Решение от 11 февраля 2020 г. по делу № А65-36223/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-36223/2018

Дата принятия решения – 11 февраля 2020 года

Дата объявления резолютивной части – 04 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Спиридоновой О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Техстрой", РТ, г. Нижнекамск к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района", РТ, г. Нижнекамск о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

с участием:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика – не явился, извещен;

от 3х лиц:

Управление Росреестра по РТ - не явился, извещен,

МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан» - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Истец – ООО "Техстрой", обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района (далее по тексту - Исполком) о признании права собственности на законченное строительством нежилое здание - профилакторий для автомашин площадью 1124,8кв.м, находящееся по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский муниципальный район, город Нижнекамск, БСИ.

Определениями от 30.11.2018г., 20.08.2019г. суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора Управление Росреестра по РТ, МКУ «Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан».

Определением суда от 01.04.2019г. производство по делу № А65-36223/2018 было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы; производство по делу возобновлено определением от 02.07.2019г. в связи с истечением срока производства экспертизы и приостановления по делу.

В связи с прекращением полномочий судьи Юшкова А.Ю. дело № А65-36223/2019 передано на рассмотрение в 10 судебный отдел судье Спиридоновой О.П. на основании определения от 16.12.2019г.

В порядке ч.5 ст. 18 АПК РФ в связи с заменой судьи, судебное разбирательство производится с самого начала.

Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания 04.02.2020г., явку своих представителей в суд не обеспечили.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей заинтересованных сторон.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, дал пояснения на вопросы суда и по существу спора.

Суд определил рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства, заключение эксперта и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование заявленных требований истец указывает, ООО «Техстрой» по договору купли-продажи от 25.03.2014г. был приобретен объект незавершенного строительства - производственная база общей площадью застройки 1209,6кв.м, кадастровый № 16:53:030102:1590, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, р-он БСИ, со степенью завершенности 20%.

Право собственности истца на указанный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АН № 517816 от 16.06.2014г. (л.д. 49 т.1).

Как указывает истец, приобретенный обществом объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым № 16:53:020101:16.

Между истцом и Исполкомом 01.07.2015г. был заключен договор № 01-15-137 аренды земельного участка кадастровый № 16:53:020101:16 с приложениями к договору (л.д. 7-13 т.1).

По условиям договора Исполком как арендодатель за плату сдает, а ООО «Техстрой» как арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками:

- кадастровый номер земельного участка 16:53:020101:16;

- местонахождение земельного участка Республика Татарстан, Нижнекамский Муниципальный район, г. Нижнекамск, БСИ;

- общая площадь земельного участка 4990кв.м;

- целевое назначение (категория) земельного участка - земли населенных пунктов;

- разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы;

- границы земельного участка, установленные границы сервитутов (обременения) обозначены в кадастровом паспорте земельного участка № 16:53:020101:16 от 14.08.2014 года, который является неотъемлемой частью договора;

Сдача земельного участка в аренду не влечет передачи права собственности на него. Выкуп арендованного земельного участка может быть осуществлен в установленном законодательством порядке.

На момент подписания договора стороны не имеют претензий к состоянию передаваемого предмета договора и его характеристикам (пункты 1.1.1-1.1.5, 1.1.7, 1.2 договора).

Согласно п. 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается с 01 июля 2015 года до 01 июля 2018 года. Действие договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в пункте 2.1.

Земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи от 01.07.2015г. (л.д. 12 т.1).

Договор с приложениями подписаны без разногласий и оговорок, скреплены соответствующими печатями сторон.

В дальнейшем истцом получило Разрешение на строительство № RU16530117-01-08 от 11.03.2016г. для завершения строительства объекта – Профилакторий для автомашин на земельном участке с кадастровым номером 16:53:020101:16, со сроком действия разрешения до 12.12.2017г.; в последующем срок действия разрешения на строительство был продлен до 12.12.2018г. (л.д. 45, 46 т.1).

По завершению всех строительных и отделочных работ истец обратился в Нижнекамский производственный участок АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», где проведены работы по изготовлению технической документации: Технического плана здания «Профилакторий для автомашин», Технического паспорта, Справки для подготовки акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Обществом 03.07.2018г. были поданы заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Управление Росреестра по РТ уведомлением (исх. № 16/094/002/2018-1661, 16-0-1-214/3002/2018-1165 от 18.10.2018г. л.д. 30, 31 т.1) отказало ООО «Техстрой» в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с указанием следующих причин: в техническом плане указаны не все кадастровые кварталы, в пределах которых расположен объект; в разделе «Характеристики здания» технического плана указан кадастровый номер земельного участка 16:53:020101:16, однако согласно представленному каталогу координат объект выходит за пределы земельного участка; границы объекта недвижимости «Профилакторий для автомашин» выходят за пределы земельного участка с кад. № 16:53:020101:16, на земельный участок который не имеет установленных границ и отсутствует кадастровый номер.

В соответствии с вышеуказанным здание «Профилакторий для автомашин» имеет признаки самовольной постройки.

Изложенные обстоятельства лишают общество права пользования и распоряжения спорным объектом недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения ситца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Согласно ч.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч.2 ст. 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Норма, содержащаяся в п.1 ст. 218 ГК РФ, устанавливает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Названная норма указывает на основания приобретения такого права (создание вещи для себя), но не определяет момент его возникновения. Правила данной статьи применяются в совокупности с правилами статей 8, 131, 219 ГК РФ.

В соответствии с ч.3 ст. 218 ГК РФ лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по основаниям, предусмотренным законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли объект недвижимости (кад. №16:53:030102:1590 расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, р-он БСИ) действующим градостроительным нормам, пожарной безопасности, ГОСТам, ТУ и т.п.?

- не представляет ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан?

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы - АНО «СЭЦ «Стройэкспертиза», представило в суд заключение эксперта № 102-19 от 05.07.2019г. (л.д. 1-63 т.2).

По результатам проведенных исследований экспертами ФИО2 и ФИО3, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сделаны следующие выводы:

1 - объект недвижимости (кад. №16:53:030102:1590 расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, р-он БСИ) соответствует действующим строительным нормам, пожарной безопасности, ГОСТам, ТУ;

объект недвижимости (кад. №16:53:030102:1590 расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, р-он БСИ) частично не соответствует действующим градостроительным нормам - надземные конструкции построенного здания выходят до 1,18м на неучтенный земельный участок шириной 1,2-1,3м.

Выход здания за пределы участка и возникновение неучтенного участка шириной 1,2-1,3м явилось следствием кадастровой ошибки, возникшей вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы (при первичном учете земельного участка в 2006г.).

Согласно предоставленному «Отчету по техническому обследованию 36/15-ТО. Том 20» выполненному в 2016г. ОАО «Нижнекамский Татагропромпроект», - исследуемое здание построено по ранее существующему одноэтажному каркасу производственного корпуса из сборных железобетонных конструкций (фундаменты стаканного типа, колонны, балки покрытия), возведенному в 1996г.

Таким образом, фактически произведена реконструкция объекта капитального строительства, без изменения расположения несущих конструкций каркаса в плане.

По результатам сравнительного анализа материалов дела и представленной судом документации, установлено, что существующие до межевания фундаменты и колонны железобетонного каркаса по оси 1/А-Б, возведенного в 1996 году, на кадастровом плане и картах оказались на неучтенном земельном участке вне земельного участка 16:53:020101:16, в 2006г.

При кадастровых работах и первичном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 16:53:020101:16, выполненным 08.08.2006г. - не учтено фактическое расположение на земельном участке существующего объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства, возведенного в 1996г.) - существующего железобетонного каркаса производственного здания (фундаменты, колонны, балки покрытия), что является нарушением пункта 6 статьи 11.9 «Земельного кодекса Российской Федерации; от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 «Земельного кодекса Российской Федерации; от 25.10.2001 N 136-ФЗ - Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.

При этом согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

В соответствии с пунктом 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - указанное несоответствие является кадастровой ошибкой, возникшей вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы (при первичном учете земельного участка в 2006г.).

2 - указанная постройка не представляет угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 28, 29 т.2).

Экспертное заключение № 102-19 от 05.07.2019г., представленное АНО «СЭЦ «Стройэкспертиза» по результатам проведенных исследований, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также не содержит противоречий в выводах эксперта.

Суд считает, что представленное судебное экспертное заключение АНО «СЭЦ «Стройэкспертиза» № 102-19 от 05.07.2019г. является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, эксперты, проводившие экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение экспертов мотивировано, составлено ими в пределах своей компетенции, эксперты имеют соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Земельный участок с кадастровым номером 16:53:020101:16, на котором расположен спорный объект недвижимости – профилакторий для машин, передан истцу на праве аренды на основании договора аренды со сроком действия до 01 июля 2018 года, т.е. на момент обращения истца в суд с настоящим иском – 20.11.2018г. (л.д. 52 т.1) срок действия договора аренды земельного участка истек.

С силу ст. 421 ГК РФ стороны вправе определять условия договора по своему усмотрению.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктами 2.1, 2.2, 7.2 договора стороны установили, что срок аренды устанавливается с 01 июля 2015 года до 01 июля 2018 года. Действие договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в пункте 2.1.

Доказательств заключения сторонами договора аренды указанного земельного участка на новый срок, равно как и доказательств выкупа указанного земельного участка, истец суду не представил.

Кроме того объект недвижимости, на который просит признать право собственности истец, обладает признаками самовольной постройки.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (части 1, 2 ст. 222 ГК РФ).

Соответственно законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на земельный участок, занятый спорным объектом, за истцом не зарегистрировано, тогда как в соответствии с ч.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на спорный объект не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил Гражданского кодекса РФ о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

Кроме того в уведомлении Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав от 18.10.2018г. в качестве оснований для отказа в государственной регистрации прав, среди прочего, указано, что объект выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 16:53:020101:16, следовательно расположен на другом земельном участке, который в ЕГРН не зарегистрирован.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Избирая способ защиты своего нарушенного права, в нарушение норм ст. 222 ГК РФ, истец изначально просит признать за ним право собственности на самовольно возведенный объект, после чего производными у него возникнут и права на земельный участок под спорным объектом, что нельзя признать верным.

Земельный участок, на который выходит спорный объект, под строительство данного объекта истцу не предоставлялся.

Отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил Гражданского кодекса РФ о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимого имущества - нежилое здание «Профилакторий для автомашин» площадью 1124,8кв.м, находящийся по адресу: РТ, г. Нижнекамск БСИ, возведен на земельном участке, не принадлежащем истцу на праве собственности.

Право собственности истца на земельный участок, на котором расположен спорный объект, не зарегистрировано и не находится во владении истца на каком-либо ином основании.

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

Госпошлина и расходы за производство судебной экспертизы подлежит отнесению на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Председательствующий судьяО.П. Спиридонова