Решение от 24 апреля 2017 г. по делу № А40-7251/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. МоскваДело № А40-7251/16-61-61

24.04.2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2017 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи: Анциферовой О.В.

при введении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Региональная общественная организация "Общество любителей народного искусства "Традиция"

к ответчику ФГУП "ФТ-Центр", ООО «Атлант Оценка» третье лицо Росимущество по г.Москве.

о признании недостоверным (недействительным) отчет оценщика об определении стоимости объекта оценки

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности б/н от 01.04.2016 г.

от ответчика – ФГУП "ФТ-Центр" – ФИО3 по доверенности № 17 от 30.01.2017 г. от ООО «Атлант Оценка» - не явился, извещен

от третьего лица – ФИО4 по доверенности № И22-02/4165 от 15.03.2017 г.

УСТАНОВИЛ:

РОО "Общество любителей народного искусства "Традиция" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГУП «ФТ-Центр» (далее – ответчик), о признании недостоверным (недействительным) отчета от 15.04.2015 г. № ГД-180 об определении рыночной стоимости права аренды нежилых помещений 1,3,4,5,7,8, расположенных по адресу: <...> Пугачевская, д.17 по договору от 01.07.2011 г. № Д-30/772, об обязании применять арендную ставку по договору от 01.07.2011 г. № Д-30/772 в размере первоначальной стоимости 223 331,52 руб. с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Атлант Оценка».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТУ Росимущества в городе Москве.

Представитель истца поддержал исковые требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представители ответчика ФГУП "ФТ-Центр" и третьего лица против удовлетворения заявленных требований возражали по доводам отзывов.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком, заключен договор аренды № Д-30/772 от 01.07.2011, по условиям которого ответчик обязался передать истцу во временное владение и пользование, закрепленное за ответчиком на праве хозяйственного ведения, нежилое помещение площадью 3 349,8 кв.м., находящееся по адресу: <...> Пугачевская, д.17, стр. 1,3,4,5,7,8, а истец принять объект аренды и оплачивать арендную плату на условиях установленных указанным договором.

Согласие собственника помещения выражено, в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ, подписью представителя Росимущества на договоре, удостоверенной печатью.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.1 договора, в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком (приложение № 2 к договору), сумма ежемесячной арендной платы, вместе с суммой, эквивалентной величине налога на добавленную стоимость, за аренду помещений, указанных в приложении № 1 к договору, составляет 223 331,52 руб.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 5.4 договора, размер арендной платы, указанный в п. 5.1 договора, реквизиты и порядок ее оплаты могут быть изменены Территориальным управлением Росимущества в города Москве в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Согласно п. 5.4.1 договора, новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Письмом, исх. № 3016 от 12.10.2015, ответчик уведомил истца об изменении, в соответствии с письмом Росимущества, арендной платы, которая составила 1 210 002,58 руб. в месяц.

Как следует из указанного письма, арендная плата определена на основании отчета ООО «Атлант Оценка» от 14.07.2015 г. № ГД-180 «Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <...>, стр. 1,3,4,5,7,8», согласно которому величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды в год составляет 14 520 031 руб., с учетом НДС.

Истцом в материалы дела представлен отчет № 1-846, выполненный ООО «Экспертное агентство «ЭКС», в соответствии с которым рыночная стоимость месячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями общей площадью 3 349,8 кв.м., расположенными по адресу: <...> Пугачевская, д.17, стр. 1,3,4,5,7,8 составляет 220 260 руб.

Истец полагает, что необоснованное увеличение арендной ставки является способом удаления истца с данного объекта, о чем свидетельствует копия протокола ФГУП «ФТ-Центр» от 15.11.2013г. № 20-ПС, где в п. 11.4. прямо указано «Проработать возможность расторжения договора аренды с РОО «Общество любителей народного искусства «Традиция» № Д-30/772 от 01.07.2011г. Срок 06.12.2013г.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 11.07.2016 г. по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО5 эксперту ООО «Гилберт Инвест».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом на разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость арендной платы на объекты недвижимости, расположенные по адресу <...> Пугачевская, д.17 (6 зданий, площадью 2308,3 кв.м., 157,7 кв.м., 228,9 кв.м., 129,5 кв.м., 475,2 кв.м., 50.2 кв.м.), переданные РОО «Обществу «Традиция» в пользование по договору аренды от 01.07.2011г. № Д-30/772 на дату 15.10.2015г.

Соответствует ли отчет № ГД-180, подготовленный ООО «Атлант Оценка» действующим нормативным и иным актам, регламентирующим деятельность по оценке и оценочной деятельности в РФ, в случае выявления нарушений, указать влияют ли выявленные нарушения на выводы эксперта по определению стоимости арендной платы объектов, расположенных по адресу <...> Пугачевская, д.17 (6 зданий, площадью 2308,3 кв.м., 157,7 кв.м., 228,9 кв.м., 129,5 кв.м., 475,2 кв.м., 50.2 кв.м.).

В соответствии с заключением эксперта ООО «Гилберт Инвест» № А40-7251/16-61-61 от 26.12.2016 г. при ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость арендной платы на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> Пугачевская, д. 17 (6 зданий, площадью 2308,3 кв.м, 157,7 кв.м, 228,9 кв.м, 129,5 кв.м, 475,2 кв.м, 50,2 кв.м), переданные РОО «Обществу «Традиция» в пользование по договору аренды от 01.07.2011 г. №Д-30/772, на дату 15.10.2015 г. составляет: стр. 1 – 2 478 643 руб. в год, стр. 3 – 289 654 руб. в год, стр. 4 – 661 918 руб., стр. 5 – 10 749 753 руб. в год, стр.7 – 1 023 631 руб. в год, стр. 8 – 724 812 руб. (общая сумма 15 928 411 руб.).

При ответе на второй вопрос эксперт полагает, что Отчет об оценке № ГД-180 от 14 июля 2015 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов, и правил оценочной деятельности. Эксперт считает, что основанный на неверных данных расчет не может быть признан достоверным. Рыночная стоимость, определенная Оценщиком в отчете, не подтверждена. Обнаруженные нарушения влияют на выводы Эксперта по определению стоимости арендной платы объектов.

Согласно ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство оценивается наряду с другими.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, отчет ООО «Атлант-Оценка» от 14.07.2015 № ГД-80, носит рекомендательный характер, и не может быть оспорен путем самостоятельного предъявления иска.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательством несоответствия отчета, предъявляемым к нему требованиям, может являться экспертиза отчета об оценке.

В соответствии со ст. 17.1 Закона об оценке под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Истцом недостоверность размера арендной платы не подтверждена.

Право на изменение со стороны арендодателя арендной платы в одностороннем порядке, в силу диспозитивности положений ст.ст. 310, 614 ГК РФ, предоставлено в п. 5.4 договора аренды.

Разъяснения о правомерности включения в условия договора такого условия даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Таким образом, у ответчика отсутствует обязанность установления иного размера арендной платы; право одностороннего изменения арендной платы реализовано ответчиком путем направления в адрес истца соответствующего уведомления. Кроме того, судом отмечается, что не оспаривалось сторонами, что с 2011 года по 2015 год арендная ставка арендодателем не изменялась.

Следовательно, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права, может являться оспаривание размера установленной ответчиком в одностороннем порядке арендной платы в случае предъявления требований к истцу со стороны ответчика о взыскании аренной платы, исходя из такого размера.

Кроме того, суд также учитывает, что договор аренды от 01.07.2011 № Д-30/772 был заключен сторонами в 2011 году. Ставка арендной платы, начиная с момента заключения договора и вплоть до 2015, не пересматривалась. Очевидно, что в течение длительного периода времени плата за право владения и пользования объектом недвижимого имущества не могла не возрасти, что также подтверждается результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Также судом отмечается, что злоупотребление правом со стороны ответчика не установлено, поскольку по результатам судебной экспертизы арендная плата за спорные объекты составляет 15 928 411 руб./год, вместе с тем, как ответчиком установлена в размере 14 520 031 руб.

Таким образом, истец не доказал наличие нарушенного права.

ТУ Росимущества в городе Москве в своем письме от 26.11.2015 № 03/49756 подтвердило обоснованность увеличения арендной платы по Договору и необоснованность сохранения ставки, установленной в 2011 году.

Основания для применения арендной ставки в размере 223 331,52 руб. в мес. судом не установлены.

Оценив, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, судом не установлено оснований удовлетворения заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины, по проведенной экспертизе по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на истца, поскольку в удовлетворении иска отказано.

На основании изложенного, ст.ст. 11, 12, 295, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 8, 10, 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

О.В.Анциферова