лет со дня его заключения.

Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 463 766 (один миллион четыреста шестьдесят три тысячи семьсот шестьдесят шесть) рублей 70 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торгсин 95" 3 000 (три тысячи) рублей судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также судебные издержки в размере 87 500 (восемьдесят семь тысяч пятьсот) рублей, понесенные истцом в связи с назначением и производством судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

СУДЬЯПрижбилов С.В.