Решение от 2 марта 2020 г. по делу № А19-18589/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А19-18589/2019
г. Иркутск
2 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 2 марта 2020 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 664007, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансИнвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 664007, <...>)

о взыскании 455 112 руб. 26 коп.,

при участии в судебном заседании 17 февраля 2020 года:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности № 02-51-1750/19 от 25.02.2019 (предъявлено служебное удостоверение);

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 30.07.2019 (предъявлены паспорт, диплом),

с учетом объявленного в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перерыва до 12 часов 00 минут 19 февраля 2020 года, после которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тах Д.Х., в присутствии тех же представителей участвующих в деле лиц,

установил:

Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее – Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансИнвест» (далее – ответчик) о взыскании 389 517 руб. 88 коп. основного долга по договору аренды № 5-ОБ/15 от 20.10.2015 за период с 20.10.2015 по 08.01.2019, 65 594 руб. 38 коп. неустойки за период с 20.10.2015 по 09.01.2019.

Истец в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик в судебном заседании и в представленных отзыве на иск, дополнениях требования истца оспорил по существу, представил свой контррасчет задолженности.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора перенайма № 06/2017 от 29.05.2017 с момента заключения договора ответчик является арендатором по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> № 5-ОБ/15 (в редакции дополнительного соглашения к договору аренды от 25.12.2015).

По договору аренды арендодатель (министерство) предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 38:36:000018:4899, площадью 3927 кв.м.

Согласно пункту 1.5. разрешенное использование участка – эксплуатация существующей производственной базы.

Срок действия договора – с 20.10.2015 по 19.10.2030 (пункт 2.1.).

Разделом 4 договора установлены условия, порядок и сроки внесения арендной платы.

Так, в пункте 4.4. размер арендной платы на текущий год определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору (приложение 1).

Согласно пункту 4.5. договора сумма арендной платы вносится равными долями не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 4.6. договора размер арендной платы пересматривается ежегодно.

Арендная плата за использование участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора.

Об изменении расчета арендной платы арендодатель вправе уведомить арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу. В случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате участка, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с 1 января текущего года.

Пунктом 5.3. договора установлено, что за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной пунктами 3.4.4., 4.5. договора, арендатор оплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Между Министерством и ООО «ТрансИнвест» заключен договор купли-продажи № 366/18 от 20.12.2018 нежилого здания, расположенного по адресу: <...> с земельным участком площадью 3927 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:4899, расположенный по адресу: <...>; государственная регистрация права собственности на здание и земельный участок осуществлена 09.01.2019.

В обоснование настоящего иска Министерство указало на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате аренды, задолженность по расчету истца за период с 01.01.2018 по 08.01.2019 составила 389 517 руб. 88 коп., размер начисленной неустойки составил 65 594 руб. 38 коп. за период с 11.02.2016 по 08.01.2019.

Предупреждением № 03-51-1846/19-17 от 10.06.2019 Министерство предложило обществу «ТрансИнвест» погасить имеющуюся задолженность.

Просьба Министерства была оставлена арендатором без исполнения.

Невнесение ответчиком арендных платежей послужило основанием для обращения с иском в суд.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав истца и ответчика, пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В обоснование размера арендной платы за 2018, 2019 годы Министерством указано следующее.

Основанием для заключения договора является распоряжение министерства от 20.07.2015 № 988/и «Об организации аукциона», протокол от 01.10.2015 № 10 рассмотрения заявок па участие в открытом аукционе по извещению № 070915/0104198/03.

Разрешенное использование участка - эксплуатация существующей производственной базы.

17.12.2015 министерством осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000018:4899, в результате которого установлено, что объект недвижимости и земельный участок используются в качестве автомагазина, что, согласно доводам истца, не соответствует условиям пункта 1.3. договора аренды земельного участка.

29.01.2016 министерством повторно осуществлен выезд на указанный выше земельный участок, по результатам которого установлено, что на территории размещены легковые и грузовые автомобили, производственная деятельность в здании отсутствует, здание используется как офис.

17.03.2017 актом административного обследования объекта земельных отношений Управления Росреестра по Иркутской области № 68 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000018:4899 усматриваются признаки нарушения статьи 42 ЗК РФ.

В арендные правоотношения ответчик вступил с 29.05.2017.

22.11.2017 министерством произведен осмотр здания, по результатам проверки установлено, что участок используется не в соответствии с его целевым назначением.

Министерством было принято решение об учете фактического использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:4899 при подготовке расчетов арендной платы на 2018, 2019 годы, а именно 5 вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания в размере 5165 руб. 53 коп. за 1 кв.м.

Министерство обратило особое внимание на то, что предыдущий арендатор (ООО «ИнвесТранс»), а в дальнейшем и ООО «ТрансИнвест», были привлечены к административной ответственности (статья 7.1. КОАП РФ «Самовольное занятие земельного участка», статья 8.8. КоАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению»).

В ходе судебного разбирательства суду надлежало установить правомерность начисления арендной платы в большем размере, чем то предусмотрено договором аренды земельного участка, исходя из целей фактического использования земельного участка.

Как верно отмечено ответчиком, на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 03.10.2017 по делу № А19-12797/2017, оставленного без изменения судом апелляционной инстанции 04.12.2017, постановление Управления Росреестра по Иркутской области от 27.06.2017 № 340/287 о назначении административного наказания ООО «ИнвесТранс» по статье 7.1 КоАП РФ признано незаконным и отменено полностью.

На основании решения Куйбышевского районного суда города Иркутска от 24.10.2017 по делу № 12-300/2017 постановление Управления Росреестра по Иркутской области от 27.06.2017 № 340/291 о назначении административного наказания ООО «ИнвесТранс», предусмотренного частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ, отменено.

На рассмотрении Арбитражного суда Иркутской области находилось дело № А19-21537/2019 по заявлению ООО «ТрансИнвест» к Управлению Росреестра по Иркутской области о признании незаконным и отмене постановления от 07.05.2018 № 270/226 о назначении административного наказания, предусмотренного частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28.10.2019 по делу № А19-21537/2019, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2019, в удовлетворении ходатайства ООО «ТрансИнвест» о восстановлении срока на подачу в суд заявления о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности отказано, а, поскольку пропуск срока, предусмотренного частью 2 статьи 208 АПК РФ, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования об оспаривании решения административного органа, в удовлетворении требований общества было отказано только на этом основании. Какие-либо обстоятельства отличия вида фактического использования земельного участка от его разрешенного вида использования судом не устанавливались.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01 марта 2015 года, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Расчет арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области, определяется на основании постановления Правительства Иркутской области от 4 марта 2009 года № 41-пп (далее - Постановление).

В соответствии с указанным Постановлением арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, арендная плата в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области, определяется по следующей формуле: АП = Кадастровая стоимость х 2% х Коэффициент инфляции.

В настоящее время на территории Иркутской области действует постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области».

Согласно Приложению № 1 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым номерам земельных участков по состоянию на 1 января 2012 года», к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:000018:4899 составляет 1415 рублей 26 коп, за 1 кв.м.

Соответственно, кадастровая стоимость за весь земельный участок с кадастровым номером 38:36:000018:4899 составляет 5 557 726 рублей 02 коп., что также подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

При определении расчета арендной платы на 2018, 2019 годы Арендодателем применена кадастровая стоимость в размере 20 285 036 рублей 31 коп. (5 165 рублей 53 коп. за 1 кв.м.).

На основании п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ закреплено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно части 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки п. 9 ст. 1, пп. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу п. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В настоящий момент в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Иркутска, утвержденными решением Думы города Иркутска от 28.10.2016 г. № 006-20-260428/6 земельный участок 38:36:000018:4899 расположен в планировочном элементе П-04-07, в территориальной зоне размещения объектов городского транспорта (ПЗ-305).

Согласно градостроительным регламентам в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальных зон планировочного элемента П-04-07, в территориальной зоне размещения объектов городского транспорта (ПЗ-305):

- основными видами разрешенного использования являются: обслуживание автотранспорта (размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных); территории общего пользования; объекты - придорожного сервиса (размещение автозаправочных станций, размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставление гостиничных услуг, размещение автомобильных моек, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса); коммунальное обслуживание (размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи); автомобильный транспорт; железнодорожный транспорт; объекты гаражного назначения;

- условно разрешенные виды использования: рынки; здравоохранение; бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг); склады.

- вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание.

На основании пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, части 4 статьи 37 ГрК РФ при наличии утверждённых правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Суд пришел к выводу, что ответчиком земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, поскольку одним из основных видов разрешенного использования указан вид - обслуживание автотранспорта (размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных).

Согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации существующей производственной базы, на земельном участке временно могут размещаться транспортные средства.

В ходе рассмотрения дела истцом не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего об использовании ответчиком земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, а применение при расчете размера арендной платы 5 вида разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по мнению суда, является необоснованным.

Кроме того, согласно части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В соответствии с частью 8 статьи 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения ЗК РФ и ГрК РФ не требуют обязательного приведения используемых земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, то есть их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями.

Учитывая изложенное, временное размещение транспортных средств на арендуемом земельном участке не является нецелевым использованием земельного участка, учитывая разрешенное использование земельного участка исходя из правил землепользования и застройки.

Таким образом, представленный истцом расчет не может быть признан верным.

Судом проверен представленный обществом «ТрансИнвест» контррасчет, согласно которому задолженность по договору аренды земельного участка от 20.10.2015 № 5-ОБ/15 составила 6 477 руб. 15 коп., с учетом произведенных ответчиком оплат. При этом арендная плата за 2018 год составила 141 621 руб. 97 коп., за 2019 год – 146 857 руб. 35 коп.

Ответчиком контррасчет составлен на основании постановления Правительства Иркутской области от 04.03.2019 № 41-пп, постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп, а также с учетом соответствующих коэффициентов инфляции.

Представленный обществом «ТрансИнвест» контррасчет судом проверен, признан верным.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Доказательства, подтверждающие погашение задолженности по арендной плате в указанном размере, суду не представлены.

Таким образом, требование истца о взыскании основного долга подлежат удовлетворению частично на сумму 6 477 руб. 15 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно контррасчету ответчика, неустойка за период с 11.05.2018 по 08.01.2019 составила 921 руб. 97 коп.

Представленный ответчиком расчет неустойки судом проверен, признан правильным.

Следовательно, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично на сумму 921 руб. 97 коп.

Учитывая все изложенное выше, суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца подлежат удовлетворению частично, в размере 6 477 руб. 15 коп. основного долга, 921 руб. 97 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 197 руб. 27 коп.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТрансИнвест» в пользу Министерства имущественных отношений Иркутской области 6 477 руб. 15 коп. основного долга, 921 руб. неустойки, а всего –7 398 руб. 15 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТрансИнвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 197 руб. 27 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова