Решение от 22 марта 2022 г. по делу № А75-11508/2021

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-11508/2021
22 марта 2022 г.
г. Ханты-Мансийск



Резолютивная часть решения вынесена 15 марта 2022 г.

В полном объеме решение изготовлено 22 марта 2022 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 20.06.1991, место нахождения: 117997, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 01.11.2018, место нахождения 628260, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> д. 31) о взыскании 215 700 руб. 82 коп.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис» к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» об обязании произвести зачет,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное унитарное предприятие «Югорскэнергогаз» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628620, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>), акционерное общество «Газпром энергосбыт Тюмень» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628426, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>),

при участии представителей:

-от публичного акционерного общества «Сбербанк России» – ФИО2 по доверенности от 15.09.2021,

-от акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень» - ФИО3 по доверенности от 19.11.2021 № ИД009/394 (до перерыва),

-от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис», муниципального унитарного предприятия «Югорскэнергогаз» – не явились,

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис» (далее - ответчик) о взыскании 215 700 руб. 82 коп., в том числе задолженности по возмещению стоимости коммунальных услуг в размере 200 418 руб. 57 коп., неустойки (пени) за несвоевременное возмещение стоимости коммунальных услуг в размере 15 282 руб. 25 коп.

Требования со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 31.12.2019 № 050003154690.

Определением суда от 15.12.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное унитарное предприятие «Югорскэнергогаз», акционерное общество «Газпром энергосбыт Тюмень».

Ответчик в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился со встречным иском, согласно которому он просит обязать истца зачесть в счет арендной платы по краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 31.12.2019 № 050003154690 денежные средства в размере 90 498 руб. 00 коп., составляющих стоимость капитального ремонта арендованного помещения.

Определением от 09.02.2022 судебное разбирательство по делу отложено на 09.03.2022 на 14 час. 00 мин., встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис» принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и муниципального унитарного предприятия «Югорскэнергогаз», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы иска и отзыва на встречный иск.

Представитель акционерного общества «Газпром энергосбыт Тюмень» пояснил о том, что поставленная в спорном периоде электроэнергия оплачена истцом.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 15.03.2022 на 15 час. 00 мин.

По окончанию перерыва слушание дела продолжено при участии представителей ответчика и третьих лиц.

Заслушав представителей истца и третьего лица, изучив доводы первоначального и встречного исков и отзывов на них, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис» (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды нежилого помещения от 31.12.2019 № 050003154690, (далее - договор), согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого здания (далее по тексту - помещение) общей площадью 100,2 кв.м., расположенное в здании (далее - здание) по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

Согласно пункту 1.2. договора помещение указано (заштриховано и выделено цветом) на плане расположения нежилого помещения (приложение № 1), являющемся неотъемлемой частью договора.

Помещение предоставляется арендатору для размещения офиса. Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 86-АБ103696 от 29.11.2010 (пункты 1.3., 1.4. договора).

Срок аренды установлен 11 месяцев со дня заключения договора (пункт 1.6. договора).

В силу пункта 4.1. договора арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная арендная плата составляет 98 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц, в том числе НДС (20%) и включает в себя платежи за пользование помещением и соответствующей частью земельного участка пропорционально занимаемой площади. Постоянная арендная плата за месяц за всю площадь помещения составляет 9 819 руб. 60 коп.

Арендодатель имеет право учесть обеспечительный платеж (пункт 4.10. договора) или его часть в счет постоянной арендной платы за последний месяц аренды по договору.

Переменная арендная плата представляет собой сумму расходов арендатора, уплачиваемую им за услуги по эксплуатации помещения в соответствии с приложением № 4 к договору. Размер переменной арендной платы составляет 60 руб. 00 коп. в месяц за 1 кв.м. помещения, в том числе НДС (20%). Переменная арендная плата за месяц за всю площадь помещения составляет 6 012 руб. 00 коп.

Кроме того помимо арендной платы пунктом 4.4. договора предусмотрена обязанность арендатора возмещать арендодателю фактически понесенные расходы на оплату коммунальных услуг (пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением и канализацией).

Размер платы за коммунальные услуги, подлежащий возмещению, определяется сторонами ежемесячно, исходя из количества потребленных арендатором коммунальных услуг, стоимость которых рассчитывается на основании показаний индивидуальных узлов (приборов) учета и платежных документов на оплату соответствующего вида коммунальных услуг, с предоставлением со стороны арендодателя заверенных копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные арендодателем расходы (счет; счет-фактура; платежное требование; акт оказания услуг; показания приборов учета и т п.), а также заверенных копий платежных поручений, подтверждающих осуществление арендодателем платежа. При отсутствии индивидуальных узлов (приборов) учета плата за коммунальные услуги рассчитывается с учетом отношения площади помещения к площади всего здания.

Счет на возмещение коммунальных услуг выставляется арендодателем не позднее 30 числа (включительно) месяца, следующего за месяцем, в котором предоставлены услуги, с приложением заверенных копий документов, подтверждающих расходы арендодателя по соответствующему виду коммунальных услуг

Возмещение коммунальных услуг осуществляется арендатором по предъявленным счетам арендодателя, в течение 5 рабочих дней с даты получения счета.

По мнению истца у арендатора образовалась задолженность по коммунальным платежам в размере 200 418 руб. 57 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истец направил ответчику претензию от 27.05.2021 № 5940-101-исх/234 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку ответчик обязательства по договору в установленный срок не исполнил, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис», сославшись на невозможность пользования арендованным помещением ввиду его ненадлежащего состояния, в связи с чем он был вынужден произвести капитальный ремонт, стоимость которого подлежит зачету в счет арендной платы, обратилось Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры со встречным иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений по договору, арбитражный суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из аренды.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

Как следует из материалов дела индивидуальные признаки имущества определены в пункте 1.1. договора и приложении № 1 к нему. Кроме того, суд учитывает, что при приеме-передаче и использовании помещения у сторон отсутствовали разногласия и сомнения относительно его индивидуальных признаков.

Размер арендной платы урегулирован в разделе 4 договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договора и размере арендных платежей.

Принимая во внимание, что договор заключен на срок менее одного года, его государственная регистрация не требовалась.

Обязательная письменная форма договора соблюдена (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе о предмете, суд признает договор заключенными.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец свои обязательства по договорам выполнил в полном объеме, о чем свидетельствует передаточный акт.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как отмечено выше, по условиям договора стороны согласовали размер постоянной и переменной частей арендной платы.

Однако, наряду с этим, в пункте 4.4. договора стороны предусмотрели обязанность арендатора возмещать арендодателю фактически понесенные расходы на оплату коммунальных услуг (пользование электроэнергией, водо-, теплоснабжением и канализацией).

В материалы дела истцом представлены договоры энергоснабжения, а также первичные документы, на основании которых произведен расчет количества и стоимости ресурсов, подлежащих возмещению ответчиком в рамках договора за период с 09.01.2020 по 28.04.2021.

В представленном отзыве ответчик приводит следующие возражения. Счета за коммунальные услуги истец в адрес ответчика не направлял в течение 2020 года. Только в 2021 году счета направлялись без расчетов, суммы завышены без объяснений и без согласования расчета. Отсутствует также и порядок расчета. В соответствии с договором аренды суммы по коммунальным услугам должны быть согласованы сторонами и фактически понесены. В период пандемии офис не работал в течение с февраля по сентябрь 2020 года. Соответственно коммунальными услугами не пользовались. Электроэнергия не использовалась. Вода не использовалась. Расчеты потребления не представлены за водоотведение и электроэнергию. В помещении находится всего 8 светильников по 40 Вт. Количество человек, использующих данное помещение до марта 2021 года - 1 сотрудник.

Данные доводы судом отклоняются ввиду следующего.

Не направление в течение 2020 года истцом счетов в адрес ответчика не освобождает последнего от исполнения обязательств по возмещению коммунальных услуг. В рамках добросовестного поведения, ответчик имел возможность инициировать ежемесячное совместно с истцом осуществление расчетов стоимости коммунальных услуг.

Относительно довода о том, что с февраля по сентябрь 2020 года имущество не использовалось, суд отмечает, что отсрочка или рассрочка в отношении расходов на возмещение коммунальные платежи законодательством не предусмотрена.

Контррасчет требований ответчика не может быть принят судом, поскольку он носит произвольный характер.

Как следует из пункта 4.4. договора арендатор обязан производить оплату коммунальных платежей согласно показаниям индивидуальных узлов (приборов) учета, а в отсутствие таковых – пропорционально занимаемой площади.

В арендуемом помещении индивидуальные узлы (приборы) учета не установлены, в связи с чем размер стоимости коммунальных услуг, подлежащих возмещению, рассчитывался исходя из площади занимаемого помещения.

При этом, количество потребления коммунальных ресурсов зависело от использования здания в целом, в связи с чем в разных периодах их объем и стоимость различны.

Также суд отмечает, что, несмотря на неиспользование помещения, как утверждает ответчик, отключение от энергоснабжения не производилось.

Таким образом, у ответчика возникла задолженность по коммунальным платежам в размере 200 418 руб. 57 коп.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Принимая во внимание, что ответчик не подтвердил факт погашения задолженности перед истцом, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании суммы задолженности в размере 200 418 руб. 57 коп., как обоснованные и доказанные материалами дела.

Наряду с этим, истец просит взыскать с ответчика неустойку (пени) в размере 15 282 руб. 25 коп. за период с 19.02.2021 по 01.07.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 5.4. договора при нарушении арендатором срока возмещения фактически понесенных расходов по оплате коммунальных услуг, в соответствии с пунктом 4.4. договора - арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере 0,3 процента от просроченной суммы счета за каждый день просрочки.

Таким образом, форма соглашения о неустойке соблюдено.

Учитывая установление обстоятельств неисполнения обязательств, истец правомерно усмотрел основания для начисления неустойки.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд находит его арифметически верным.

Вместе с тем, ответчик заявил возражения относительно размера исковых требований, что квалифицируется судом как заявление о несоразмерности неустойки.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с пунктом 77 данного Постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 75 данного Постановления при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для снижения в порядке статьи 333 Кодекса предъявленной к взысканию неустойки может быть только ее явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 № 293-О право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

По условиям договора на ответчика возложена ответственность в виде начисления неустойки в значительно большем размере (0,3 процента), чем применяется в обычном гражданско-правовом обороте (0,1 процента).

Данное несоответствие позволяет суду считать применяемую к ответчику меру ответственности явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Виновная в неисполнении обязательства сторона должна претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с нее неустойки в разумных пределах соответственно размеру неисполненного обязательства за период начисления неустойки.

Поэтому при определении соразмерности размера неустойки суд вправе, не учитывая волю сторон, исходить из того, имеются ли в деле доказательства наличия у истца негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору. Таких доказательств не представлено.

Принимая во внимание изложенное, неустойка подлежит уменьшению до 0,1 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, исходя из надлежаще исчисленного судом размера пени.

Учитывая непредставление ответчиком оснований для его освобождения от ответственности за неисполнение обязательств, взысканию подлежит неустойка (пени) в размере 5 094 руб. 09 коп., в связи с чем, иск в данной части подлежит частичному удовлетворению.

Относительно заявленных встречных требований об обязании истца зачесть в счет арендной платы по краткосрочному договору аренды нежилого помещения от 31.12.2019 № 050003154690 денежные средства в размере 90 498 руб. 00 коп., составляющих стоимость капитального ремонта арендованного помещения, суд приходит к следующему.

Граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункты 1 статей 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из передаточного акта от 31.12.2019, состояние стен требует ремонта по всей поверхности, ввиду протекания грунтовых вод, состояние потолков неудовлетворительное, требует заделка трещин, вспучиваний, состояние полов неудовлетворительное, требует замена линолеума.

Следовательно, ответчику при приемке имущества со всей очевидность было известно о недостатках имущества.

При этом, в условиях договора положений относительно возмещения истцом расходов по их устранению, в том числе в счет уменьшения размера арендной платы, не содержится.

В этой связи, подлежит применению пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вместе с тем, ответчик в обоснование встречных требований указывает на осуществление капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2.3. договора все произведенные арендатором неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя без возмещения арендатору стоимости этих улучшений.

В силу пунктов 3.1.8., 3.1.9 договора арендодатель обязался за свой счет осуществлять текущий ремонт здания (за исключением помещения) и любой капитальный ремонт здания и инженерных систем. За свой счёт содержать здание, в котором находится помещение, в исправности и надлежащем санитарном состоянии.

Пунктом 3.3.5. договора арендатор обязался своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения. Самостоятельно поддерживать помещение в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями санитарной гигиены и пожарной безопасности.

Суд отмечает, что цель текущего ремонта - устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов и поддержание нормального уровня эксплуатационных показателей. Такой вывод можно сделать из определений текущего ремонта здания, которые встречаются в нормативных документах. Например, в пункте 3.12 СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения.

Цель капитального ремонта - устранение физического и морального износа объекта, восстановление утраченных первоначальных технических характеристик. К такому выводу можно прийти, проанализировав пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Письмо Минстроя России от 27.02.2018 № 7026-АС/08.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет, что такое капремонт зданий и других объектов капитального строительства. В частности, это работы по замене строительных конструкций (кроме несущих) или инженерно-технических сетей (подпункт 10, 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из представленного ответчиком расчета и вида выполненных работ, суд приходит к выводу о том, что они относятся к текущему ремонту.

Кроме того, суд учитывает, что порядок согласования проведения капитального ремонта договор не содержит, о проведении такового ответчик истца в известность не ставил.

Таким образом, основания для зачета стоимости данных работ в счет коммунальных платежей отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

При подаче первоначального иска уплачена государственная пошлина в размере 7 842 руб. 00 коп., тогда как с учетом уточнения исковых требований уплате подлежит 7 314 руб. 00 коп.

Государственная пошлина в размере 528 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

С учетом изложенного, в соответствии со статьями 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит расходы по уплате государственной пошлины на ответчика в размере 7 314 руб. 00 коп.

При подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 110 – 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отказ в удовлетворении встречных исковых требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины в указанном размере суд относит на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис» в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» 205 512 руб. 66 коп., в том числе основной долг в размере 200 418 руб. 57 коп., неустойку (пени) в размере 5 094 руб. 09 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 314 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис» отказать.

Возвратить публичному акционерному обществу «Сбербанк России» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 528 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 16.07.2021 № 831396 на сумму 7 842 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья П.А. Сердюков