Решение от 19 июня 2025 г. по делу № А66-511/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-511/2025
г.Тверь
20 июня 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2025 г.

С перерывом в порядке ст. 163 АПК РФ.

Арбитражный суд Тверской области в составе:

судьи Курова О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дегтяревой О.В. рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО «Маяк» г. Тверь

к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области г. Тверь

об обязании заключить договор аренды,

при участии от истца ФИО1, ФИО2 - представителей

от ответчика ФИО3 - представителя,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Маяк» г. Тверь обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области г. Тверь об обязании Министерства предоставить в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200104:552 и 69:40:0200103:48 путем заключения договора аренды.

Определением от 31.01.25г. исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода к судебному разбирательству.

Определением суда от 31.03.25г. предварительное судебное заседание перенесено на 09.04.25г.

01.04.2025 от истца поступили дополнительные пояснения, уточненный проект договора, истец пояснил, что при подписании Соглашения №01-од/2017 об обеспечении прав пострадавших участников строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <...>, на готовые жилые помещения (далее - «Соглашение»), стороны взяли на себя взаимные обязательства, а именно

- ООО «Маяк» - предоставить готовые жилые помещения пострадавшим участникам строительства, в количестве 22 человек;

- Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области - в целях компенсации затрат, связанных с предоставлением готовых жилых помещений, предоставить в аренду ООО «Маяк» земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200106:520 и 69:40:0200103:48.

Однако, в дальнейшем один пострадавший участник строительства - ФИО4 отказался принимать готовое жилое помещение. Таким образом, ООО «Маяк» выполнило свои обязательства по Соглашению в отношении 21 пострадавшего участника строительства.

В связи с уменьшением обязательств со стороны ООО «Маяк», Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области были проведены мероприятия по уменьшению площади земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200103:48 (площадь земельного участка была изменена с 8226 кв.м. на 7906 кв.м.).

Ответчик явку представителя в предварительное судебное заседание не обеспечили, о месте, дате и времени рассмотрения настоящего дела извещен надлежаще (ст. ст. 121-123 АПК РФ). Дело рассматривается в соответствии со ст. 136 АПК РФ в отсутствие ответчика.

В предварительном судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, указал, что внес изменения в проект договора аренды, документально уменьшение площади земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200103:48 подтвердить не может, также не может пока представить пояснения относительно незаполненности п.2.1 проекта договора аренды.

Истец возражает против перехода к судебному разбирательству.

Арбитражный суд, проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы по делу, пришел к выводу о готовности настоящего дела к судебному разбирательству и считает стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной.

Дело подлежит назначению к судебному разбирательству в отдельном судебном заседании с учетом позиции истца.

03.06.2025 от ООО "МАЯК" поступили дополнительные материалы по делу.

04.06.2025 от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области поступил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании 05.06.25г. истец поддержал исковые требования в полном объеме, уточнил что на основании постановления Правительства Тверской области № 250-пп (п.14) расчет арендной платы необходимо производить из размера ставки земельного налога.

Истец указал что земельный участок должен быть ему предоставлен на основании соглашения №01-од/2017.

Ответчик возражает против иска, указал что интерес субъекта Федерации в настоящее время в заключении договора аренды с истцом утрачен, по содержанию проекта договора позиции нет, однако указал, что проект составлен не по типовой форме министерства. Расчет арендной платы произведен неверно, так как порядок указанный истцом не распространяется на земельный участок, который истец хочет получить в аренду. Есть определенный порядок получения участка в аренду, заявитель должен обратиться с соответствующим заявлением, уполномоченный орган должен рассмотреть заявление и направить заявителю проект договора.

Ответчик полагает, что основания передачи земельного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют, п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ такого основания как соглашение не предусматривает, заключение же договора на основании подп.3 п.2 ст.29.6 ЗК РФ, нормы которого стороны изначально предполагали использовать при заключении договора аренды в настоящее время не могут быть применены, поскольку Губернатор Тверской области не издал соответствующий распорядительный акт.

Истец указал, что 22.02.22г. в адрес министерства было направлено ходатайство о подготовке Распоряжения Губернатора Тверской области, это письмо представлено в материалы дела, порядок соблюден.

Ответчик просит объявить перерыв в судебном заседании для уточнения позиции по делу, основания расчета арендной платы.

Суд полагает возможным удовлетворить ходатайство ответчика и объявить перерыв в заседании суда до 10-30 10.06.2025 г.

Объявление о перерыве размещено на сайте Арбитражного суда Тверской области в сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание продолжено 10.06.25 г. в 10:30 в том же составе суда с участием представителей сторон.

06.06.25г., 09.06.25г. от истца поступили дополнительные документы, в том числе уточненный проект договора с приложениями.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик поддержал возражения на иск, проект договора представленный истцом не отвечает интересам Министерства, представил свой проект договора с указанием подлежащих включению в договор условий.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

23.10.2017г. между Обществом с ограниченной ответственностью «МАЯК» (далее -«Общество») и Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - «Министерство») и пострадавшими участниками строительства проблемного объекта расположенного по адресу <...> было подписано Соглашение №01-од/2017 об обеспечении прав пострадавших участников строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <...>, на готовые жилые помещения (далее - «Соглашение»).

Соглашение заключено по итогам проведенного конкурса по определению юридического лица желающего принять на себя обязательства по обеспечению прав пострадавших участников строительства дома, расположенного по адресу: т. Тверь, ул. Новая, дом 2, на жилые помещения, в соответствии с требованиями закона Тверской области от 26.04.2012 № 29-ЗО «О дополнительных мерах по защите прав граждан-участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действии (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в закон Тверской области «Об управлении государственным имуществом Тверской области» (далее по тексту - Закон Тверской области № 29-30»).

Согласно п. 1 Соглашения, стороны определяют порядок обеспечения прав Пострадавших участников строительства, расположенного по адресу: <...>, на готовые жилые помещения путем передачи Победителем .конкурса Пострадавшим участникам строительства, которыми соблюдены условия, предусмотренные ч. 2 ст. 9.1 Закона Тверской области № 29-30, готовых жилых помещений, расположенных по адресу: <...>, до окончания III квартала 2020 года, на основании заключаемых с ними договоров, оформляющих переход права собственности на определенные готовые жилые помещения; к Пострадавшим участникам строительства с соблюдением требований гражданского законодательства Российской Федерации, а также порядок предоставления Уполномоченным органом Победителю конкурса земельных участков согласно ч. 7 ст. 9.1 Закона Тверской области № 29-30.

Согласно п. 3.1 Соглашения в целях компенсации затрат Победителя конкурса, связанных с предоставлением Пострадавшим участникам строительства готовых жилых помещений, Уполномоченный орган предоставляет Победителю конкурса в аренду без проведения торгов земельные участки, определенные в п. 3.4 настоящего Соглашения для использования в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.

Земельные участки передаются в аренду после полного исполнения Победителем конкурса всех обязательств перед Пострадавшими участниками строительства по передаче им готовых жилых помещений с учетом положений пункта 2.6 настоящего Соглашения в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня обращения Победителя конкурса в Уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

В п. 3.3 Соглашения указано, что размер предоставляемых Победителю конкурса земельных участков определяется по формуле, приведенной в ч. 9 ст. 9.1 Закона Тверской области № 29-ЗО.

Согласно п. 3.4 Соглашения, характеристики предоставляемых в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Тверской области; - из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 69:40:0200104:552 ориентировочной площадью 4694 кв. м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>;

- из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 69:40:0200103:48 ориентировочной площадью 8226 кв. м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом; участок находится примерно в 95 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <...>.

Земельные участки предоставляются Победителю конкурса, по льготной арендной плате.

Разрешенное использование земельного участка: кадастровым номером 69:40:0200104:552 «магазины»; кадастровым номером 69:40:0200103:48 «предпринимательство». Обязанность Победителя конкурса уведомить Уполномоченный орган о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200104:552 и земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200103:48 в субаренду третьему лицу - застройщику, являющемуся взаимозависимым лицом арендатора.

Согласно п. 4.2.4 Соглашения, уполномоченный орган обязался предоставить Победителю конкурса в целях компенсации затрат, связанных с обеспечением прав Пострадавших участников строительства на готовые жилые помещения, в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Тверской области:

- из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 69:40:0200104:552 ориентировочной площадью 4694 кв.м. расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>;

- из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 69:40:0200103:48 ориентировочной площадью 8226 кв.м. расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 95 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <...> в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 настоящего Соглашения.

Далее, в целях подготовки распоряжения Губернатора Тверской области в соответствии с разделом III Постановления Правительства Тверской области №244-пп от 25.07.2016г., а так же в соответствии с разделом 3 Соглашения, 22.02.2022г. Обществом в адрес Министерства были предоставлены документы, подтверждающие исполнение обязательств, направленных на обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения, а именно:

ФИО

Сведения о документе, удостоверяющем личность

ФИО5

Паспорт: серия 45 15 №301650, выдан Отделом УФМС России по гор. Москве по району Басманный 12.10.2015г., код подразделения 770-004

ФИО6

Паспорт: серия 04 04 №327494, выдан 2 ГОМ УВД города Норильска Красноярского края 30.12.2003г., код подразделения 243-008

ФИО7

Паспорт: серия 28 06 №773840, выдан Отделением УФМС России по Тверской области в Центральном районе г. Твери 31.08.2007г. код подразделения 690-002

ФИО8

Паспорт: серия 28 04 №236198, выдан Южным отделом милиции Московского РОВД г. Твери 13.09.2003г., код подразделения 693-004

ФИО9

Паспорт: серия 28 18 №606609, выдан УМВД России по Тверской области 13.09.2018г., код подразделения 690-001

ФИО10

Паспорт: серия 28 05 №666718, выдан Московским Отделом Внутренних дел города Твери 08.08.2006г.

ФИО11

Паспорт: серия 28 12 №219709, выдан Отделением УФМС России по Тверской области в Пролетарском районе г. Твери 05.12.20112г., код подразделения 690-003

ФИО12

Паспорт: серия 28 02 №917400, выдан Южным отделом милиции Московского РОВД гор. Твери 16.12.2002г. код подразделения 693-004

ФИО13

Паспорт: серия 28 02 №694113, выдан Рамешковским РОВД Тверской области 19.07.2002г., код подразделения 692-029

ФИО14

Паспорт: серия 28 04 №105539, выдан Южным отделом Милиции Московского РОВД гор. Твери 16.06.2003г., код подразделения 693-004

ФИО15

Паспорт: серия 28 17 №559862, выдан Отделением УФМС России по Тверской области в Центральном районе гор. Твери 15.11.2017г., код подразделения 690-002

ФИО16

Паспорт: серия 28 00 №191552, выдан Редкинским отделением милиции Конаковского района Тверской области 05.12.2000г., код подразделения 693-002

ФИО17

Паспорт: серия 28 05 №679704, выдан московским Отделом внутренних дел г. Твери 26.09.2006г., код подразделения 692-040

ФИО18

Паспорт: серия 28 00 №102919, выдан Южным отделом милиции Московского РОВД г. Твери 15.08.2000г.3 код подразделения 693-004

ФИО19

Паспорт: серия 28 04 №105487, выдан Южным Отделом милиции московского РОВД г. Твери 07.06.2003г.. код подразделения 693-004

ФИО20

Паспорт: серия 78 97 №012954, выдан Красноперекопским РОВД г. Ярославля 21.11.1998г., код подразделения 762-004

ФИО21

Паспорт: серия 18 04 №127627, выдан Краснооктябрьским РОВД гор. Волгограда 22.09.2003г., код подразделения 342-005

ФИО22

Паспорт: серия 28 10 №092238, выдан Отделом УФМС России по Тверской области в Московском районе гор. Твери 09.04.2011г., код подразделения 690-040

ФИО23

Паспорт: серия 28 09 №974066, выдан Отделом УФМС России по Тверской области в Заволжском районе города Твери 02.10.2009г., код подразделения 690-001

ФИО24

Паспорт: серия 41 02 №862694, выдан Лесколовским отделением милиции Всеволожского района Ленинградской области 24.01.2003г., код подразделения 473-008

ФИО25

Паспорт: серия 28 02 №715536, выдан московским РОВД гор. Твери 30.07.2002г. код подразделения 692-040

Один пострадавший участник строительства - ФИО4 отказался принимать готовое жилое помещение. Таким образом, ООО «МАЯК» выполнило свои обязательства по Соглашению в отношении - 21 пострадавшего участника строительства.

В связи с уменьшением обязательств со стороны ООО «МАЯК», Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области были проведены мероприятия по уменьшению площади земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200103:48 (площадь земельного участка была изменена с 8226 кв.м. на 7906 кв.м.).

В адрес Министерства были предоставлены следующие документы:

1. Надлежаще заверенные копии учредительных документов ООО «МАЯК» (Решение единственного участника от 04.03.2019г.; протокол №1 от 19.01.2016г.; свидетельство серия 69 №002292668; свидетельство серия 69 №002292667; устав ООО «МАЯК»).

2. Договоры мены - документы, подтверждающие переход прав на жилое помещение к пострадавшему участнику долевого строительства - 21 (Двадцать один) экз.

10.11.2021г. между Обществом и Министерством подписан договор безвозмездной передачи недвижимого имущества в государственную собственность Тверской области, в части передачи долей незавершенном строительством объекте площадью застройки 1265,2 кв.м., адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер 69:40:0200106:520.

22.02.2022г. в адрес Министерства было направлено ходатайство о подготовке распоряжения Губернатора Тверской области, в части предоставления в аренду без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0200104:552 и 69:40:0200103:48 для использования в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.

С целью ускорения подготовки распоряжения Губернатора Тверской области о предоставлении земельных участков 69:40:0200104:552 и 69:40:0200103:48, в соответствии с соглашением №01 -од/2017 об обеспечении прав пострадавших участников строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <...>, на готовые жилые помещения от 23.10.2017г., Обществом была подготовлена и направлена информация - план застройки земельных участков 69:40:0200104:552 и 69:40:0200103:48 (презентация).

В презентации была учтена и включена просьба Министерства, в части строительства парка, расположение которого планируется по улице Можайского, г. Тверь (около детской поликлиники).

Все материалы были предоставлены и имеются в распоряжении у Министерства.

Однако, до настоящего времени, и в нарушении сроков, предусмотренных п.3.1. Соглашения (земельные участки передаются в аренду после полного исполнения всех обязательств перед пострадавшими участниками строительства по передаче им готовых жилых помещений в течение 30 (Тридцати) календарных дней со дня обращения с соответствующим заявлением) Обществу не предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200104:552 и 69:40:0200103:48.

В адрес Министерства была направлена досудебная претензия (№б/н от 26.11.2024г.) о необходимости исполнения Соглашения с проектом договора аренды земельного участка, которая остается без исполнения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец обратился в арбитражный суд с требованием обязать Министерство предоставить в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200104:552 и 69:40:0200103:48 путем заключения договора аренды.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли.

Частями 1, 4 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Обращение в арбитражный суд осуществляется, в том числе, в форме искового заявления - по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, в форме заявления - по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.

В силу статьи 12 ГК РФ обратившееся в суд лицо самостоятельно определяет способ защиты гражданских прав. При этом избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимся в определении от 21.12.2004 № 409-О, конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность для заинтересованного лица по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Статьей 39.2 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Согласно подп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляется в аренду земельный участок юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

На территории Тверской области был принят Закон Тверской области от 26.04.2012 № 29-ЗО "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области" в целях реализации и защиты прав пострадавших граждан и новых застройщиков.

Статье 5 названного Закона установлены дополнительные меры по защите прав пострадавших участников строительства, в частности дополнительными мерами по защите прав пострадавших участников строительства являются:

1) оказание содействия в привлечении средств для завершения строительства проблемного объекта и (или) обеспечения прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;

2) оказание содействия в подключении (технологическом присоединении) проблемного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с законодательством;

3) установление для нового застройщика льготной арендной платы за пользование земельным участком, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, и за пользование земельным участком, предоставляемым новому застройщику в соответствии с абзацем первым части 2 статьи 8 настоящего Закона;

Согласно ст. 7 Закона № 29-ЗО, Уполномоченный орган в пределах установленной компетенции организует проведение конкурса по определению нового застройщика (далее - конкурс) в случаях отсутствия либо прекращения по основаниям и в порядке, установленных законодательством, прав недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, или отсутствия такого земельного участка.

Порядок проведения конкурса и определения его победителя устанавливается Правительством Тверской области.

По итогам проведенного конкурса между уполномоченным органом, действующим в пределах установленной компетенции, победителем конкурса и некоммерческой организацией заключается соглашение.

Указанное соглашение в обязательном порядке должно содержать:

1) положение о порядке изменения условий соглашения и прекращения его действия;

2) положение об ответственности сторон за неисполнение условий соглашения;

3) условия информационного взаимодействия в целях ведения Реестра;

4) принятие победителем конкурса на себя обязательств по завершению строительства проблемного объекта и (или) обеспечению прав пострадавших участников строительства на жилые помещения;

5) порядок и сроки заключения между победителем конкурса и пострадавшими участниками строительства договоров, указанных в части 5 статьи 6 настоящего Закона;

6) положение о согласии пострадавших участников строительства на уступку победителю конкурса прав требований по договорам участия в строительстве, заключенным с недобросовестным застройщиком;

7) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции (некоммерческой организацией) обязательств по предоставлению (передаче прав и обязанностей по договору аренды) победителю конкурса земельного участка, на котором осуществляется строительство проблемного объекта, для завершения его строительства, за исключением случаев отсутствия прав недобросовестного застройщика на такой земельный участок или отсутствия такого земельного участка;

8) принятие уполномоченным органом в пределах установленной компетенции обязательств по предоставлению победителю конкурса земельного участка, предусмотренного абзацем первым части 2 статьи 8 настоящего Закона;

9) характеристики земельного участка, предусмотренного абзацем первым части 2 статьи 8 настоящего Закона, в том числе категория земель, к которой относится данный земельный участок, его ориентировочные площадь, местоположение.

Согласно абзаца первого части 2 статья 8 в целях компенсации затрат, связанных с реализацией настоящего Закона, новому застройщику, заключившему соглашение, предусмотренное статьей 7 настоящего Закона, предоставляется в аренду без проведения торгов земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности Тверской области, муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с подпунктом "х" пункта 3 части 1 статьи 1 Закона Тверской области "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации" для использования в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки. Указанный земельный участок предоставляется новому застройщику в случае исполнения им всех обязательств перед пострадавшими участниками строительства.

Таким образом Соглашение № 01-од/2017 от 23.10.2017 заключено сторонами во исполнение вышеуказанных положений законодательства.

Новый застройщик обязательства по Соглашению выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиком.

Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 310 ГК РФ).

В силу указанных норм у ответчика возникла неисполненная им обязанность по исполнению Соглашения.

Во исполнение Закона № 29-ЗО, Правительством Тверской области принято Постановление от 25.07.2016 № 244-пп "О реализации отдельных положений Закона Тверской области "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации" (вместе с "Порядком организации работы по подготовке распоряжения Губернатора Тверской области о соответствии объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабного инвестиционного проекта направлениям, установленным в подпунктах "ф" или "х" пункта 3 части 1 статьи 1 Закона Тверской области от 23.12.2015 № 139-ЗО "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации"), которое определяет процедуру подготовки распоряжения Губернатора Тверской области о соответствии объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабного инвестиционного проекта направлениям, установленным в подпунктах "ф" или "х" пункта 3 части 1 статьи 1 Закона Тверской области от 23.12.2015 № 139-ЗО "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации" (далее также - распоряжение Губернатора Тверской области), в целях предоставления новому застройщику, заключившему соглашение, предусмотренное статьей 7 Закона Тверской области от 26.04.2012 № 29-ЗО "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области" (далее также - Соглашение), в аренду без проведения торгов земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности Тверской области, муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 9 Постановления № 244-пп в целях подготовки распоряжения Губернатора Тверской области в соответствии с настоящим разделом новый застройщик, исполнивший все обязательства, направленные на обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения, подает ходатайство о подготовке распоряжения Губернатора Тверской области в Министерство с приложением заверенных в установленном законодательством порядке указанных в пункте документов.

Министерство в трехдневный срок со дня поступления от нового застройщика заявления и всех документов, указанных в пункте 9 настоящего раздела, осуществляет в случае, если Соглашение заключено между органом местного самоуправления муниципального образования Тверской области и новым застройщиком, направляет обращение в адрес главы органа местного самоуправления муниципального образования Тверской области по вопросу предоставления сведений, необходимых для расчета максимального размера земельного участка (земельных участков), из которого (которых) в соответствии с земельным законодательством образуется земельный участок, планируемый к предоставлению в аренду без проведения торгов в соответствии с распоряжением Губернатора Тверской области новому застройщику;

Распоряжение Губернатора Тверской области или решение об отказе не позднее трех рабочих дней со дня подписания направляется новому застройщику в установленном порядке.

В данном случае материалами дела подтвержден факт направления истцом ответчику соответствующего заявления и отсутствия ответа, ответчиком указанное также не оспорено.

 Понуждение к заключению договора это правовой механизм, который дает возможность посредством судебного решения заставить сторону, которая уклоняется от обязательств, заключить соглашение, если она не соглашается сделать это добровольно.

По общему правилу, предусмотренному ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

Понуждение к заключению договора означает возможность принудительного заключения договора через суд, если одна из сторон обязана это сделать, но уклоняется. Общий принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает, что стороны сами решают, заключать договор или нет. Однако, есть исключения, когда закон или добровольно принятое обязательство налагают на сторону обязанность заключить договор, и в случае отказа от его заключения, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. 

Лицо обязано заключить договор, только если это предусмотрено законом или если оно добровольно приняло на себя такое обязательство (п. 1 ст. 421 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Истцом по требованию о понуждении заключить договор может выступать только контрагент стороны, обязанной к заключению договора.

В силу изложенного, суд полагает требования истца об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о том, что отсутствует соответствующее распоряжение Губернатора Тверской области суд отклоняет, поскольку в соглашении № 01-од/2017 от 23.10.2017 сторонами согласовано условие о принятии Министерством на себя соответствующего обязательства в случае исполнения истцом своих обязательств, что и имеет место быть.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Суд считает необходимым исходить из проекта договора, представленного истцом с учетом необходимости внесения корректировок, поскольку ряд пунктов внесены истцом в проект договора в части условий, которые могут быть включены в договор только по соглашению сторон.

Согласно п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При утверждении п. 1.1 договора суд исходит из редакции указанного пункта, изложенной в проекте договора, представленном ответчиком, поскольку у ответчика более точно указаны ориентиры земельных участков и истец не представил доказательств того, что ориентиры, указанные ответчиком неверны. Также с учетом этого, вносятся аналогичные изменения в редакцию приложения № 1 к договору.

Редакцию п. договора 3.2.8 суд изменяет, поскольку стороны договора согласны с уведомлением арендодателя, однако истец указал, что уведомит арендодателя только в случае передачи земельного участка в субаренду зависимому субарендатору, такое исключительное условие истцом не обосновано. Вместе с тем, срок уведомления о совершенных сделках три дня сторонами не согласован, вследствие чего суд исключает срок из данного условия договора.

Пункт 1.5 договора суд считает необходимым изложить в виде общей нормы, закрепляющей приоритет арендатора на заключение договора аренды на общий срок, поскольку предлагаемый истцом порядок продления срока действия договора сторонами не согласован.

Соответственно судом также изменяется и редакция п. 1.4 договора, так как истец указал на возможность продления срока в порядке установленном договором, а ответчик указал на продление срока договора в соответствии с действующим законодательством, то есть условие также не согласовано.

Пункт 6.1 судом также изменен, так как срок рассмотрения претензий сторонами не согласован, вследствие чего действует срок установленный законодательно.

Из редакции п. 7.1. исключается условие, предложенное истцом о том, что условия договора не подлежат изменению. В данном случае, поскольку стороны не согласовали условия изменения договора, будет действовать обычный порядок изменения договора аренды, установленный ГК РФ.

Также суд считает необходимым внести изменения в редакцию расчета арендной платы к договору, поскольку вместо п. 2 Постановления Законодательного собрания Тверской области № 965-П-3 от 24.06.2004г. подлежит указанию во втором абзаце п.7.2 Методики, утвержденной указанным постановлением.

Согласно п. 42 Постановления Пленума № 49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 110, 156, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области г.Тверь ОГРН <***> ИНН <***> в качестве арендодателя заключить с ООО «Маяк» г.Тверь ОГРН <***> ИНН <***> в качестве арендатора договор аренды земельных участков на следующих условиях:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, а Арендатор обязуется принять земельные участки по акту приема-передачи (Приложение № 1), а именно:

1. Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200103:48 площадью 7906кв.м, адресный ориентир дом, участок находится примерно в 95м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <...>.

Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов).

Разрешенное использование земельного участка: предпринимательство.

2. Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200104:552 площадью 4694кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>.

Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов).

Разрешенное использование земельного участка: для строительства объектов социального назначения (магазины).

1.2. Земельные участки принадлежат Тверской области на праве собственности, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3. Срок аренды устанавливается на 10 (Десять) лет.

1.4. По истечению срока, указанного в п.1.3 настоящего Договора, он может быть продлен по соглашению Сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством

1.5. Арендатор имеет приоритетное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Расчет арендной платы приведен в Приложении №2 к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

2.2. Земельные участки предоставляются Арендатору по льготной арендной плате.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать Земельные участки в порядке, установленном настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

3.1.2. Использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать Земельные участки в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.3. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.4. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 и приложением №2 настоящего Договора.

3.2.5. Соблюдать при использовании Земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил, нормативов.

3.2.6. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.7. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.8. Уведомить Арендодателя о предоставлении Земельных участков в субаренду третьему лицу.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования Земельных участков.

4.1.2. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передать Арендатору Земельные участки по акту приема-передачи в день подписания настоящего Договора.

4.2.2. Предупредить Арендатора о правах третьих лиц на Земельные участки, а также об имеющихся недостатках, препятствующих пользованию земельным участком.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров и направления претензий.

6.2. В случае невозможности разрешения спора во внесудебном порядке спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Тверской области.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.2. В остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются следующие Приложения:

- Акт приема-передачи земельного участка (Приложение № 1)

- Расчет арендной платы (Приложение №2)

8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН


Арендодатель:


_______/___/

МП


Арендатор:


_______/___/

МП

Приложение №1

к Договору аренды земельных участков

от ___ №___

АКТ

ПРИЕМА – ПЕРЕДАЧИ

земельных участков в аренду

Российская Федерация, Тверская область, город Тверь

___ года

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___, действующего на основании Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Тверской области, утвержденного постановлением Правительства Тверской области от 18.10.2011 г. №73-пп и распоряжения Губернатора Тверской области от 01.12.2023г. №508-рг с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «МАЯК», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора ФИО26, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», составили настоящий акт приема-передачи о нижеследующем:

На основании договора аренды земельных участков от ___ №___ Арендодатель передает во временное владение и пользование, а Арендатор принимает следующие Земельные участки:

1. Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200103:48 площадью 7906кв.м, адресный ориентир дом, участок находится примерно в 95м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <...>.

Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов).

Разрешенное использование земельного участка: предпринимательство.

2. Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200104:552 площадью 4694кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>.

Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов).

Разрешенное использование земельного участка: для строительства объектов социального назначения (магазины).

2. Арендатор принимает вышеуказанные Земельные участки во временное владение и пользование в качественном состоянии как они есть на день подписания настоящего Акта.

ПЕРЕДАЛ: ПРИНЯЛ:

Арендодатель:


_______/___/

МП

Арендатор:

_______/___/

МП

Приложение №2

к Договору аренды земельных участков

от ___ №___

Расчет арендной платы

Размер льготной арендной платы за Земельный участок определяется в соответствии с Постановлением Законодательного собрания Тверской области «Об утверждении методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области» №965-П-3 от 24.06.2004г. (далее Постановление).

Согласно п.7.2 Методики определения и расчета арендной платы за пользование имуществом находящимися в государственной собственности Тверской области, утвержденной Постановлением льготная арендная плата за пользование земельными участками, предоставленными в соответствии с Законом Тверской области от 26.04.2012г. №29-ЗО «О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области «Об управлении государственным имуществом Тверской области», устанавливается в размере, равном земельному налогу, рассчитанному в отношении соответствующего земельного участка, в год.

Кадастровый номер земельного участка 69:40:0200104:552

Кадастровая стоимость, руб.

35 508 936,50

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03.06.2025г.

Налоговая ставка, %

1,5

Решение Тверской городской думы "Об установлении и введении на территории города Твери земельного налога" №106 от 03.11.2005г.

Расчет: 35 508 936,50 х 1,5% = 532 634,05 руб./год

Кадастровый номер земельного участка 69:40:0200103:48

Кадастровая стоимость, руб.

48 150 544,28

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 03.06.2025г.

Налоговая ставка, %

1,5

Решение Тверской городской думы "Об установлении и введении на территории города Твери земельного налога" №106 от 03.11.2005г.

Расчет: 48 150 544,28 х 1,5% = 722 258,16 руб./год

Арендная плата перечисляется частями:

не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы,

не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы,

не позднее 15.10. – ½ годовой суммы.

Арендодатель:


_______/___/

МП

Арендатор:

_______/___/

МП».

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, г.Тверь ОГРН: <***>, ИНН: <***> в пользу ООО «Маяк» г.Тверь ИНН: <***> ОГРН: <***> 50000руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу в соответствии со ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия

Судья О.Е. Куров