Постановление от 18 декабря 2018 г. по делу № А32-5609/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5609/2018
г. Краснодар
18 декабря 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2018 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840) – Фок В.Ю. (доверенность от 24.09.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН 1022300769765) – Тупикова В.А. (доверенность от 23.04.2018), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента имущественных отношений Краснодарского края – Волкова В.В. (доверенность от 20.08.2018), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2018 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-5609/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дельфин» (далее – общество, ООО «Дельфин»), в котором просила:

– образовать земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 путем раздела на два земельных участка в соответствии со схемой, утвержденной постановлением администрации от 07.08.2017 № 2737 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0403033, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 по ул. Революционной, 8 в г. Геленджике» (далее – постановление администрации от 07.08.2017 № 2737),

– указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для постановки на кадастровый учет образованных в результате раздела земельных участков и регистрации управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на них).

Иск администрации принят судом к производству в рамках дела № А32-5609/2018.

Определением от 02.04.2018 по делу № А32-5609/2018 к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра (т. 1, л. д. 91 – 92).

ООО «Дельфин» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации, в котором просило:

– признать незаконным постановление администрации от 07.08.2017 № 2737.

Заявление общества принято судом к производству в рамках дела № А32-12897/2018.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу, в котором просила:

– признать отсутствующим право собственности общества на следующие объекты, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8:

сооружения – горки «Черная дыра», «Табоган-1», «Табоган-2» с кадастровым номером 23:40:0403033:26, площадью 11,4 кв. м,

сооружения – горки «Камикадзе», «Гидротруба», «Мультифон» с кадастровым номером 23:40:0403033:27, площадью 61,2 кв. м,

сооружение – горка «Суперслайд» с кадастровым номером 23:40:0403033:33, площадью 4,9 кв. м,

сооружение – приемная ванна №1 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:32, площадью 29,5 кв. м,

сооружение – приемная ванна № 2 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:30, площадью 29,5 кв. м,

сооружение – приемная ванна № 3 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:29, площадью 39,6 кв. м,

сооружение – приемная ванна № 4 (резервуар) с кадастровым номером 23:40:0403033:28, площадью 68,3 кв. м,

нежилое здание – бар с кадастровым номером 23:40:0403033:25, площадью 30,2 кв. м,

нежилое здание – сооружение оздоровительный бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:31, площадью 128,2 кв. м,

нежилое здание – насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:64, площадью 38,0 кв. м,

нежилое здание – насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:63, площадью 6,3 кв. м,

нежилое здание – насосная с кадастровым номером 23:40:0403033:65 площадью 23,7 кв. м,

нежилое здание – сооружение детский бассейн с кадастровым номером 23:40:0403033:66, площадью 276,1 кв. м.

Данное исковое заявление администрации принято к производству арбитражным судом в рамках дела № А32-13389/2018.

К участию в деле № А32-13389/2018 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра (л. д. 1 – 2).

Определением от 08.05.2018 по делу № А32-5609/2018 дела № А32-5609/2018, № А32-12897/2018, № А32-13389/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А32-5609/2018, к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), управление архитектуры и градостроительства администрации (далее – управление архитектуры (т. 2, л. д. 196 – 197).

Решением от 25.06.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.09.2018, суд образовал путем раздела земельного участка площадью 8 001 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403033:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Революционная, 8, в соответствии со схемой, утвержденной постановлением администрации от 07.08.2017 № 2737, следующие земельные участки: с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ1 площадью 5 766 кв. м (зона общественно-деловой застройки (ОД) (водоохранная (500 м) зона Чёрного моря), из которого земельный участок площадью 665 кв. м – зона охраны памятника архитектуры, по ул. Революционной, 8, в г. Геленджике (земли населенных пунктов), с определенными геоданными (система координат МСК 23), и с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ2 площадью 2 234 кв. м. (зона общественно-деловой застройки (ОД) (водоохранная (500 м) зона Чёрного моря), из которого земельный участок площадью 2 232 кв. м – зона охраны памятника архитектуры, по ул. Революционной, 8, в г. Геленджике (земли населенных пунктов), с определенными геоданными (система координат МСК 23). Суд указал, что решение является основанием для государственного кадастрового учёта земельных участков с условными номерами 23:40:0403033:2:ЗУ1 площадью 5 766 кв. м и 23:40:0403033:2:ЗУ2 площадью 2 334 кв. м, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 площадью 8 001 кв. м в соответствии со схемой, утвержденной постановлением администрации от 07.08.2017 № 2737, а также для государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на указанные земельные участки. Суд признал отсутствующим право собственности общества на 13 спорных объектов (сооружения – горки «Черная дыра», «Табоган-1», «Табоган-2», «Камикадзе», «Гидротруба», «Мультифон», «Суперслайд», приемные ванны №№ 1, 2, 3, 4 (резервуары), сооружения – оздоровительный бассейн и детский бассейн, три здания насосных), указал, что решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей о государственной регистрации права собственности общества на перечисленные объекты. В удовлетворении заявления общества о признании незаконным постановления администрации от 07.08.2017 № 2737 отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 84 тысячи рублей государственной пошлины по иску.

Судебные акты мотивированы следующим. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 расположен в границах первой зоны санитарной охраны курорта в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494. Указанный участок площадью 8 001 кв. м предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации водно-оздоровительного комплекса – аквапарка приказом департамента от 19.02.2004 № 6-з и заключенным на основании данного приказа договором аренды № 0000000602. В связи с регистрацией 03.11.2010 на участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 права собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, по соглашению от 20.10.2011 департамент передал администрации права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 31.03.2004 № 0000000602. С учетом нахождения земельного участка в первой зоне санитарной охраны курорта Геленджик, отнесенного в период заключения договора аренды к собственности Российской Федерации в силу прямого указания федерального закона (постановление Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха», постановление Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494 об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов в Краснодарском крае, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р), на момент заключения договора аренды земельного участка его собственником являлась Российская Федерация. Поскольку приказом Минимущества России от 05.11.2003 № 495 был отменен приказ от 09.04.2001 № 69, наделявший департамент полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, на 31.03.2004 у департамента отсутствовали полномочия по предоставлению в аренду обществу земельного участка, относящегося в указанный период к федеральной собственности в силу закона. Заключенный от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником, и не наделенным полномочиями распоряжаться земельным участком от имени его собственника, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 033:0002 от 31.03.2004 № 0000000602 (№ 4000004234) является недействительным (ничтожным; статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Поскольку к администрации права арендодателя земельного участка по недействительному договору аренды в соответствии с соглашением от 20.10.2011 перейти не могли, администрация не может быть связана указанным договором, в том числе и в силу эстоппеля (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ). Регистрация права собственности муниципального образования на участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году не способна исцелить недействительный (ничтожный) договор. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 31.03.2004 № 0000000602 (№ 4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, общество не обладает правом аренды, не может противопоставить администрации, основанные на недействительном (ничтожном) договоре, возражения относительно раздела этого земельного участка по предложенной администрацией, являющейся реестровым собственником участка, схеме. Кроме того, спорный земельный участок большей его частью, занятой сооружениями аквапарка, расположен вдоль песчаного городского пляжа города Геленджика, в непосредственной близости от Черного моря, на остальной (меньшей по площади) части участка, не занятой объектами аквапарка, произрастают зеленые насаждения, проложены мощеные тротуары, находится муниципальное здание бывшего кинотеатра «Чайка». Поскольку в состав спорного участка фактически включена территория городского пляжа, городские тротуары и территория зеленых насаждений, обществу в аренду передана территория общего пользования, при этом в договоре аренды какие-либо специальные условия относительно обязанности общества обеспечить свободный проход граждан по территории земельного участка, их беспрепятственное пользование пляжем и беспрепятственный выход к Черному морю, отсутствуют. Договор аренды от 31.03.2004 № 0000000602 (№ 4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 также недействителен (ничтожен), как направленный на предоставление обществу права исключительного использования для целей его коммерческой деятельности части земель общего пользования муниципального образования, причем земель особо ценных и уникальных – части песчаного пляжа в городской бухте на берегу Чёрного моря. Администрация в утвержденной постановлением от 07.08.2017 № 2737 схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, выделяет для эксплуатации объекта муниципального нежилого фонда – здания бывшего кинотеатра «Чайка» земельный участок с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ2 площадью 2 234 кв. м, обществу для эксплуатации объектов аквапарка – участок с условным номером 23:40:0403033:2:ЗУ1 площадью 5 766 кв. м. Общество предлагает свою схему раздела земельного участка, в соответствии с которой администрации предоставляется часть площадью 1 059 кв. м, а обществу остается часть участка площадью 6 942 кв. м, при этом в пользовании общества остается прилегающая к находящемуся в муниципальной собственности зданию территория первоначального земельного участка, которую общество предлагает использовать в качестве пожарного проезда и места доступа граждан на участок. В обоснование данной схемы общество представило заключение эксперта ООО «ЮгЭксперт» Белокреницкой Н.Л. от 26.04.2018. Оценив данное экспертное заключение, арбитражный суд отметил отсутствие у эксперта квалификации кадастрового инженера или высшего профессионального образования в сфере землеустройства и городского кадастра, промышленного или гражданского строительства, неприменение при проведении обследования специальной геодезической аппаратуры, отсутствие доказательств уведомления администрации о предстоящем обследовании участка, обеспечивающего возможность явки представителя для участия в совместном осмотре, ссылок на соответствующие СНиПы, нормативы; вывод о площади части участка для эксплуатации здания административно-бытового корпуса (бывший кинотеатр «Чайка») не подтвержден математическими расчетами, по существу ничем не обоснован; вывод об осуществлении входа и въезда на территорию водно-оздоровительного аквапарка только с ул. Революционной противоречит факту расположения участка частично на территории городского пляжа; суждение о цельности и неразъемности строений и сооружений комплекса аквапарка не основано на материалах проектной документации, разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, результатах технических измерений и изысканий. Часть спорного земельного участка, против выделения которой администрации общество возражает, настаивая на ее необходимости для эксплуатации аквапарка, покрыта многолетними зелеными насаждениями и не занята какими-либо объектами аквапарка. Не обладая основанным на действительном договоре правом аренды земельного участка, общество не вправе оспаривать право собственности муниципального образования на расположенное на этом участке здание бывшего кинотеатра; указанное здание фактически сохранилось и не может считаться уничтоженным; решение Совета народных депутатов города-курорта Геленджик от 14.04.2001 № 27 о сносе указанного здания отменено решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 25.05.2018 № 765. Доказательств залегания на отходящей администрации части земельного участка подводящих коммуникаций, обслуживающих комплекс аквапарка, обществом не приведено, судом учтена принадлежность собственнику земельного участка всего, что неразрывно связано с ним и расположено как над, так и под его поверхностью. Прав собственности общества на спорные объекты водно-оздоровительного комплекса (аквапарка) зарегистрировано в 2002 году на основании решения Арбитражного (Третейского) суда Южного федерального округа от 24.07.2002, вынесенного в рамках спора ООО «Дельфин» с Геленджикским унитарным муниципальным предприятием спасательной службы и городских пляжей по договору простого товарищества от 12.04.2001. Без участия надлежащего собственника земельного участка в лице Российской Федерации никакое решение суда не может повлечь возникновение прав на имущество, возведенное на таком участке. Споры о признании права собственности на вновь созданное на находящемся в государственной собственности земельном участке недвижимое имущество, не могут быть предметом третейского соглашения между застройщиком и администрацией и не относятся к компетенции какого-либо третейского суда. Представленное решение третейского суда представляет собой, по сути, способ обхода законодательно установленного порядка приобретения права собственности на вновь возведенные объекты недвижимости, и этот обход закона в данном случае выражается в признании права собственности за организацией, которой не выделялся земельный участок под строительство, не выдавалось разрешение на строительство, ввод объекта в эксплуатацию также не осуществлялся. Кроме того, застройка капитальными коммерческими объектами центральной части набережной города Геленджика, участка городского пляжа, расположенного в первой зоне санитарной охраны курорта, недопустима, и осуществляться не могла. При таких обстоятельствах государственная регистрация права собственности ООО «Дельфин» на объекты аквапарка не способна устранить приведенные пороки, является недостоверной и безосновательной, не наделяет указанное в реестре в качестве собственника лицо той защитой, которую должна сообщать государственная регистрация вещного права. Объекты аквапарка, на которые обществом зарегистрировано право собственности в ЕГРН, не имеют признаков самостоятельных недвижимых вещей и не могут быть отнесены к таким вещам. Водные развлекательные аттракционы на городском пляже по своему назначению носят временный характер, предполагают их сезонное использование; стационарное укрепление отдельных элементов комплекса аттракционов не свидетельствует о возникновении у этого комплекса или отдельных входящих в его состав конструкций, свойств недвижимой вещи. В данном случае общество на основании упомянутого решения третейского суда зарегистрировало право собственности на отдельные конструкции аквапарка (углубления земельного участка с размещенными в них конструкциями бассейнов и приемных ванн (резервуаров), горки в виде опор, металлических труб и пластиковых лотков, стационарные конструкции насосных для размещения в них электромоторного и трубопроводного оборудования для нагнетания и подачи воды), которые не могут быть отнесены к самостоятельным объектам недвижимости, представляют собой временные отделимые улучшения находящегося в муниципальной собственности земельного участка, устроенные для целей коммерческой деятельности его арендатора по эксплуатации аквапарка. При отсутствии у главной вещи – конструкций аттракционов признаков объекта недвижимости, обслуживающая ее вещь – насосные – недвижимой вещью быть не может, независимо от ее технического исполнения. Конструкция бара (окружность, образуемая навесом на столбах, опирающихся на поверхность набережной, и круглым мощением, с небольшим помещением в центре), также выполняющего обслуживающую (служебную) по отношению к комплексу водных аттракционов функцию, зданием не является. Не являются конструкции аквапарка и единым недвижимым комплексом (статья 133.1 Гражданского кодекса). О наличии каких-либо доказательств отнесения спорных объектов к недвижимым вещам, которые могли бы быть установлены при ознакомлении с копиями реестровых дел, об истребовании которых ходатайствовал представитель общества, он не заявил, в связи с чем, соответствующее ходатайство судом отклонено. Заявление ООО «Дельфин» о применении исковой давности к требованию администрации о признании права собственности на объекты аквапарка отсутствующим отклонено, так как носит негаторный характер, на такие требования исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса). Правомерный интерес администрации как собственника земельного участка заключается не в признании права собственности на объекты аквапарка и не в их истребовании из чужого незаконного владения, а в констатации судебным актом отсутствия у данных объектов признаков самостоятельных недвижимых вещей и в аннулировании в ЕГРН регистрационных записей о праве собственности общества на эти объекты, что согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22).

Оставляя решение от 25.06.2018 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что основания для привлечения к участию в деле Российской Федерации отсутствуют, в рамках настоящего спора уполномоченным лицом является администрация. Доводы о том, что договор аренды мог быть признан недействительным только по иску уполномоченного представителя собственника Российской Федерации, с учетом констатации недействительности (ничтожности) договора аренды с момента его заключения, и регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году, являются ошибочными. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 31.03.2004 № 0000000602 (№ 4000004234) земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, доводы общества об изъятии из его арендного пользования определенной территории в результате утвержденной администрацией схемы раздела земельного участка, подлежат отклонению. Возражений в части выводов суда о расположении спорного земельного участка на территории земель общего пользования обществом не представлено. Вопрос о том, относится ли конкретное имущество к категории недвижимого, является правовым и должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием; суд первой инстанции оценил рассматриваемое имущество с учетом обстоятельств создания объектов и регистрации права на них, правового режима земельного участка и оснований его занятия обществом. Вопреки доводам жалобы, суд рассмотрел вопрос о спорном имуществе как едином комплексе. Суд отклонил представленное обществом в качестве доказательства относимости спорных объектов к недвижимым вещам заключение эксперта ООО «ЮгЭксперт» Белокреницкой Н.Л. от 26.04.2018; сам по себе статус эксперта не влечет безусловное принятие выводов данного лица, не основанных на надлежащей исследовательской части, применении методик, расчетов и измерений, соответствующих цели проведения исследования. Апелляционный суд согласен с судом первой инстанции в том, что имеющихся в материалах дела доказательств достаточно для выводов об ошибочном отнесении объектов аквапарка «Дельфин» к самостоятельным недвижимым вещам и о недостоверности государственной регистрации права собственности на них; при этом в апелляционной инстанции ходатайств об истребовании доказательств, назначении экспертиз, вызове свидетелей, не заявлено. Доводы относительно объединения в одно производство дел, подлежащих рассмотрению в порядке искового производства и в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), не приняты, поскольку в рассматриваемом случае объединение дел в одно производство направлено на избежание принятия противоречащих друг другу судебных актов, оценку одних и тех же доказательств в рамках одного процесса и, с учетом предметов спора и подлежащих установлению обстоятельств, в полной мере соответствует целям и задачам судопроизводства. Данное объединение дел не нарушает права заявителя и не ограничивает его в судебной защите.

В кассационной жалобе общество просит решение от 25.06.2018 и апелляционное постановление от 14.09.2018 отменить полностью, в том числе в части взыскания с него в доход федерального бюджета 84 тысяч рублей, в части удовлетворения требований администрации направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость его рассмотрения в ином составе суда, в части отказа в удовлетворении требований общества – принять новый судебный акт об их удовлетворении.

По мнению подателя жалобы, необоснованное объединение судом нескольких разнородных дел в одно производство привело к нарушению процессуальных прав общества и норм процессуального права, поскольку при рассмотрении объединенного дела был смещен и нарушен баланс доказывания. Рассматривая объединенное дело без учета особенностей, предусмотренных главой 24 Кодекса, суд фактически освободил администрацию от обязанности доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту. Из приведенной судом первой инстанции формулировки вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 31.03.2004 № 0000000602 (№ 4000004234), как заключенного от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, и не наделенным полномочиями распоряжаться земельным участком от имени его собственника, которым по состоянию на 31.03.2004 в силу закона являлась Российская Федерация, не усматривается нарушение договором каких-либо норм закона. В обоснование недействительности договора аренды суды указали лишь на положения ведомственного правового акта (приказа Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 08.11.2003 № 495), которые не были учтены при его заключении. В спорный период действовали Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 № 576 (далее – Правила № 576), основная идея которых заключалась в согласовании любых действий с потенциально федеральными земельными участками с уполномоченным федеральным органом государственной власти. Земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, однако нормы земельного законодательства Краснодарского края, действующие на момент заключения договора аренды от 31.03.2004, судами не исследованы. Суды не выяснили обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотренного спора, а именно: находился ли земельный участок на момент заключения договора аренды от 31.03.2004 в федеральной собственности, было ли зарегистрировано право Российской Федерации на него; в чьей собственности находилось здание бывшего кинотеатра «Чайка», расположенное на спорном участке, на момент заключения договора аренды от 31.03.2004; являлось ли на момент заключения спорного договора аренды здание бывшего кинотеатра «Чайка» памятником архитектуры местного или краевого значения. Судом не учтены разъяснения пунктов 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), в соответствии с которыми сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу, является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса), а само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Администрация не наделена правом на защиту (отстаивание) публичных интересов. Сделка на недействительность проверялась судом в ходе судебного разбирательства в 2018 году, поэтому подлежала применению, но не была применена судами обеих инстанций статья 166 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ. Не основан на нормах закона и материалах дела вывод судов о том, что регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2 в 2010 году, перезаключение договора аренды обществом с новым собственником – администрацией, не способны исцелить недействительный (ничтожный) договор аренды земельного участка. Судом первой инстанции не учтены положения статей 420, 421, 432, 606, 608 Гражданского кодекса, которые при их совместном толковании не исключают возможности перезаключения договора аренды с новым собственником имущества, при условии наличия воли всех сторон на установление арендных правоотношений, не дана надлежащая правовая оценка соглашению о перезаключении договора аренды. Судами не произведено полного, всестороннего и объективного исследования соответствия законодательству обжалуемого ненормативного акта администрации, не проверена обоснованность раздела на два земельных участка в соответствии со схемой, утвержденной постановлением от 07.08.2017 № 2737, не приняты во внимание показания свидетеля – кадастрового инженера Перепелицы И.О. о том, что при составлении кадастровых планов образующихся при разделе земельных участков, он руководствовался постановлением администрации, а не нормами законодательства. Заключив, что решение третейского суда о признании права собственности ООО «Дельфин» на объекты капитального строительства – инфраструктуру комплекса аквапарка – представляет собой способ обхода законодательно установленного порядка признания права собственности на объекты недвижимости, суды первой и апелляционной инстанции не учли правовой подход, сформулированный в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 10-П, допускающий рассмотрение третейскими судами гражданско-правовых споров, касающихся недвижимого имущества, и государственную регистрацию соответствующих прав на основании решений третейских судов. Выводы судов относительно признаков недвижимых вещей у спорных объектов, постановленные в отсутствие экспертизы, на основании фотографий, противоречат материалам дела, а именно: сведениям о регистрации данных объектов как недвижимого имущества, вступившему в законную силу арбитражному (третейскому) решению, представленным обществом материалам экспертизы. В определении от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 Верховный Суд Российской Федерации указал, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил; указанные требования обществом были выполнены в полном объеме, однако названные положений не учтены судом при постановлении обжалуемого решения. Стационарные торговые и складские объекты, накопительные емкости с канализационными трубами в сложившейся судебной практике признаются недвижимым имуществом. Суды в отсутствие специальных знаний разрешили вопросы, касающиеся комплекса объектов недвижимости, осуществив оценку доказательств (фотоматериалов) с технической, строительной точки зрения, не выезжая на осмотр спорного комплекса, не назначили экспертизу в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса. Судом не в полной мере исследовано наличие у эксперта квалификации, указано лишь на отсутствие высшего образования по конкретной строительной специальности, отклонены выводы эксперта и ходатайство общества об истребовании дополнительных доказательств, незаконно не применены статьи 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса, которыми в определенных случаях предусмотрено проведение дополнительной или повторной экспертизы. Суд не счел необходимым назначить судебную экспертизу по вопросу раздела земельного участка и не предложил истцу (администрации) заявить соответствующее ходатайство. Судом не учтена судебно-арбитражная практика в отношении аквапарка как единого комплекса зданий, сооружений и конструкций, имеющих единое назначение и цель.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители администрации и департамента просили жалобу отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон и одного из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями к ООО «Дельфин», ссылаясь на отсутствие его письменного согласия на образование земельных участков путем раздела арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2, являющегося собственностью муниципального образования город-курорт Геленджик, согласно утвержденной постановлением от 07.08.2017 № 2737 схеме (дело № А32-5609/2018), на государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) права собственности ООО «Дельфин» на движимое имущество как на недвижимое имущество (дело № А32-13389/2018). В свою очередь, ООО «Дельфин» оспорило в судебном порядке постановление от 07.08.2017 № 2737, возражая против изменения правоотношений, существующих в рамках долгосрочного договора от 31.03.2004 аренды земельного участка площадью 8 001 кв. м, и полагая невозможным продолжение эксплуатации имущества общества, находящегося на арендуемом участке, после его раздела в соответствии с утвержденной данным постановлением схемой, ввиду утраты арендатором возможности прохода и проезда на образуемый под строениями общества земельный участок площадью 5 766 кв. м с земель общего пользования (дело № А32-12897/2018).

Во избежание принятия по вышеназванным делам противоречащих друг другу судебных актов, в целях оценки одних и тех же доказательств в рамках одного процесса, определением от 08.05.2018 по делу № А32-5609/2018, дела № А32-5609/2018, № А32-12897/2018, № А32-13389/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которых выступает предъявленный этим лицом иск (заявление); критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного права (интереса) удовлетворением заявленных требований.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 2.1. статьи 130 Кодекса арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Соединение в одном иске нескольких требований, позволяющее разрешить связанные между собой по основаниям возникновения или доказательствам споры в одном производстве, направлено на обеспечение процессуальной экономии и предотвращение принятия противоречащих друг другу судебных актов, следовательно, на достижение в более короткий срок правовой определенности, которая также является необходимым элементом права на суд (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 № 13104/11).

Содержащиеся в кассационной жалобе общества суждения о том, что объединенное дело рассмотрено судом без учета особенностей, предусмотренных главой 24 Кодекса, суд фактически освободил администрацию от обязанности доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, не подтверждают неправильное применение судом положений статьи 130 Кодекса, с учетом заявленного администрацией ходатайства об объединении находящихся в производстве арбитражного суда первой инстанции дел № А32-5609/2018, № А32-12897/2018, № А32-13389/2018, круга спорных обстоятельств, подлежащих установлению обстоятельств, представленных в материалы дел доказательств.

Кроме того, общество не учитывает, что рассмотрение заявления в порядке главы 24 Кодекса не освобождает подателя соответствующего заявления от обоснования несоответствия закону или иному нормативному правовому акту оспариваемого ненормативного правового акта, и нарушения его прав и законных интересов в сфере экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления экономической деятельности (часть 1 статьи 198, пункт 3 части 1 статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса). Неподтверждение заявителем нарушения его прав и законных интересов органом, осуществляющим публичные полномочия, не является следствием нарушения баланса доказывания.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков, как правило, допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов исходных земельных участков; такое согласие не требуется в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке (подпункт 2 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса). Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса).

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса).

Одним из документов, в соответствии с которым осуществляется образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса, и утвержденная решением органа, уполномоченного на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3, пункт 13 статьи 11.10 Земельного кодекса).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –

Закон № 122-ФЗ), часть 5 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, действует с 1 января 2017 года), пункт 52 постановления Пленумов № 10/22).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН).

В случаях, когда запись в ЕГРП (ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 5-КГ15-36).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201, предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Вопрос о том, относится ли конкретное имущество к категории недвижимого, является правовым и должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический, кадастровый паспорт.

В пункте 38 постановления Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, и многократно поддержанной Верховным Судом Российской Федерации, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции квалифицировали договор аренды от 31.03.2004 № 0000000602 (измененный номер 4000004234), заключенный от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, не наделенным полномочиями по распоряжению им, и сформированный частично за счет территорий общего пользования (зеленые насаждения, пляж, тротуар), в качестве недействительной (ничтожной) сделки, в связи с чем, пришли к выводам об отсутствии у общества законных прав на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2, в том числе статуса арендатора данного участка, а у администрации, как представителя муниципального образования город-курорт Геленджик, право собственности на земельный участок за которым зарегистрировано в ЕГРП в 2010 году, необходимости согласовывать раздел спорного участка с обществом. Судебные инстанции также установили отсутствие у расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403033:2 сооружений, право собственности на которые, как на недвижимое имущество, зарегистрировано за обществом, признаков самостоятельных недвижимых вещей, доказательств их создания в порядке, установленном законом для строительства объектов недвижимости, то есть с предоставлением земельного участка для строительства таких объектов, разработкой, согласованием и утверждением проектной документации, выдачей разрешения на строительство и вводом построенных объектов в эксплуатацию. Исходя из установленных обстоятельств, требования администрации суды удовлетворили, в удовлетворении требования общества отказали.

Доводы кассационной жалобы о том, что из приведенной судом первой инстанции формулировки вывода о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 31.03.2004 № 0000000602 (№ 4000004234), как заключенного от имени арендодателя лицом, не являющимся собственником земельного участка, и не наделенным полномочиями распоряжаться земельным участком от имени его собственника, которым по состоянию на 31.03.2004 в силу закона являлась Российская Федерация, не усматривается нарушение договором каких-либо норм закона, в обоснование недействительности договора аренды суды указали лишь на положения ведомственного правового акта (приказа Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 08.11.2003 № 495), подлежат отклонению.

Само по себе отсутствие в обжалуемых судебных актах ссылок на нормы статей 124, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса, предписывающие осуществление прав собственника от имени Российской Федерации, в том числе при сдаче имущества Российской Федерации в аренду, лишь наделенными соответствующими полномочиями органами государственной власти, в отсутствие доказательств наличия таких полномочий у департамента при заключении им договора аренды земельного участка от 31.03.2004 № 0000000602 с обществом, вывод о недействительности (ничтожности) данной сделки не опровергает. При этом положения статьи 262 Гражданского кодекса, статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса, нарушенные при передаче в аренду обществу земельного участка, сформированного за счет территорий общего пользования, в судебных актах приведены.

Ссылаясь на действующие в спорные период Правила № 576, регламентирующие распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, не исследование судами земельного законодательства Краснодарского края, действующего на момент заключения договора аренды от 31.03.2004, имеющих существенное значение вопросов о нахождении земельного участка на момент заключения договора аренды от 31.03.2004 в федеральной собственности, регистрации права Российской Федерации на него, общество не учитывает установленный судами факт принадлежности на указанный момент спорного земельного участка Российской Федерации в силу закона (абзац второй пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса, пункт 6 статьи 2, пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в действующей в спорный период редакции), то есть независимо от государственной регистрации права на него.

Возражения заявителя жалобы относительно возможности исцеления недействительного (ничтожного) договора путем перезаключения договора с новым собственником имущества, об отсутствии надлежащей правовой оценки соглашения о перезаключении договора аренды, несостоятельны. В силу прямого указания пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Правовой механизм перезаключения договоров действующим законодательством не установлен; доказательств заключения администрацией и обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403033:2 после 2010 года в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства суду не представлено и в материалах дела они отсутствуют.

Приведенные в жалобе аргументы о неприменении судами, подлежащих применению положений статей 166, 168 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 75 постановления Пленума № 25, не принимаются, поскольку противоречат пункту 6 статьи 3 данного Федерального закона и пункту 69 постановления Пленума № 25.

Ввиду правильно установленных судами обстоятельств отсутствия у общества основанных на действительной сделке аренды прав на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403033:2, возражения общества относительно полноты исследования соответствия законодательству постановления администрации от 07.08.2017 № 2737, не назначения судебной экспертизы по вопросу раздела земельного участка, следует отклонить.

Доводы жалобы, заключающиеся в несогласии с выводами судов о том, что решение третейского суда о признании права собственности ООО «Дельфин» на инфраструктуру комплекса аквапарка представляет собой способ обхода законодательно установленного порядка признания права собственности на объекты недвижимости, мотивированные правовым подходом, сформулированным в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 10-П, допускающим рассмотрение третейскими судами гражданско-правовых споров, касающихся недвижимого имущества, и государственную регистрацию соответствующих прав на основании решений третейских судов, окружным судом не принимаются. Названные выводы судов постановлены с учетом обстоятельств возведения (сооружения) спорных объектов на земельном участке, находящемся в государственной собственности, и рассмотрения спора третейским судом без участия надлежащего собственника участка в лице Российской Федерации.

Указания заявителя на противоречие выводов судов относительно отсутствия признаков недвижимых вещей у спорных объектов, постановленные в отсутствие экспертизы, на основании фотографий, материалам дела, а именно: сведениям о регистрации данных объектов как недвижимого имущества, вступившему в законную силу арбитражному (третейскому) решению, представленным обществом материалам экспертизы, несостоятельны. Перечисленные, и иные представленные в материалы дела доказательства, включая техническую документацию на спорные объекты, детально исследованы судами и мотивированно отклонены в качестве доказательств недвижимого характера этих объектов. С ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы, в установленном процессуальным законом порядке участвующие в деле лица к суду не обращались.

Доводы подателя жалобы о том, что судом не в полной мере исследовано наличие у эксперта квалификации, указано лишь на отсутствие высшего образования по конкретной строительной специальности, отклонены выводы эксперта, заявлены без учета содержания обжалуемых судебных актов, в которых отражено не столько отсутствие у эксперта Белокреницкой Н.Л. высшего образования по строительной специальности, сколько отсутствие у нее уровня профессиональной подготовки, необходимой для проведения землеустроительных экспертиз, отсутствие квалификации кадастрового инженера или высшего профессионального образования в сфере землеустройства и городского кадастра.

Приведенные в жалобе аргументы о допущенных судом процессуальных нарушениях, выразившихся в отклонении ходатайства общества об истребовании дополнительных доказательств, незаконном не применении статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса, которыми в определенных случаях предусмотрено проведение дополнительной или повторной экспертизы, не принимаются. Мотивы, изложенные судом в обоснование отклонения ходатайства об истребовании доказательств (листы 22, 23 решения от 25.06.2018), обществом не опровергнуты. Назначение судом дополнительной или повторной экспертизы в случае не проведения по делу судебной экспертизы, процессуальным законом не предусмотрено и противоречит положениям названных статей Кодекса.

Правильно воспроизведя в жалобе сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 правовую позицию о том, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, общество безосновательно указало на выполнение в полном объеме данных требований, выполнение которых в действительности из имеющихся в деле документов не следует.

Ссылаясь на судебную арбитражную практику в отношении аквапарка как единого комплекса зданий, сооружений и конструкций, имеющих единое назначение и цель, а также в отношении стационарных торговых и складских объектов, накопительных емкостей с канализационными трубами, признаваемых недвижимым имуществом, общество частично не учитывает назначение и характеристики спорных в настоящем деле сооружений, частично – фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении настоящего дела, исходя из представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений против них доказательств. Мотивированное указание в обжалуемых судебных актах на отсутствие у спорных конструкций аквапарка признаков единого недвижимого комплекса (статья 133.1 Гражданского кодекса), по своему характеру и природе являющихся временными отделимыми улучшениями находящегося в муниципальной собственности земельного участка, устроенными для целей коммерческой деятельности конкретного хозяйствующего субъекта, на отсутствие доказательств государственной регистрации права собственности на совокупность спорных сооружений в целом как одну недвижимую вещь, общество ничем не опровергло.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 25.06.2018 и апелляционного постановления от 14.0.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для правильного рассмотрения дела фактические обстоятельства, верно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом не подлежат (статьи 286 и 287 Кодекса), несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2018 по ходатайству общества исполнение решения от 25.06.2018 и апелляционного постановления от 14.09.2018 по делу № А32-5609/2018 приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена и признана не подлежащей удовлетворению, приостановление исполнения судебных актов, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2018 по делу № А32-5609/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Председательствующий Н.С. Мазурова

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин