Решение от 22 февраля 2019 г. по делу № А59-3207/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, Адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3207/2018
г. Южно-Сахалинск
22 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15.02.2019, решение в полном объеме изготовлено 22.02.2019.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 694500, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бигсан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 694500, <...>)

об обязании безвозмездно устранить недостатки,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности № 14/2018 от 28.12.2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности № 4 от 20.11.2018.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (далее – истец, Администрация) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бигсан» (далее – ответчик, ООО «Бигсан») об обязании в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, 1А, кв. 19: произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь;

по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, 5А: произвести облицовку цоколя профнастилом С-21 (3 подъезд); произвести озеленение с торцов и фасада здания со стороны ул. Дружбы; устранить дефекты верхнего слоя отмостки (выбоины, шелушения) со стороны ул. Дружбы; на проезжей части вдоль домов 5А и 7А организовать отвод поверхностных вод (линевую канализацию); на хозяйственной площадке и дорожке к ней положить твердое покрытие; в кв. 29 произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь; заасфальтировать сквозной проезд вдоль дома на ул. Дружба;

по адресу <...>: в квартирах 1, 4, 8, 12, 22 произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 309, 310, 469, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы неисполнением ответчиком гарантийных обязательств по договору купли-продажи созданных в будущем квартир № 13/2013 от 30.12.2013.

Представитель истца в судебном заседании требования, с учетом уточнений поддержала.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам изложенным в отзыве на исковое заявление в котором указал, что часть работ, указанных в требованиях истца не предусмотрены проектной документацией и не входили в обязанности застройщика. Обратил внимание на то, что недостатков явились следствием нарушения правил эксплуатации жилых помещений жильцами, кроме того, согласно условиям договора, для предъявления претензий к застройщику необходимо экспертное заключение соответствующего специалиста.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено, что 30.12.2013 между администрацией муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Бигсан» заключен договор № 13/2013 на приобретение в собственность муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» созданных в будущем 79 квартир в строящихся 3 (трех) 29-х квартирных жилых домах по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, кадастровый номер земельного участка – 65:25:0000007:437 общей площадью 4 122,3 кв. м., в том числе: 1-й дом 1 537,1 кв.м., 2-й дом 1 514,4 кв.м., 3-й дом 1 070,8 кв.м. (пункт 1.1 договора, с учетом дополнительного соглашения № 9 от 22.07.2016).

Согласно пункту 2.1 договора его цена (все приобретаемых квартир) составляет 305 050 200 рублей из расчета 74 000 рублей за 1 кв. метр общей площади квартиры, определенной как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий (балконов), при этом площадь лоджий (балконов) подсчитывается с понижающим коэффициентом 0,5 (0,3). Расчет цены договора определяется в приложении № 1 к договору (с учетом дополнительного соглашения № 9 от 22.07.2016).

Право собственности на квартиры и доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у покупателя после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиры в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.3 договора, квартиры считаются принятыми по актам приема-передачи, с момента их подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий.

Согласно пункту 1.1 договора продавец гарантирует, что общее имущество будет соответствовать проектной документации. С учетом выполнения мероприятий по обеспечению доступа маломобильных групп населения Территория вокруг дома должна быть благоустроена.

Согласно пункту 6.1 договора, все обнаруженные в течение 60 месяцев недостатки (дефекты), которые не могли быть выявлены при осмотре квартир и общего имущества многоквартирного дома и подписании актов приема-передачи, должны быть устранены продавцом в течение одного месяца с момента уведомления его покупателем.

На установленное в квартирах оборудование распространяется гарантия завода-изготовителя. Продавец не несет ответственности за недостатки (дефекты) здания, в т.ч. инженерного оборудования, если они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов и иных обязательных требований к процессу эксплуатации.

Гарантийный срок начинает течь со дня, следующего за днём подписания покупателем актов приема-передачи квартир.

Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (пункт 9.1 договора).

В ходе эксплуатации в рамках гарантийных обязательств истцом выявлены недостатки, которые отражены в акте осмотра жилого дома от 17.08.2017.

Письмом от 11.10.2017 исх. № 138 ответчик обязался устранить причины затекания воды во время осадков через окна на балконе в квартире № 19 в срок до 20.10.2017.

18.10.2017 истцом в адрес ответчика направлено извещение с указанием даты составления акта, с целью фиксации дефектов в спорных домах, а также определения работ по устранению этих дефектов и недостатков, согласования порядка и сроков их устранения.

Письмом от 20.10.2017 ответчик пояснил об отсутствии возможности направления своего представителя для проведения обследования помещений указанных в извещении от 18.10.2017.

25.10.2017 истцом составлен односторонний акт осмотра жилых домов по адресу: пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, <...>, 7а., согласно которому указанные в письме от 11.10.2017 исх. № 138, недостатки не устранены.

Согласно акту устранения недостатков от 07.06.2018 по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, д. 7А, кв. 1 протекания воды через оконные проемы устранены, произведен ремонт оконной створки на балконе.

С целью проведения комиссионного осмотра выявленных недостатков в спорных домах, истец направил в адрес ответчика письмо с указанием даты и времени проведения комиссионного осмотра.

По итогам осмотра выявленных недостатков в спорных домах представителем истца 17.08.2018 составлен акт осмотра жилых домов, согласно которому:

- в квартире № 19 расположенной по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, д. № 1а протечки воды через оконные проемы не устранены.

- в квартире № 29 расположенной по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, д. № 5а работы по облицовке оконных блоков балкона не выполнены.

- в квартирах № 1, 4, 8, 12, 22 расположенных по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, д. № 7а работы по ремонту облицовки оконных блоков балкона не выполнены. В квартире № 4 указанного дома проникновение воды под металлический фасад здания не устранены.

Работы по благоустройству придомовой территории не выполнены.

В связи с выявленными недостатками помещений и благоустройства прилегающей территории спорных жилых домов, отраженными в актах осмотра 17.08.2017 и 25.10.2017 истцом в адрес ответчика 21.08.2017 исх. № 03-3116/17-0 была направлена претензия с требованием устранить обнаруженные недостатки в течение 7 дней со дня получения претензии.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Судом установлено, что спорные правоотношения по своей правовой природе подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой ГК РФ, норм главы 30 ГК РФ регулирующие правоотношения при договорах купли-продажи недвижимого имущества.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54) разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

По правилам статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Указанные требования об устранении недостатков или о замене товара, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В соответствии со статьей 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца в части возложения обязанности произвести облицовку цоколя профнастилом С-21 (3 подъезд), произвести озеленение с торцов и фасада здания со стороны ул. Дружбы; устранить дефекты верхнего слоя отмостки (выбоины, шелушения) со стороны ул. Дружбы не являются скрытыми, неустранимыми, в момент приема-передачи имущества от продавца к покупателю эти недостатки были видны при внешнем осмотре здания и были известны истцу на момент покупки здания.

Согласно пункту 5.2 договора, покупатель в праве в случае выявления при приемке-передаче квартир несоответствия условиям договора, отказаться от подписания актов приема-передачи и потребовать от продавца устранения выявленных недостатков, в установленный покупателем срок.

Сторонами не оспаривается, что спорные квартиры приняты по актам приема-передачи, которые подписаны без замечаний.

Требования истца в части возложения обязанности организовать отвод поверхностных вод (линевую канализацию) на проезжей части вдоль домов 5А и 7А; на хозяйственной площадке и дорожке к ней положить твердое покрытие; заасфальтировать сквозной проезд вдоль дома на ул. Дружба не могут быть удовлетворены, так как не предусмотрены проектной документацией.

Требования истца в части ремонта облицовки оконных блоков балкона, устранения течи в квартире 19 дома 1А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ; ремонта облицовки оконных блоков балкона, устранении течи в квартире 29 дома 5А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ; ремонта облицовки оконных блоков балкона, устранения течи в квартирах 1, 4, 8, 12, 22 дома 7А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ являются гарантийными обязательствами, поэтому подлежат удовлетворению.

Ответчиком, в нарушение статьи 476 ГК РФ доказательств того, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы не представлено, ходатайство о проведении экспертизы для установления данных обстоятельств не заявлено.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Правом, предоставленным статьей 82 АПК РФ, ответчик не воспользовался, в связи с чем, суд рассмотрел спор по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Довод ответчика о том, что истец не может заявлять свои требования в рамках договора, так как не является собственником квартир, судом отклоняется в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

Из материалов дела следует, что в обоснование права на предъявление требования к ответчику об устранении недостатков квартиры Администрация указывает на ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств по договору, стороной которого является Администрация. Истец как покупатель вправе требовать от продавца надлежащего исполнения последним своих обязательств по передаче товара, качество которого соответствует договору купли-продажи в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

Таким образом, право покупателя на предъявление требований к продавцу в связи с ненадлежащим качеством переданного товара в течение гарантийного срока предусмотрено законом.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования частично.

При распределении судебных расходов суд руководствуется положениями статьи 110 АПК РФ, в соответствии с которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 и 179 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бигсан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 694500, <...>) в течении 30 дней после вступления решения суда в законную силу безвозмездно:

- произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь в квартире 19 дома 1А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ;

- произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь в квартире 29 дома 5А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ;

- произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь в квартирах 1, 4, 8, 12, 22 дома 7А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бигсан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 694500, <...>) в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Веретенников