Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А03-6750/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru


Именем  Российской  Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-6750/2024
г. Барнаул
23 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 09 сентября 2024 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 23 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой И.Е., с  использованием  средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Капитал», г.Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>)  о признании незаконным отказ   Управления имущественных отношений Алтайского края, выраженный письмом от 18.01.2024 №48/129,                                     в предоставлении в собственность без торгов земельных участков: с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу:                      <...>;  с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м., расположенного по адресу: <...>;   и обязании  Управление имущественных отношений Алтайского края в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу  рассмотреть  заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал»  от 21.12.2023                              о  предоставлении в собственность без проведения торгов земельных  участков,

Заинтересованное лицо: Управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 03.04.2024, диплом ВСА 0418652, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 20.11.2023                     № 48/7142, диплом 102231 0118897, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал», г.Барнаул (далее по тексту – ООО «Капитал», Общество, заявитель)  обратилось в Арбитражный суд Алтайского края   с заявлением, уточненным в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  о признании  незаконным   отказ   Управления имущественных отношений Алтайского края, выраженный письмом от 18.01.2024 №48/129,     в предоставлении в собственность без торгов земельных участков: с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу: <...>;  с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м., расположенного по адресу: <...>;   и обязании  Управление имущественных отношений Алтайского края в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу  рассмотреть  заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал»  от 21.12.2023 о  предоставлении в собственность без проведения торгов земельных  участков.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление  имущественных отношений Алтайского края  (далее – Алтайкрайимущество, Управление, заинтересованное лицо).

Управление  в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило  отзыв на заявление,  в котором просило                     в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что при наличии технического плана, действующего договора аренды земельного участка, ООО «Капитал»                           не предпринято мер по регистрации права собственности на выставочную площадку.

В судебном заседании представитель заявителя  настаивал на удовлетворении требований,  просил их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица  с заявленными требованиями не согласился по  доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд считает, что  требования ООО «Капитал»  подлежат удовлетворению                             по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 19.06.2023№6049-3 ООО «Капитал» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона; с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона.

21.12.2023 ООО «Капитал» обратилось в Управление с заявлением                                       о предоставлении в собственность без торгов земельных участков: с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона; с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м, расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона.

Письмом от 18.01.2024  №48/129 Управление отказало ООО «Капитал»                          в предоставлении в собственность без торгов указанных земельных участков на основании пп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что, по мнению Управления, процент застройки в границах земельных участков недостаточный (3,5%).

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы  Общества как хозяйствующего субъекта,  ООО «Капитал» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип находит свое подтверждение, в том числе и в статье                                   552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей  39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Отказ Управления  мотивирован пунктами 2.4., 2.5 статьи 64 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 №447 (далее - Правила).

Согласно Правилам, спорные земельные участки расположены в границах Многофункциональной общественно-деловой территориальной зоны (ОД-1). Регламент указанной территориальной зоны определяется ст. 64 Правил.

Подпунктом 4 пункта 2.3, указанной статьи для иных видов разрешенного использования (кроме вида разрешенного использования - осуществление религиозных обрядов (код 3.7.1) установлен минимальный процент застройки - 20%.

Максимальный процент согласно подпункту 7 пункта 2.7 статьи 64 Правил для иных видов разрешенного использования составляет - 50%.

Согласно пункту  11 статьи  2 Правил процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение площади земельного участка, которая может быть застроена, к общей площади земельного участка.

Управление в обжалуемом отказе приводит перечень объектов, расположенных в границах участков и принадлежащих на праве собственности ООО «Капитал» и определяет процент застройки равным 3,5%. При этом порядок  расчёта данного процента не приводится.

Вместе с тем, как установлено судом,  ООО «Капитал» в 2023 году при подаче заявления о представлении земельных участков в аренду сроком на 49 лет предоставил обоснование площади, подготовленное ООО «Агростройинвест» 2023 года (далее по тексту - Обоснование), где в полном соответствии с приведенной в отказе Алтайкрайимущество судебной практикой собраны доказательства, подкрепленные расчетами и обоснованием необходимости использования земельных участков испрашиваемой площадью для эксплуатации объектов недвижимости в заявленных целях.

В 2023 году при рассмотрении указанного заявления о предоставлении участков в аренду и Обоснования, Управление признало соответствующим усыновленным параметрам процент застройки равный 20%, и заключило договора аренды от 19.06.2023 года.

При этом с момента заключения договора аренды от 19.06.2023  каких-либо изменений на участках, влияющих на изменение процента застройки участков,      не происходило.

Как и прежде на спорных земельных участках расположены: здание Автосалона с кадастровым номером: 22:63:050503:211 общей площадью 519,59 кв.м., площадью застройки 398,00 кв.м.; комплектная трансформаторная подстанция, кадастровый номер: 22:63:050503:212 общей площадью - 14,6 кв.м.;  пожарный резервуар, кадастровый номер: 22:63:050503:214 общей площадью - 112,5 кв.м.;  подпорная стенка, кадастровый номер: 22:63:050503:215 общей площадью - 80 м. /24,1 кв.м.;  выставочная площадка - общей площадью 1647 кв.м.

Общая площадь застройки объектов (стр. 21 Обоснования), размещенных на земельном участке составляет = 2 196,2 кв.м. (398,00 кв.м.+14,6 кв.м.+112,5 кв.м.+24,1кв.м.+1647 кв.м.).

Таким образом,  при отношении данного показателя с общей площадью земельных участков процент застройки составляет 20,14% (2 196,2/10 902,00 (7 178,00+3724,00) * %), что соответствует параметрам установленным регламентом территориальной зоны и является достаточным обстоятельством для предоставления земельного участка                           в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Алтайкрайимущество также указывает на нахождение участков в четвертой приаэродромной, в водоохраной, и в санитарно-защитной зоне, что не является препятствием в их предоставлении для эксплуатации существующих объектов, так как ограничения, установленные для четвертой приаэродромной зоны, не запрещают размещение вышеперечисленных объектов. А ограничения, связанные с наличием водоохраной и санитарно-защитной зон (влекущие невозможность строительства в границах перечисленных зон) учтены при проектировании и строительстве объектов.

При этом   наличие данных ограничений значительно сократило зону допустимого размещения застройки, что отражено в градостроительном плане земельного участка (далее - ГПЗУ), являющимся основой для последующего архитектурно-строительного проектирования.

С учетом имеющихся ограничений размещение объектов капитального строительства возможно только на территории равной 5 676,00 кв.м. Территория, равная                    5 226, кв.м, для строительства не пригодна. Исходя из имеющихся параметров земельных участков проектировщиком по заданию заказчика, спланирована застройка участков с целью размещения автосалона с наличием открытой выставочной площадки. Объекты капитального строительства размещены в зоне допустимого размещения застройки, а выставочная площадка, необходимая для эксплуатации автосалона вынесена за пределы данной территории. Такое проектное решение продиктовано именно ограниченной территорией застройки.

Кроме того, ГПЗУ на основании которого выполнялось проектирование и строительство объектов не содержит каких-либо параметров по проценту застройки участков, так как выдано в период, когда Правила ещё не были приняты.

Таким образом, застройщик, лишенный информации об указанном ограничении, не предусмотрел устройство открытой выставочной площади в качестве объекта капитального строительства.

Действующее законодательство и сложившаяся судебная практика допускают существование таких объектов как в качестве объектов капитального строительства, так и в качестве некапитальных строений. Таким образом, имея на  начало строительства информацию о необходимости соблюдения низшего процента застройки, застройщик мог обеспечить его соблюдение, выполнив устройство открытой выставочной площадки с соблюдением процедур, предусмотренных для объекта капитального строительства, не меняя при этом ничего в устройстве самого объекта.

То обстоятельство, что на момент предоставления земельного участка существенно изменился подход к процедуре предоставления, не должен ухудшать положение лица, осуществившего строительство на земельных участках в соответствии с установленным порядком.

Реализация органами власти своих полномочий, в том числе в сфере земельных отношений, должна осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающий правовую определенность, сохранение разумной стабильности правового регулирования и правоприменительной деятельности, недопустимость совершения произвольных и противоречивых распорядительных действий при реализации нормативно определенной компетенции, с целью обеспечения предсказуемости условий осуществления хозяйственной деятельности, зависящих от реализации органами власти своих полномочий, что позволит участникам соответствующих правоотношений в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности приобретенных прав, действенности их государственной защиты, то есть в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 24.05.2001 № 8-П, от 23.04.2004 № 9-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 04.12.2003  № 415-0,15 А03-2165/2022  от 04.04. 2006 № 89-0, от 12.05.2021 № 4-КАД21-9-К1).

Следовательно, открытая выставочная площадка, которая исходя из представленных доказательств эксплуатируется в составе объекта - автосалон, возведенного на спорных земельных участках, подлежит включению в общую площадь объектов при определении процента застройки. Кроме того, при определении процента застройки необходимо учитывать ограничения, распространяющиеся на часть земельного участка и существенно сокращающие площадь, которая может быть застроена. Указанная территория не застроена именно в силу наличия ограничений. В случае исключения её из земельного участка, заявленного для предоставления в собственность, заявитель лишится возможности эксплуатировать постройки в том формате, на который рассчитывал при начале строительства, а уполномоченный орган не сможет предоставить их никому в силу наличия ограничений.

При таких обстоятельствах, предоставление земельных участков в заявленных размерах позволит соблюсти баланс интересов. Заявитель получит в собственность земельный участок в объеме достаточном для эксплуатации, построенного им автосалона. А уполномоченный орган по установленной законом цене реализует участок без дробления его на отдельные участки с неопределенными перспективами и правовым статусом.

Обратное же приведет к нарушению статьи  11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно к образованию вклиниваний, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и иным препятствиям рационального использования земель, недостаткам, так как незастроенная территория находящаяся между участками Правобережный тракт,33,33а и Правобережный, дом 31 не может стать предметом самостоятельного предоставления ввиду наличия ограничений.

Следуя материалам дела, спорные земельные участки стоят на кадастровом учете, границы определены. ООО «Капитал» в установленном законом порядке возвело на данных участках в соответствии с установленным видом разрешенного использования объекты необходимые для эксплуатации автосалона. Возведенные объекты недвижимости, инфраструктура, благоустройство территории производилось Обществом, как составляющие единый комплекс объекты, совместная эксплуатация которых позволит эксплуатировать единый недвижимый комплекс с целевым назначением для эксплуатации автосалона.

В соответствии с Регламентом работы дилерского центра «НІNO» в целях выполнения бизнес-процессов, связанных с продажей автомобилей территория участка условно делится на две функциональные зоны: административно-хозяйственная зона;  зона хранения грузовых автомобилей.

В административно-хозяйственной зоне предусмотрено размещение двухэтажного административно-бытового корпуса общей площадью 519,5 м2 в котором расположены административные и бытовые помещения, пожарных резервуаров, комплектной трансформаторной подстанции на прилегающей территории расположена автопарковка на 12 легковых автомобилей для работников и посетителей.

Зона хранения грузовых автомобилей представляет собой площадку с грунтовым покрытием (стабилизированным цементом). Назначение площадки — размещение образцов реализуемых автомобилей. На территории размещаются, выставочная площадка на 20 автомобилей мест, площадка хранения складских запасов 10 автомобиле мест, площадка хранения прибывших автомобилей 10 автомобиле мест с покрытием из монолитного бетона, зона приемки автомобилей, зона выдачи автомобилей клиенту.

Открытые площадки хранения грузовых автомобилей является особенностью дилерского центра по продаже и обслуживанию грузовых автомобилей «НІNO».

Мероприятиями по благоустройству охвачен весь без исключения участок (формирование рельефа, отсыпка, озеленение, укладка покрытий), т.е. он не является излишним либо заброшенным.

Согласно проектной документации на двух земельных участках произведена отсыпка грунта в количестве более 40000 м3 для выравнивания рельефа. Выполнено благоустройство на участке от линии ограничения застройки до дорожного полотна региональной дороги, т.е. территории не подлежащей застройке. Основание земляного полотна выполнено путем стабилизации грунту цементом на площади 6000 м2. Прилегающая территория вымощена брусчаткой с газонами и клумбами озеленения.

Таким образом, для эксплуатации объектов, расположенных на спорных земельных участках необходима вся территория в границах участков с кадастровыми номерами 22:63:050503:32, 22:63:050503:31.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей                                  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные заявителем и заинтересованным лицом доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что  процент застройки в границах испрашиваемых участков составляет 20% и соответствует требованиям пунктов 2.4 и 2.5 статьи 64 Правил, а именно минимальному проценту застройки, законные основания для отказа у Управления отсутствовали, соответственно оспариваемый заявителем отказ вынесен незаконно и нарушает права и законные интересы общества.

При таких обстоятельствах,  требования ООО «Капитал» о признании  незаконным отказ выраженного письмом от 18.01.2024 №48/129, в предоставлении в собственность без торгов земельных участков: с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу:  <...>;  с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> являются обоснованными и  подлежащими удовлетворению.

В силу части  5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта                     3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных требований, суд обязывает Управление имущественных отношений Алтайского края в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу  рассмотреть  заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал»                    от 21.12.2023 о  предоставлении в собственность без проведения торгов вышеуказанных  земельных  участков.

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.                       

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлине подлежат отнесению на  заинтересованное лицо.

С учетом уточнения требований, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу  из федерального бюджета на основании подпункта  1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110,  167-171, 181, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать  незаконным отказ   Управления имущественных отношений Алтайского края, выраженный письмом от 18.01.2024 №48/129, в предоставлении                            в собственность без торгов земельных участков: с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу:                      <...>;  с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать   Управление имущественных отношений Алтайского края в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу  рассмотреть  заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал»  от 21.12.2023                              о  предоставлении в собственность без проведения торгов вышеуказанных  земельных  участков.

Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Капитал», г.Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>)                     3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Капитал», г.Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>)   из федерального бюджет государственную пошлину в сумму  9 000 руб., перечисленной по платежному поручению от 03.04.2024 №40. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда  может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края                        в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск                       в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                     А.Н. Винникова