Решение от 19 июня 2025 г. по делу № А52-1545/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Свердлова, 36, <...>

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-1545/2025
город Псков
20 июня 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2025 года.

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Соколовой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбаковой Г.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БИРЧВУД» (адрес: 180022, Псковская область, город Псков, ул. Новаторов, д. 3 К.Г., ОГРН 1196027006812, ИНН 6027200008)

к Администрации города Пскова (адрес: 180000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области (адрес:180001, <...>, ИНН:<***>, ОГРН:<***>), Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова (адрес: 180017, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (адрес: 180000, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенность,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенность,

от Управления по градостроительной деятельности Администрации города Пскова: ФИО2 – представитель по доверенность,

от остальных лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственность «БИРЧВУД» (далее – истец, ООО «БИРЧВУД») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Администрации города Пскова (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку – здание складского назначения общей площадью 2 834,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0130204:29 по адресу: <...>.

В деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области, Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную ранее в отзыве, в иске просил отказать.

Представитель Управления по градостроительной деятельности поддержал позицию ответчика, в иске просил отказать.

Представитель Комитета представил к заседанию отзыв, заседание просил провести в свое отсутствие.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд вправе рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи № 04 от 01.04.2022, ООО «БИРЧВУД» (покупатель) принял от ООО «Перспектива Плюс» (продавец) в собственность и оплатил недвижимое имущество, а именно: объект недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 60:27:0130204:138, расположенный по адресу <...>, площадью 2816 кв.м., степень готовности 95% и земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <...>, кадастровый номер 60:27:130204:29, площадью 30.505 кв.м, вид разрешенного использования: «под производственную базу».

По акту приема-передачи от 01.04.2022 объекты недвижимости переданы покупателю. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано 12.04.2022, запись государственной регистрации № 60:27:0130204:29-60/037/2022-14; на объект незавершенный строительством зарегистрировано 12.04.2022, запись государственной регистрации № 60:27:0130204:138-60/037/2022-9.

Предыдущему собственнику ООО «Перспектива Плюс», на основании проектной документации разработанной ООО «АрхСтройПроект», градостроительного плана РФ60-58701000-101-8921-28042016, утв. Постановлением Администрации г. Пскова № 700 от 01.06.2016, а также положительного заключения проектной документации №60-1-4-0144-15 от 01.12.2015, выданного ГБУ «Псковское областное Управление государственной экспертизы документации в области градостроительной деятельности» Администрацией выдано разрешение на строительство от 31.08.2016 № 60-RU60302000-20-2016 сроком до 25.02.2017.

В последующем новым собственником ООО «БИРЧВУД» в целях введения объекта в эксплуатацию и его дальнейшей регистрации как объекта завершенного строительства подготовлен технический план от 04.02.2025, разработанный кадастровым инженером ФИО3, разработана схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка выполненная ЗАО «ПсковТИСИз», также разработан новый градостроительный план РФ-60-2-00-0-00-2024-0190-0, осуществлено инженерно-техническое обеспечение, что подтверждается договором холодного водоснабжения № 6128 от 01.03.2025, договором водоотведения в приемные камеры № 6129 от 01.03.2025, договором водоотведения поверхностных сточных вод в центральную ливневую систему водоотведения № 7231 от 26.02.2025, договором энергоснабжения № 26-2273 от 17.08.2021.

17.03.2025 истец обратился в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 21.03.2025 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в связи с отсутствием документов указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Истцом также в материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы №СТЭ-54/2024, подготовленное экспертами общества с ограниченной ответственностью «Центр строительства и экспертиз» ФИО4 и ФИО5, согласно которому построенное здание складского назначения, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0130204:29 по адресу: <...>, соответствует действующим нормативным документам в области строительства, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, а также градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером № 60:27:0130204:29 и не несет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц.

Отсутствие необходимой разрешительной документации для ввода спорного объекта недвижимости в эксплуатацию послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), одним из которых является признание права. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения любого способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно положениям статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Судом установлено, что у Общества отсутствуют необходимые в силу действующего законодательства согласования на возведение спорного объекта, таким образом, здание склада является самовольной постройкой.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление №44), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Из анализа положений статьи 222 ГК РФ, статей 51, 55 ГрК РФ, Постановления № 44 следует, что бремя доказывания обстоятельств соблюдения градостроительных, строительных норм и правил, а также отвечает ли спорная постройка санитарным, противопожарным и иным требованиям, лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.

При необходимости суд может предложить сторонам представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Как указано выше, в качестве подтверждения соответствия построенного объекта требованиям действующего законодательства истцом представлено заключение строительно-технической экспертизы №СТЭ-54/2024, подготовленное экспертами общества с ограниченной ответственностью «Центр строительства и экспертиз» ФИО4 и ФИО5, согласно которому построенное здание складского назначения, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0130204:29 по адресу: <...>, соответствует действующим нормативным документам в области строительства, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, а также градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером № 60:27:0130204:29 и не несет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц.

При проведении исследования экспертами проведен комплекс мероприятий, в том числе с применением инструментальных исследований на предмет проверки соответствия построенного здания требованиям не только строительных и градостроительных норм, но и требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, охране окружающей среды и иным положениям действующего законодательства.

Статья 41 Закона № 73-ФЗ закрепляет, в частности, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая); при этом Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (часть третья).

Данные нормативные положения действуют во взаимосвязи с иными положениями Закона № 73-ФЗ, в том числе определяющими задачи и принципы государственной судебно-экспертной деятельности (статьи 2, 4-8), профессиональные и квалификационные требования, предъявляемые к эксперту (статья 13), его обязанности (статья 16), а также условия присутствия участников процесса при производстве судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении (статья 24) и требования к содержанию заключения эксперта (статья 25).

В целях развития приведенного выше механизма правового регулирования распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, который впоследствии был дополнен разделом VIII (путем принятия распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р), к числу которых с 31.10.2023 отнесены судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, в частности, судебная строительно-техническая экспертиза.

Таким образом, по общему правилу, соблюдение порядка назначения судебной строительно-технической экспертизы по делу, связанному с самовольным строительством, исключает выбор судом организации, не являющейся государственным судебно-экспертным учреждением.

В то же время согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», в силу принципов равноправия и состязательности сторон арбитражный суд не вправе принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон спора, не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Согласно обычному общеисковому стандарту доказывания (с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств и при отсутствии сговора сторон об утаивании какой-либо информации от суда) суд принимает решение в пользу того лица, чьи доказательства преобладают над доказательствами процессуального противника. Такой стандарт доказывания предполагает признание обоснованными требований истца или возражений ответчика при представлении ими доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих обстоятельства, положенные в основание таких требований и возражений (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2018 г. N 305-ЭС17-4004(2), от 30 сентября 2019 г. N 305-ЭС16-18600(5-8)).

Представление суду утверждающим лицом подобных доказательств, не скомпрометированных его процессуальным противником, может быть сочтено судом достаточным для вывода о соответствии действительности доказываемого факта для целей принятия судебного акта по существу спора.

Действующее законодательство не ограничивает круг доказательств, допускаемых в арбитражном процессе, требованиями к их форме, арбитражному суду присущи элементы активности в сфере доказывания, в связи с чем по правилам статьи 133 АПК РФ суд содействует сторонам в сборе доказательств и такое содействие заключается не только в предложении сторонам представить недостающие доказательства, но и в разрешении вопросов о назначении экспертизы по делу, вызове в судебное заседание экспертов, свидетелей, специалиста, принятии мер по обеспечению доказательств, направлении судебных поручений и другое.

В рассматриваемом споре истец предоставил представляющийся ему достаточным объем доказательств, свидетельствующих о безопасности построенного объекта недвижимости.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта (специалиста), полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы (исследования), хоть и не является заключением эксперта в смысле статьи 86 АПК РФ, но (наравне с заключением эксперта, полученным по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела) обладает доказательственной силой как иной документ (часть 2 статьи 62, статья 89 АПК РФ).

Таким образом, закон не ставит доказательственную силу заключения лица, обладающего специальными знаниями, в зависимость от его формы или порядка получения.

В частности, экспертиза, выполненная негосударственной экспертной организацией или негосударственным экспертом, может быть подвергнута судебной оценке (а не признана недопустимым доказательством) как внесудебное техническое исследование по вопросу соответствия спорного объекта строительно-техническим требованиям.

В случае, если при ознакомлении с заключением эксперта суд посчитает, что заключение неясно, неполно или сомнительно, он вправе поставить на разрешение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы. К такому мнению суд может прийти либо самостоятельно, либо это мнение формируется у суда в связи с наличием соответствующих аргументированных возражений лиц, участвующих в деле.

В рассматриваемом споре судом оценено заключение специалистов ФИО4 и ФИО5, данные специалисты опрошены судом в судебном заседании.

ФИО4 и ФИО5 обладают необходимой квалификацией в области технического надзора в строительстве. В судебном заседании 16.06.2025 специалисты пояснили, что спорный объект соответствует действующим нормативным документам в области строительства, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и не несет угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц.

Заключение специалистов не содержит каких-либо противоречий и недостатков.

Администрация каких-либо возражений относительно доводов истца о соответствии спорного объекта техническим нормам и правилам не заявила, сведений о наличии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации здания каким-либо нормам и правилам суду не представила.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, установив факт самовольного возведения спорного объекта и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности застройщика на этот объект, суд не разрешает вопрос о правовой судьбе данного объекта строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование.

Как следует из материалов дела, Администрация действий по сносу самовольной постройки в рамках настоящего дела не предприняло, информации об инициировании со стороны ответчика в рамках иного дела действий по сносу также не представлено.

Нарушений гражданско-правового интереса ответчика в отношении земельного участка истца не установлено, поскольку объект построен на земельном участке, который находится в частной собственности застройщика.

При этом суд учитывает баланс интересов лиц, позицию органа местного самоуправления, а также отсутствие альтернативы при отказе в признании права собственности на самовольную постройку (в этом случае законодателем предусмотрен снос постройки либо снос или приведение в соответствие с установленными требованиями). Из буквального толкования статьи 222 ГК РФ следует, что самовольная постройка подлежит сносу только в том случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Такая угроза должна быть реальной, а не абстрактной, то есть основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и на фактических обстоятельствах расположения спорных строений в их взаимосвязи.

Таким образом, установив, что признание права собственности на объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в целом соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объект недвижимости расположен земельном участке с соблюдением условий целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о признании за истцом права собственности на объект недвижимости – здание складского назначения общей площадью 2 834,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0130204:29 по адресу: <...> соответствии с техническим планом здания от 04.02.2025, подготовленным кадастровым инженером ФИО3

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 45 Постановления №44 вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

Судебные расходы, понесенные Обществом, не распределяются между лицами, участвующими в деле, и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в абзаце 3 пункта 47 Постановления №44, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Бирчвуд» на объект недвижимости – здание складского назначения общей площадью 2 834,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0130204:29 по адресу: <...> соответствии с техническим планом здания от 04.02.2025, подготовленным кадастровым инженером ФИО3

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья М.В.Соколова