Решение от 26 ноября 2017 г. по делу № А75-14149/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-14149/2017
27 ноября 2017 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 27 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  в составе судьи Истоминой Л.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемовой Ю.П., рассмотрев в судебном заседании дело заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГеоСинТекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628407, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к муниципальному казенному учреждению администрация города Когалыма (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628486, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, ул. Дружбы Народов, д. 7) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, выраженного в письме от 09.06.2017 исх. № 1-Исх-3137 и обязании заключить договор аренды земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма,

с участием представителей лиц, участвующих в деле:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 17.08.2017,

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 27.10.2017 № 04-66,

от третьего лица – ФИО2 по доверенности от 27.10.2017 № 34,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ГеоСинТекс» (далее – ООО «ГеоСинТекс», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения администрация города Когалыма (далее – Администрация города Когалыма, администрация, заинтересованное лицо) в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010612:54 в аренду без проведения торгов, выраженного в письме от 09.06.2017 исх. № 1-Исх-3137, и обязании Администрации города Когалыма устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения с ООО «ГеоСинТекс» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010612:54 в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

Администрация города Когалыма считает заявленные требования необоснованными, указывая, что Обществом уже было использовано право на предоставление спорного земельного участка однократно в аренду для завершения строительства, в связи с чем в удовлетворении требований просит отказать в полном объеме (отзыв на заявление – л.д. 54-56).

Определением от 13.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма.

Третье лицо поддерживает доводы администрации, в удовлетворении заявления просит отказать (отзыв – л.д. 72-74).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного и третьего лица требования не признал, в их удовлетворении просил отказать по доводам, изложенным в отзывах на заявление.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10.07.2012 на основании открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка, протокол № 51 от 10.07.2012, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Коглалыма от  имени муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры городской округ город Когалым (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 3521, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010612:54, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): в 80 метрах на северо-запад от строения по адресу: <...>, для использования под строительство станции технического обслуживания автомобилей, общей площадью 0,5846 га (л.д. 24-27).

Срок аренды установлен с 10.07.2012 по 09.07.2015 и составляет 3 года. Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке 30.07.2012.

11.06.2015 Администрацией города Когалыма ФИО3о выдано разрешение на строительство № RU86301000-551 объекта «Станция технического обслуживания грузовых автомобилей» на земельном участке с кадастровым номером 86:17:0010612:54, сроком действия до 11.06.2018 (л.д. 19-21).

По истечении срока действия указанного договора между арендатором и арендодателем заключен новый договор аренды земельного участка № 4174 от 22.07.2015 на срок с 10.07.2015 по 09.06.2016 (л.д. 32-35).

В период действия договора аренды земельного участка № 4174 от 22.07.2015 права и обязанности по договору переданы новому арендатору ООО «ГеоСинТекс» на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 13.11.2015 (л.д. 38-42).

По акту приема-передачи от 13.11.2015 Общество приняло права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010612:54, предоставленный под строительство станции технического обслуживания грузовых автомобилей (л.д. 43).

18.04.2016 Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 10 %, местоположение объекта: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, в 80 метрах на северо-запад от строения по адресу: переулок Волжский 7/2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 86-86/003-86/003/057/2016-664/1 (свидетельство о праве собственности от 18.04.2016 -л.д. 16). 

На основании заявления ООО «ГеоСинТекс» от 06.06.2016, пункта 5 статьи 39.17, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Коглалыма от  имени муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры городской округ город Когалым (арендодатель) и ООО «ГеоСинТекс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4390 от 30.06.2016, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010612:54, общей площадью 5 846 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, в 80 метрах на северо-запад от строения по адресу: переулок Волжский, 7/2, под строительство станции технического обслуживания грузовых автомобилей (л.д. 11-14).

Согласно пункту 1.3 договора на участке находится объект незавершенного строительства, степень готовности 10 %.

Договор заключен однократно для завершения строительства объекта недвижимости на срок с 10.06.2016 по 31.05.2017 (пункт 2.1 договора).

27.04.2017 в связи с окончанием срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию города Когалыма с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 30.06.2016 № 4390 для завершения строительства.

В гарантийном письме от 27.04.2017 № 101 Общество сообщило, что объект будет построен и введен в эксплуатацию до 20.12.2017 (л.д. 17).

Письмом от 03.05.2017 № 2-Исх-1299 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма отказал в продлении договора на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 22).

31.05.2017 ООО «ГеоСинТекс» обратилось к главе города Когалыма с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с 01.06.2017 на 1 год для завершения строительства станции технического обслуживания грузовых автомобилей (л.д. 18).

Письмом от 09.06.2016 № 1-Исх-3137 Администрация города Когалыма отказала в предоставлении земельного участка в аренду, указав, что земельный участок на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был предоставлен однократно для завершения строительства объекта недвижимости на срок с 10.06.2016 по 31.05.2017 (л.д. 23).

Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду, изложенный в последнем письме, является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах деле документы, суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа законодательству.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела, право собственности на объект незавершенного строительства станции технического обслуживания грузовых автомобилей зарегистрировано за Обществом 18.04.2016.

Объект незавершенного строительства расположен на испрашиваемом Обществом земельном участке, который ранее был предоставлен индивидуальному предпринимателю ФИО3 в аренду 10.07.2012 (по 09.07.2015) и 22.07.2015 однократно для завершения строительства объекта недвижимости на срок с 10.07.2015 по 09.06.2016.

Таким образом, сложившиеся отношения подпадают под действие пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При заключении договора аренды индивидуальный предприниматель ФИО3 имел право приобрести такой земельный участок в аренду с 10.07.2015 сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до 10.07.2018.

Такое право перешло ООО «ГеоСинТекс» по договору уступки права аренды земельного участка от 13.11.2015.

Из материалов дела следует, что ФИО3о приступил к строительству объекта, строительство станции технического обслуживания было продолжено в последующем  ООО «ГеоСинтТекс», которое по состоянию на 02.10.2017 довело готовность объекта недвижимого имущества до 47 процентов (справка АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 02.10.2017 - л.д. 61).

Разрешение на строительство данного объекта было выдано на срок до 11.06.2018 (л.д. 19-21).

Таким образом, установленный арендодателем срок аренды земельного участка для завершения строительства с 10.07.2015 по 09.06.2016 (по договору № 4174 от 22.07.2015) и с 10.06.2016 по 31.05.2017 (по договору № 4390 от 30.06.2016), в совокупности составивший менее двух лет, не соответствует пункту пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и не соотносится со сроком строительства, указанным в разрешении на строительство.

При этом, арбитражный суд учитывает, что право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Таким образом, в решении об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, должны быть указаны все основания отказа, предусмотренные статьей 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, решение Администрации об отказе в предоставлении Обществу земельного участка без проведения торгов содержит основание, не указанное в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, что не соответствует требованиям статей 39.16 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и противоречит пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, отказ в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка для предоставления возможности ООО «ГеоСинТекс» завершить строительство предполагаемого объекта не соответствует положениям земельного законодательства и не основан на фактических обстоятельствах, характеризующих поведение Общества с точки зрения направленности его действий по целевому использованию спорного участка в качестве арендатора, учитывая строительство объекта заявителем.

По мнению суда, незавершение Обществом строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из изложенных выше обстоятельств, а также предпринятых Обществом действий в течение срока действия договора, не является достаточным основанием для отказа в предоставлении в аренду ООО «ГеоСинТекс» земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010612:54.

С учетом изложенного, принятое Администрацией решение об отказе Обществу в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта противоречит закону, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует реализации права собственности.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Администрацию заключить с ООО «ГеоСинТекс» новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010612:54, общей площадью 5846 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, в 80 метрах на северо-запад от строения по адресу: переулок Волжский, 7/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для окончания строительства станции технического обслуживания грузовых автомобилей.

Данное требование, по мнению суда, является единственным возможным способом восстановления нарушенных прав заявителя в соответствии с земельным законодательством, при этом судом не установлено обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы заявителя в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 3000 рублей подлежат возмещению за счет заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью «ГеоСинТекс» удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации города Когалыма в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «ГеоСинТекс» в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010612:54, общей площадью 5846 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, в 80 метрах на северо-запад от строения по адресу: переулок Волжский, 7/2, изложенный в письме от 09.06.2017 № 1-исх-3137.

Обязать Администрацию города Когалыма устранить нарушение прав и законных интересов  общества с ограниченной ответственностью «ГеоСинТекс» путем заключения с ним договора  аренды земельного участка с кадастровым номером 86:17:0010612:54, общей площадью 5846 кв.м., расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Когалым, в 80 метрах на северо-запад от строения по адресу: переулок Волжский, 7/2, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком по 10.07.2018, для окончания строительства станции технического обслуживания грузовых автомобилей.

Взыскать с Администрации города Когалыма в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГеоСинТекс» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                  Л.С. Истомина