Решение от 19 июня 2025 г. по делу № А40-150611/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-150611/24-54-717
20 июня 2025 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2025 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Гладилиной А.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бычковой О.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Зерглинг» (117186, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Котловка, ул. Нагорная, д. 15, к. 3, кв. 45, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 05.10.2022, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, кадастровый номер: 77:03:0003011:3451,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.06.2024 (паспорт, диплом)

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 26.12.2024 (паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Зерглинг» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером: 77:03:0003011:3451 общей площадью 189 кв. м, изложив пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 11 629 691 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать девять тысяч шестьсот девяносто один) руб. 00 коп. в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз», экспертом ФИО3. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 138 448 (сто тридцать восемь тысяч четыреста сорок восемь) руб. 70 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора (пункт 1.8 договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Зерглинг» (истец) является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером: 77:03:0003011:3451 общей площадью 189 кв. м.  по договору аренды, заключенному с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик).

19.02.2024 истец обратился в Департамент городского имущества по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого недвижимого имущества.

17.05.2024 истцом был получен проект договора купли-продажи с предложением заключить договор купли-продажи по цене равной 15 277 000 руб.

Истцом была заказана независимая оценка арендуемого помещения, по результатам которой рыночная стоимость составила 5 567 640 руб. 00 коп. с учетом неотделимых улучшений, произведенных арендатором нежилом помещении.

14.06.2024 истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий с предложением заключить договор по цене равной 5 567 640 руб., которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 АПК РФ определением от 20.11.2024 назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-150611/24-54-717, проведение которой поручено эксперту(ам) общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО4 и/или ФИО5 и/или ФИО3 и/или ФИО6. На разрешение эксперта(ов) поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 189 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003011:3451, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, по состоянию на 19.02.2024?

Согласно экспертному заключению № 037-ОЭ от 17.02.2025 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 189 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003011:3451, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, по состоянию на 19.02.2023 составляет 13 955 629 руб. с учётом НДС; 11 629 691 руб. без учёта НДС.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 14.04.2022 № 200), ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. В качестве экспертов привлечены липа, обладающие специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертами являлись лица, имеющие право осуществления оценочной деятельности, экспертами дана подписка о том, что они предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения экспертов выполнены полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Заключение эксперта позволяет понять логику процесса определения рыночной стоимости объекта исследования, является понятным и последовательным, не содержит противоречий.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Исходя из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18.10.2012.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 189 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003011:3451, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, по состоянию на 19.02.2023 составляет 11 629 691 руб.00 коп.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. и расходы по госпошлине по иску относится на ответчика.

Руководствуясь статьями  65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЗЕРЛИНГ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, с кадастровым номером: 77:03:0003011:3451 общей площадью 189 кв. м, изложив пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1.: «Цена Объекта составляет 11 629 691 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать девять тысяч шестьсот девяносто один) рубль 00 копеек в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз», экспертом ФИО3. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

пункт 3.4.: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 138 448 (сто тридцать восемь тысяч четыреста сорок восемь) рублей 70 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемую на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора (пункт 1.8 договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зерлинг» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                                                  А.А. Гладилина