Решение от 8 декабря 2019 г. по делу № А40-225404/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-225404/19-34-1728
г. Москва
09 декабря 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2019 г.

Решение изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Кравчик О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПЕРТ"

108811 МОСКВА ГОРОД ПОСЕЛЕНИЕ МОСРЕНТГЕН КИЛОМЕТР КИЕВСКОЕ Ш 21-Й ДОМОВЛАД 3СТРОЕНИЕ 1 ЭТАЖ 4 ПОМЕЩЕНИЕ XCIII, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.05.2011, ИНН: <***>

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОЛЛИЕРЗ ИНТЕРНЕШНЛ"

123112, МОСКВА ГОРОД, НАБЕРЕЖНАЯ ПРЕСНЕНСКАЯ, ДОМ 10, Э/ПОМ/КОМ 52/I/25,32,37,37А,38,38А,38Б,38В,38Г,38Д, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>

о признании недействительными решений внеочередного общего собрания собственников очно-заочного голосования в "Административно-деловом и учебном центре", расположенном по адресу: г. Москва, <...> км, домовл. 3, стр. 1, оформленных протоколом № 3 от 03.07.2019, по вопросам 2-11 повестки дня,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.08.2018 № 11/2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.08.2019 № 100-085/19;

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПЕРТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОЛЛИЕРЗ ИНТЕРНЕШНЛ" о признании недействительными решений внеочередного общего собрания собственников очно-заочного голосования в "Административно-деловом и учебном центре", расположенном по адресу: г. Москва, <...> км, домовл. 3, стр. 1, оформленных протоколом № 3 от 03.07.2019, по вопросам 2-11 повестки дня.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик возражал относительно заявленных требований по доводам отзыва на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности требований, которые подлежат удовлетворению, установив следующее.

Из материалов дела следует, что истец является собственником нежилого помещения, площадью 834,7 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москва, <...> км, домовл. 3, стр. 1

В форме очно-заочного голосования состоялось внеочередное общее собрание собственников вышеназванного здания. Дата проведения очного обсуждения - 10.06.2019, дата окончания приема бюллетеней собственников - 01.07.2019, подсчет голосов состоялся 02.07.2019.

Инициатором собрания являлась управляющая организация - ответчик.

В указанном собрании приняли участие 34 собственника, которым принадлежит 23 526,27 кв. м площадей, что составляет 84,61% от общего числа голосов собственников помещений, учитывая, что площадь помещений бизнес центра без учета мест общего пользования, которые не учитываются при определении кворума - 27 806,20 кв. м (23 526,27 * 100% : 27 806,20 = 84,61%).

Согласно протоколу указанного собрания № 3 от 03.07.2019 были приняты следующие оспариваемые решения:

- управляющей организации как агентом заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями,

- включить вознаграждение управляющей организации за посреднические услуги (агентское вознаграждение) в стоимость тарифной ставки технической эксплуатации и управления инфраструктурой мест общего пользования, начиная с даты действия договора на оказание услуг,

- внести изменения в п. 8.3 договора управления путем заключения дополнительного соглашения, в котором изложить данный пункт в следующей редакции: "приобретение расходных материалов, необходимых для оказания исполнителем услуг стоимостью до 50 000 рублей в месяц, проводится исполнителем без предварительного согласования с собственниками. При этом указанные расходы включены в стоимость услуг по настоящему договору, установленную п. 12.1 договора. Неиспользованные расходные материалы в случае завершения договора передаются по акту представителю собственника, назначаемому решением общего собрания собственников. При приобретении материалов стоимостью свыше 50 000 рублей в месяц, исполнитель предоставляет отчет по использованным затратам общему собранию собственников с указанием перечня материалов, вида ремонта и/или оборудования с обоснованием необходимости и стоимости".

- утвердить полномочия управляющей организации по передаче общего имущества третьим лицам во временное возмездное пользование в целях:

а. обеспечения надлежащего функционирования Бизнес-Парка "G10", обеспечения помещениями поставщиков услуг для собственников, арендаторов помещений в Бизнес-Парке "G10" и посетителей,

b. коммерциализации помещений Бизнес-Парка "G10" (извлечение дополнительного дохода) в интересах собственников помещений с зачетом получаемого дохода в счет оплаты услуг управления общим имуществом Бизнес-Парка "G10" управляющей организацией,

- внести изменения в приложение № 8 к договору на оказание услуг путем заключения дополнительного соглашения. Приложение № 8 к договору управления дополнить согласно приложению № 3,

- утвердить годовой бюджет на период с ноября 2017 по октябрь 2018 стоимости эксплуатации (ставки) мест общего пользования (МОП) и паркинга, указанный в приложении № 4,

- утвердить решение собственников о согласовании управляющей организации начисление собственникам помещений и машиномест эксплуатационных затрат за период ноябрь 2017 по октябрь 2018 по фактически эксплуатационным ежемесячным расходам в течение указанного периода, исходя из того, что подлежащие возмещению фактически понесенные эксплуатационные затраты управляющей организации за указанный период не могут превышать размеры утвержденного годового бюджета и стоимости эксплуатации (ставки) на период с ноября 2017 по октябрь 2018 года,

- утвердить годовой бюджет на период с ноября 2018 по октябрь 2019 стоимости эксплуатации (ставки) МОП и паркинга, указанный в приложении № 5,

- обязать управляющую организацию по итогам каждых 6 месяцев действия годового бюджета на период с ноября 2018 по октябрь 2019 стоимости эксплуатации (ставки) МОП и паркинга с ноября 2018 по октябрь 2019 проводить перерасчет годового бюджета и стоимости эксплуатации (ставки) МОП и паркинга с ноября 2018 по октябрь 2019 с учетом фактических понесенных эксплуатационных затрат за указанный период, исходя из того, что подлежащие возмещению фактически понесенные эксплуатационные затраты управляющей организации за указанный период не могут превышать размеры утвержденного бюджета и стоимости эксплуатации (ставки),

- утвердить собственниками помещений в Бизнес-Парке "G10" решения о заключении управляющей организацией с собственниками помещений дополнительного соглашения к договору на оказание услуг с учетом принятых решений по вопросам повестки дня собрания.

В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25) указано, что к решениям собраний относятся в числе прочего решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании. В силу пункта 104 Постановления № 25 правила главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В силу части 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 41 Постановления № 25 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 2 статьи 39 и пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статьями 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации определен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений, в том числе вопрос об определении собственниками расходов на содержание принадлежащего им имущества.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.01.2018 № 5-П, правовые положения Гражданского кодекса Российской Федерации об оспаривании решений общих собраний носят общий характер и призваны обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия. Соответствующие законоположения как сами по себе, так и во взаимосвязи со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации не препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не принимавшему участия в общем собрании, на котором рассматривался вопрос об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), или голосовавшему против принятия решения, устанавливающего ее конкретные размеры, если он полагает, что таким решением нарушены его права и законные интересы, обратиться в суд с заявлением об обжаловании данного решения в установленный законом срок.

В ходе рассмотрения дела об оспаривании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо, обратившееся в суд с соответствующим заявлением, не лишено возможности представить доводы и доказательства, свидетельствующие о том, что определенный общим собранием размер платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности, а основанная на избранных общим собранием дополнительных критериях для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме дифференциация размеров указанных платежей влечет за собой недопустимые различия в правовом положении этих лиц.

Суд же при оценке правомерности обжалуемого решения, действуя в пределах предоставленной ему дискреции и исходя из конкретных обстоятельств дела, во всяком случае не должен руководствоваться исключительно формальным критерием распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, установленным частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Истец указывает на отсутствие у управляющей организации функций агента в отношениях с ресурсоснабжающими организациями.

В силу части 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом.

В силу пункта 13 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо организацией, указанной в подпункте "б" пункта 10 настоящих Правил, посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям, в том числе путем их использования при производстве отдельных видов коммунальных услуг (отопление, горячее водоснабжение) с применением оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и надлежащего исполнения таких договоров.

Условия договора, заключенного собственниками Бизнес-Парка "G10" с управляющей организаций, утверждены решением общего собрания, оформленным протоколом № 2 от 23.10.2017.

Согласно условиям данного договора на оказание услуг от 01.11.2017 ответчик обязан от своего имени и за свой счет заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры.

В связи с чем, принятие решения о заключении управляющей организаций как агентом, действующим от имени и за счет собственников ресурсов, услуги, договоров с ресурсоснабжающими организациями, равно как и установление дополнительного вознаграждения управляющей организации за выполнение возложенных на нее законом обязанностей неправомерно.

Относительно внесения изменений в п. 8.3 договора управления решение собрания собственников является недействительным, поскольку фактически отсутствует максимальная сумма, на которую управляющая компания может осуществить приобретение материалов без согласования с собственниками.

В отношении вопроса о передаче помещений третьим лицам во временное возмездное пользование суд полагает, что в данном случае отсутствуют условия передачи в аренду общего имущества, не утвержден порядок предоставления отчетов управляющей компанией о полученных доходах и порядок зачета дохода в счет оплаты услуг управляющей компании собственниками.

Истец оспаривает решения собрания по основанию возложения на собственников помещений, у которых отсутствуют машиноместа, расходов, связанных с содержанием паркинга.

Как установлено судом при рассмотрении дела № А40-193139/2018 и не оспаривается ответчиком, ООО "ЭКСПЕРТ" не является собственником машиномест в подземном паркинге. С учетом требований, предъявляемых к строительству подземных автостоянок, встроенных в здание другого назначения, суд указал, что автостоянка относится к иным помещениям, имеющим самостоятельный характер по своему функциональному назначению. Собственники машиномест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, водоснабжения, контроля доступа и так далее).

Расчет стоимости обслуживания общего имущества, относящегося к подземному паркингу, должен осуществляться в соответствии с отдельной сметой расходов и доходов собственников машиномест.

Таким образом собственники помещений не должны нести расходы, связанные с содержанием паркинга, данное общее имущество - специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления). Бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках машиномест, что не противоречит пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), поскольку общее имущество подземного паркинга предназначено для обслуживания машиномест, находящихся в индивидуальной собственности, следовательно и бремя содержания указанного имущества ложится на собственников машиномест.

Истец указывает на то, что решения носят ретроспективный характер и приняты в отношении прав и обязанностей третьих лиц, не принимавших участие в голосовании.

Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников.

Управляющая организация должна подготовить расчеты, а собственники помещений провести общее собрание, на котором утвердить размер платы.

В силу части 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязаны информировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

В связи с изложенным, судом отклоняется довод ответчика о том, что указанные решения, принятые в июле 2019, не ухудшают положения собственников, являющихся и являвшихся таковыми в период с ноября 2017 по октябрь 2018.

Истец оспаривает решения по мотиву включения в состав расходов управляющей компании, подлежащих возмещению собственниками, дополнительных расходов на аренду внешних сетей, принадлежащих застройщику и основному собственнику помещений - ООО "ПРОМЫШЛЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ".

Как следует из протокола № 2 от 23.10.2017 собственниками было принято решение о заключении управляющей организацией договора аренды инженерных сетей и сооружений с ООО "ПРОМЫШЛЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ".

Соответствующий договор № ПТ-01-11-17-G10 был заключен 01.11.2017. По его условиям имущество передается управляющей компании для осуществления ею предпринимательской деятельности в целях оказания услуг по комплексному управлению, техническому обслуживанию и эксплуатации административно-делового центра с крытым паркингом, а также для проведения технического обслуживания имущества; доходы, полученные управляющей компанией в результате использования арендованного имущества, являются ее собственностью.

Таким образом, из условий договора аренды прямо следует, что он заключен исключено в целях и интересах управляющей компании, в связи с чем включение указанной стоимости аренды внешних сетей в бюджет управляющей компании и, соответственно, возложение данных расходов на собственников, необоснованно.

Возложение на собственников расходов по аренде внешних сетей нарушает положения статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктами 5 - 9 Правил № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Таким образом, состав общего имущества определяется собственниками помещений и включает в себя внутридомовые инженерные объекты. Внешней границей является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Исходя из положений действующего законодательства, внешние инженерные сети, расположенные за внешней границей стены многоквартирного дома, в состав общего имущества не входят.

Согласно пункту 6.2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такой управляющей организацией заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Из приведенных норм следует, что управляющая компания должна рассчитываться за предоставление собственникам коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями по их тарифам (п. 2 ст. 157 ЖК РФ).

При этом собственникам для получения коммунальных ресурсов не требуется аренда внешних инженерных сетей. Помещения получены собственниками в здании, готовом к эксплуатации и подключенном к необходимым инженерным сетям, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2016 № 77-240000-007327-2016.

Управление внешними сетями и сооружениями и их обслуживание не входят в полномочия управляющей компании.

Следовательно, обязанность компенсировать расходы по аренде внешних инженерных сетей по договору между ответчиком и ООО "ПРОМЫШЛЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ", которые не принадлежат собственникам, не относятся к общему имуществу и управление которыми не входит в полномочия управляющей компании не соответствует закону.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив представленные доказательства с учетом положений ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что решения внеочередного общего собрания собственников очно-заочного голосования в "Административно-деловом и учебном центре", расположенном по адресу: г. Москва, <...> км, домовл. 3, стр. 1, оформленные протоколом № 3 от 03.07.2019, по вопросам 2-11 повестки дня, подлежат признанию недействительным в силу статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации как принятые с нарушением требований закона.

Доводы ответчика о несоблюдении обязательного досудебного порядке урегулирования спора и наличии оснований для оставления иска без рассмотрения судом отклоняются.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 115 Постановления № 25 разъяснил, что установленное пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ. Следовательно, основания для применения положений ст. 148 АПК РФ у суда отсутствуют.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статей 8, 9, 11, 12, 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 4, 65, 71, 110, 112, 167-170, 171, 176-177, 180, 181, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными решения внеочередного общего собрания собственников очно-заочного голосования в "Административно-деловом и учебном центре", расположенном по адресу: г. Москва, <...> км, домовл. 3, стр. 1, оформленные протоколом № 3 от 03.07.2019, по вопросам 2-11 повестки дня.

Взыскать с ООО "КОЛЛИЕРЗ ИНТЕРНЕШНЛ" в пользу ООО "ЭКСПЕРТ" 6 000 (шесть тысяч) руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Кравчик О.А.